Юридический департамент Компании ТИТУЛ — Правоустанавливающие документы
Каждый собственник объекта недвижимости приобретает право собственности на данный объект в силу либо какой-то сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.д.), либо получая объект недвижимости по наследству, либо в процессе приватизации, либо построив новый объект на основании соответствующей разрешительной документации, либо на основании признания права собственности на объект судом и т.д. В любом случае, основания для возникновения права описываются в определенном документе, который называется правоустанавливающим.
В правоустанавливающем документе в обязательном порядке будут содержаться сведения о том, кому это право будет принадлежать (субъект), на что именно (объект) возникает указанное в правоустанавливающем документе право, а также будет указан вид права на недвижимость. Таким образом, основными требованиями к правоустанавливающим документам являются:
- Соответствие законодательству, действовавшему на момент составления
- Наличие описание недвижимости, правообладателя и вида права на
недвижимость.
Ниже мы рассмотрим некоторые, наиболее часто встречающиеся, виды правоустанавливающих документов:
- Договор купли-продажи
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор пожизненного содержания с иждивением (ренты)
- Договор купли-продажи с рассрочкой платежа
- Договор на передачу квартиры в собственность граждан
- Свидетельство о праве на наследство
- Решение суда
- Договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования
- Правоустанавливающие документы на вновь возводимый объект недвижимости
- Справка о выплате пая в ЖСК (ГСК, с/т)
Документы на квартиру, документы на собственность
Документы на квартиру называются «правоустанавливающими документами» — т.е. документами, устанавливающими кому принадлежит право собственности на ту или иную квартиру. Как правило регистрацией и выдачей этих документов занимается государственный регистрирующий орган, одно из подразделений Министерства Юстиции.
До 2000 года по большинству типов документов на квартиру «Свидетельство о государственной регистрации прав на имущество» НЕ выдавалось.
С января 2000 года в состав вновь регистрируемых документов на квартиру как правило входят 2 бумаги:1. «Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество». До 1998 года оно называлось «Свидетельство о собственности на жилище»2. «Документ — основание». На основании этого документа было выдано Свидетельство о государственной регистрации прав на имущество.
«Документ — основание» может быть разным, в зависимости от способа приобретения имущества в собственность.
Например:
Если квартира была приватизирована, то документом основанием будет «Договор передачи», по которому Город передал муниципальную квартиру в частную собственность.
Если квартира была куплена, то основанием для владения квартирой является «Договор купли продажи квартиры»
Если квартира была подарена, то «Договор дарения» и т.д.
В приведенной ниже таблице собраны все возможные документы на квартиру:
Основание возникновения права собственности Правоустанавливающие документы Приватизация квартиры (комнаты) 1. Договор передачи жилья в собственность.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права. Покупка квартиры (комнаты, доли квартиры) 1. Договор купли-продажи квартиры (комнаты, доли квартиры), зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по договору мены 1. Договор мены, зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации, (с 01.2000 г.) Дарение квартиры (доли квартиры, комнаты) 1. Договор дарения квартиры (комнаты, доли квартиры), зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по договору ренты (договору пожизненного содержания с иждивением) 1. Договор ренты, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по обмену 1. Договор обмена права собственности на право найма.2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Получение квартиры (доли квартиры, комнаты) по наследству 1. Свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) удостоверенное нотариусом, зарегистрированное2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака 1. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверенное нотариусом, зарегистрированное.2. Свидетельство о государственной регистрации права. Выплата пая в ЖСК Вариант 1:1. Справка ЖСК о выплате пая, зарегистрированная.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права.Вариант 2:1. Регистрационное удостоверение (до 93 г. БТИ) Участие в долевом строительстве Вариант 1.1. Договор купли-продажи, зарегистрированный.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.)Вариант 2.1. Свидетельство о государственной регистрации права (только). Приватизация комнаты с одновременным выкупом освободившейся комнаты 1. Договор передачи комнаты в собственность2. Свидетельство о собственности на жилище (комнату) или Свидетельство о государственной регистрации права.3. Договор купли-продажи комнаты, удостоверенный нотариусом, зарегистрированный.4. Свидетельство о государственной регистрации. Получение квартиры в случае сноса дома 1. Договор мены, зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Решение суда 1. Копия решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированное.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Расторжение договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением) 1. Соглашение о расторжении договора купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением).2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.) В случае утраты документов на жилье — на все виды Так называемая «Справка о содержании правоустанавливающих документов», по сути это выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав)Чем докажете? Какие документы подтверждают право собственности
Однако сегодня этот документ уже не актуален. Теперь в качестве правоподтверждающего документа используется выписка из Единого реестра недвижимости.
В чем разница между свидетельством и выпиской и в каких случаях эти документы могут понадобиться – разъясняет начальник юридического отдела кадастровой палаты по Удмуртской Республике Наталья Дергачева.
«Свидетельство о регистрации прав — это документ, свидетельствующий о том, что право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано на имя человека, указанного в документе, на конкретную дату, — говорит Наталья Дергачева. — Свидетельство не подтверждает, что указанный в нем человек действительно является хозяином недвижимости и сегодня.
Такие достоверные сведения можно получить из выписки об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, которая актуальна на момент её выдачи. По этой причине мы настоятельно рекомендуем – при проведении сделок с жильем не довольствоваться свидетельством, которое показывает продавец. Эта бумага может быть совершенно неактуальной»
.Преимущество выписки перед свидетельством – в ее актуальности. Так, к примеру, в свидетельстве может быть указано, что квартира не имеет обременений. Но через день эта информация может устареть, потому что из правоохранительных органов пришел документ о наложении ареста на имущество. Квартира арестована, а в свидетельстве это никак не отражено.
«Тем не менее, выбрасывать свидетельства не стоит, – отмечает эксперт. – В ряде случаев этот документ можно использовать. Так, свидетельство можно предъявить при оформлении различных услуг в сфере ЖКХ. Однако большинство госучреждений, банки, нотариусы будут требовать выписку из реестра недвижимости».
Форм выписки несколько. Они отличаются объемом и содержанием сведений. Наиболее востребована выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она содержит описание объекта недвижимости и сведения о его собственнике, типе собственности, наличии ограничений, арестов и обременений. За 10 месяцев этого года для жителей республики и госорганов кадастровой палатой подготовлено
Следующая по популярности — выписка о переходе прав на объект недвижимости – содержит сведения о том, кто и в какое время владел данным объектом недвижимости. Эту выписку стоить заказать при покупке квартиры, чтобы проверить, часто ли менялись ее хозяева. Потенциальные покупатели знают это – за 10 месяцев 2019 года специалисты кадастровой палаты подготовили 14 тыс. таких документов.
Еще одна часто заказываемая выписка — выписка о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости – в том числе, на территории всей Российской Федерации. Она бывает нужна при получении различных субсидий, а также при проведении проверок органами государственной власти. Таких выписок в этом году для жителей Удмуртии подготовлено больше 233 тыс.
Как быстро можно получить выписку?
Подготовка документа при запросе данных через МФЦ занимает 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно с помощью почтового отправления и в электронном виде.
Какой срок действия выписки?
Определенного срока действия выписка, как ранее и свидетельство, не имеет. Какие-либо рамки по времени может устанавливать только та инстанция, куда требуется предоставить эти сведения.
Кто может запросить выписку из ЕГРН?
Это зависит от сведений, которые вы хотите получить. Например, запросить информацию, кто является собственником того или иного объекта недвижимого имущества может любой человек. Это информация общего доступа, которая не содержит ни номера паспорта, ни прописки, ни каких других данных, кроме фамилии владельца.
Выписка из ЕГРН может быть более расширенной и содержать конкретную информацию о правообладателях недвижимого имущества; соответственно, получить такую выписку может только сам собственник или его представитель по доверенности.
