Имущественный налоговый вычет при покупке земельного участка
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Имущественный налоговый вычет при покупке земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Имущественный налоговый вычет при покупке земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю НДФЛ, сделав вывод, что доходы от продажи земельных участков являются доходами от предпринимательской деятельности, поэтому имущественный налоговый вычет при их продаже неприменим. Спорные земельные участки были приобретены предпринимателем в порядке наследования и на основании договоров купли-продажи, переданы в аренду организации, доходы от реализации частично учтены в налоговой базе по НДФЛ. Суд признал доначисление НДФЛ правомерным, отметив, что налогоплательщик не представил доказательства, подтверждающие использование или намерение использовать проданные земельные участки в личных целях. Учитывая целевое назначение земельных участков, их площадь, категорию земель и вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), суд пришел к выводу, что доход от продажи участков непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Суд отклонил довод предпринимателя о том, что участки не могли им использоваться и фактически не использовались для ведения предпринимательской деятельности, поскольку обременены арендными обязательствами в пользу организации, так как предприниматель является одним из учредителей и генеральным директором данной организации.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Имущественный налоговый вычет при покупке земельного участкаНормативные акты: Имущественный налоговый вычет при покупке земельного участка
Десять главных вопросов про налоговый вычет в недвижимости
Чтобы получить имущественный вычет необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган или уведомление о праве на вычет своему работодателю.
Чтобы получить вычет в налоговом органе необходимо в следующем или любом другом году после приобретения жилой недвижимости или земельного участка подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Декларацию нельзя подать в том же году, когда купили квартиру, только в следующих периодах.
Форму декларации 3-НДФЛ можно скачать на сайте ФНС (nalog.ru) и вместе с пакетом документов отправить через личный кабинет налогоплательщика. Ждать какого-либо определенного дня для подачи документов на вычет не нужно, можно подать в любое время.
Для получения вычетов потребуются следующие документы:
— копия свидетельства о государственной регистрации права собственности, если оно зарегистрировано до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН, или акт приема-передачи квартиры, если приобретена новостройка;
— копии договора о приобретении недвижимости, акта о ее передаче;
— документы, которые подтверждают уплату денежных средств в полном объеме или ваши расходы на строительство (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств, товарные и кассовые чеки).
— копия кредитного договора и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;
— справка о ваших доходах (если получать вычет вы будете в налоговой инспекции).
Проверка декларации длится до трех месяцев, а потом в течение одного месяца после поступления заявления налогоплательщика, будет произведен возврат налога на расчетный счет. Заявление на возврат налога можно заполнить двумя способами: через форму в личном кабинете на сайте ФНС или на бланке и подать в налоговый орган лично или отправить по почте. С 2021 года форма заявления о возврате входит в состав декларации.
Чтобы вернуть НДФЛ при покупке квартиры через работодателя, нужно получить от налогового органа уведомление о праве на вычет. Сначала документы вместе с заявлением о подтверждении права на имущественный вычет подаются в налоговый орган по месту жительства. Уведомление о подтверждении права на вычет выдается налоговым органом не позднее 30 календарных дней.
Работодателю необходимо предоставить данное уведомление и в произвольной форме заявление о предоставлении имущественного вычета. На основании этого документа работодатель не будет удерживать с вашей зарплаты НДФЛ. Кроме этого, должны еще и вернуть всю удержанную сумму с начала года.
Например, гражданин купил квартиру в мае 2021 года, получил уведомление о праве на вычет. Ему вернут весь НДФЛ, который удержали за девять месяцев – с января 2021.
Если гражданин официально работает в нескольких местах, то можно взять несколько уведомлений и не платить налог везде. Уведомление о праве на вычет каждый год нужно получать новое. Если в течение года меняется место работы, тоже нужно заново оформить уведомление.
Если в год приобретения недвижимости у вас не было возможности полностью использовать имущественный вычет, его можно получить позже, когда появятся соответствующие доходы.
разъяснения ФНС и Минфина 2020
Перечисленные виды разрешенного использования участка могут быть установлены в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”.
