Если квартира в собственности меньше 3 лет: Особенности продажи квартиры меньше 3 лет в собственности в 2021 году

Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья

МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика. У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки. 

«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми

ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ

Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин. 

Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам. 

«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин. 

100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ 

На встрече с риелтором и собственником квартиры нужно обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы. 

В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.

Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года. 

Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье

«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.

Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.

Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников. 

При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.

ЛИШНИЕ СТРАХИ

Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты. 

Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников.  Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.

Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников. 

«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он. 

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»

Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.

«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она. 

Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.

Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников

 

Однако есть и очевидные минусы такого жилья —  амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин. 

В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.»Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2c5f46650d1363000d42dccafc60a928.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум»

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Директор по продуктам Online-Ipoteka

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

• —

  оспаривание сделки в судебном порядке;

• —

  неопределенный на какое-то время статус квартиры;

• —

  серьезный штраф;

• —

  доначисление налогов;

• —

  проведение глубокой проверки по ИП или же компании;

• —

  тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;

• —

  конфликт с риелтором и нотариусом;

• —

  репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Может ли ребенок самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем? Должны ли несовершеннолетние платить налоги на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.

Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью

Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.

Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок

Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.

«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.

Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.

Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению

Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться. Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы: — Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Сделку могут признать недействительной. Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.

Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.

Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость

Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его. После чего дети станут собственниками недвижимости. 

Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость

Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит. В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.

Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.

«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.

Бесплатные консультации

Россияне могут получить консультацию специалистов Росреестра по вопросам жилищных прав несовершеннолетних не только в ходе проведения тематических горячих линий, но и круглосуточно по телефону контактного центра 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный). Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности риски покупателя

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли. Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет. Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.
Иногда потенциальные покупатели встречают в объявлениях о продаже квартиры отметку, что она находится менее 3 лет в собственности продавца. Однако чаще всего с данным фактом покупатели вовсе сталкиваются уже на месте, при знакомстве с объектом недвижимости. Зачастую это вызывает недоумение, поскольку препятствием при продаже жилья, которое в собственности меньше трех лет, является налог, уплачиваемый продавцом. Для покупателя это также немаловажно. Подобная покупка влечёт за собой определённые риски, о которых нужно знать заранее.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

• Осуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
• Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
• Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

• Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
• Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
• Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры. Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом. Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

Из выписки следует узнать, кто на данный момент числится владельцем квартиры, кто им был до этого, кто сейчас прописан в этой жилплощади, имеются ли обременения, уплачен ли подоходный налог. Все предоставляемые документы должны быть в оригинале.

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

• Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
• Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
• Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Если покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, но продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть очень осторожным. Именно этот вид мошенничества всплывает чаще всего, хотя это и не закономерность.

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована. Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы. Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

• Указание места и даты его составления;
• Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
• Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
• Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
• Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
• Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Если у покупателя возникает необходимость оспорить и отменить заключённую с продавцом сделку уже после покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, чем три года, сделать это можно исключительно через суд. Такие случаи возникают обычно при столкновении с мошенниками, когда нужно вернуть свои денежные средства. Основанием для обращения в суд также служит нарушение условий сделки со стороны продавца, противоречие условий нормативно-правовым актам российского законодательства, ущемление прав третьих лиц.

Иногда можно решить вопрос и без судебного разбирательства, если стороны пришли к общему согласию, но такое случается чаще в виде исключения. Поэтому нужно оставаться бдительным и тщательно всё проверять. Если же дело дошло до суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Особенно это касается финансовой стороны, где многое значит подтверждение оплаты и сумма.

404, Страница не найдена БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

Знать налоговую информацию об аренде жилой недвижимости

FS-2018-14, август 2018

Люди часто сдают в аренду свою жилую недвижимость в качестве источника дохода, особенно в теплые летние месяцы, где много отпусков. Применяются разные налоговые правила в зависимости от того, использовал ли налогоплательщик, арендующий недвижимость, в качестве места жительства в любое время в течение года. Чтобы помочь налогоплательщикам не беспокоиться о налоговых выплатах, IRS хочет, чтобы налогоплательщики знали факты об отчетности о доходах от аренды.

Жилая недвижимость в аренду

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, может включать в себя отдельный дом, квартиру, кондоминиум, дом на колесах, дом для отдыха или аналогичную недвижимость. Эти свойства часто называют жилищами. Налогоплательщики, арендующие недвижимость, могут использовать более одного жилища в качестве места жительства в течение года.

Жилище считается резиденцией, если оно используется в личных целях в течение налогового года более 14 дней или 10 процентов от общего количества дней, сдаваемых в аренду другим лицам по справедливой арендной стоимости.Как правило, личное использование включает использование собственности:

• Любое лицо, владеющее долей в собственности,
• Член семьи любого лица, которому принадлежит доля в собственности (если это не является основным местом жительства члена семьи и владелец получает справедливую арендную стоимость),
• Любой, у кого есть договоренность, позволяющая владельцу использовать другое жилище или
• Любой, кто использует собственность по цене ниже справедливой.

Использование в личных целях не включает дни ремонта и технического обслуживания, если налогоплательщик выполняет ремонт и техническое обслуживание в основном на постоянной основе.Публикация 527 «Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отдыха») содержит более подробную информацию о личном использовании.

Виды арендного дохода

Доход от аренды включает:

• Обычные арендные платежи
• Предоплата по аренде
• Платежи при расторжении договора аренды
• Расходы арендатора

Доход от аренды обычно не включает гарантийный депозит, если налогоплательщик планирует вернуть его арендатору в конце срока аренды.Но если налогоплательщик удерживает часть или весь депозит в течение любого года, потому что арендатор не выполняет условия аренды, то налогоплательщик включает сумму, удержанную как доход от аренды в этом году.

Расходы на аренду и вычеты

Если налогоплательщик использует жилье, которое он арендует, в личных целях, он должен разделить свои расходы между арендным и личным использованием. Они должны разделить расходы, даже если жилище не соответствует определению проживания. Они могут вычесть только расходы на аренду в Приложении E (Форма 1040).Они могут иметь возможность вычесть некоторые из своих личных расходов в Приложении A (Форма 1040), если они перечисляют вычеты.

Кроме того, сумма расходов на аренду, которую налогоплательщик может вычесть, может быть ограничена, если жилище считается местом проживания.

Публикация 527 содержит более подробную информацию о разделении расходов и ограничениях вычетов.

Обычные и необходимые расходы. Налогоплательщики могут вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и хранение арендуемой собственности.Обычные расходы являются обычными и общепринятыми в бизнесе, например, амортизационные и операционные расходы. Соответствующие необходимые расходы, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Если налогоплательщик включает расходы, оплачиваемые арендатором, справедливую рыночную стоимость имущества или услуг, предоставленных арендатором, в свой доход от аренды, то обычно они могут вычесть эту же сумму в качестве расходов на аренду.

Улучшения. Налогоплательщик не имеет права вычитать стоимость улучшений для улучшения, восстановления или изменения собственности для другого использования.Налогоплательщик возмещает стоимость улучшений за счет амортизации. Они используют форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с того года, когда они впервые вводят арендуемую недвижимость в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда они улучшают или добавляют мебель. Налогоплательщик может вычесть процент от этих расходов только в том году, когда он их понес. Дополнительную информацию об улучшениях можно найти в разделе «Регламенты в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы» на IRS.gov.

Амортизация. Общий срок восстановления арендуемой жилой недвижимости составляет 27,5 лет. Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил альтернативный период восстановления системы амортизации для арендуемой жилой недвижимости с 40 до 30 лет. Согласно новому закону, компания, занимающаяся торговлей недвижимостью или бизнесом, выходящим из лимита вычета процентов, должна использовать альтернативную систему амортизации для амортизации любой арендуемой им жилой недвижимости. Эти изменения применяются к налоговым годам, начинающимся после 31 декабря 2017 г.

Для получения дополнительной информации о новых правилах и ограничениях амортизации и списания расходов в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих местах перейдите на страницу налоговой реформы в IRS.губ.

Особые правила

Применяются особые правила, если налогоплательщик сдает в аренду жилище, которое считается местом проживания менее 15 дней в году. В этой ситуации налогоплательщик не сообщает доход от аренды и не вычитает расходы на аренду. Публикация 527 содержит больше информации об этих правилах.

Отчетность о доходах и расходах от аренды

В большинстве случаев налогоплательщик должен указывать весь доход от аренды в своей налоговой декларации. Как правило, они используют Таблицу E (Форма 1040) для отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду недвижимости.

Если у налогоплательщика есть убыток от сдачи в аренду недвижимости, ему, возможно, придется уменьшить свои убытки, или это может быть запрещено. Налогоплательщики должны обращаться к правилам личного пользования арендуемым жилым помещением, правилам риска и правилам потери пассивной активности. Эти правила говорят им, могут ли они взять убыток в счет другого дохода. Для получения подробной информации об этих правилах см. Публикацию 925, Правила пассивной активности и риска, и Публикацию 527.

Налог на чистый инвестиционный доход может применяться к чистому доходу от аренды.Налогоплательщики используют форму 8960 «Налог на чистый инвестиционный доход физических лиц, имущества и трастов» для расчета суммы этого налога.

Дополнительная информация:

Видео на YouTube:

• Аренда дома для отпуска — Русский | Испанский (устарел) | ASL

Есть ли налоговый штраф при продаже дома до 2 лет?

Можете ли вы продать свой дом раньше, чем через два года? | Как избежать налога на прирост капитала | Лучший способ сэкономить при продаже | Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах за продажу

Вы думаете о продаже дома до двух лет владения?