| Код | Наименование | |
| 558.4.1 | 558401000000 | Правоустанавливающие документы |
| 558.4.1.1 | 558401010000 | Договоры/соглашения |
| 558.4.1.1.1 | 558401010100 | Сделки об отчуждении |
| 558.4.1.1.1.1 | 558401010101 | Договор купли-продажи |
| 558.4.1.1.1.2 | 558401010102 | Договор мены |
| 558.4.1.1.1.3 | 558401010103 | Договор дарения |
| 558.4.1.1.1.4 | 558401010104 | Договор ренты |
| 558.4.1.1.1.5 | 558401010105 | Договор пожизненного содержания с иждивением |
| 558.4.1.1.1.6 | 558401010106 | Договор приватизации (договор передачи объекта недвижимости в собственность) |
| 558.4.1.1.2 | 558401010200 | Другие сделки |
| 558.4.1.1.2.1 | 558401010201 | Договор участия в долевом строительстве |
| 558.4.1.1.2.2 | 558401010202 | Соглашение об определении (перераспределении) долей в праве общей долевой собственности |
| 558.4.1.1.2.3 | 558401010203 | Брачный договор |
| 558.4.1.1.2.4 | 558401010204 | Соглашение об отступном |
| 558.4.1.1.2.5 | 558401010205 | Соглашение о разделе имущества |
| 558.4.1.1.2.6 | 558401010206 | Соглашение о выделе доли |
| 558.4.1.1.2.7 | 558401010207 | Инвестиционный договор (договор об инвестировании) |
| 558.4.1.1.2.8 | 558401010208 | Мировое соглашение |
| 558.4.1.1.2.9 | 558401010209 | Договор аренды (субаренды) |
| 558.4.1.1.2.10 | 558401010210 | Договор об ипотеке |
| 558.4.1.1.2.11 | 558401010211 | Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком |
| 558.4.1.1.2.12 | 558401010212 | Кредитный договор |
| 558.4.1.1.2.13 | 558401010213 | Договор займа |
| 558.4.1.1.2.14 | 558401010214 | Соглашение об установлении сервитута |
| 558.4.1.1.2.15 | 558401010215 | Соглашение об изменении содержания закладной |
| 558.4.1.1.2.16 | 558401010216 | Дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора) к договору |
| 558.4.1.1.2.17 | 558401010217 | Соглашение о расторжении договора |
| 558.4.1.1.2.18 | 558401010218 | Соглашение об уступке прав требования по договору (договор о передаче прав и обязанностей) |
| 558.4.1.1.2.19 | 558401010219 | Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) |
| 558.4.1.2 | 558401020000 | Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления |
| 558.4.1.2.1 | 558401020100 | Федеральный закон |
| 558.4.1.2.2 | 558401020200 | Указ Президента Российской Федерации |
| 558.4.1.2.3 | 558401020300 | Постановление Правительства РоссийскойФедерации |
| 558.4.1.2.4 | 558401020400 | Закон (закон Российской Федерации, закон субъекта Российской Федерации) |
| 558.4.1.2.5 | 558401020500 | Распоряжение |
| 558.4.1.2.6 | 558401020600 | Приказ |
| 558.4.1.2.7 | 558401020700 | Постановление |
| 558.4.1.2.8 | 558401020800 | Решение |
| 558.4.1.3 | 558401030000 | Свидетельство о праве на наследство |
| 558.4.1.3.1 | 558401030100 | Свидетельство о праве на наследство по закону |
| 558.4.1.3.2 | 558401030200 | Свидетельство о праве на наследство по завещанию |
| 558.4.1.4 | 558401040000 | Вступившие в силу судебные акты |
| 558.4.1.4.1 | 558401040100 | Постановление суда |
| 558.4.1.5 | 558401050000 | Акты (свидетельства) |
| 558.4.1.5.1 | 558401050100 | Регистрационное удостоверение |
| 558.4.1.5.2 | 558401050200 | Свидетельство о праве на землю |
| 558.4.1.5.3 | 558401050300 | Государственный акт о праве на землю |
| 558.4.1.5.4 | 558401050400 | Свидетельство о праве собственности |
| 558.4.1.6 | 558401060000 | Документы на вновь возведенный (реконструированный) объект |
| 558.4.1.6.1 | 558401060100 | Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию |
| 558.4.1.6.2 | 558401060200 | Разрешение на строительство |
| 558.4.1.6.3 | 558401060300 | Акт ввода в эксплуатацию |
| 558.4.1.7 | 558401070000 | Документы при упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества |
| 558.4.1.7.1 | 558401070100 | Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок |
| 558.4.1.8 | 558401080000 | Прочие правоустанавливающие документы |
| 558.4.1.8.1 | 558401080100 | Передаточный акт |
| 558.4.1.8.2 | 558401080200 | Разделительный баланс |
| 558.4.1.8.3 | 558401080300 | План приватизации |
| 558.4.1.8.4 | 558401080400 | Правила доверительного управления |
| 558.4.1.8.5 | 558401080500 | Акт описи и ареста имущества |
| 558.4.1.8.6 | 558401080600 | Протокол о выделе земельного участка в счет земельной доли |
| 558.4.1.8.7 | 558401080700 | Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме |
| 558.4.1.8.8 | 558401080800 | Отказ одаряемого принять дар (отказ от дара) |
| 558.4.1.8.9 | 558401080900 | Соглашение о новации |
| 558.4.1.8.10 | 558401081000 | Соглашение о разделе наследственного имущества |
| 558.4.1.8.11 | 558401081100 | Соглашение об уплате алиментов |
| 558.4.1.8.12 | 558401081200 | Документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости в пользу заявителя |
| 558.4.1.8.13 | 558401081300 | Иной документ |
Оформление квартиры в собственность по ипотеке
Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.
Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с… Финансы
Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.
Этапы регистрации права собственности на квартируПроцедура оформления права собственности делится на несколько этапов:
- Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
- Проведение правовой проверки сделки.
- Принятие решения об удовлетворении запроса.
- Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
- Оформление выписки из ЕГРН.
Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственностьДля того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредитаПосле закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.
При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.
Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:
- Паспорт и заявление собственника.
- Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
- Оригинал ипотечного договора.
- Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
- Документы по собственности на квартиру.
Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».
МФЦ начали принимать документы на учет находящейся в другом регионе недвижимости — Недвижимость
МОСКВА, 26 апреля. /ТАСС/. Механизм подачи документов через МФЦ на оформление прав на недвижимость вне зависимости от места расположения объекта, то есть по экстерриториальному принципу, заработал во всех регионах России, сообщила в понедельник ТАСС пресс-служба Росреестра.
«Наша задача — сделать процедуру подачи документов по экстерриториальному принципу максимально комфортной и быстрой для заявителей. Теперь граждане, проживая в одном регионе РФ, дистанционно могут поставить на учет и зарегистрировать права на любое недвижимое имущество, находящееся в другом», — приводятся в сообщении слова главы Росреестра Олега Скуфинского.
В пресс-службе уточнили, что прием документов экстерриториально уже начал осуществляться в 3 тыс. МФЦ и на сайте Росреестра. Воспользоваться услугой могут как физические, так и юридические лица. Раньше она предоставлялась только на базе филиалов подведомственной Росреестру Федеральной кадастровой палаты и во Дворце госуслуг на ВДНХ в Москве. Таким образом за 2020 год Росреестр обработал 478 тыс. заявлений по экстерриториальному принципу.
Услуга очень своевременна, например, потому, что многие жители северных регионов приобретают недвижимость на юге, считает президент Российской гильдии риелторов, член Общественного совета при Росреестре Игорь Горский. «Возможность подать документы онлайн или в МФЦ своего региона — определенный драйвер рынка недвижимости, который решил проблему отказа от операций с недвижимостью в силу сложной логистики процесса и высокой затратности», — отметил Горский, которого цитирует пресс-служба.
Экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра дает возможность обращаться за государственной регистрацией прав и постановкой на государственный кадастровый учет независимо от места расположения объекта недвижимости. Процедура проводится на основании электронных документов. Услуги по экстерриториальному принципу предоставляются в те же сроки, что и при обычном способе подачи документов и составляют пять рабочих дней — для кадастрового учета, семь рабочих дней — для регистрации права собственности, а для одновременной процедуры кадастрового учета и регистрации прав — 10 рабочих дней.
Комплект документов на объект недвижимости
На любой объект недвижимости, находящийся в процессе продажи, должен присутствовать определенный комплект документов. Без документов процесс купли-продажи квартиры, комнаты, дома, земельного участка невозможен.
Давайте разберемся, какие документы должны быть на руках у собственника. На объект недвижимости на первичном рынке (квартиры-новостройки) до его ввода в эксплуатацию могут быть два вида документов:
— Договор долевого участия – заключается между застройщиком и дольщиком,
— Договор уступки права требования (договор цессии) – заключается между дольщиком и его покупателем.
В дополнение к ним идет справка о выполнении финансовых обязательств перед застройщиком. После введения дома в эксплуатацию оформляется еще договор либо акт передачи квартиры, на основании которого оформляется право собственности после постановки дома на кадастровый учет. Если покупка новостройки осуществляется в период, когда дом введен в эксплуатацию, но еще не встал на кадастровый учет, возможно оформление договора предварительной купли-продажи.
Важно: при покупке новостройки нужно обязательно проверять застрахована ли ответственность застройщика в соответствии с ФЗ-214.
После того как на новостройку оформлено право собственности первым владельцем, этот объект уже становится частью вторичного рынка недвижимости. А это уже совсем другая история…
Все документы на объект вторичного рынка можно разделить на правоподтверждающие, правоустанавливающие (документы-основания), технические, дополнительные. Минимально необходимый пакет документов состоит из правоподтверждающих и правоустанавливающих документов.
Правоподтверждающие документы:
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавались до 2015 года),
— Выписка из ЕГРН (выдаются с 2015 года) – представляет собой симбиоз свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта.
Правоустанавливающие документы – документы, которые служат основанием возникновения права собственности на объект недвижимости. Они могут быть следующих видов:
— Договор купли-продажи,
— Договор дарения,
— Договор мены,
— Договор безвозмездной передачи жилья в собственность (приватизация),
— Договор пожизненного содержания с иждивением,
— Свидетельство о праве на наследство по закону,
— Свидетельство о праве на наследство по завещанию,
— Справка о полной выплате пая,
— Решение суда.
Вышеуказанных документов в принципе достаточно для того, чтобы совершить сделку купли-продажи и зарегистрировать ее в Росреестре. Но грамотный специалист по недвижимости никогда не пойдет на сделку по минимальному пакету документов. Для того, чтобы исключить неприятные «сюрпризы» после сделки, сначала необходимо изучить техническую документацию на объект недвижимости, чтобы проверить нет ли в покупаемом объекте неузаконенной перепланировки. К техническим документам относятся:
— Технический паспорт,
— Справка о технических характеристиках объекта,
— Экспликация,
— Поэтажный план или инвентаризационный план,
— Кадастровый паспорт.
Важно: собственник не обязан иметь на руках техническую документацию и предоставлять ее потенциальному покупателю. В этом случае только специалист по недвижимости сможет определить наличие перепланировки в стандартной квартире либо быстро получить техническую документацию для проверки понравившейся вам квартиры.
Еще важнее: покупаемый объект необходимо проверять на отсутствие долгов по платежам за содержание (от коммунальных платежей до домофона), временно зарегистрированных лиц, временно убывших лиц, а также лиц, имеющих пожизненное право пользования выбранным Вами объектом недвижимости. Для выяснения всех этих нюансов и собираются дополнительные документы. Нельзя перечислить стандартный набор этих документов, потому что их состав зависит многих факторов, начиная от вида документа-основания, заканчивая количеством собственников объекта недвижимости. Чтобы снять вышеперечисленные риски, советуем Вам обращаться к помощи специалистов, которые знают с помощью каких дополнительных документов прояснить конкретную ситуацию.
К дополнительным документам можно отнести:
— Справки об отсутствии долгов,
— Выписка из лицевого счета или домовой книги (текущая или архивная),
— Согласие супруга/супруги продавца, если объект недвижимости покупался в браке,
— Разрешение органов опеки на продажу объекта недвижимости, если среди собственников есть несовершеннолетние дети,
— Отказы от покупки от лиц, имеющих преимущественное право выкупа,
— Доверенность на продажу/покупку.