Согласно письму ФНС России от 15.09.2020 № БС-4-11/14930, в котором приведены разъяснения Минфина от 7 сентября 2020 года № 03-04-07/78389, налогоплательщик вправе учесть расходы на покупку садового земельного участка, где был построен жилой дом, в составе имущественного налогового вычета после государственной регистрации
Участки с видами разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» с 01.01.2019 считаются равнозначными. На них допустимо размещение садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Исключение – участки с видом разрешенного использования «садоводство»: они предназначены для выращивания многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Физлица могут получить имущественный вычет по НДФЛ в связи с расходами на покупку участков:
- где расположены приобретаемые жилые дома;
- или которые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
ФНС и Минфин особо отмечают, что предоставление этой льготы при приобретении иных участков налоговым законодательством не предусмотрено.
Таким образом, расходы на покупку садового участка можно учесть при заявлении имущественного налогового вычета после государственной регистрации права собственности на дом.
Использованы материалы: сайт ФНС.
Когда возникает право на налоговый вычет при покупке/строительстве недвижимости
- Проживём.com≫
- Квартира≫
- Налоги≫
- Когда возникает право на вычет
Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 4 летним стажем работы.
Здравствуйте. Здесь я буду разбирать ситуации, при которых у граждан появляется право на получение вычета — при покупке или строительстве какой-либо недвижимости. Дополнительно укажу о возникновении данного права, если недвижимость куплена/построена с помощью ипотеки. Все это входит в имущественный вычет — ст. 220 НК РФ.
Остальную информацию прочтете по ссылке — все о налоговом вычете при покупке квартиры.
Содержание статьи:Вычет бессрочен
Перед разбором ситуаций, нужно запомнить несколько моментов. Сначала то, что вычет не имеет максимального срока. Поэтому если у гражданина появилось право на получение вычета, данное право уже не исчезнет. Получить вычет можно хоть через 10 лет после покупки/строительства недвижимости — подробнее. Даже когда недвижимость уже продана собственниками. Данную позицию не раз озвучивала Федеральная налоговая служба — например, в письме от 23 июня 2010 г. N ШС-20-3/885.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Если была использована ипотека
Если при покупке или строительстве недвижимости была использована ипотека (целевой кредит), получить можно два вида вычета — вычет за покупку/строительство и вычет по оплате ипотечных процентов (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Теперь главное — право на получение вычета по ипотечным процентам возникает в тот же момент, что и на вычет за покупку/строительство недвижимости. Проще говоря, дата возникновения вычета за покупку/строительства = дата ипотечного вычета. Поэтому далее в ситуациях о будут указывать просто о дате возникновении права на вычет.
Ситуация №1 — при покупке вторичного жилья
При покупке квартиры, доли, комнаты на вторичном рынке по договору купли-продажи, право на вычет возникает с даты регистрации права собственности — пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина от 13.10.2011 N 03-04-05/5-729 и письмо ФНС от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@. Дату найдете в свидетельстве о регистрации права собственности или в выписке ЕГРН. Здесь не имеет значение дата подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи или акта прима-передачи.
Ситуация №2 — при покупке в новостройке (строящемся доме)
Если квартира куплена в новостройке, здесь важно уточнить по какому именно договору:
- По договору долевого участия (ДДУ) или переуступки прав требования по нему.
Право на вычет возникает с даты подписания с Застройщиком акта приема-передачи — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина от 16.03.2015 N 03-04-05/13862 и письмо ФНС от 20.07.2011 N ММВ-19-3/100. То есть не нужно ждать регистрации права собственности — письмо Минфина от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273. Не нужно путать акт приема-передачи с актом осмотра квартиры и открытия доступа к ней.
- По договору паенакопления или переуступки прав и перевода долга по нему.
При покупке квартиры в ЖСК, право на вычет возникает только при выполнении двух условий — полной оплаты пая и подписания акта приема-передачи. Потому датой будет считаться когда выполнено последнее из этих двух условий — п. 4 ст. 218 и п. 1 ст. 556 ГК РФ, письмо Минфина от 27.03.2017 N 03-04-07/17572 и письмо ФНС от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@.