Возможно, вы слышали, что продавать дом нельзя, пока вы не прожили в нем не менее двух лет.Хотя многие домовладельцы скажут вам, что это потому, что вы не сможете перепродать и вернуть все свои деньги (что может быть правдой), преждевременная продажа дома также может иметь налоговые последствия.

Если вы владеете своим домом менее двух лет и подумываете о продаже, это руководство поможет вам понять все, что вам нужно знать о финансовых затратах на раннюю продажу дома.

Однако это руководство не может охватить все, что касается вашей ситуации. Лучше всего работать с местным агентом по недвижимости, который понимает ваши цели.Они могут помочь вам понять, является ли продажа дома до двух лет хорошим шагом и как окупить больше всего денег, если вы продадите.

Вы также можете сэкономить, продавая с помощью Умного агента. Clever — это бесплатная служба подбора агентов, которая помогает вам найти лучших местных агентов с заранее оговоренными низкими ставками. Умные продавцы платят только 1% или фиксированную сумму в размере 3 тыс. Долларов США в качестве сборов за листинг, экономя в среднем 9000 долларов США. их продажа!

»ПОДРОБНЕЕ: Продавайте с лучшим агентом и сэкономьте тысячи на гонорарах риелтора

Можете ли вы продать свой дом раньше, чем через два года?

Хотя вы можете законно продать свой дом, как только он станет вашим, существует множество причин, по которым домовладельцев призывают не продавать свой дом в течение как минимум нескольких лет.Поскольку покупка дома — это инвестиция, если только вы не сможете как-то продать его за по гораздо более высокой цене, чем вы купили, вы потеряете деньги, которые изначально вложили в дом.

В начале ипотеки почти весь ваш платеж идет на проценты, поэтому на создание собственного капитала может потребоваться некоторое время, даже если Ваши платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредита.

Когда вы продаете свой дом, вы также должны будете платить агентам по недвижимости, участвующим в сделке, обычно около 6% от общей суммы между агентом по листингу и агентом покупателя.Это немедленно разъедает любой капитал, который у вас есть. до этого момента.

В лучшем случае ваш дом будет дорожать в цене за то время, пока вы в нем живете, но это не всегда так. Если ваш дом обесценился и у вас недостаточно капитала, чтобы компенсировать разницу, вы нести ответственность за выплату оставшейся суммы, причитающейся по ипотеке.

Каков налоговый штраф за продажу вашего дома до двух лет?

Но что, если вы продадите свой дом с целью получения прибыли? Проблема в том, что если вы продаете свой дом и владеете им менее двух лет, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли.

Налога на прирост капитала обычно можно избежать при продаже дома, поскольку продавцы могут списать до 250 000 долларов США в виде налога на прирост капитала (или 500 000 долларов США для супружеских пар), если они живут в своем доме в течение двух или более лет.

Но если вы продадите до этого, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала. Он облагается налогом по вашей обычной налоговой ставке, если он краткосрочный (удерживается менее года), или меньше, если он долгосрочный (более года, от 0% до 20%).

💰 Компенсируйте налоговое бремя за счет экономии

Продавая с хорошим риэлтором с полным спектром услуг, вы можете получить большие деньги за свой дом, чтобы компенсировать любые налоги на прирост капитала.Clever поможет вам найти лучших риэлторов на вашем местном рынке И договорится с ними о более низких комиссионных.

С Clever:

• Вы будете платить только фиксированную комиссию в размере 3 тысяч долларов или 1% за размещение вашего дома
• Продавцы экономят в среднем 9000 долларов на гонорарах риэлтора
• Предложения поступают в 2,8 раза быстрее, чем в среднем по стране
• Ноль обязательство — Clever на 100% бесплатен

Если вы готовы к переезду, но хотите сохранить как можно больше денег в кармане, агенты-партнеры Clever помогут вам продать товар по самой выгодной цене со скидкой.

Как избежать оплаты при продаже дома?

Самый простой способ избежать уплаты налога на прирост капитала — это отложить продажу и подождать, пока вы не достигнете двухлетней отметки.

Если вы обнаружите, что вам необходимо переехать по работе, семье или здоровью, вы можете рассмотреть другие варианты. Вы можете подумать о том, чтобы сдать дом в качестве Airbnb, пока вас нет, или поискать более постоянных арендаторов, чтобы арендовать дом.

Сдавая дом в аренду, вы продолжите увеличивать собственный капитал, и вам не придется беспокоиться об уплате налога на прирост капитала.Затем, когда вы достигнете двухлетнего срока владения домом, вы сможете решить, будет ли это более выгодным. продать или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

Ваш агент по недвижимости или бухгалтер может предложить лучшее понимание, чтобы предоставить вам наиболее выгодное решение.

Есть ли частичные исключения, на которые вы можете претендовать?

Если вам абсолютно необходимо продать в течение двухлетнего периода, важно поработать с опытным бухгалтером, чтобы узнать, имеете ли вы право на какие-либо налоговые льготы. Эти исключения различаются в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Как долго вам нужно ждать, чтобы купить еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Нет требования когда-либо покупать еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала при продаже основного жилого дома. Если вы продадите через два года, вы не заплатите налог на прирост капитала. на прибыль менее 250 000 долларов (или 500 000 долларов для домов, находящихся в совместном владении). Дополнительных требований к покупке нового дома нет.

Можете ли вы продать свой дом и вложить деньги в другой, не платя налоги?

Если вы не инвестор, вы не сможете избежать налога на прирост капитала, если продадите свой дом после того, как владели им менее двух лет.

Однако если вы инвестор, вы можете избежать выплаты прироста капитала с помощью обмена 1031. Обмен 1031 позволяет инвесторам кто недавно продал собственность, чтобы купить аналогичную собственность в течение 180 дней с момента продажи первоначальной собственности.

Чтобы соответствовать требованиям, инвесторы должны найти другую арендуемую недвижимость и закрыть ее в течение этого 180-дневного окна, в противном случае они будут облагаться налогом на прирост капитала.

Есть еще вопросы? Лучше всего работать с местным риэлтором, который имеет большой опыт покупки и продажи инвестиционной недвижимости.

»ПОДРОБНЕЕ: Найдите лучших агентов по недвижимости на своем рынке

В чем разница между краткосрочным приростом капитала и долгосрочным приростом капитала?

Прирост капитала можно разделить на краткосрочный и долгосрочный. Если вы владеете домом в течение года или меньше, вы будете облагаться налогом по ставке краткосрочного налога на прирост капитала, которая совпадает со ставкой подоходного налога. Если у вас есть дом для в течение года вы будете облагаться налогом по долгосрочной или максимальной ставке налога на прирост капитала в размере 20%.

Как лучше всего сэкономить при продаже дома до двух лет?

Если вам нужно продать дом раньше, чем через два года, важно найти наиболее доступный из возможных способов. Поскольку вам нужно будет оплачивать услуги агента по недвижимости, вам нужно найти надежного, но доступного по цене агента по продаже недвижимости.

В то время как традиционные агенты взимают 3% за листинговые сборы, агенты-партнеры Clever взимают только 3 000 долларов США или 1% комиссионных (для домов стоимостью более 350 000 долларов США).

Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах при продаже дома

Обязательно ли вам владеть домом в течение 5 лет, чтобы избежать прироста капитала?

№Согласно федеральному закону вы, как правило, можете избежать налога на прирост капитала при продаже своего дома, если вы владели и жили в доме как минимум два из последних пяти лет. Однако, если ваша прибыль превышает 250 000 долларов США (если вы не замужем) или 500 000 долларов США (если вы состоите в браке и подаете совместную налоговую декларацию), вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала с части вашей выручки.

Сколько стоит налог на прирост капитала при продаже дома?

Если у вас есть задолженность по налогу на прирост капитала при продаже дома, ваша ставка налога будет зависеть от дохода вашей семьи и срока владения.Продажа дома менее чем через год может повлечь за собой краткосрочный прирост капитала, который облагается налогом по вашей обычной ставке дохода. После года владения прибылью от продажи вашего дома можно рассчитывать на долгосрочный прирост капитала, который облагается налогом по более низким ставкам — 20% или меньше, в зависимости от вашего дохода.

Как долго вам нужно реинвестировать деньги от продажи дома?

Если вы инвестор и надеетесь избежать налога на прирост капитала, купив другую инвестиционную недвижимость, вы можете претендовать на обмен 1031.Обмен 1031 позволяет вам приобрести новую недвижимость в течение 180 дней с момента первой продажи недвижимости. Невыполнение этого требования приведет к уплате налога на прирост капитала. Прочтите наше руководство по налогам на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Что считается приростом капитала?

Прирост капитала — это увеличение стоимости актива с момента его покупки до момента продажи. В сфере недвижимости это относится к стоимости собственности. Если недвижимость была куплена за 150 000 долларов и продана за 210 000 долларов, прибыль от собственности представляет собой разницу между ценой продажи и покупки, или 60 000 долларов.Это сумма, которая облагается налогом в случае уплаты налога на прирост капитала.

Могу ли я иметь два основных места жительства, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Даже если вы проживаете в двух домах одинаково в течение года, по закону только один может быть вашим основным местом жительства. Хотя вы можете избежать уплаты налога на прирост капитала в отношении своего основного места жительства, если оно будет продано через два года (и ниже порогового значения прибыли), вы не сможете этого сделать для своего дополнительного места жительства, если оно не было вашим основным местом жительства в течение двух из последних пяти лет.

Однако вы можете использовать исключение прироста капитала только один раз в два года, поэтому, если вы владеете двумя объектами недвижимости, которые соответствуют критериям, обязательно рассчитайте их продажи в вашу пользу, в противном случае вам придется платить налог на прирост капитала.