Важно: если продажа объекта недвижимости осуществляется по доверенности, необходимо проверить достоверность предъявленной доверенности.
Специалист по недвижимости, работающий от покупателя, обеспечит полноценную проверку юридической чистоты объекта и исключит все возможные «сюрпризы», которые могут возникнуть после сделки.
Специалист по недвижимости, работающий от продавца, сразу собрав полный комплект необходимых документов, ускорит процесс продажи, предоставляя каждому потенциальному покупателю полную юридическую составляющую продаваемого объекта, тем самым минимизируя недоверие потенциальных покупателей.
8 документов на недвижимость, которые необходимо сохранить, и что будет, если вы этого не сделаете
Какие документы на недвижимость вам следует сохранить после покупки дома? В конце концов, вы же не хотите подавать все из них, если вам это не нужно; но вы также не хотите отказываться от чего-то важного.
По закону ваша закрывающая компания должна вести учет ваших закрывающих документов, так что это хороший запасной вариант на случай, если вы потеряете свой. Тем не менее, для и будет разумно держать важные документы под рукой, особенно если впоследствии вам потребуется подать иск против продавца или вашей профессиональной команды представителей (т.е., ваш агент по недвижимости, домашний инспектор или ипотечный кредитор). Надеюсь, этого не произойдет, но к этому следует подготовиться.
Полное раскрытие информации: я агент по недвижимости, но я не организованный человек. Фактически, еще несколько месяцев назад я хранил документы о покупке дома в папке в шкафу с надписью «Сохранить документы». (Я не шучу!) Но важно то, что я знаю, за какие формы мне нужно держаться.
Итак, из сотен документов, с которыми вы столкнетесь в процессе покупки дома, вам следует сохранить вот те, и почему.
1. Агентское соглашение покупателя
Когда вы выбираете агента по недвижимости, вы подписываете агентское соглашение покупателя — контракт между вами и брокером, в котором говорится, что агент представляет вас при покупке вашего дома.
В этом соглашении излагаются условия взаимоотношений с вашим агентом, включая то, кто выплачивает комиссионные агенту (в большинстве случаев продавец), продолжительность соглашения (от 90 до 120 дней является стандартным на большинстве рынков) и условия для расторжение договора.
Почему вы должны оставить его: В этом контракте прописано, какие услуги ваш агент согласился предоставить вам, и он может быть задействован, если у вас возникнут проблемы с вашим агентом после закрытия транзакции.
2. Договор купли-продажи
Каждая продажа дома начинается с договора купли-продажи недвижимости — юридически обязывающего договора, подписанного покупателями и продавцами жилья, который подтверждает, что они согласны с определенной покупной ценой, датой закрытия и другими условиями.
Почему вы должны оставить его: Положения, изложенные в этом контракте, должны соблюдаться в точности.Если вы или продавец не выполните эти обязанности, это может иметь юридические последствия.
3. Дополнения, поправки или указатели
Эти типы документов изменяют или дополняют условия вашего договора купли-продажи. Например, если опрос показывает, что есть забор, построенный соседом, и вы хотите, чтобы ограждение было снято, договор купли-продажи должен быть официально изменен.
Почему вы должны их хранить: Дополнения, поправки и райдеры часто связаны с домашними осмотрами или оценками, и, поскольку они изменяют первоначальные условия подписанного контракта, их стоит сохранить.
Например, если обе стороны подписали приложение о ремонте, в котором продавец согласился произвести определенный ремонт на основе осмотра дома, вам понадобится это приложение, если вы обнаружите проблемы с ремонтом в будущем.
4. Раскрытие информации продавцом
По закону продавцы обязаны сообщать об определенных проблемах с домом, как настоящих, так и прошлых, о которых они знают, и которые могут повлиять на его стоимость. Хотя законы различаются в зависимости от штата, эта информация может включать в себя краску на основе свинца, заражение вредителями и ремонтные работы, проводимые без разрешения.
Почему вы должны оставить их: Если в вашем доме возникнут серьезные проблемы после въезда, такое раскрытие информации может стать основанием для будущего судебного иска против продавца. Если вы их потеряете, у вас могут возникнуть проблемы с привлечением продавца к ответственности в суде.
5. Отчет об осмотре дома
После осмотра вашего дома ваш инспектор должен составить отчет с подробными сведениями о состоянии дома и любых возможных проблемах.
Почему вы должны его сохранить: Этот документ представляет собой чрезвычайно подробный список всего, что находит домашний инспектор, и обычно он включает фотографии проблемных участков.Сохраняя этот отчет, вы будете регистрировать любой ремонт, который вам может понадобиться в будущем.
6. Заключительное раскрытие информации
Ипотечные кредиторы должны предоставить заемщикам заключительную раскрытие информации (также называемую компакт-диском) не менее чем за три рабочих дня до урегулирования. В этом документе указываются такие вещи, как срок вашего кредита (обычно 15 или 30 лет), тип кредита (ипотека с фиксированной или регулируемой ставкой), процентная ставка и затраты на закрытие сделки, а также другие финансовые данные.
Почему вы должны его оставить: Ваш компакт-диск представляет собой подробный список всех расходов, связанных с закрытием сделки и ипотечным кредитом, и его важно иметь для использования в будущем.Это также документ, который вам понадобится при подаче налоговой декларации, поскольку вы можете снимать вычеты за такие вещи, как ипотечные баллы.
7. Полис страхования титула
Страхование титула обеспечивает защиту от любых конкурирующих претензий в отношении дома. В рамках этого процесса страховщик проведет поиск по названию публичных записей, выискивая незавершенные дела, такие как залоговое удержание собственности или поддельные подписи на документах о праве собственности.
Почему вы должны его оставить: Этот документ понадобится вам в случае, если другая сторона, например, предыдущий владелец, попытается потребовать собственность.Обратите внимание, что существует отдельное страхование правового титула для покрытия кредиторов и покупателей, и вам будет хорошо, если вы получите полис для себя.
8. Документ о собственности
Когда вы приобретаете право собственности и становитесь единственным владельцем собственности, вы получаете документ — юридический документ, который подтверждает или передает права собственности на дом, — говорит Энн Риццо , помощник вице-президента. президент страховой компании Amrock, расположенной в Детройте.
«Это должен быть физический документ, подписанный как покупателем, так и продавцом», — говорит Риццо.
Обычно документ о собственности отправляется вам по почте после того, как документы о передаче права собственности зарегистрированы в государственном архиве вашего округа.
Почему вы должны хранить его: Представление документа о собственности — единственный способ показать кому-то, что вы на законном основании владеете домом, в котором проживаете. Поскольку документ отправляется непосредственно вам, ни ваш ипотечный кредитор, ни титульная компания не требуются сохранить копию.
договоров купли-продажи жилой недвижимости бесплатно — Word
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это имеющий обязательную силу договор между продавцом и покупателем о передаче прав собственности на недвижимость.В соглашении излагаются условия, такие как цена продажи и любые непредвиденные обстоятельства, ведущие к дате закрытия. Рекомендуется, чтобы продавец потребовал от покупателя внести задаток в размере от 1% до 3% от продажной цены, который не подлежит возврату в случае расторжения договора покупателем. Чаще всего покупатель получает финансирование от местного финансового учреждения.
Соглашение о покупке активов — Используется для покупки ценных холдингов или собственности компании или физического лица.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение о покупке бизнеса — Для покупки и продажи бизнеса и всех его активов и обязательств.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости — Для любого типа нежилой недвижимости рекомендуется использовать договор коммерческой купли-продажи.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор купли-продажи земли — Для покупки и продажи необработанной земли для коммерческого или жилого использования.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение о покупке акций — Используется для покупки части или всего предприятия.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Процесс начинается с того, что покупатель делает предложение через договор купли-продажи. В соглашении обычно указывается цена вместе с условиями продажи, и продавец может принять или отклонить предложение.В случае принятия состоится закрытие сделки, при которой средства будут обменены, и покупателю будет представлен акт. Продажа считается завершенной, когда акт подается в диктофон на имя покупателя.
Шаг 1 — Поиск домов для продажиСогласно профилю покупателей и продавцов жилья за 2017 год, следующие ресурсы являются лучшими ресурсами для поиска дома на продажу
- Интернет — 51% продаж домов покупатель нашел недвижимость в Интернете.Три (3) веб-сайта, на которых можно найти дом, — это Zillow.com, Realtor.com и Trulia.com соответственно.
- Агент по недвижимости — 30% продаж домов, которые произошли, покупатель нашел недвижимость с помощью лицензированного агента по недвижимости. В США около * 2 миллионов лицензированных агентов (* Источник). В тройку (3) крупнейших брокерских компаний в сфере недвижимости входят Century21, Keller Williams и Sotheby’s International Realty соответственно.
- Другое — 29% включает друзей и родственников, которые информируют покупателя, видят вывеску двора и читают газету.Когда вы ищете дом, лучше всего всегда держать глаза и уши открытыми.
К сожалению, в мире недвижимости покупатель обнаружит, что намного проще попасть в резиденцию и получить частные показы, если у него есть предварительное квалификационное письмо. Это выписка из банка, которая показывает, что покупатель может получить финансирование при своем текущем финансовом положении.
Другими словами, предварительное квалификационное письмо подтверждает, что покупатель может позволить себе недвижимость. В большинстве рыночных условий у покупателя не возникнет проблем с просмотром любого выставленного на продажу дома.
Шаг 3 — Посещение открытых домовДень открытых дверей — это то, как покупатель «чувствует» рыночные условия в своем районе. Рекомендуется просматривать дома в пределах их ценового диапазона. Как только будет обнаружено представление о том, что ищет покупатель, поиск можно сузить.
Шаг 4. Планирование частного показаЭто заполняется покупателем или его агентом. С продавцом или его агентом свяжутся, где стороны встретятся в определенное время в резиденции. Обычно продавец и его агент покидают помещение и дают покупателю от 15 до 20 минут, чтобы осмотреть дом.