- По предварительному договору купли-продажи.
В данной ситуации право вычета возникает только с даты регистрации права собственности — ст. 429 ГК РФ и письмо ФНС от 29.08.2013 N БС-4-11/15716. Здесь не имеет значение дата подписания предварительного договора, основного договора купли продажи и акта прима-передачи.
Ситуация №3 — при покупке дома с участком
Вычет можно получить только при покупке ЖИЛОГО дома — пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. За покупку дачного/садового дома и участка вычет не предусмотрен — письмо Минфина от 26.08.2016 N 03-04-05/50118.
Право на вычет возникает с даты регистрации права собственности на жилой дом — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ.
Ситуация №4 — при строительстве жилого дома
Датой вычета будет дата регистрации права собственности на дом — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ и письмо Минфина от 09.08.2013 N 03-04-05/32307. Ниже указал насчет участка.
Ситуация №5 — при покупке земельного участка без дома
Вычет за расходы на покупку участка можно получить только после того, как нам будет построен ЖИЛОЙ дом и этот дом будет оформлен в собственность — пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ и письмо Минфина от 31.10.2013 N 03-04-05/46423. Датой регистрации права собственности на участок к делу не относится. При чем участок может быть ИЖС, ЛПХ или садовым. Главное, чтобы на нем был построен жилой дом, а не жилое строение — письмо Минфина от 15.10.2012 N 03-04-08/4-351.
Ситуация №6 — по суду
Например, гражданин купил квартиру в строящемся доме. Потом Застройщик обанкротился и гражданин не смог подписать акт приема-передачи. Или гражданин подписал договор купли-продажи квартиры с продавцом-собственником, но затем продавец отказался регистрировать переход права. В обоих случаях покупатель обратился в суд и был признан собственником квартиры.
В таких ситуациях датой права на вычет считается датой вступления в силу решения суда о признании права собственности — письмо ФНС от 29.04.2013 N ЕД-3-3/1566@ и письмо Минфина от 30.05.2016 №03-04-05/30946.
Другие мои статьи по теме:
налоговых вычетов при покупке дома
Вопрос
Ответ
К сожалению, большинство расходов, которые вы оплатили при покупке дома, не подлежат вычету в год покупки.
Единственными налоговыми вычетами при покупке дома, на которые вы можете претендовать, являются предоплаченные проценты по ипотеке (баллы). Для вычета предоплаченных процентов (пунктов) по ипотеке, выплаченных кредитору, если вы должны соответствовать этим требованиям:
- Ваш основной дом обеспечивает вашу ссуду (ваш основной дом — это тот дом, в котором вы проживаете большую часть времени).
- Пункты оплаты — это устоявшаяся практика ведения бизнеса в вашем регионе.
- Очки, которые вы заплатили, не превышали сумму, обычно взимаемую в этом районе.
- Вы используете кассовый метод учета. Это означает, что вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, и вычитаете расходы в том году, в котором вы их оплачиваете.
- Очки, которые вы заплатили, не были начислены за товары, которые обычно указываются отдельно в листе расчета. Пример: сборы за оценку, сборы за инспекцию, сборы за право собственности, гонорары адвокатам или налоги на имущество.
- Денежные средства, которые вы предоставили при закрытии или до закрытия, включая любые баллы, уплаченные продавцом, были не меньше, чем начисленные баллы.
- Вы не занимали средства у своего кредитора или ипотечного брокера для выплаты баллов.
- Вы использовали ссуду, чтобы купить или построить свой основной дом.
- Баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки.
- Сумма четко обозначена пунктами в вашей выписке по расчету.
Не оставляйте деньги на столе
Подавайте налоговые декларации и получайте все скидки и вычеты, которых вы заслуживаете. Наши налоговые профи могут помочь вам подать заявку лично или виртуально, или вы можете подать ее самостоятельно через Интернет.