Статьи по теме

Закон штата Массачусетс о арендодателе и арендаторе

Ardon v. Kaivas, 92 Mass. App. Кт. 1110 (2017)
Преднамеренное лишение арендатора доступа к подвалу общего пользования на срок менее месяца не является без более серьезным вмешательством в ее право аренды.

Blake v. Hometown Communities, Inc., 486 Mass. 268 (2020)
Сообщество искусственно созданных домов взимало с новых жителей на 96 долларов в месяц больше, чем они взимали с других жителей. Это требование о том, чтобы некоторые арендаторы платили дополнительную арендную плату практически за одни и те же участки, было нарушением Закона о промышленном доме, G. L. c. 140, § 32L (2).

Creatini v. McHugh, 99 Mass. App. Кт. 126 (2021)
Арендодатель не несет ответственности перед прохожим на улице за травмы, нанесенные собакой арендатора после того, как собака покинула его собственность.

Karaa v. Yim, 86 Mass. App. Кт. 714 (2014)
Обсуждает уменьшение ущерба , заявляя, что «кто несет бремя в суде относительно уменьшения ущерба в контексте арендодателя-арендатора, является предметом некоторой неопределенности в Массачусетсе». См. Сноску 10 в деле для объяснения неопределенности относительно бремени доказательства уменьшения ущерба со ссылками на различные источники.

Nutt v. Florio, 75 Mass. App. Кт. 482 (2009)
Ответственность за укус собакой арендатора .Пострадавший от укуса собаки подал в суд на хозяина собаки, питбуля. Суд заявил, что питбуль — это порода, «известная своей агрессивностью». «Хотя ответчики не могут быть привлечены к строгой ответственности в силу породы Крошки, знание этой породы и ее склонностей может надлежащим образом быть фактором, который следует учитывать при определении того, проявили ли обвиняемые халатность в соответствии с принципами общего права».

Phillips v. Equity Residential Management, LLC, 478 Mass. 251 (2017)
Тройное возмещение убытков применяется к ошибочно произведенным вычетам из депозита, а не к дефектам в заявлении о возмещении убытков, таким как отсутствие обязательных установленных законом штрафов и штрафов. формулировка в заявлении.

South Boston Elderly Residences, Inc. против Мойнахана, 91 Массачусетс, приложение. Кт. 455 (2017)
В деле о гарантии пригодности для проживания Апелляционный суд применил принцип деликта, согласно которому «ответчик должен принимать своего истца таким, каким он его или ее находит», и постановил, что в случае существенного нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор особая чувствительность к состоянию квартиры может быть учтена при определении «уменьшенной для него ценности» помещения из-за его неисправного состояния.Апелляционный суд также постановил, что договор аренды, который дает домовладельцу право на доступ к квартире для целей осмотра и ремонта, не дает домовладельцу общих полномочий на въезд в любое время без разрешения арендатора в отступление от прав арендатора на спокойное пользование в соответствии с законом. статут.

Вустер против Колледж Хилл Пропертис, ООО, 465 Массачусетс, 134 (2013)
Жилые дома. Квартира, которую снимают 4 студента колледжа, не является общежитием.

Расчетные налоговые штрафы за перепродажу жилья

Знаете ли вы, что за перепродажу вашего дома в течение двух лет после покупки взимается штраф? Многие покупатели дома не знают о налогах, подлежащих уплате при продаже дома.Это может стать большим и неприятным сюрпризом за закрывающим столом. Итак, что это за налоги и каковы предполагаемые налоговые штрафы? Можно ли их законно избежать?

Реал Налоги на наследство

При покупке и продаже недвижимости взимается больше налогов, чем думает большинство людей. Это не значит, что это не фантастическое или высокодоходное вложение. Вам просто нужно знать об этих налогах и предполагаемых налоговых штрафах и учитывать их в своих числах.

Важно отметить, что в каждом штате и округе Америки могут быть разные налоги и налоговые ставки.Налоговые последствия также будут зависеть от вашей личной ситуации и транзакций. Обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым бухгалтером, чтобы получить индивидуальную консультацию по расчетным налоговым штрафам.

Как покупатель жилья, вы часто будете платить «акцизный» налог на недвижимость как часть ваших заключительных расходов. Они основаны на цене собственности. Если вы используете ипотечный кредит для финансирования своей собственности, с финансируемой суммы также будет взиматься «нематериальный налог». Также может взиматься «плата за налоговые услуги» за то, что вы заберете у вас деньги и отправите их сборщику налогов.

Пока вы владеете недвижимостью, вы также будете получать ежегодный счет по налогу на имущество. Вы можете платить подоходный налог с любой арендной платы или других доходов, полученных во время вашего владения.

Когда вы продаете дом, вы также оплачиваете документальные штампы по сделке. Это основано на закупочной цене. Некоторые из этих сборов предназначены для возврата, чтобы помочь сообществу. Это не означает, что они всегда используются надлежащим образом. Во Флориде доходы от печати документов должны идти в фонд поддержки доступного жилья.В последние годы государство использовало миллионы долларов из этих денег, чтобы покрыть другие бюджетные дефициты. Все это время цены на жилье стремительно растут.

В

штатах, таких как Нью-Йорк, могут действовать дополнительные налоги на передачу собственности, включая «налог на особняк», который добавляется при продаже недвижимости, проданной за 1 миллион долларов и более.

Капитал Налог на прибыль

Есть еще один вид налога, который применяется при продаже вашего дома. Это налог на прирост капитала. Он может быть большим.

Если вы продаете свое личное жилище, вы столкнетесь с этими дополнительными налоговыми штрафами, если перепродаете свой дом в течение двух лет после его покупки.

Налог на краткосрочный прирост капитала обычно облагается налогом в соответствии с налогом на прибыль. Это может означать отказ от почти 40% вашей прибыли, если вы находитесь в группе с высоким подоходным налогом.

Если вы не используете разумные налоговые средства и льготы, вы также будете платить этот налог на прирост капитала со всех продаваемых вами вторых домов и инвестиционной собственности.

Налог на долгосрочный прирост капитала также действует по скользящей шкале. Расчетные налоговые штрафы могут составить до 20% от вашей прибыли по состоянию на 2021 год.

Итак, если вы купили дом за 1 миллион долларов и продавая за 2 миллиона долларов, вы можете рассчитывать на уплату налогов от 200000 до 400000 долларов. от ваших доходов.

Как Чтобы избежать налогов на прирост капитала (юридически)

К счастью, есть способы избежать принимая этот огромный налоговый удар прямо сейчас.

Держите его

Сохраните свой дом не менее двух лет, чтобы получить льготы. Если вы прожили в собственности не менее двух из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прироста капитала не облагаются налогом.

Если вы подаете заявление как супружеская пара, это 500 000 долларов. Итак, если вы купили недвижимость за 500 000 долларов и продаете за 1 миллион долларов после двух лет и одного дня владения, вы вообще не должны платить налог на прирост капитала.

Если рынок не является привлекательным для продажи на двухлетней отметке, вы все равно можете сдать его в аренду на три года, а затем продать, сохранив при этом большие налоговые льготы.

Финансирование нового покупателя

Если вам не нужны все деньги от продажи вашей собственности прямо сейчас, вы можете продать ее в рассрочку.

Например, вы можете продать свой дом на условиях аренды с выкупом, аренды или договора аренды земли. Вы можете получить частичный первоначальный взнос наличными сейчас, а затем ежемесячные платежи.Вы можете договориться, что они обналичат вас в течение трех лет, когда ваше налоговое бремя будет меньше.

1031 Обмен

Если эта недвижимость используется в качестве инвестиций, существует большая налоговая льгота, если вы будете использовать выручку для реинвестирования в другую инвестиционную недвижимость. Так как это обычно так, вы намного переплачиваете по налогам, если не воспользуетесь этим перерывом.

Обмен 1031 откладывает налоги на сумму, которую вы реинвестируете в другую собственность. Вы даже можете взять немного наличных, а остальное реинвестировать, если вам нужно.Вы можете продолжать реинвестировать, пролонгировать прибыль и откладывать налоги практически на неопределенный срок.

Сколько времени после продажи дома у вас есть, чтобы купить дом, чтобы избежать уплаты налогов?

Больше нет ограничений на время покупки нового дома после продажи последнего!

Самостоятельные пенсионные и инвестиционные счета

Знаете ли вы, что вы можете использовать свой 401k или IRA для инвестирования в недвижимость? Даже если на ваших пенсионных счетах пока немного, вы можете инвестировать через них, а не делать это напрямую, просто имея наличные.

Инвестирование через эти счета означает, что налоги на вашу прибыль могут быть отложены до снятия средств при выходе на пенсию. Или вы можете инвестировать без налогов через Roth IRA.

Когда Принять удар

Не думайте, что еще слишком поздно воспользоваться указанными выше перерывами. Вы все еще можете иметь право на них.

Тем не менее, бывают случаи, когда вы не против получение штрафа по налогу на прирост капитала. Это особенно актуально, если ваша недвижимость вероятно, снизится в течение следующих нескольких лет.Получите немного денег сейчас и уплата части этого налога может быть намного лучше, чем потеря денег.

Если вы находитесь в затруднительном финансовом положении и можете потерять дом или начать накапливать финансовые санкции, вам не следует ждать и рисковать потерять все.

Сводка

Существует большой налоговый штраф за перепродажу вашего дома в течение всего двух лет. Расчетный налоговый штраф может выражаться двузначными числами. Есть также способы избежать этих налогов на законных основаниях.