Если покупателю понравится дом, будет сделано предложение.
Шаг 5 — Составление договора купли-продажиДоговор купли-продажи также действует как письмо-предложение.У продавца будет возможность принять, отклонить или подать встречное предложение. Если продавец соглашается, договор купли-продажи будет подписан, и покупатель должен будет внести свой первоначальный взнос (если таковой имеется).
Шаг 6. Проверьте информацию, раскрываемую продавцомЕсли будет достигнуто соглашение, продавец должен будет заполнить и представить покупателю формы раскрытия информации. Эти формы будут уведомлять продавца о любых проблемах или ремонте, необходимом в доме, а также о наличии каких-либо опасных веществ в собственности.
Шаг 7 — Осмотрите домНезависимо от того, что вам говорит продавец, проверьте дом у сертифицированного инспектора в вашем районе. Сертифицированный инспектор будет тем, кто, скорее всего, будет разбираться в проблемах с домами в этом районе и сможет сформулировать любые проблемы на территории.
- Найдите сертифицированного инспектора (epa.gov) — Если резиденция была построена до 1978 года, возможно, стоит провести ее осмотр у специалиста по свинцовым краскам, который скажет вам, есть ли какие-либо проблемы с интерьером. .Основная опасность свинцовой краски заключается в том, что со временем она может расколоться и потрескаться, оставляя порошкообразное вещество, чрезвычайно токсичное, особенно для детей.
Советы по осмотру — Покупателю также лучше всего прогуляться по дому и провести собственный осмотр по телефону:
- Ходить по дому в поисках трещин в фундаменте;
- Проверить стропила на предмет дырок (из-за термитов) или общего гниения;
- После дождя выйдите на улицу; и
- Обратите внимание на детали потолка и все, что может указывать на прошлые наводнения, утечки или любой необходимый ремонт.
Если финансирование было условием договора купли-продажи, покупатель должен будет обратиться в местное финансовое учреждение, чтобы подать заявку и получить финансирование для своего дома. Это широко известно как «ипотека», и в зависимости от рыночных условий может потребоваться до 20% первоначального взноса наряду с другими финансовыми обязательствами.
Appraisal — При получении финансирования профессионалу, известному как «оценщик», потребуется обосновать цену, которую платит покупатель.Это даст финансовому учреждению, предоставляющему финансирование, комфорт и безопасность, в которых они нуждаются, в случае, если покупатель больше не сможет позволить себе выплату по ипотеке.
После завершения финансирования может быть назначено закрытие.
Шаг 9 — Запланировать и посетить закрытиеПланирование закрытия должно быть выполнено с местной титульной компанией. Титульная компания извлечет документ и проведет поиск по нему и убедится, что право собственности на покупателя юридически осуществимо.Все документы и поверенные будут согласованы с титульной компанией, и после завершения всех проверок будет назначено закрытие.
При закрытии все документы, раскрытие информации и денежные средства будут переданы соответствующим сторонам. Это может показаться простым, но типичное закрытие может длиться от пары до нескольких часов в зависимости от сложности объекта. После завершения закрытия будет составлен акт с именем покупателя.
Шаг 10 — Подайте документДокумент является юридическим титулом на собственность, в котором указано, кто является владельцем.Обычно это подписывается при закрытии, так как в большинстве штатов требуется нотариус, а после этого его можно подать в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.
Налоги на передачу недвижимости — Если существует налог на передачу недвижимости, он обычно уплачивается во время регистрации акта. Если оплата налога на передачу дел должна была быть разделена между покупателем и продавцом, что является обычным явлением, оплата должна была быть произведена при закрытии сделки.
После того, как акт был подан в регистратор округа, продажа завершена.
Раскрытие — это заявление или приложение к договору купли-продажи, в котором раскрывается информация об собственности. Раскрытие информации обычно указывается только в том случае, если это требуется местным, государственным или федеральным законодательством.
- Раскрытие информации о красках на свинцовой основе — Федеральный закон, который требует от владельца собственности, построенной по схеме до 1978 г., указывать наличие сколов, отслаивания или порчи краски на территории. Поскольку частицы краски опасны для здоровья человека, это обязательное раскрытие, которое должно прилагаться к любому соглашению о покупке.
- Заявление о раскрытии информации о собственности — Требуется в каждом штате, хотя, если штат считается «осторожным покупателем», продавец не несет юридической ответственности за предоставленную информацию.
Приложение обычно прилагается к договору купли-продажи, чтобы подробно описать непредвиденные обстоятельства, указанные в соглашении. Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено, иначе условия всего соглашения могут быть недействительными. Ниже приведены наиболее распространенные условия, упоминаемые в договорах купли-продажи.
Покупатель, остерегайтесь , или «caveat emptor», — термин, используемый, когда законы штата не требуют, чтобы продавец упоминал о материальных дефектах собственности. Таким образом, покупатель приобретает недвижимость «как есть».
Следующие штаты считаются покупателем, будьте осторожны : Алабама, Арканзас, Колорадо, Флорида, Индиана, Массачусетс, Миссури, Монтана, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Вирджиния, Западная Вирджиния и Вайоминг.
1 — Доступ к шаблону желаемой недвижимости для записи договора купли-продажи
Загружаемые файлы на этой странице действуют как инструмент для документирования покупки недвижимости, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю после его или ее оплаты продавцу этой собственности.Этот файл можно просмотреть с помощью изображения и / или загрузить с помощью кнопок в области заголовка как файл Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или текст открытого документа (.odt). Примечание. Как Покупатель, так и Продавец должны указать свои инициалы внизу страниц со 2 по 8 в качестве подтверждения точности представленной информации.
2 — Представить договор, продавец, покупатель и соответствующее имущество
Первая статья, «I. Стороны », передают вступительное слово к настоящему соглашению.Язык был разработан, чтобы установить намерение обеих сторон, поэтому для него потребуется некоторая информация, уникальная для ситуации, записанная там, где это необходимо. Начните с указания месяца, двухзначного календарного дня и двухзначного календарного года, когда эти документы вступят в силу, используя первые две пустые строки в первом утверждении. Теперь обратим внимание на отдельных сторон, заключающих это соглашение: Продавца и Покупателя. Вторая инструкция будет содержать четыре пробела, которые следует использовать для идентификации Покупателя.На пустом месте рядом с надписью «Покупатель» в круглых скобках укажите полное имя организации, которая намеревается приобрести собственность Продавца. Следующие три пустых поля были включены, чтобы мы могли записать «Почтовый адрес», «Город» и «Штат» заявленного Покупателя. Продавец также должен быть определен в этой части Соглашения. Обязательно введите полное имя владельца собственности в пустом поле с надписью «Продавец». Здесь нам также нужно будет предоставить некоторую дополнительную информацию.В следующих трех пробелах введите почтовый адрес, город и штат организации, продающей соответствующую жилую недвижимость. В следующей статье «II. Юридическое описание », мы сосредоточимся на жилой недвижимости, которая будет продана Покупателю. Во-первых, мы должны определить, что это за собственность. Для этого добавлен список флажков. Установите флажок, который лучше всего определяет продаваемую недвижимость. Вы можете установить флажок «Дом на одну семью», «Кондоминиум», «Планируемое строительство квартиры (PUD)», «Дуплекс», «Триплекс», «Фурплекс» или «Другое».Помните, что если вы отметите поле «Другое» как описание этого свойства, вы должны указать определение в пустой строке, прикрепленной к этому выбору. В следующей части этой статьи должно быть пустое место с надписью «Уличный адрес». Укажите в этой строке точное физическое местонахождение соответствующего жилого объекта. Это должно включать номер здания, улицу / дорогу / маршрут и т. Д. Имя, любой применимый номер объекта, район / город / округ, штат и почтовый индекс, по которому можно физически осмотреть и получить доступ к соответствующей собственности.Мы продолжим работу с этим отчетом, указав его «Информация о налоговой посылке» в следующей доступной пустой строке. Эта информация может называться «Идентификатор участка» или «Налоговая карта и номер лота» в зависимости от округа, в котором она расположена. Если эта информация недоступна, обратитесь к регистратору / хранителю документации округа, где находится недвижимость, для ее получения. Любое «Другое описание», связанное с продаваемым помещением, должно быть указано в последней пустой строке в этом разделе. Статья «III.Личное имущество »позволит обеим сторонам определить любую Личную собственность (например, кондиционер), которая будет включена в приобретение официального описания собственности, предоставленного в предыдущем разделе. Введите в пустые строки этого раздела любой тип личной собственности, которая будет продаваться вместе с жилой недвижимостью.