Другие комиссии, уплаченные вами до или при закрытии, не подлежат вычету. Однако они включены в основу вашего дома. Эти сборы включают:
- Страхование титула
- Оценка
- Сборы за реферат
- Сборы за регистрацию
- Опросы
Вы можете вычесть часть текущих платежей, которые вы производите за владение своим домом, в том числе:
- Налоги на недвижимость, фактически уплаченные в налоговый орган
- Соответствующие проценты по ипотеке
- Взносы по ипотечному страхованию
Эти суммы нельзя вычесть:
- Страхование имущества
- Коммунальные платежи
Есть ли налоговые вычеты при покупке земли?
Короткий ответ — Может быть.
Инвестиции Свойство
Если вы занимаете деньги на покупку недвижимости
вы держите для инвестиций, процент, который вы платите, является инвестиционным процентом. Вы можете
удерживать инвестиционные проценты с соблюдением определенных лимитов. Как правило, ваш вычет
расходы по инвестиционным процентам ограничиваются вашим чистым инвестиционным доходом.
Можно перенести сумму инвестиционный процент, который вы не могли вычесть из-за этого ограничения до следующего налога год.Перенесенные проценты рассматриваются как выплаченные или начисленные инвестиционные проценты. в следующем году.
Чтобы вычесть свои инвестиционные расходы, вы должны перечислить вычеты по Приложение А (Форма 1040). Введите вычитаемый инвестиционный процентный расход на Приложение А (Форма 1040), строка 14. Также приложите заполненную форму 4952, если вы использовали эту форму для расчета своих инвестиций расходы в процентах.
В TurboTax вы можете ввести его под Отчисления. и кредиты > Пенсия и инвестиции > Инвестиции Процентные расходы.
Вы также должны заполнить форму 4952 — Удержание инвестиционных процентов.
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f4952.pdf
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p550.pdf
Недвижимость вам куплен для постройки дома на
Вы не можете вычитать проценты за землю, которую собираетесь построить. дом, но некоторые проценты могут быть вычтены, когда строительство начнется. Ты может относиться к строящемуся дому как к квалифицированному дому на срок до 24 месяца, но только если он станет вашим подходящим домом к моменту готовности для проживания.24-месячный период может начаться в любое время в день или после него. строительство начинается. Как квалифицированный дом, проценты выплачиваются в пределах определенных ограничения могут квалифицироваться как вычитаемые проценты по ипотеке.
Посмотреть решение в исходном сообщении
Налог на стоимость земли (LVT)
Что такое налог на стоимость земли?
Налог на стоимость земли — это более предсказуемый способ налогообложения собственности, основанный исключительно на стоимости земельного участка, а не связанных с ним построек.Концепция налога на стоимость земли восходит к зарождению аграрных обществ, когда решение о том, как справедливо облагать налогом землевладельцев в интересах более широкой общины, было общей социальной целью.
Ключевые выводы
- Налог на стоимость земли (LVT) — это метод оценки налогов на недвижимость, который учитывает только стоимость самой земли и связанных с ней улучшений, а не построенных на ней построек.
- LVT считается более справедливым методом налогообложения земли для сельскохозяйственных регионов, где земля является продуктивной.
- Налоги на стоимость земли являются примерами адвалорного налогообложения и поддерживаются некоторыми экономистами, поскольку стоимость земли, как правило, более стабильна, чем стоимость домов или других построек.
Что такое налог на стоимость земли (LVT)?
Общие сведения о налоге на стоимость земли
Налог на стоимость земли (LVT) предназначен для справедливой оценки земли, которая является конечным активом с базовой стоимостью, которая не меняется так резко, как постройки, построенные на земле. Колебания стоимости земли в значительной степени определяются тем, что происходит с землей и вокруг нее.Например, акр земли в сельской местности может не так сильно влиять на окружающую экономику, как участок такого же размера в центре города, где это место может быть рядом с новым центром распределения продуктов питания, нуждающимся в дополнительной погрузочной платформе.