Агент по недвижимости UpNest может помочь вам значительно сэкономить на комиссиях риэлтора для компенсации любых налогов, которые вы должны заплатить при продаже вашего дома.Они могут посоветовать вам лучшее время для продажи, помочь вам выбрать лучший метод продажи и предоставить чистую ведомость, показывающую, сколько вы должны надеяться получить, продавая свой дом.

Плохо ли продавать дом через 2 года?

Вы, безусловно, сможете продать свой дом в любой момент после его покупки. Однако, если вы подождете как минимум два года перед продажей, вы можете исключить из налогов до 250 000 долларов (или 500 000 долларов, если вы состоите в браке) прибыли, полученной от вашей продажи. Если вы продадите до этого, вы не сможете исключить это из ваших налогов.Есть и другие причины ждать продажи дольше двух лет, но два года — определенно хороший минимум.

Что такое правило двух лет из пяти?

За исключением налога на прирост капитала для проживания в доме в течение 2 лет, вы должны прожить в доме по крайней мере 2 из последних 5 лет. Вы можете использовать это исключение один раз в два года. По сути, если вы владели домом два года и жили в нем все время, вы можете исключить полную сумму. Если вы владеете if в течение 4 лет и проживали там только 18 месяцев, вы сможете исключить только частичную сумму.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома?

Лучший способ избежать налога на прирост капитала при продаже дома — это использовать обмен 1031, используя выручку от продажи недвижимости и инвестируя ее в аналогичную недвижимость. Существуют правила обмена 1031, и вы должны относительно быстро перейти к идентификации и покупке новой собственности.

Глоссарий CoStar

Обслуживание мест общего пользования: Потенциальные расходы по аренде, в дополнение к договорной арендной плате, передаются арендатору (ам) для очистки и / или обслуживания общих частей здания.Для торговой недвижимости это может включать рекламу и другие сопутствующие расходы.

См. Общую или общую ставку капитализации

Включает долговечные структурные компоненты, арендные комиссии и улучшения арендатора.

Система безопасности, контролирующая доступ в здание с помощью электронной системы считывания карт.Этот тип системы обычно записывает и хранит время и личность пользователя. См. Также: Удобства

Поток дохода до налогообложения, генерируемый на годовой основе после вычета расходов на обслуживание долга и капитальных затрат из чистого операционного дохода (NOI).

Крупная национальная сеть магазинов, специализирующаяся на одной линейке товаров, таких как оборудование и предметы домашнего обихода, канцелярские товары или игрушки, которые могут превзойти как более мелких, так и более разнообразных конкурентов из-за своего размера, разнообразия товаров и цен.

Центральный деловой район — центр или центральная часть города, где сконцентрировано множество различных типов основных применений, таких как розничная торговля, офис и / или жильё.

Есть два типа областей CBSA: столичные и микрополитические статистические области. Столичные статистические районы имеют городское ядро ​​с населением не менее 50 000 человек и составляют 83% территории США.С. население. Микрополитические статистические районы имеют городское ядро ​​от 10 000 до 49 999 и составляют 10% населения США. Обе области представляют собой скопления целых округов (или их эквивалентов). Обе области могут быть объединены в объединенные статистические области (CSA)

См. Высоту в свету.

Промышленный вторичный тип.Установка по переработке и транспортировке горных пород. Также может производить цемент. Обычно располагается на огороженной территории с большими кранами и ленточными транспортерами для перемещения материала с места на место.

Выдается муниципалитетом после завершения строительства улучшений (целых зданий или ТИ). Это может совпасть с началом аренды.

Эта передача изменяет способ владения правовым титулом, праводатель (и) и получатель (и) (также известные как вовлеченные стороны) остаются прежними и продолжают владеть той же пропорциональной долей участия.(Хотя имена могут измениться, интересы — нет.)

Промышленный вторичный тип. Имущество, используемое для обработки, очистки и хранения химикатов, нефти и нефтепродуктов.

В целом, здание класса А является чрезвычайно желанной собственностью инвестиционного уровня с высочайшим качеством строительства и обработки, материалами и системами, значительными архитектурными особенностями, высококачественной / дорогой отделкой и отделкой, обилием удобств, первоклассным обслуживанием и управление; обычно занимают престижные арендаторы с арендной платой выше среднего и в отличном месте с исключительной доступностью.Они наиболее востребованы международными и национальными инвесторами, готовыми платить больше за качество, и часто разрабатываются архитекторами, чьи имена легко узнаваемы. Здание, отвечающее этим критериям, часто считается достопримечательностью — исторической, архитектурной или и тем, и другим. Возможно, он был построен в течение последних 5-10 лет, но если он старше, он был отремонтирован, чтобы сохранить свой статус и предоставить ему множество удобств. Здания такого уровня могут быть единственными в своем роде с уникальной формой и планами этажей, выдающимся архитектурным дизайном, отличным и, возможно, выдающимся местоположением и определенным присутствием на рынке.

В целом, здание класса B предлагает более утилитарное пространство без особых достопримечательностей. Как правило, он будет иметь обычный архитектурный дизайн и структурные особенности, со средней внутренней отделкой, системами и планами этажей, соответствующими системами и общим состоянием. Как правило, в нем не будет таких удобств и местоположения, как у здания класса А. Обычно это считается спекулятивным вложением.Уровень обслуживания, управления и арендаторов средний или хороший, хотя здания класса B менее привлекательны для арендаторов и могут иметь недостатки по ряду аспектов, включая планы этажей, состояние и удобства. Таким образом, они привлекают широкий круг пользователей со средней арендной платой. Им не хватает престижа, и они должны полагаться главным образом на более низкую цену, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов. Типичными инвесторами являются некоторые национальные, но в основном местные.

В целом, здание класса C — это старое здание без излишеств, предлагающее базовое пространство.У собственности ниже среднего уровень обслуживания и управления, смешанный или низкий престиж арендаторов, а также плохие лифты и механические / электрические системы. Как и зданиям класса B, им не хватает престижа, и они должны зависеть в основном от более низкой цены, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов.

Функционально или экономически устаревшее здание — это такое здание, которое не предлагает жизнеспособной альтернативы пространству и не «конкурирует» с другими зданиями аналогичного типа за размещение предприятий, ищущих место для работы.Эти здания обычно будут иметь видимые снаружи физические или структурные особенности, а также внутренние, которые делают их нежелательными для сдачи в аренду и, следовательно, неконкурентоспособными с любой другой недвижимостью на рынке. Местные власти даже могут пометить объект размещения как «Приговоренный».

В промышленном здании или здании Flex расстояние, измеряемое от верха готового пола до самой нижней части конструкции крыши.Эти высоты будут варьироваться от здания к зданию, поскольку они используются для измерения вертикальной вместимости здания для хранения и / или размещения оборудования. AKA Высота потолка или высота фермы

См. Расстояние между столбцами

В контексте функции «Мои опросы» Property Professional, пространство, в котором пользователь может хранить и систематизировать контактную информацию клиентов, сохраненные опросы, сохраненные снимки опросов и вложения файлов, а также загружать логотип клиента для отчетов.Кроме того, клиентские папки и их содержимое могут быть «общими» с другими пользователями.

Дата завершения и подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Это означает, что продавец передает титул, а покупатель вносит полную оплату. Также известна как дата перехода права собственности от продавца к покупателю или дата контракта.

(Коммерческая ценная бумага, обеспеченная ипотекой) Инвестиционный продукт с фиксированным доходом, поддерживаемый пулом коммерческой недвижимости.

Обычно минимальная ширина и глубина между колоннами в промышленном здании — может применяться и к другим типам зданий. В здании «без колонн», также известном как «чистый пролет», нет колонн внутри здания.

Что-то заложенное в качестве обеспечения выплаты ссуды, которое будет конфисковано в случае неисполнения обязательств.

Указывает, участвует ли арендатор в сфере коммерческой недвижимости.

Согласно BOMA, это включает в себя области на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные комнаты, механические комнаты, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны в основном для использования жильцами на этом этаже.Сюда не входят крупные вертикальные проходы, такие как шахты лифтов, лестницы, трассы оборудования и т. Д.

Обычно предлагает более широкий ассортимент одежды и других мягких товаров, чем районные центры. Среди наиболее распространенных якорей — супермаркеты, супераптеки и универмаги со скидками. Арендаторы общественных центров иногда содержат ориентированных на стоимость крупных розничных продавцов, которые продают такие предметы, как одежда, предметы домашнего обихода / мебель, игрушки, электроника или спортивные товары.Центр обычно имеет прямую линию в виде полосы или может иметь L- или U-образную форму, в зависимости от места и дизайна. Из всех типов центров общественные центры охватывают самый широкий диапазон форматов. Например, определенные центры, которые привязаны к крупным универмагам со скидками, часто имеют акцент на скидках. Другие объекты с высоким процентом квадратных метров, отведенные розничным торговцам по сниженным ценам, могут быть названы центрами, не имеющими цены. Размер такого центра колеблется от 100 000 до 350 000 квадратных футов.

Прямой доступ или, если в пригороде, в пределах разумной пешей доступности от остановки пригородной железной дороги.

В контексте пиринга — сохраненный аналитический опрос, выбранный для использования в аналитических сравнениях групп сверстников. См. Также: Peering, Survey

CoStar COMPS использует 11 типов свойств; Офис, Многосемейный, Гибкий, Гостиничный, Промышленный, Земля, Розничная торговля, Торговый центр, Здравоохранение, Специальность, а также Спорт и развлечения.

Дежурный в вестибюле, предоставляемый владельцем здания для оказания помощи арендаторам здания с особыми запросами, такими как получение билетов в театр, заказ цветов или вызов такси, и многие другие. Консьержи обычно работают только в зданиях класса А.