3 — Определите основные условия покупки недвижимости
Теперь мы должны определить условия этого соглашения, которое позволит покупателю приобрести определенную недвижимость у продавца.Заранее убедитесь, что предоставлены точные данные о дате вступления в силу, личности покупателя и продавца, а также документальное описание объекта недвижимости. Если да, то найдите четвертую статью (с пометкой «IV. Задаток»). Используйте первое пустое место, представленное здесь, для записи суммы в долларах, которую Покупатель должен предоставить Продавцу для заключения настоящего Соглашения. Во втором пустом поле в этом разделе будет указана последняя календарная дата, когда Покупатель может отправить Задаток Продавцу до нарушения этого условия.Укажите месяц и календарный день, состоящий из двух цифр, на пустом месте после фразы «… На рассмотрение», а затем укажите календарный год, состоящий из двух цифр, на пустом месте после «20». Этот отчет должен продолжаться записью времени суток, когда этот платеж должен быть представлен на двух следующих пробелах, и отметкой флажка «AM» или «PM», чтобы указать соответствующий суффикс этого времени. В некоторых штатах задаток, необходимый для заключения настоящего соглашения, должен быть помещен в доверительный фонд или условное депонирование. Если да, то установите первый флажок после слов «Принимаются любые задатки…». Если нет, то установите флажок перед словами, выделенными жирным шрифтом «Нет.«Затем мы займемся фактической покупкой этой собственности. Найдите пятую статью («V. Цена и условия покупки»). В первом операторе поставлено два пробела. Оба потребуют полной суммы покупки, необходимой для собственности. Начните с того, что укажите, сколько Продавец должен получить от Покупателя, чтобы освободить право собственности на недвижимость, численно на первом пустом месте после Знака доллара. Затем запишите эту сумму на пустом месте в круглых скобках перед словом «Доллары». Этот оператор потребует от вас выбрать один из элементов флажка под ним, чтобы заполнить его.Если Покупатель отправит наличный платеж для покупки жилой недвижимости у продавца, отметьте первое заявление в поле флажка. Это заявление также потребует от вас указать последнюю календарную дату и время, когда этот платеж должен быть произведен, чтобы его можно было рассматривать в соответствии с Соглашением о покупке. Поместите эту информацию в пустые поля в поле «Все денежное предложение». Если покупатель должен получить финансирование для покупки соответствующей жилой собственности, отметьте флажок «Банковское финансирование.Этот выбор потребует от вас указать тип финансирования, которое покупатель должен получить, установив флажок, соответствующий пункту списка «Обычный заем», «Заем FHA (приложить обязательные дополнения)», «Заем VA (приложить обязательное дополнение)» или «Другой.» Если было выбрано «Другое», укажите вариант финансирования, который приобретает покупатель, в предоставленной пустой строке. Если покупатель должен получить финансирование, найдите в этом списке пункт «C». Запишите дату платежа, названную Продавцом, когда он или она должны получить Письмо, подтверждающее, что кредит Покупателя и способность получить Финансирование являются прочными в отведенном для этого месте.Вам также необходимо будет установить флажок «Есть», если это финансирование зависит от способности Покупателя продать отдельную собственность, или «Нет», если такие непредвиденные обстоятельства не применяются.
Пункт «D» продолжит эту тему, потребовав определения количества дней, в течение которых Продавец из указанного выше Срока исполнения рекомендательного письма расторгнет настоящее соглашение путем направления Уведомления в письменной форме. Покупатель должен получить такое Уведомление в течение указанного здесь количества дней после того, как Покупатель не предоставил письменную справку о сроке оплаты в Пункте C.Если Продавец предоставляет Финансирование, необходимое Покупателю для покупки этого недвижимого имущества, отметьте флажок «Финансирование продавца». Здесь нужно будет предоставить информацию по нескольким пунктам. Укажите «Сумму займа» для позиции «A», «Авансовый платеж», который Покупатель должен предоставить для позиции «B», годовую «процентную ставку», которую Продавец применит к позиции «C», «Количество месяцев» или Ожидается, что «Годы» этого Финансирования продлятся до позиции «D» и календарной даты, когда Покупатель должен предоставить доказательство своей платежеспособности, в первых двух пустых строках в позиции «E» и последней календарной дате Продавца. может подтвердить это доказательство до двух последних пробелов в пункте «E.”
4 — Зарегистрируйте любую недвижимость, которую покупатель должен продать для завершения этой покупки
В некоторых случаях способность Покупателя выполнить перечисленные здесь условия будет зависеть от того, будет ли он продавать принадлежащую ему собственность. Это непредвиденное обстоятельство необходимо будет определить в «VI. Продажа другого имущества ». Если такого имущества нет или деятельность Покупателя не будет зависеть от такого события, отметьте галочкой «Не будет зависеть от продажи другого имущества».«Если Покупатель будет зависеть от продажи его или ее собственности для выполнения данного соглашения, тогда отметьте галочкой заявление« Будет произведено при продаже другой собственности », затем введите почтовый адрес, город и штат собственности покупателя на первые три пробела. Количество «дней с даты вступления в силу», отведенное покупателю (для достижения этой цели), должно быть записано на последнем пустом месте в этом заявлении.
5 — Обсудите факторы, имеющие отношение к закрытию этой покупки
Следующая статья («VII.Затраты на закрытие ») будет определено, кто будет нести ответственность за покрытие расходов, связанных с закрытием продажи жилой недвижимости (например, налоги, сборы округа и т. Для этого мы отметим один из трех флажков («Покупатель», «Продавец» и «Обе стороны»), представленных в заявлении в этом разделе. Отметьте один из этих флажков, чтобы указать, кто будет нести ответственность за оплату стоимости закрытия этой покупки. Например, если и Покупатель, и Продавец согласились участвовать в покрытии Затрат на закрытие, установите флажок «Обе стороны.Календарная дата и время дня, когда эта продажа жилой недвижимости должна быть завершена, будут указаны в статье «IX. Закрытие. » Задокументируйте месяц и двузначный календарный день этого закрытия в первой пустой строке, двузначный календарный год закрытия во втором пустом поле, а затем время дня для этого закрытия в следующих двух пустых местах. Вы должны указать, является ли это «AM» или «PM», установив первый или второй флажок (соответственно).
6 — Предоставьте дополнительные сведения, влияющие на закрытие, если требуется
Остальная часть этого документа будет посвящена предоставлению большого количества информации относительно условий этого соглашения.Настоятельно рекомендуется предоставить обеим сторонам достаточно времени для ответственного изучения этой информации. Некоторые из этих статей также потребуют внимания. Первый из которых «X. Обследование », которое дает Покупателю право получить Обследование собственности до Даты закрытия. Первое пустое место в этом разделе будет определять последний День, когда это будет разрешено, путем запроса, за сколько Дней до Закрытия такое действие должно быть выполнено, прежде чем оно больше не будет разрешено. Таким образом, если Продавец не разрешает проведение опроса, когда до закрытия остается три дня, введите число «3.«Если Покупатель ожидает, что Продавец исправит какие-либо дефекты за определенное количество дней до Закрытия, то во второй пустой строке укажите, сколько дней до Закрытия, когда все такие средства правовой защиты должны быть затронуты Продавцом. У нас будет аналогичная задача в «XII. Заголовок.» Начните с записи количества дней, в течение которых покупатель после получения отчета о поиске заголовка возражает (в письменной форме) по вопросам, которые он или она считает неприемлемыми, в первой пустой строке. Затем во втором пустом поле введите количество дней с даты получения возражений покупателя, которые Продавец имеет право рассмотреть, и устранить проблемы, указанные в отчете о поиске заголовка.В «XIII. Состояние собственности », мы должны определить последнюю календарную дату, когда Покупатель может направить специалиста для осмотра помещения. Сообщите календарную дату и время, когда все такие инспекции, инициированные покупателем, должны быть завершены, и пустые строки, указанные в абзаце, начинающемся со слов «Следовательно, покупатель будет иметь право…», больше не будут разрешены. Затем задокументируйте календарную дату и время. дня, когда Покупатель должен представить все отчеты об осмотре имущества, содержащие проблемы, которые Продавец должен исправить до того, как закрытие может быть завершено до пустых мест в абзаце заявления, начинающемся со слов «После того, как все проверки будут завершены…». Наконец, в этой области потребуется Количество «Рабочих дней» после получения Продавцом такого отчета, которое позволит соглашению исправить любые проблемы, возникшие у Покупателя и возникшие в результате отчета о проверке.Если приемлемое решение не будет получено в течение этого периода времени, настоящее Соглашение о покупке будет автоматически прекращено, и задаток, уплаченный Покупателем, должен быть возвращен ему или ей (полностью).
Статья «XV Оценка» требует определения обязательств Покупателя при оценке жилой собственности. Если согласованная цена покупки не будет зависеть от оценочной стоимости имущества, отметьте первый флажок.
Если оценка показывает, что недвижимость нуждается в «ремонте по требованию кредитора» или стоимость недвижимости меньше оценочной стоимости, то отметьте второй флажок и запишите количество рабочих дней, которое позволит провести повторные переговоры по данному контракту на пустое место перед словами «Рабочие дни.«Если переговоры невозможны, содержание этих документов будет прекращено и станет недействительным.
Теперь найдите статью «XVI. Закрытие ». Задокументируйте окончательную календарную дату, когда эта Продажа должна быть успешно зарегистрирована, используя два пробела между термином «… записывать» и словами «… или ранее по взаимному соглашению (« Закрытие »). Если настоящее Соглашение расторгается из-за его собственных условий или отсутствия на работе, запишите количество дней с даты расторжения, когда задаток, представленный Покупателем, должен быть возвращен Покупателю.Государство, в котором находится Жилая недвижимость, и настоящее Соглашение должно быть исполнено, должно быть указано на пустом месте в разделе «XXIV. Применимое право ».
В этом документе также будет указана конкретная дата истечения срока его действия. Найдите «XXVIII. Срок действия предложения », затем используйте пустые строки, представленные здесь, чтобы указать окончательную календарную дату и время, когда это соглашение должно быть подписано или считаться недействительным. Если Продавец не подписал эти документы до календарной даты, указанной здесь, все заданные деньги должны быть возвращены Покупателю, и эти условия будут считаться отмененными Продавцом.Во многих случаях необходимо будет раскрыть информацию. Любые Раскрытия, сопровождающие заполненные документы, должны быть надлежащим образом задокументированы. В статью «XXXI. Раскрытие информации », чтобы мы могли указать статус таких вложений. Если сопровождающих Раскрывающих не будет, отметьте первый флажок («Нет прикрепленных дополнений или раскрытий…»). Если прилагаются Дополнения / Раскрытие информации, отметьте второй флажок и просмотрите список под ним. Для этого выбора добавлены четыре дополнительных флажка.Отметьте поле «Форма раскрытия сведений о красках на основе свинца», если будет приложено раскрытие сведений о красках на основе свинца. Если есть дополнительные приложения, укажите заголовок каждого из них в отдельной строке и установите флажок, соответствующий этой строке. Если существуют какие-либо «Дополнительные положения и условия», которые будут применяться к Соглашению о покупке, определенному в этом документе, но не задокументированы в его содержании, то укажите эту информацию в пустых строках в тридцать второй статье («XXXII. Дополнительные условия »).Если требуется больше места, вы можете продолжить работу с вложением, указанным в статье «Раскрытие информации по статье XXXI».