С давних времен земля рассматривалась обществами как актив, который не может принадлежать отдельному человеку в традиционном смысле собственности, а скорее как нечто, что можно рассматривать как ренту, передаваемую из поколения в поколение.Именно человеческая деятельность на земельном участке в значительной степени определяет его общую стоимость, и эта деятельность почти всегда связана с богатством землевладельца, поэтому налог на стоимость земли рассматривается как более справедливая основа для определения налоговых обязательств. Это привело нас к нашей современной системе оценки земли и зданий отдельно для целей налогообложения.
LVT также известен как налог на оценку объекта, пример адвалорного налога. Ad Valorem — это латинское словосочетание, означающее «по стоимости».Современные примеры этого чаще всего встречаются в ежегодной оценке муниципальных земель, которую домовладельцы получают, когда их земля оценивается отдельно от различных построек на их земле. Домовладелец может улучшить здания на земле, изменив налогооблагаемая стоимость. Но сама земля имеет тенденцию сохранять более стабильную стоимость с течением времени. Обратное верно и в случае землевладельца, который приводит свои постройки в аварийное состояние. В этом случае общие налоги на недвижимость, уплачиваемые сообществу, будут меньше, чем раньше, но сама земля будет более или менее сохранять свою первоначальную стоимость, что будет важно, когда потенциальный покупатель принимает во внимание свое налоговое бремя и реальную стоимость того, что они покупают.
Безвозвратная потеря и налог на стоимость земли
Изменения стоимости собственности в значительной степени определяются рыночными колебаниями и могут быть чрезвычайно нестабильными. Эти изменения приводят к тому, что экономисты называют безвозвратными потерями, которые являются мерой потерь для общества в целом. Эти потери имеют далеко идущие неблагоприятные последствия для финансирования основных услуг, в которых нуждается любое процветающее общество, таких как полиция, пожарные и спасательные службы.
Налог на стоимость земли помогает смягчить эти рыночные колебания, отделяя более стабильную стоимость земли от зданий и создавая управляемую систему налогообложения недвижимости.
5 налоговых вычетов за аренду имущества
Сдача в аренду может быть сопряжена со многими расходами — от ремонта и технического обслуживания до процентов по ипотеке. Однако вы можете претендовать на широкий спектр налоговых вычетов, связанных как с управлением собственностью, так и даже с ведением бизнеса.
1. Вычеты из арендных расходов
По словам Пола Т., одним из наиболее важных аспектов владения арендуемой недвижимостью является то, что вы можете вычесть определенные расходы из своей личной налоговой декларации.Джозеф, поверенный, бухгалтер и основатель компании Joseph & Joseph Tax & Payroll в Уильямстоне, штат Мичиган.
«Любые расходы, непосредственно связанные с уходом, обслуживанием, содержанием, заменой личного имущества и ремонтом собственности, могут быть вычтены», — говорит он.
Налоговые вычеты при аренде собственности могут быть многочисленными: они могут включать ремонт печи, новую покраску интерьера дома, услуги по стрижке газонов и многое другое. Также могут быть вычтены любые расходы на техническое обслуживание, включая расходы на уборку, такие как уборка при выезде / заселении между арендаторами.Вы также можете вычесть текущие расходы, такие как страхование домовладельцев и налоги на имущество. Есть также меньшее количество статей для вычета, таких как проценты по ипотеке, реклама, коммунальные услуги и дорожные расходы.
Тем не менее, не путайте техническое обслуживание и ремонт с улучшением собственности, поскольку они выполняются по-другому. Как отмечает IRS, вы не можете вычесть стоимость улучшений. Вместо этого вы можете «восстановить некоторые или все свои улучшения», используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с первого года аренды вашей собственности и начиная с любого года, в который вы вносите последующие улучшения.Однако они отмечают, что «только процент этих расходов подлежит вычету в год, когда они были понесены».
2. Вычеты из квалифицированного коммерческого дохода
Согласно IRS, владельцы индивидуальных предпринимателей, S-корпораций, товариществ и некоторых трастов / поместий могут претендовать на вычет из квалифицированного коммерческого дохода. Это также называется Разделом 199A.