Состояние конкретной площади, доступной для аренды.Условия включают перечисленные ниже. Built-Out: в пространство уже внесены улучшения для арендатора, которые позволяют арендатору занимать его. Въезд: Помещение «застроено», и арендатор может въехать без изменений. Shell: Пространство новое и неулучшенное, так как арендатор никогда ранее не занимал его. Он должен быть застроен до заселения.

Возможные варианты: Разрушенные: разрушенные здания (снесенные, сожженные, землетрясение и т. Д.).). Существующие: Здания, которые построены и готовы к заселению. Получена справка о заселении. Из этого статуса исключены здания, которые функционально устарели, то есть заброшенные; или которые были преобразованы в новый Тип свойства, т. е. преобразованный. Преобразованные: Здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые подверглись строительству и были преобразованы в собственность другого типа. Предлагаемый: Предлагаемый относится к земле, рассматриваемой для конкретного использования в будущем, или к зданию, которое было объявлено для будущего развития.Начало строительства в ближайшие 12 месяцев не ожидается. Обычно разрешения на строительство не выдаются. В стадии строительства: здания в состоянии строительства до получения свидетельства о заселении. Чтобы CoStar считал здание в стадии строительства, на площадке должен быть бетонный фундамент. Под ремонтом: здания, которые в настоящее время не заняты, так как находятся в состоянии ремонта. Отремонтированным считается здание, которое было полностью отреставрировано, чтобы существующее пространство снова стало «новым».Незначительные или частичные ремонты, такие как улучшение вестибюля или экстерьера здания, не считаются полной реконструкцией здания, и они могут считаться реконструированными (косметические изменения), восстановленными (произвести необходимый ремонт или обновление строительных материалов) или восстановленными (восстанавливает здание). здание до его первоначального состояния или состояния на определенную дату). Окончательное планирование: Строительство объекта начнется в течение следующих 12 месяцев. Обычно заключаются строительные контракты и / или выдаются разрешения на строительство.Отложено: деятельность по проекту прекращена, но может возобновиться в течение следующих 12 месяцев. Этот статус может включать в себя проекты, которые ранее были «Предложены», «Окончательное планирование», «В стадии строительства» или «В стадии ремонта». Как правило, отложенный проект указывает на то, что разрешения не были утверждены, финансирование не было получено или выполнение чрезвычайных событий остановилось. Прекращено: проект был прекращен и больше не ведется; либо здание устаревшее или неконкурентоспособное. Этот статус может включать в себя проекты, которые ранее были «Предложены», «Окончательное планирование», «Отложено», «В стадии строительства» или «В стадии ремонта».Все работы прекращены, разрешения на строительство отсутствуют. Это также может включать здания с предыдущим статусом Существующие, которые пришли в негодность и непригодны для использования (например, 1 звезда и Класс здания = Устаревший). Ни один арендатор не мог занимать здание без существенного ремонта.

Здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые были построены и перешли в собственность другого типа.Свойство CoStar с предыдущим использованием будет обозначено как преобразованное, а свойство CoStar с текущим использованием будет обозначено как существующее после завершения. Переоборудованные объекты недвижимости не включают объекты, в которых бывшее здание было полностью снесено.

Сообщество с несколькими индивидуальными владельцами, которые покупают долю в сообществе, а не отдельные единицы.

Тип собственности на отдельные единицы (жилые, промышленные, офисные или торговые) или, возможно, на несколько единиц в многоквартирной структуре, в сочетании с совместной собственностью на часто используемое имущество (земельные участки, места для отдыха, гаражи, парковки , тротуары, коридоры, лестницы, вестибюли и т. д.). Любой тип собственности может быть построен или преобразован в эту форму собственности. В большинстве случаев владельцы отдельных квартир имеют право собственности на внутренние стены своей собственности.Они также являются членами ассоциации кондоминиумов, которая коллективно владеет внешними стенами здания, а также землей, на которой оно расположено. Как правило, каждый владелец квартиры должен платить ассоциации регулярный сбор (так называемый «сбор за кондоминиум» или «оценка»), который затем используется для обслуживания общих территорий, оплаты общих счетов за коммунальные услуги, ухода за ландшафтом, вывоза мусора и т. Д.

Квартира, находящаяся в собственности физического лица.Квартирные сообщества могут включать как отдельные единицы, так и единицы, принадлежащие организации, занимающейся недвижимостью. Они также могут владеть каждой единицей в сообществе в индивидуальном порядке.

Преобразование использования или владения недвижимостью, как правило, приносящей доход недвижимостью, например, преобразование квартир в кондоминиумы. Преобразование может включать реконструкцию или разделение и перемещение арендаторов, которые не решают покупать свои квартиры.Например: когда недвижимость (многоквартирная, офисная или производственная) приобретается с целью преобразования ее в недвижимость «на продажу» с целью продажи отдельных единиц. Скажем, многоквартирный дом из сорока квартир, который в настоящее время сдается как апартаменты, приобретается для переоборудования для продажи отдельных единиц. Юридическое описание может отражать план кондоминиума, а может и не отражать его. Если нет, то юридическое описание придется изменить. После того, как отдельные единицы отражают отдельные юридические описания и соответствуют закону о карте территориального деления этого штата, текущие арендаторы перемещаются во время реконструкции / ремоделирования.После реконструкции единицы выставляются на продажу, и существующим арендаторам на момент переоборудования обычно предлагается первая возможность приобрести единицы.

Общий конференц-зал, которым могут пользоваться все арендаторы здания. См. Также: Удобства

Для CoStar Свойство: указывает, какие типы материалов использовались для создания каркаса здания.Типы конструкций: каменная кладка, металл, железобетон, сталь и деревянный каркас.

Индекс стоимости всех товаров и услуг для типичного потребителя

В общем: Пространство внутри здания, которое может быть объединено или может быть объединено в единый блок пространства. Contig in Buidling: Два или более блока доступной площади, расположенные на вертикально смежных этажах. Сюда входят два или более полных этажа или полный этаж с примыкающим по вертикали половиной этажа. Contig on Floor: Два или более пространства на одном этаже, которые фактически соприкасаются, которые могут быть объединены в единый блок полезного пространства.

Открытый торговый центр с менее чем полдюжиной магазинов, предлагающих предметы первой необходимости, такие как продукты первой необходимости, химчистка, винный магазин, видеопрокат и т. Д.

Указывает, что в здании есть круглосуточный магазин.

Холодильный склад для скоропортящихся продуктов.

В кооперативе или кооперативе вы покупаете акции корпорации, которая владеет многоквартирным домом (-ами) и территорией, на которой расположена квартира.Акции назначаются каждой квартире, и количество долей обычно зависит от размера единицы, при этом более крупные единицы имеют больше акций. Количество акций будет определять право голоса владельца этой единицы. Основным преимуществом кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает стоимость всех услуг и продуктов, связанных с владением домом (расходами) на одного члена. Другим ключевым элементом является то, что члены могут проверять и выбирать, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.Собственнику предоставляется право собственности на аренду, что гарантирует право занимать квартиру и пользоваться общими частями. Никакие другие корпорации или предприятия не могут участвовать в кооперативе.

Запись о продаже, в которой занятость больше или равна 90% на момент продажи.

Общая площадь, отраженная как процент от чистой арендуемой площади (квадратных футов), отведенной под общие зоны здания (вестибюли, туалеты, коридоры и т. Д.)). Этот коэффициент можно рассчитать для всего здания или для одного этажа здания. Также известный как коэффициент потерь или коэффициент рентабельности / полезности (R / U), он рассчитывается путем деления полезной площади в квадратных футах на арендуемую площадь в квадратных футах — 1.

Также известна как Общая зона — зоны на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические, телефонные, механические, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны для использования всем жильцам на этом этаже.Он не включает крупные вертикальные проходы, такие как лестницы лифтовых шахт, участки подъёма оборудования и т. Д. (Определяется как процент арендуемой площади).

Полностью меблированные апартаменты для краткосрочной аренды, с которыми компании заключили договор временного жилья.

Продажа не является добровольной, но принудительной в судебном порядке с целью отчуждения собственности и / или ее содержания — примерами могут быть банкротство и конкурсное производство.Для продажи в случае банкротства см. Отдельное определение. Принятие права собственности происходит, когда кредитор не хочет брать на себя владение и / или физический контроль после потери права выкупа, и суд назначает управляющего для управления имуществом до тех пор, пока рынок не улучшится и кредитор / суд не определит, что пора продавать.

Благоустроенная внешняя территория, огороженная стенами или прилегающим зданием.

Площадь плиты первого этажа (Footprint), разделенная на площадь участка

Машины, используемые для погрузки, разгрузки и перемещения тяжелых грузов через промышленное здание.Он проходит по дорожке, расположенной на потолке здания. Есть также кабины кранов, которые расположены на потолке, и оператор может сидеть в кабине, чтобы управлять краном. Два типа кранов могут работать в тандеме для более тяжелых грузов. Высота крюка крана измеряется расстоянием от пола до нижней части крюка, когда крюк полностью поднят. Грузоподъемность крана — это вес, который может выдержать кран, который измеряется в тоннах в диапазоне от низкого до высокого.

Обычно встречается на грузовых терминалах и крупных распределительных предприятиях.Под кросс-доками понимаются погрузочные доки с обеих сторон здания, поэтому материалы / грузы можно легко перемещать с одного грузовика на другой — на некоторых объектах есть доки с трех или со всех четырех сторон.

Комбинированная статистическая область состоит как минимум из двух смежных основных статистических областей (CBSA). CSA — это правительственная замена CMSA

Сальдо на конец цикла выписки.