7 — Настоящее Соглашение может быть заключено только путем подписи сторон
Эти документы могут быть выполнены, а их условия вступают в силу только посредством датированной подписи Покупателя, Продавца и Агента. Эта задача будет решена в «XXXIV. Подпись.» Этому разделу могут соответствовать только Продавец собственности, Покупатель собственности и Агент, осуществляющий их транзакцию.
Зона подписи Продавца будет первой доступной. Предоставлено достаточно места, чтобы два Продавца могли подписать и поставить дату в этом документе, однако, если их больше, обязательно добавьте больше строк или приложите заголовок с необходимыми подписями. Каждый продавец должен указать календарную дату подписания, подписать свое имя и напечатать свое имя, используя строки, помеченные «Дата», «Подпись продавца» и «Имя для печати». Область после этого зарезервирована для подписи покупателя.Покупатель должен указать дату подписи в строке «Дата», затем подписать строку «Подпись покупателя» и напечатать свое имя в строке «Печатать имя» под своей подписью. Если имеется более двух Покупателей, убедитесь, что их подписи предоставлены либо с помощью программы редактирования для добавления дополнительных строк, либо путем предоставления четко обозначенного приложения с необходимыми подписями. Последняя область будет принимать Календарь «Дата» подписания, «Подпись агента» и напечатанное имя агента.Пустых строк будет достаточно для двух агентов, чтобы предоставить эти предметы. Если агентов более двух, то к этому документу должно быть приложено приложение с этими дополнительными подписями.
Если покупатель или продавец не нарушает или не выполняет условия договора купли-продажи, его нельзя отменить, если покупатель и продавец не договорятся. Большинство договоров купли-продажи отменяются по следующим причинам:
- Неуплата депозита
- Дефекты материала (обнаружены при осмотре здания)
- Аннулирование в период непредвиденных обстоятельств
- Отсутствие финансирования
- Взаимное соглашение
Если расторжение соглашения согласовано между покупателем и продавцом, большинство агентов по недвижимости потребуют от обоих подписать письмо о расторжении договора, прежде чем высвободить любые депонированные средства.
Какие документы следует хранить после закрытия дома?
При закрытии дома покупатели подписывают огромную, устрашающую стопку документов. Одни только кредитные документы могут составлять сотни и более страниц. Многие из этих документов предназначены для кредитора. Они хотят избежать потенциальных судебных исков в будущем.
После закрытия у вас может не хватить места для хранения всех этих документов, но вам действительно следует сохранить готовый файл. Это означает сбор копий всех документов, подписанных во время транзакции с продавцом, от начала до конца.
Рассмотрите возможность хранения этих документов в течение как минимум нескольких лет после того, как вы в конечном итоге продадите купленный дом.
Вы захотите сохранить эти документы для дальнейшего использования — для вашего собственного просмотра или в случае, если вам придется подать судебный иск против продавца, вашей профессиональной группы представителей или подрядчиков.
Вам не обязательно иметь оригиналы, но у вас должны быть как минимум копии полностью оформленных документов с подписями всех сторон.
Где взять копии?
Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность предоставить вам копии документов по сделке, потому что брокеры обязаны вести файл на каждого покупателя и продавца.
Но заключительные документы обычно хранятся у заключительного агента или ответственного за депонирование. Эти документы отделены от документов, связанных с переговорами по контракту, и включают финансовые и юридические документы.
Акты и ипотечные документы регистрируются в регистратуре округа, и они становятся общедоступными.Вы всегда можете получить их копии в офисе рекордера или в титульной компании.
Большинство документов в той или иной форме оцифрованы, особенно те, которые связаны с транзакцией. Ваш риэлтор или координатор транзакций, вероятно, может предложить вам безопасную загрузку для безопасного хранения многих из этих документов на вашем компьютере или на накопителе.
Предварительные документы
В вашем агентском соглашении с покупателем указаны все условия ваших отношений с брокерской фирмой вашего агента по недвижимости, в том числе, как долго соглашение остается в силе, а также как и когда вы или агент можете его расторгнуть.
Это юридический договор, и его может быть важно держать под рукой, чтобы у вас было подтверждение условий, на которые вы согласились … даже спустя долгое время после закрытия продажи. Некоторые проблемы могут возникнуть позже.
Договор купли-продажи — это ваш договор на покупку дома, в котором излагаются все условия, необходимые для закрытия. Это документ, который вы и продавец подписали, когда согласились купить недвижимость, и обе стороны юридически обязаны соблюдать его условия.
Документы на пути к закрытию
Дополнения, поправки или предложения включают все, что изменяет или дополняет условия вашего первоначального договора купли-продажи.В этих типах документов могут быть уточнены названия в названии или написание имени продавца или покупателя. Они могут исправить почтовый адрес.
Запросы на ремонт регистрируют любые денежные соглашения или контракты на ремонт предметов, и их можно рассматривать как дополнения к договору купли-продажи. В приложении по ремонту указывается конкретный вид работ, которые необходимо выполнить. В нем может быть указано, потребуется ли для работы разрешение или она должна выполняться лицензированным подрядчиком.
Раскрытие информации продавцом включает существенные факты о таких вещах, как краска на основе свинца. Они могут включать заявление о раскрытии информации о передаче и другие письменные гарантии или раскрытие информации, предоставляемые продавцом. Эти документы часто являются основанием для будущих судебных исков против продавцов, если они не раскрывают проблему, которая становится очевидной позже.
Заключительные документы
Инструкции условного депонирования часто заменяют договор купли-продажи и излагают финансовые условия соглашения между покупателями и продавцами.Они уполномочивают агента условного депонирования выполнять определенные действия от имени вовлеченных сторон.
Сводка результатов домашнего инспектора будет указывать, какие предметы находятся в хорошем состоянии, а какие требуют ремонта или замены. Он должен включать фотографии. Это может быть инструмент переговоров во время продажи, а позже он может предоставить контрольный список необходимого ремонта.
Сертификат проверки и завершения проверки на наличие вредных организмов — это отчет инспекционной компании, подтверждающий, что работа была завершена.Не каждый штат требует инспекции на вредителей, но другие, например Калифорния, требуют, чтобы они хранились в архиве в течение двух лет.
Прочие инспекции и рабочие документы могут включать счета-фактуры и разрешения подрядчика.
Заключительное раскрытие включает в себя все окончательные расходы по вашей ипотеке, изложенные в манере, которую вы можете не понять, даже если правительство пытается упростить для вас это. Задавайте вопросы о любых сборах, в отношении которых вы не уверены, и держите раскрытие информации под рукой на время уплаты налогов.Некоторые из этих предметов не облагаются налогом.
Заключительный отчет — это окончательная оценка всех расходов и кредитов на покупку дома. Этот документ включает в себя продажную цену, ваши наличные для закрытия условного депонирования, сумму вашего кредита и все другие расходы, уплаченные через условное депонирование для урегулирования продажи, включая кредиты и пропорциональные выплаты. Этот документ также известен как Заявление об урегулировании HUD 1. Бюро финансовой защиты потребителей заменило его последним раскрытием в 2015 году.
Вексель и закладная не всегда записываются, и вы не получите оригинал векселя, пока он не будет оплачен полностью.Ипотека покажет ваш основной баланс и условия вашего кредита в соответствии с требованиями кредитора.
Страховые документы
Планы домашней гарантии будут включать номер полиса и контактную информацию для звонков по ремонту. Они расскажут, что покрывается гарантией, и типы вещей, на которые она не распространяется.
Страховой полис должен охватывать условия, уведомление о страховых взносах и номер полиса для страхования вашего домовладельца.Кредитор уплатит вашу премию при продлении, если ваш кредит будет конфискован. В противном случае вы должны платить его ежегодно, но это может быть включено в ваш платеж по ипотеке.
В полисе по страхованию титула указывается ваше наделение правами, сумма в долларах по страховке титула и любые исключения из страхового покрытия. Он включает название титульной компании, дату выдачи и номер полиса. Это может быть использовано в качестве защиты, если кто-либо предъявит предыдущее право удержания в отношении вашей собственности.Взаимодействие с другими людьми
Документы в качестве оригиналов
Вы можете получить заверенную копию этих документов у заключительного агента или у своего агента по недвижимости, если вы потеряете оригиналы.
Заключительное раскрытие содержит все официальные сборы и кредиты на покупку вашего дома. Он понадобится вам для подачи ваших личных налогов за этот календарный год, потому что некоторые элементы могут также подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Передайте этот документ своему составителю налоговой декларации.Ваше заключительное заявление, вероятно, также будет подтверждено доводчиком.
Акт — это документ о передаче правового титула, возвращаемый регистратором округа после того, как он помещен в публичные записи. Это доказательство того, что вы действительно являетесь владельцем собственности. В нем указывается, как вы владеете титулом, имя продавцов, давших вам право собственности, и юридическое описание собственности.
Документ будет отправлен вам по почте после записи, и он вполне может быть единственной копией. Никто другой не обязан хранить это в своих записях.
На момент написания этой истории Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, была брокером-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния.
Какие документы о недвижимости необходимо регистрировать?
Как работает регистрация недвижимого имущества?
Как и в любой транзакции, ведение официального бумажного следа и записи любой продажи или смены владельца является важной частью проверки истории данной собственности или покупки.Запись — акт внесения документа в официальные записи округа — является важным процессом, который обеспечивает прослеживаемую цепочку правового титула на собственность. Существует более 100 типов документов, которые могут быть записаны, в зависимости от типа собственности и типа сделки с недвижимостью. Наиболее распространенные документы связаны с ипотекой, актами, сервитутами, потерей права выкупа, эстоппелями, арендными договорами, лицензиями и сборами, а также другими видами документов.
В наиболее важных документах по недвижимости указаны права собственности, обременения и приоритет залогового права.Они используются для поддержания надлежащих операций с недвижимостью.
Ключевые выводы
- Запись — это акт внесения документа в официальные записи округа, особенно в отношении недвижимости и сделок с недвижимостью, который обеспечивает прослеживаемую цепочку правового титула.