Правомочные налогоплательщики могут иметь возможность вычесть до 20 процентов своего квалифицированного дохода от бизнеса, а также 20 процентов квалифицированных дивидендов инвестиционного фонда в недвижимость и квалифицированного дохода публично торгуемых партнерств.Таким образом, в зависимости от того, как вы ведете свою арендную собственность в качестве бизнеса, вы можете иметь право на этот вычет.
3. Налоговые вычеты из амортизации арендуемой собственности
Райли Адамс, старший финансовый аналитик Google и владелец веб-сайта Young and the Invested, говорит, что вы также можете извлечь выгоду из вычета амортизации вашей собственности из ваших налогов. Амортизация позволяет арендодателям списать часть потери стоимости конструкций собственности из-за возраста, износа и основного износа.Для жилой недвижимости амортизация обычно вычитается в течение 27 1/2 лет.
Адамс также отмечает, что мощным щитом от налогообложения для арендной собственности является амортизация MACRS или модифицированная система ускоренного возмещения затрат. По его словам, эта налоговая статья позволяет ускорить амортизационные отчисления, тем самым уменьшая налогооблагаемую прибыль в настоящее время и увеличивая ее в будущем.
С амортизацией MACRS владелец арендуемой недвижимости может получить более низкую чистую приведенную стоимость с точки зрения налогового бремени, потому что доллар сегодня стоит больше, чем доллар завтра.
Ключевым моментом в амортизации арендной платы является то, что это большая налоговая выгода при аренде, но когда вы продаете недвижимость, амортизация рассматривается как доход по разделу 1231 и облагается налогом вместе с любым связанным с ней приростом капитала. Это может привести к шокирующим налоговым выплатам, когда вы идете продавать арендуемую недвижимость.
4. Прочие расходы, связанные с ведением бизнеса
Вы также можете найти налоговые вычеты для арендуемой собственности, связанной с ведением бизнеса. Например, если вы используете часть своего дома для бизнеса, например, если у вас есть домашний офис, вы можете вычесть определенную сумму, связанную с использованием вашего дома в деловых целях.Однако домашний офис должен работать как обычное и исключительное служебное использование, а домашний офис должен быть вашим основным местом работы, согласно IRS.
Другая область, в которой вы можете вычесть расходы, — это если у вас есть сотрудники или подрядчики. Если вы нанимаете управляющего недвижимостью или нанимаете людей для ремонта имущества, например, выплаченная заработная плата может вычитаться.
Помимо других расходов, связанных с ведением бизнеса, вы также можете вычесть любые понесенные вами юридические или другие профессиональные сборы.Например, если вам нужно заплатить юридический сбор в рамках создания организационного партнерства, это может считаться профессиональными расходами в рамках вашего бизнеса. Вы также можете вычесть комиссионные, связанные с другими профессиональными расходами, например, понесенные бухгалтером, бухгалтером и составителем налоговой отчетности в рамках прямого и необходимого ведения бизнеса.
5. Вычеты за потерю дохода от сдачи в аренду недвижимости
Что касается налоговых вычетов из арендной собственности, вы должны взять на себя расходы на ремонт, техническое обслуживание, налоги, страхование, амортизацию и любые другие расходы, связанные с недвижимостью.Однако, согласно действующему закону, вы можете вычесть убытки, превышающие доход на 25 000 долларов, — говорит Джозеф.
«Таким образом, если ваш доход составляет 20 000 долларов, а расходы — 50 000 долларов, вы сможете вычесть только 25 000 долларов», — говорит он. После этого вы можете быть вынуждены перенести дополнительные расходы в размере 5000 долларов на будущие годы или когда недвижимость будет окончательно продана.
Однако ваша способность вычитать убытки даже в этом случае ограничена, если ваш доход слишком высок. Согласно IRS, ваша способность списать 25 000 долларов убытков сокращается на 50 процентов, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) превышает 100 000 долларов.Как только ваш MAGI превысит 150 000 долларов, вы полностью потеряете возможность вычитать потери от аренды.
Подробнее:
Отмена аренды, варианты недвижимости, уступки и договорные обязательства
Передача или изменение прав на недвижимость, которые могут включать изменение договоров аренды или предоставление опционов на недвижимость или сервитутов и договоренностей, могут быть налогооблагаемое событие.