Часто задаваемые вопросы О биржах 1031

Подходит ли моя собственность?

Любая собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, может быть обменена на аналогичную собственность. Подобное относится к природе инвестиций, а не к форме. Любой тип инвестиционной собственности можно обменять на другой тип инвестиционной собственности. Односемейную резиденцию можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офис на апартаменты.Подойдет любая комбинация. Обменник имеет возможность изменять инвестиционные стратегии для удовлетворения своих потребностей.

Вы не можете торговать партнерскими акциями, нотами, акциями, облигациями, доверительными сертификатами или другими подобными предметами. Вы не можете обменивать инвестиционную собственность на частное жительство, собственность за границей или «акции в торговле». Дома, построенные застройщиком и выставленные на продажу, продаются со склада. Если инвестор покупает «верхушки для ремонта» и продает их, как только они улучшаются, недвижимость может рассматриваться как находящаяся в продаже и не подлежит обмену.

Если инвестор пытается произвести обмен слишком быстро после того, как собственность была приобретена, или торгует большим количеством собственности в течение года, инвестор может считаться «дилером», а собственность может считаться акциями в торговле. Лица, имеющие дело с акциями в торговле, называются дилерами, и им не разрешается обменивать свою недвижимость, если они не могут доказать, что она была приобретена и удерживается исключительно для инвестиций. Нет четких указаний относительно того, что считать дилером. Цель и мотивация приобретения и использования недвижимости, продолжительность владения недвижимостью и основной бизнес владельца могут быть учтены при определении того, является ли недвижимость собственностью дилера.

Если мы обнаружим, что отброшенный актив действительно соответствует требованиям обмена 1031, следующий вопрос заключается в том, каким будет имущество на замену. Как обсуждалось ранее, раздел 1031 применяется как к «недвижимое имущество», и «личное имущество». Основное различие между обменом личной собственностью и обменом недвижимой собственности — это определение подобия.

Что не подходит для обмена 1031?

Имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, подлежит обмену 1031.

Налоговый кодекс специально исключает некоторую собственность, даже если она используется в торговле, бизнесе или для инвестиций. Эти исключенные объекты собственности обычно включают акции, облигации, векселя, ценные бумаги и доли участия в товариществах.

Недвижимость, предназначенная «в основном для продажи», также исключается. Это исключенное свойство будет включать коммерческий инвентарь. Что касается недвижимости, это означает собственность, приобретенную с намерением ее продать, например, земельный участок для ремонта или пустующий участок под строительство дома.Инвестор, который «переворачивает» жилую недвижимость, или частный застройщик может быть классифицирован как дилер.

Основное место жительства обычно не соответствует критериям обмена, потому что оно не используется в торговле, бизнесе или инвестициях. Тем не менее, та часть основного жилья, которая используется в торговле или бизнесе или для инвестиций, может иметь право на обмен 1031.

Как начать работу с биржей 1031?

Начать работу с обменом так же просто, как позвонить своему координатору обмена.Перед звонком вам будет полезно получить информацию о сторонах транзакции (например, имена, адреса, номера телефонов, номера файлов и т. Д.). Во время телефонного разговора координатор обмена задаст вопросы об отказе от собственности и о любой предлагаемой на замену собственности.

Начальное обсуждение будет сильно отличаться от компании к компании в зависимости от количества запрошенных деталей. Фактической информации, необходимой для структурирования базового отложенного обмена, очень мало.Мы в Equity Advantage подходим к этому процессу более глубоко; нам нравится активная, а не реактивная позиция. Чем лучше мы понимаем цели наших клиентов, тем лучше мы готовы помочь им в их достижении. По этой причине мы поощряем наших потенциальных клиентов как задавать вопросы, так и отвечать на наши.

Как выбрать фасилитатора?

При подготовке к обмену обратитесь в компанию, занимающуюся обменом. Вы можете получить имена посредников в Интернете, адвокатов, бухгалтеров, эскроу-компаний или агентов по недвижимости.Фасилитаторы не должны действовать как «агенты», а также в качестве фасилитаторов. Эскроу-компании, поверенные, агенты по недвижимости и т. Д. Являются агентами и не должны использоваться в качестве посредников. Задайте вопросы о применяемых процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Цена, хотя и важна, не должна быть определяющим фактором. Комиссия за обмен обычно составляет от 400 до 750 долларов, причем разница в цене часто отражает разницу в услугах. Вы можете получить копии документов, которые фасилитатор будет использовать для проверки вашим адвокатом.

Каковы требования по времени при обмене?

С момента закрытия отказа от собственности у инвестора есть 45 дней, чтобы назначить потенциальную заменяющую собственность, и в общей сложности 180 дней с момента закрытия, чтобы приобрести заменяющую собственность.

Требования к идентификации: Инвестор должен идентифицировать заменяющую собственность до полуночи 45-го дня. Инвестор обычно номинирует три потенциальных объекта недвижимости любой стоимости, а затем приобретает один или несколько из трех в течение 180 дней.Обычно достаточно обычного адреса или однозначного описания. Если инвестору необходимо определить более трех объектов недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с вашим координатором 1031.

С какими ограничениями я сталкиваюсь при идентификации моего замещающего имущества (а)?

Как Обменник, вы должны предоставить «недвусмысленное описание» потенциальной замещающей собственности не позднее 45-го дня после закрытия отказа от права собственности. (Достаточно юридического описания или адреса собственности).Если вы хотите идентифицировать или приобрести несколько объектов недвижимости, вы должны следовать одному из следующих правил:

1. Определите до трех объектов недвижимости любой стоимости с намерением приобрести хотя бы одну.
2. Укажите более трех объектов недвижимости, совокупная стоимость которых не превышает 200% от рыночной стоимости переданной собственности.
3. Укажите более трех объектов недвижимости с совокупной стоимостью, превышающей 200% от переданной собственности, зная, что 95% рыночной стоимости всех идентифицированных объектов недвижимости должны быть приобретены.

Какие затраты на закрытие сделки можно оплатить обменными фондами, а какие нельзя?

IRS устанавливает, что для того, чтобы расходы по закрытию оплачивались из обменных фондов, эти затраты должны рассматриваться как Нормальные транзакционные издержки. Нормальные транзакционные издержки, или расходы на обмен, классифицируются как уменьшение начальной загрузки и увеличение базы, где расходы, не связанные с обменом, считаются налогооблагаемой загрузкой. В следующей таблице указано, что считается Нормальными транзакционными затратами, а что не считается.

ДА (обменные расходы)	NO (безобменные расходы)	МОЖЕТ БЫТЬ
Комиссия за продажу	Распределение арендной платы	Сборы за экспертизу
Юридические сборы	Коммунальные услуги	Сборы за инспекцию / тестирование
Сборы Finders	Очки
Комиссия за условное депонирование	Страхование ипотеки
Сборы за проверки / испытания	Страхование имущественной ответственности
Налоги на перевод	Сборы за подачу заявления
Сборы за страхование титула	Страхование титула кредитора
Плата за запись	Комиссия за допущение
Налог на имущество	Сборы домовладельцев
Обменные комиссии	Ремонт / термитные работы
Комиссионные	Залоговые депозиты
Сборы за документы	Сборы за приобретение ссуды на замену имущества
Комиссия за выписку
Налоговая служба
Сборы за обработку
Нотариальные сборы

Если обменник хочет снять деньги с биржи для оплаты внебиржевых расходов, он должен сделать это при закрытии, и на уплаченную сумму будут взиматься налоги.Взятие денег на расходы, не связанные с обменом, когда деньги находятся у посредника по обмену, может поставить под угрозу обмен.

Можно ли подешеветь и уменьшить сумму долга, которая есть у меня в собственности?

Обмен — это не предложение «все или ничего». Вы можете продолжить обмен, даже если вы потратите немного денег, чтобы использовать их любым удобным для вас способом. Однако вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала с разницы («загрузка»).

Можно ли обменять загородный дом?

Ответ — «да», если жилище соответствует требованиям, изложенным в Порядке получения доходов на 2008-16 гг.Действует с 10 марта 2008 г. Эта процедура получения доходов прояснила то, что когда-то считалось запутанной областью из 1031 биржи. Квалификация следующая:

Отказ от собственности

1. Срок владения загородным домом не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отпуска сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этой цели первый 12-месячный период, непосредственно предшествующий обмену, заканчивается в день, предшествующий обмену (и начинается за 12 месяцев до этого дня), а второй 12-месячный период заканчивается за день до первого Начинается 12-месячный период (и начинается за 12 месяцев до этого дня).

Заменяемая собственность

1. Период владения после обмена составляет не менее 24 месяцев *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отпуска сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этого первый 12-месячный период сразу после обмена начинается на следующий день после обмена, а второй 12-месячный период начинается в день после окончания первого 12-месячного периода.

Вот пример для анализа этой процедуры получения дохода. Предположим, что налогоплательщик владеет пляжным домом с 4 июля 2002 года. Налогоплательщик и его семья пользуются пляжным домом каждый год с 4 июля по 3 августа (30 дней в году). Остальную часть года у налогоплательщика есть дом. имеется в аренду.Теперь налогоплательщик договорился о продаже своего пляжного дома, так что право собственности на дом переходит к 5 мая 2008 года. В соответствии с Процедурой налоговых поступлений Налоговое управление США рассмотрит два 12-месячных периода: (1) с 5 мая 2006 года по 4 мая. , 2007 и (2) с 5 мая 2007 года по 4 мая 2008 года. Чтобы претендовать на обмен 1031, налогоплательщик должен был ограничить свое использование пляжного домика либо 14 днями (чего он не делал), либо 10% от арендованные дни. Таким образом, IRS необходимо будет выяснить, что налогоплательщик действительно арендовал дом по справедливой рыночной стоимости на 300 дней каждый в течение двух 12-месячных периодов, чтобы дом для отдыха имел право на обмен 1031.