- Зарегистрированные документы не устанавливают, кому принадлежит собственность. Скорее, эти общедоступные записи фактически используются для разрешения споров между сторонами, претендующими на владение недвижимостью.
- Чтобы понять, какие документы были или должны быть записаны, обратитесь в отдел записи штата или округа.
Системы регистрации недвижимости
На самом деле системы регистрации различаются в зависимости от штата и устанавливаются законодательными актами отдельных штатов. Не все штаты используют процесс записи инструментов для отслеживания названия; некоторые штаты вместо этого используют системы регистрации земли. В любом случае ответственность за хранение этих официальных документов лежит на местном округе или штате.
Зарегистрированные документы не устанавливают, кто владеет недвижимостью — это вместо функции титула, которая устанавливает законного владельца актива.Скорее, зарегистрированные документы публикуются для использования в разрешении споров между сторонами, претендующими на владение недвижимостью. Например, если два разных заявителя имеют противоречащие друг другу документы на собственность, дату записи можно использовать для определения временной шкалы владения. В большинстве случаев эти публичные записи обеспечивают ясность, и, как правило, законным владельцем считается владелец, имеющий самый последний документ. Если есть какие-либо проблемы, было бы разумно обратиться за помощью к юристу.
В случае залогового залога суды используют дату записи для определения приоритета, по которому залоги должны получить платеж в первую очередь.
Чтобы понять, какие документы были или должны быть зарегистрированы, обратитесь в отдел записи вашего штата или округа. Некоторые штаты также приняли законы о записи, которые представляют собой законодательные акты, устанавливающие порядок ведения официальных записей.
В конечном итоге записи предоставляют информацию как государственным органам, так и покупателям и продавцам недвижимости.
В каждом штате есть своя собственная система регистрации записей о собственности и различные требования, которые к ней прилагаются.
Примеры требований к регистрации недвижимого имущества
Поскольку в каждом штате и округе действуют свои законы о том, что должно быть записано, существуют незначительные различия в требованиях к записи относительно того, что требуется. Например, для округа Лос-Анджелес все «курьерские службы, сторонние представители, адвокатские службы и курьеры должны сдать документы, доверительные отношения, договоры аренды и уведомление о невыполнении обязательств, представленные для записи».
| Формы LPB No. | Имя формы | Word | |||||||||
| LPB 01-05 | Обложка | Word | |||||||||
| LPB 10-05 (i) | Гарантия ДокументWord | ||||||||||
| LPB 10-05 (r) | Закон о гарантии | Word | |||||||||
| LPB 11-05 (i) | Гарантия Fullfillment Deed | Word | Word PDF | ||||||||
| LPB 11-05 (r) | Акт о выполнении гарантии | Word | |||||||||
| LPB 12-05 (i) rev.12.2006 | Акт прекращения претензий | Word | |||||||||
| LPB 12-05 (r) rev. 12.2006 | Акт прекращения претензий | Word | |||||||||
| LPB 13-05 (i) | Акт и договор уступки продавца | Word | |||||||||
| LPB 1370 (rr) Документ и договор уступки продавца | Word | ||||||||||
| LPB 14-05 (i) | Договор и договор уступки покупателя | Word | |||||||||
| LPB 1470-05 (r) Акт и договор уступки покупателя | Word | ||||||||||
| LPB 15-05 (i) rev.4.2009 | Договор купли-продажи | Word | |||||||||
| LPB 15-05 (r) rev. 4.2009 | Договор купли-продажи | Word | |||||||||
| LPB 20-05 (ir) rev. 2.2008 | Доверительный акт — Краткая форма | Word | |||||||||
| LPB 21-05 (i) | Передача доверительного договора | Word | |||||||||
| LPB 21-05 (r) | Передача договора доверительного управления | Word | |||||||||
| LPB 22-05 (i) rev.4.2014 | Доверительный акт | Word | |||||||||
| LPB 22-05 (r) rev. 4.2014 | Доверительный акт | Word | |||||||||
| LPB 22A-05 (i) rev. 4.2014 | Доверительный акт со сроком продажи и датой погашения | Word | |||||||||
| LPB 22A-05 (r) rev. 4.2014 | Доверительный акт со сроком продажи и сроком погашения | Word | |||||||||
| LPB 23-05 | Запрос на полное повторное обращение | Word | |||||||||
| LPB 24-05 ред.1. 2009 | Запрос на частичное повторное обращение | Word | |||||||||
| LPB 28A-05 | Вексель | Word | |||||||||
| LPB 29-05 (i) | Word запрос | 905||||||||||
| LPB 29-05 (r) | Запрос уведомления | Word | |||||||||
| LPB 30-05 (i) rev. 12.2006 | Счет продажи | Word | |||||||||
| LPB 30-05 (r) rev.12.2006 | Счет продажи | Word | |||||||||
| LPB 35-05 (i) | Соглашение о подчинении | Word | |||||||||
| LPB 35-05 (r) | Соглашение о подчинении Word | ||||||||||
| LPB 44-05 (ir) ред. 3.2009 | Договор о недвижимости — Жилая | Word | |||||||||
| LPB 45-05 (ir) rev. 3.2009 | Договор о недвижимости — полная форма | Word | |||||||||
| LPB 50-05 (i) | Ипотечный | Word | |||||||||
| LPB 50-05 (r) | Ипотека | Word | |||||||||
| LPB 51-05 (i) | Удовлетворенность ипотеки | Word | |||||||||
| LPB 51-05 (r) | Word | Word | |||||||||
| LPB 52-05 (i) | Частичное освобождение от ипотеки | Word | |||||||||
| LPB 52-05 (r) | Частичное освобождение от ипотеки | Word | Word | 60-05 (i) | Выпуск Lien | Word | |||||
| LPB 60-05 (r) | Выпуск Lien | Word | LPB 61-05 (i) | Частичное освобождение Lien | Word | ||||||
| LPB 61-05 (r) | Частичное освобождение Lien | Word | |||||||||
| LPB -05 (ir) | Удовлетворение судебного решения | Word | |||||||||
| LPB 63-05 (ir) | Частичное освобождение от судебного решения | Word | |||||||||
| LPB 64-05 (ir) | Отказ от залога | Word | |||||||||
| LPB 65-05 (ir) | Частичный отказ от удержания | Word | |||||||||
| LPB 70-05 | Доверенность— Доверенность на продажу | Word | |||||||||
| LPB 71-05 | Доверенность — Покупка | Word | |||||||||
| LPB 73-08 | Соглашение об охране личного имущества 9057 0 | Word | |||||||||
| LPB 74-16 (i) ред.1.2019 | Акт личного представителя | Word |
Документы по сделке с недвижимостью
Покупаете или продаете дом? Юридические документы могут свести с ума! Вам будет полезно понимать, какие документы требуются и стоит ли ставить подпись на этой пунктирной линии.
С началом сезона покупки жилья вы, возможно, думаете о покупке и / или продаже дома. Документы, которые вы должны понимать и подписывать, могут быть огромными.Хотя список меняется с новыми законами и варьируется от штата к штату, вот краткое изложение, которое поможет вам в этом процессе.
Начало работы
Покупатель: Первоначальные документы, которые вам понадобятся, чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку:
- Налоговые декларации, включая W-2 (последние два года)
- Paystub (последние два месяца)
- Банковские и инвестиционные выписки (за последние два месяца)
- Действительное удостоверение личности с фотографией
Продавец: Для начала процесса продажи необходимо соглашение о листинге.Большинство агентов по недвижимости используют стандартную форму, созданную государственной или местной ассоциацией риэлторов. Ключевые термины, которые следует знать, включают:
- Исключительное право — Это дает вашему агенту исключительное право продать вашу собственность и получить компенсацию независимо от того, кто произвел покупателя.
- Срок действия — Срок действия вашего соглашения, который обычно составляет три, шесть или девять месяцев.
- Обязанности — Описание того, что ваш риэлтор будет делать, чтобы продать вашу собственность.Обязательно укажите все детали, которые вы ожидаете (вывески, посещение собственности и т. Д.).
- Комиссия — Ожидайте, что комиссионные расходы составят от 5% до 7% от выручки от продажи.
Написание или принятие предложения
Покупатель: Вам необходимо подписать договор купли-продажи и отправить его агенту по листингу. Хотя это и не обязательно, отправка письма о предварительном одобрении кредита усиливает ваше предложение. Еще сильнее выписывает чек на задаток, то есть сумму, которую вы готовы заплатить заранее.Однако задаток будет возвращен продавцу, если вы откажетесь от принятого предложения.
Продавец: Вы также подпишете договор купли-продажи; либо принять предложение, либо предложить новую цену, чтобы начать переговорный процесс.
После принятого предложения и до закрытия
Покупатель и продавец: На этом этапе обе стороны обычно ждут двух ключевых документов:
- Ответ покупателя о проверке — После проверки (по запросу покупателя) , покупатель и продавец получат отчет о любых недостатках собственности.Это возможность для покупателя потребовать устранения непредвиденных / нераскрытых серьезных проблем в качестве условия продажи. Если продавец не произведет необходимый ремонт или не изменит цену, чтобы удовлетворить покупателя, покупатель может отказаться от сделки, а задаток будет возвращен.
- Оценка — Оценка должна отражать объективное профессиональное мнение о стоимости дома. Он используется для обеспечения соответствия контрактной цены местоположению, состоянию и особенностям дома.Этот отчет потребуется ипотечному кредитору покупателя.
Наконец — время закрытия
Именно здесь обе стороны завалены множеством незнакомых документов, которые нужно подписать. К наиболее распространенным относятся:
Покупатель: Ваши документы в основном состоят из документов о ссуде:
- Примечание — Среди прочего, в нем описаны условия ссуды, инструкции по оплате, последствия невыполнения обязательств и т. Д.
- Ипотека — Ваша договор о залоге имущества в залог по кредиту.Он регистрируется в регистратуре округа как залоговое право.