Отмена аренды
Платежи арендатора арендодателю за отмену или изменение договора аренды считаются доходом от аренды арендодателю.Платежи, полученные арендатором за отмену бизнес-аренды, которая была заключена на срок более 1 года, рассматриваются как транзакция согласно §1231, на которую распространяются сложные правила прироста / убытка капитала. Если домовладелец платит арендатору за отмену или изменение договора аренды личного жилого дома или квартиры, то платеж является капитальным активом, который представляет собой прирост капитала; однако убытки не подлежат вычету.
Опционы на недвижимость
Опцион на недвижимость дает держателю право, но не обязанность, приобрести недвижимость по оговоренной цене в течение определенного времени.Если опцион на недвижимость продается, то его налоговый режим зависит от соответствующего объекта недвижимости. Прибыль от продажи опционов обычно считается приростом капитала и, таким образом, регулируется правилами прироста капитала, но если продажа базовой недвижимости будет считаться обычным доходом, тогда прибыль или убыток по опциону на эту недвижимость также будет считаться обычным доходом или убытком. Однако убытки могут быть вычтены только по коммерческой или инвестиционной собственности — убытки по личной собственности не подлежат вычету.
Если базовый актив считается имуществом согласно §1231, то есть коммерческой или инвестиционной недвижимостью, находящейся в собственности более 1 года, тогда прибыль или убыток должны быть зачтены с другими транзакциями согласно §1231 для определения прироста капитала или обычных убытков.
Если срок действия опциона истекает, то лицо, предоставляющее опцион, рассматривает доход от опциона как обычный доход, независимо от характеристики лежащей в основе собственности. Если опцион исполняется, то налоговая база собственности корректируется с учетом выплаты премии за опцион:
Скорректированная база собственности = Опционная премия + Цена продажи недвижимости
Сервитуты
Сервитут представляет собой предоставление некоторые имущественные права другой стороны на использование земельного участка определенным образом, например, когда фермер продает сервитут для линий электропередач и вышек на своей собственности.Если сервитут влияет на всю собственность, то скорректированная база для всего имущества просто уменьшается на сумму платы за сервитут. Если сервитут затрагивает только часть собственности, тогда только та часть скорректированной базы собственности должна быть уменьшена на платеж, и если платеж превышает базис этого участка, то превышение рассматривается как прирост капитала.
Пример: Налогообложение сервитутов
Если у фермера есть 100 акров земли с скорректированной базой в 10 000 долларов, и он получает 8000 долларов за сервитут, охватывающий 20 акров, то налогооблагаемый доход будет признан как:
- Скорректированная база на акр = 10 000 долл. США / 100 = 100 долл. США
8 000 долл. США для легализации — налоговая база для затронутого земельного участка = 8 000 долл. США — (20 × 100 долл. США) = 8 000 долл. США — 2000 долл. США = прирост капитала 6000 долл. США
СоглашенияСоглашение о недвижимости является письменное соглашение между 2 или более сторонами, по которому правопреемники недвижимости соглашаются использовать или не использовать недвижимость определенным образом.Завет обычно записывается в документы, ипотечные кредиты, договоры аренды и договоры о делах. Соглашения носят ограничительный характер, например, требуют, чтобы недвижимость использовалась для определенной цели, например, для жилых домов; или для обеспечения соблюдения архитектурных или дизайнерских стандартов, для ограничения плотности любой будущей застройки или для запрета определенных действий, таких как продажа алкогольных напитков в помещениях. Поскольку ограничительные условия, как правило, снижают стоимость недвижимости, доход получается путем освобождения от ограничительных условий и считается приростом капитала, если недвижимость удерживалась как инвестиция.
Примечания
- Взнос правительству в виде бессрочного сервитута считается благотворительным, а не продажей.
- Если сервитут присваивается путем осуждения, то налог может быть отложен путем инвестирования в заменяющую собственность.
- Плата за освобождение от ограничительных условий считается приростом капитала для получателя, если собственность предназначалась для инвестиций.