Как всегда, ваш CPA и / или адвокат могут проконсультировать вас по этому налоговому вопросу.

Какая информация необходима для структурирования биржи?

Обычно единственная информация, которая нам требуется для структурирования вашей биржи, следующая:

• Название, адрес и номер телефона Exchangor
• Имя, адрес, номер телефона ответственного за депонирование и номер условного депонирования

С учетом вышесказанного, ниже приводится список информации, которую мы хотели бы иметь для тщательного изучения вашего предполагаемого обмена:

1. От чего отказываются?
   Когда было приобретено имущество?
   Сколько была стоимость?
   Как это устроено?
   Как использовалось имущество во время владения?
   Ожидается продажа? Если да, то какова дата закрытия?
   Кто закрывает продажу?
   Какова стоимость, размер собственного капитала и ипотека?
2. Что бы вы хотели приобрести?
   Какой была бы цена покупки, капитала и ипотеки?
   Если покупка находится на рассмотрении, кто занимается условным депонированием?
   Как передать собственность?

Можно ли обменять одну недвижимость на несколько?

Не имеет значения, в каком количестве объектов собственности вы обмениваетесь (1 собственность на 5 или 3 на 2), до тех пор, пока вы переходите или повышаете стоимость, собственный капитал и ипотеку.Единственная проблема при обмене на более чем три объекта недвижимости — это работа в рамках ограничений по времени и идентификации, установленных в разделе 1031.

После покупки дома для сдачи в аренду, как долго я должен владеть им, прежде чем смогу в него въехать?

Нет определенного количества времени, в течение которого вы должны владеть недвижимостью, прежде чем переходить к ее использованию, но IRS рассмотрит ваше намерение. У вас должно было быть намерение владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Это может включать, но не требует, сдачу имущества в аренду по справедливой рыночной стоимости.Поскольку правительство дважды предлагало обязательный период удержания в один год, мы рекомендуем приправлять недвижимость в качестве инвестиций в течение как минимум одного года перед тем, как переехать в нее. Последним соображением в отношении периодов удержания является разрыв между краткосрочными и долгосрочными ставками налога на прирост капитала на годовой отметке.

Могу ли я сделать предложение на недвижимость и подписать договор до того, как моя брошенная собственность будет продана?

Если вы находитесь в ситуации, когда вы находите недвижимость, которую хотели бы приобрести, до того, как у вас появится покупатель на собственность, которой вы владеете, вы можете сделать предложение до закрытия оставленной вами собственности.Многие биржи в этой ситуации ставят покупку в зависимость от того, продается ли собственность, которой они в настоящее время владеют. До тех пор, пока закрытие заменяющего имущества происходит после закрытия отказанного имущества (что может занять всего несколько минут), обмен работает и считается отложенным обменом.

Если, однако, вы обнаружите недвижимость, которую вам необходимо иметь и которую необходимо закрыть до того, как появится покупатель для вашей брошенной собственности, вы можете приобрести ее, используя обратный обмен .Хотя обратный обмен намного дороже, многие биржи предпочитают его, потому что знают, что получат именно ту собственность, которую хотят сегодня, при продаже своей брошенной собственности в будущем.

Могу ли я воспользоваться обменом 1031, если я хочу приобрести заменяющую собственность в другом состоянии, нежели местонахождение брошенной собственности?

Обмен собственности через государственные границы — обычное дело для инвесторов. Фактически, многие наши клиенты поступают именно так.Важно осознавать, что налоговый режим межгосударственных обменов варьируется в зависимости от штата, и важно пересмотреть налоговую политику для соответствующих штатов в рамках процесса принятия решений.

Как долго нужно владеть недвижимостью до обмена?

В налоговом кодексе не указывается конкретный период владения инвестиционной недвижимостью. Время менее важно, чем намерение инвестора во время приобретения собственности (то есть, действительно ли инвестор намеревался сохранить собственность в качестве инвестиции).

Часто люди имеют общее представление о том, что для обмена существует годовой период удержания. Причина такого общего согласия заключается в том, что правительство несколько раз предлагало период удержания в течение одного года. Дополнительным признаком того, что IRS может захотеть видеть период времени в один год, является то, что налоговый кодекс различает долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение одного года.

Опять же, в налоговом кодексе нет мандата на один год, но может оказаться, что Налоговое управление США пожелает удержать его как минимум на один год.Единственный минимальный требуемый период удержания в разделе 1031 — это обмен «связанной стороной», при котором требуемое удержание составляет минимум два года.

Сколько стоит обмен 1031?

В Equity Advantage мы гордимся своей способностью извлекать максимальную выгоду из обмена клиентов. Мы рассматриваем обмен как инструмент для перевода клиента с одной инвестиции на другую. Курс будет варьироваться от клиента к клиенту в зависимости от потребностей и обстоятельств клиента. Часто вопрос не в обмене, а в том, какой обмен делать.

Стоимость обмена варьируется в зависимости от обстоятельств и типа обмена. Истинный обмен недвижимостью может стоить всего 500 долларов. Отложенный обмен двух объектов недвижимости начинается примерно с 750 долларов. Более сложные транзакции, такие как обратный обмен или обмен на улучшение, начинаются с 3500 долларов.

При выборе жилья спросите о процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Комиссия за обмен должен составлять от 400 до 1000 долларов за базовый отложенный обмен. Разница в цене часто бывает разницей в обслуживании.

Цена должна быть фактором процесса принятия решения, а не процесса принятия решения. Пожалуйста, свяжитесь с Equity Advantage сегодня для консультации по обмену и ценового предложения.

Вы застрахованы / застрахованы?

Хотя отрасль обмена в целом не регулируется, мы очень гордимся тем, что каждый из наших клиентов чувствует себя комфортно и безопасно во время обмена. Мы обеспечены залогом верности, который страхует до 5 000 000 долларов на каждый случай. Кроме того, Equity Advantage поддерживает политику ошибок и пропусков, чтобы обеспечить нашу работу; этот полис покрывает до 1 000 000 долларов США за каждое требование.Копии этих политик доступны по запросу.

Когда ваши обменные средства отправляются нам, они помещаются на сберегательный счет денежного рынка. Мы не смешиваем наш рабочий счет с вашими обменными средствами. Деньги не переводятся с этого счета до тех пор, пока обменник не разрешит сделать это с целью закрытия.

В конечном счете, ваша самая большая безопасность — это комфорт, зная, что Equity Advantage находится в одной собственности с 1991 года. Мы обработали десятки тысяч транзакций за это время и никогда не понесли убытков или претензий.До появления облигаций репутация, политика и процедуры компании были единственной гарантией, которую имел инвестор. Мы в Equity Advantage очень гордимся заслуженной репутацией нашей фирмы в обменном бизнесе.

Нужно ли при обмене реинвестировать чистую выручку или продажную цену?

Среди обменников распространено заблуждение относительно того, сколько денег необходимо реинвестировать при участии в обмене. Чтобы полностью отсрочить налоги, вы должны повторно инвестировать в недвижимость, которая равна или превышает продажную цену собственности, от которой вы отказываетесь.Если вы продаете дом в аренду за 500 000 долларов США с 200 000 долларов США в капитале, вы должны приобрести новую недвижимость по цене не менее 500 000 долларов США и собственным капиталом не менее 200 000 долларов США. Если вы решите снизить стоимость или вывести часть капитала, обмен все еще возможен, но вы будете иметь налоговые риски в связи с уменьшением. Стоимость и собственный капитал являются чистыми после оплаты «обычных транзакционных издержек». Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного объяснения затрат и их влияния на ваш обмен.

Могу ли я вернуть первоначальный взнос за недвижимость, которую я продаю?

Нет, IRS считает, что первые деньги принадлежат им.Другими словами, вы не можете получить возмещение ваших первоначальных инвестиций без налогов. Есть возможность получить деньги; однако любые полученные средства будут облагаться налогом.

Можно ли покупать недвижимость, которую мой бизнес арендует?

В зависимости от поведения вашего бизнеса как арендатора, вы можете арендовать собственное имущество. Важно, чтобы ваш бизнес платил за аренду помещения по текущей рыночной стоимости и чтобы бизнес не получал лечения, которого не получают другие арендаторы.

Можно ли превратить инвестиционную недвижимость в основное место жительства и, в конечном итоге, продать недвижимость в соответствии с Разделом 121?

IRS понимает, что обстоятельства человека могут измениться; следовательно, свойство может со временем измениться по своему характеру. По этой причине инвестиционная недвижимость может в конечном итоге стать основным местом проживания. Если недвижимость была приобретена через обмен 1031 и позже преобразована в основное место жительства, необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, иначе продажа будет полностью облагаться налогом.

Универсальное исключение (раздел 121) позволяет физическому лицу продать свое жилище и получить освобождение от налога на прибыль в размере 250 000 долларов для физического лица или 500 000 долларов для супружеской пары. Чтобы получить эту выгоду, инвестору необходимо прожить в собственности в совокупности 2 из 5 предыдущих лет.

После того, как собственность была преобразована в основное место жительства и все критерии соблюдены, собственность, приобретенная в качестве инвестиции посредством обмена, может быть продана с использованием Универсального исключения.Эта стратегия может фактически устранить налоговые обязательства налогоплательщика и, следовательно, является огромным финалом для инвесторов.