- Заявка на получение ссуды — Последняя копия вашей заявки на получение ссуды с обновленной информацией.
- Truth-in-Lending Disclosure — Требуемая стандартизованная форма с указанием годовой процентной ставки, финансовых затрат, профинансированной суммы и общих выплат.
Могут потребоваться и другие документы, такие как страхование, квитанции о ремонте и чек на любые причитающиеся разные платежи.
Продавец: Как продавец, вы заполняете документы для передачи права собственности на недвижимость:
- Акт — это юридический документ, в котором фиксируется изменение права собственности и то, как покупатель будет иметь право собственности, т.е. и т. д.
- Аффидевит продавца — Заявление под присягой, подтверждающее право собственности и декларирующее любые договоры аренды, залогового права, пограничные вопросы или ожидающие судебные разбирательства против собственности.
- Налоговая декларация — Описывает, как стороны должны уплатить налоги на имущество (которые часто взимаются в просрочку).
- Страхование правового титула — Осуществляется поиск записей о собственности, чтобы убедиться, что в документе нет неизвестных залоговых прав или канцелярских ошибок, и что вы действительно владеете недвижимостью и имеете право ее продать. Если ваше право собственности будет оспорено в суде, все расходы будут оплачены этой страховкой.
Последним документом, совместно используемым обеими сторонами, является Заявление об урегулировании HUD-1. В нем перечислены все начисления и кредиты покупателю и продавцу. Убедитесь, что в нем правильно указан тип ссуды (FHA, обычный и т. Д.).), задаток, депозиты условного депонирования, налоги на имущество и т. д. Также включены любые расходы на домашние гарантии, проданное личное имущество, опросы и т. д.
Резюме
Вне зависимости от того, покупаете ли вы или продаете, для крупной финансовой операции требуется значительная сумма. документов, предназначенных для защиты обеих сторон в сделке. Обязательно задавайте вопросы, а если чего-то не понимаете, обратитесь к профессионалу. Несоблюдение этого правила может вызвать серьезные головные боли в будущем.
Запланировать консультацию
Знайте свои заключительные документы: краткое руководство для покупателя жилья
Знайте свои заключительные документы: краткое руководство для покупателя жилья
26 октября 2018 г.
Что такое закрывающие документы? Это большая куча документов между вами и вашим новым домом.И мы действительно имеем в виду большие. Вы будете меньше нервничать в последний день, если будете знать, что вас ждет. Вы даже можете избежать дорогостоящей ошибки. Итак, мы здесь, чтобы помочь вам ознакомиться с ключевыми документами, которые вы будете подписывать или просматривать.
Девять описанных ниже документов являются основными в большинстве мест, но оформление документов по недвижимости и ипотеке зависит от того, где вы живете, и от деталей продажи. Покупатели жилья могут рассчитывать на то, что они подпишут любое количество других заявлений, заявлений, подтверждений… На прохождение всего этого может уйти час или больше.
Учитывая объем документации, неудивительно, что ошибки — одна из наиболее распространенных проблем при закрытии. Иногда вы можете получить копии определенных документов заранее и даже подписать их в электронном виде, что упрощает их тщательное рассмотрение. Спросите своего кредитора или закрывающего агента.
Просто не торопитесь, как до, так и во время закрытия. Ошибка номер один может заключаться в том, чтобы позволить кому-нибудь поспешить с вами. Вы хотите уйти оттуда взволнованным и счастливым, не задаваясь вопросом, подписали ли вы своего первенца.
1. Заключительное раскрытие: все подробности о вашем ссуде.
В соответствии с требованиями федерального законодательства для всех покупок жилья, заключительное раскрытие предназначено для того, чтобы вы точно понимали, на что вы идете, подписывая ипотечный кредит.
В этом ключевом документе ваш кредитор описывает окончательные условия вашего кредита: годовая процентная ставка, процентная ставка, ваш прогнозируемый ежемесячный платеж и другие важные детали. Они также подробно описывают ваши затраты на закрытие, а также кто платит и кто получает деньги при закрытии.Заключительное раскрытие не должно сильно отличаться от оценки ссуды, которую вы получили после подачи заявки на ссуду — по закону ваш кредитор имеет право изменять одни цифры, но не другие.
Хотя вы несете ответственность за рассмотрение и понимание Заключительного раскрытия информации, ваш кредитор несет большую юридическую ответственность за правильные цифры. Если что-то изменилось, чего не должно было быть, вы имеете право аннулировать кредит на срок до трех лет.
Чтобы у вас было время внимательно изучить раскрытие информации о закрытии и задать какие-либо вопросы, ваш кредитор должен предоставить ее вам как минимум за три рабочих дня до закрытия.Это уведомление, а не договор, но вас могут попросить подписать форму, подтверждающую ее получение, или подписать сам документ, когда вы будете готовы.
Заключительное раскрытие информации довольно простое, но длинное — пять страниц.
2. Ваша заявка на получение ссуды: простая двойная проверка
Помните форму, которую вы заполнили, когда впервые подали заявку на ссуду? Вот оно снова. Ваш кредитор сделает новую копию для закрытия, вы перепроверете ее на точность и подпишите.
Если с момента подачи первой заявки изменилось что-либо существенное, вы должны сообщить об этом своему кредитору перед подписанием. Вы меняли работу? Взять новую кредитную карту или новый долг?
3. Ипотечная записка: ваше обязательство по ссуде
Большинство людей называют ссуду «закладной», но технически это ипотечная записка , которая юридически обязывает вас выплатить ссуду . Его также называют векселем. И это еще один длинный документ, от 7 до 12 страниц.
Помимо перечисления всех заемщиков, он охватывает следующее:
- Сумма вашей задолженности, основная сумма
- Процентная ставка по ссуде
- Даты, когда должны быть произведены платежи
- Общая сумма, которую вы заплатите в течение срока ссуды
- Продолжительность или срок погашения
- Могут ли и как измениться суммы платежей
- Куда отправлять платежи
- Что произойдет, если вы не сделаете платежи
4.Ипотека: предоставление вашего дома в качестве залога
Ипотека, которую иногда называют доверительным актом или инструментом обеспечения, обеспечивает обеспечение ссуды и является юридически обязательной.
Это означает, что когда вы подписываете, вы предоставляете свой дом в качестве залога. В случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту кредитор может лишить вас права выкупа вашего дома, продать его и использовать деньги для выплаты остатка по ссуде и расходов по потере права выкупа.
Ипотека регистрируется в регистратуре округа как публичная запись о том, что банк владеет долей в вашем доме.
5. Правоустанавливающие документы: четкие права на ваш дом
В сфере недвижимости «титул» означает, что вы владеете права на собственность, а не , что вы владеете ею как таковой. Правоустанавливающие документы фиксируют ваше право на жилище. Технически, вы не будете владеть им до тех пор, пока не заплатите, и тогда вы будете обладать и титулом, и документом (см. Номер 6).
Основным титульным документом является «обязательство» страхования титула, в котором продавец должен быть указан как «сторона титула». В нем также следует указать любые залоговые права — судебные иски из-за неуплаченного долга — или другие осложнения, хотя, надеюсь, их нет.(Если да, то вам, вероятно, следует иметь в своем углу адвоката по недвижимости.)
Здесь не должно быть никаких сюрпризов. К тому моменту, когда вы садитесь за закрывающий стол, титульная компания уже изучила титул и выдала полисы страхования титула как вашему кредитору, так и вам (подробности читайте об общем процессе закрытия). Вам просто нужно подтвердить, что заголовок соответствует ожиданиям. А если нет? Закрытие будет приостановлено до тех пор, пока не очистится заголовок.
6. Документ: Доказательство вашего права собственности
Документ передает вам право собственности (см. Номер 5) от продавца и обычно содержит подробное описание собственности.
Покупатель не подписывает данный документ; продавец делает. При закрытии он уже будет подписан и нотариально заверен, в нем будут указаны вы и другие покупатели в качестве новых владельцев. Убедитесь, что он точный. Споры о собственности часто разрешаются на основании того, чье имя указано в документе.
Подписанный акт поступает в уездный регистратор актов, подлежащих регистрации. Это добавит вас к истории владения объектом, называемой «цепочкой прав собственности», и создаст общедоступную запись о том, что вы являетесь текущим законным владельцем.
7. Аффидевиты: заявления под присягой
Аффидевиты представляют собой нотариально заверенные заявления, подтверждающие информацию. Возможно, вам придется подписать несколько; вы можете заранее спросить об этом своего заключительного агента.
Как минимум, вам, вероятно, придется подтвердить свое юридическое имя и указать, что, насколько вам известно, вся предоставленная вами информация верна. Вас также могут попросить подтвердить, что вы будете проживать в этом доме в качестве основного места жительства.
Не то чтобы вы предоставили ложную информацию, но, к вашему сведению, это может аннулировать ваш кредит и привести к уголовному наказанию.
8. Первоначальное раскрытие условного депонирования: другие ваши новые расходы
Этот требуемый на федеральном уровне документ представляет собой отчет о ваших финансовых обязательствах, связанных с ссудой, помимо самой ссуды, которые отражены на вашем счете условного депонирования.
Ваши затраты на закрытие включают депозит на ваш счет условного депонирования, который создается при закрытии. Общая сумма депозита не должна быть сюрпризом — она указана на закрытии. Но это раскрытие более подробно. В нем перечислены все расходы, которые ваш кредитор ожидает выплатить с вашего счета, и когда, в течение первого года вашей ссуды.Расходы на условное депонирование могут включать налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI, взносы ассоциации домовладельцев и другие сборы.
Хотя первоначальная информация об условном депонировании обычно предоставляется в день закрытия, кредиторы могут получить ее в течение 45 дней после открытия вашей учетной записи. Затем они должны будут ежегодно присылать вам выписку со счета условного депонирования.
9. Декларация о передаче налога: дополнительные сборы, возможно,
Многие штаты, округа и муниципалитеты взимают налог на передачу собственности.Если это относится к вам, и вы, и продавец должны подписать декларации, в которых указывается цена покупки и рассчитывается налог.