Если у меня есть недвижимость, которую я отремонтировал год назад, могу ли я сейчас обменять ее?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Ответ действительно связан с вашими намерениями в отношении собственности. Чтобы иметь право на обмен, вы должны владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Недвижимость Flipper не считается инвестиционной недвижимостью.Чтобы определить, может ли ваша собственность соответствовать требованиям, важно изучить, как долго вы владели этой собственностью, прежде чем приступить к ее ремонту, каковы были ваши намерения, когда вы впервые приобрели собственность, проживал ли кто-либо в этой собственности в течение этого времени и каковы ваши намерения. с недвижимостью, которую вы хотите купить на вырученные средства.

В зависимости от ваших ответов на эти вопросы вы можете или не можете претендовать на обмен. Если в ответах указано, что вы владеете недвижимостью для перепродажи, обмен будет невозможен.Если, с другой стороны, вы и ваш налоговый консультант можете продемонстрировать намерение удерживать в качестве инвестиции, обмен является следующим логическим шагом.

Могу ли я обменять недвижимость за границей на недвижимость в стране или наоборот?

Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не считается «аналогичной» собственности, расположенной в другой стране. Невозможно обменять недвижимость за границей из США и наоборот.

Было принято прецедентное право, которое поддерживает обмен из Штатов на территорию США.Есть четырнадцать территорий США: Американское Самоа, остров Бейкер, Гуам, остров Хауленд, остров Джарвис, атолл Джонстон, риф Кингман, острова Мидуэй, остров Навасса, Северные Марианские острова, атолл Пальмира, Пуэрто-Рико, Виргинские острова и остров Уэйк. При рассмотрении этого варианта важно проконсультироваться со своим юридическим советником.

Раздел 1031 разрешает внутренний за внутренний и иностранный за иностранный. Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного обсуждения вашей ситуации.

Можно ли произвести обмен, используя выручку от продажи, для улучшения собственности, которой я уже владею?

Хотя это и не считается консервативным вариантом, существует несколько «либеральных» письменных постановлений, которые признают эту стратегию жизнеспособной.Если вас интересует такой вариант, позвоните нам, и мы отправим вам дополнительную информацию.

Может ли человек поменять один вид бизнеса, например, гостиницу, на другой, например ресторан?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним некоторые общие принципы 1031 Exchange. Бизнес человека обычно состоит из трех компонентов: недвижимого имущества (недвижимости), личной собственности (обычно амортизируемых материальных активов) и доброй воли.

Если бизнес человека связан с недвижимым имуществом, то недвижимое имущество (или недвижимое имущество) квалифицируется как имущество, аналогичное другому недвижимому имуществу (недвижимому имуществу).Например, аренду на одну семью можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офисное здание на квартиру. Подойдет любая комбинация недвижимости.

Личная собственность, в отличие от недвижимости, более ограничена в 1031 Exchange. IRS менее склонно утверждать, что один тип личной собственности квалифицируется как подобная другой личной собственности. Например, личное имущество может быть охарактеризовано как амортизируемое материальное имущество, нематериальное имущество и не подлежащее амортизации личное имущество.Личная собственность в каждой категории не обязательно является подобной. Любое личное имущество, находящееся в инвентаризации, не подлежит обмену.

Добрая воля — это оставшаяся часть бизнеса, не относящаяся к недвижимости или личной собственности. Добрая воля бизнеса не дает права на обмен по разделу 1031.

Итак, имея в виду вышеизложенную информацию, хорошо известно, что части гостиничного бизнеса можно обменять на части ресторана.Недвижимость, принадлежащая отелю, может быть обменена на недвижимость, принадлежащую ресторану. Это могут быть общие активы отеля и ресторана, которые могут претендовать на обмен 1031. Доброжелательность отеля нельзя обменять на доброжелательность ресторана.

Могу ли я сделать рефинансирование с выплатой наличных до обмена, чтобы погасить другие ссуды?

Вся суть биржи 1031 заключается в том, чтобы продвигать инвестиционные деньги, чтобы инвестировать в большее количество собственности. Освобождение денег от налогов до обмена противоречило бы этому пункту.По этой причине вы не можете рефинансировать недвижимость в ожидании обмена. Если вы это сделаете, IRS может оспорить это.

Если вы хотите рефинансировать свою собственность, вам нужно убедиться, что рефинансирование и обмен не связаны между собой, оставив как можно больше времени между двумя событиями. Вы можете выбрать рефинансирование до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу (от 6 месяцев до года), или дождаться завершения обмена и рефинансировать новую собственность.

Можно ли обменять имущество, выставленное на аукционе?

Хотя это немного сложнее, можно использовать обменные фонды для покупки имущества, выставляемого на аукционе.IRS требует, чтобы Обменник предоставил недвусмысленное описание собственности, если собственность не была приобретена до 45-го дня обмена. По этой причине выставленная на аукцион недвижимость должна быть приобретена до 45-го дня, если описание собственности не доступно до аукциона.

В день аукциона вам нужно будет получить от нас чек, выписанный в суд или кому-либо еще, кто получит деньги с указанной суммой в долларах. Если вы не выиграете недвижимость, чек необходимо вернуть нам.Чтобы убедиться, что все идет гладко и нет проблем с конструктивным получением средств, важно, чтобы вы разговаривали с нами на протяжении всего процесса обмена, и очень важно, чтобы мы защищали вас от фактического или конструктивного получения средств обмена.

Можно ли использовать вексель и трастовый договор при обмене?

Вексель обычно представляет собой долю в отчуждаемой собственности. Поскольку обмен 1031 требует, чтобы весь капитал был перенесен на заменяющую собственность, векселя должна быть каким-то образом конвертирована до получения замещающей собственности, чтобы обмен был полностью отсрочен по налогам.

У Exchangor есть следующие варианты конвертации банкноты:

1. Используйте примечание и денежные средства для приобретения замещающей собственности.
2. Продайте банкноту и завершите обмен.
3. Exchangor покупает вексель у Equity Advantage.
4. Вексель является краткосрочной и подлежит погашению до приобретения заменяющего имущества.
5. Наконец, обменник решает уплатить налог по векселям, обменивая только чистый капитал.

Можно ли использовать всю выручку от обмена для выплаты ипотеки по уже находящейся в собственности собственности?

Чтобы полностью отсрочить все налоги при обмене 1031, необходимо перенести весь капитал от отказавшейся собственности на новую заменяющую собственность. Если в результате обмена часть или вся выручка от продажи брошенного имущества будет использована просто для выплаты существующей ипотеки, обменник будет подвергаться налоговым рискам на полученные средства.Даже если Exchangor приобретет новую собственность на замену, отвечающую необходимой стоимости и требованиям к долгу, средства, снятые с биржи для погашения несвязанного долга, будут подвержены налоговым рискам.

Одним из возможных решений для налогоплательщика в этой ситуации могло бы стать завершение обмена с использованием всего капитала, полученного при отчуждении отчужденного имущества. После завершения обмена и по прошествии разумного периода времени, возможно, появится возможность осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных и получить желаемую выручку для погашения другого имущества.Время, необходимое для ожидания рефинансирования, полностью зависит от решения налогоплательщика и его налогового консультанта.

Можно ли обменять права на нефть, газ, полезные ископаемые, воду и лес?

Для успешного обмена 1031 требуется обмен собственности. Договорные права и обязанности, относящиеся к недвижимому имуществу, могут или не могут быть охарактеризованы как имущественный интерес и могут иметь право на обмен, а могут и не иметь права на обмен.

Рабочие проценты считаются процентами недвижимого имущества, а проценты роялти — нет.В чем разница? Право и обязанности Exchangor получить доступ к собственности. Рабочий интерес — это исключительное право входа на землю и добычи нефти, газа и полезных ископаемых. Он включает в себя право и обязательство по затратам на разведку, бурение и разработку нефти, газа и полезных ископаемых. Он также несет обязательство по оплате операционных расходов. В отличие от этого, процентная ставка роялти допускает только процентную долю добычи. Нет никаких обязательств по разработке или операционным расходам. Таким образом, этот процент не считается интересом в отношении недвижимости, а, скорее, является платой за услуги.

Очевидно, что рабочий интерес к газу, нефти и минералам можно обменять на другой рабочий интерес к газу, нефти и минералам, но как насчет другого типа обмена? Точно так же, как недвижимость может быть обменена на «подобную», даже если свойства не совсем одинаковы (например, жилой комплекс на пустыре), то же самое может быть верно и в отношении прав собственности, таких как права на владение недвижимостью. нефть, газ и полезные ископаемые. Таким образом, в зависимости от особенностей собственности, рабочий интерес к нефти может быть обменян на арендуемый дом.В отличие от этого, проценты по роялти не могут быть обменены на рабочие проценты.

Права на воду (право на доступ и получение воды) и права на древесину (право заходить на землю и рубить лес) обычно характеризуются так же, как права на нефть, газ и полезные ископаемые. Однако следует отметить, что эти права определяются в соответствии с законодательством штата. Например, штат Орегон характеризует право рубить древесину на корню как личную собственность, тогда как штат Джорджия характеризует его как недвижимое имущество.

Каковы правила для сделки со связанными сторонами?

Операция со связанными сторонами разрешена IRS, но существенно ограничена и тщательно проверена. Целью ограничений является предотвращение смещения базы между связанными сторонами. Использование третьей стороны для обхода правил считается пошаговой транзакцией и запрещено. Если ваша транзакция проходит аудит, IRS рассмотрит цепочку владения недвижимостью.

Определение связанной стороны для 1031 цели определено в IRC 267b.Связанные стороны включают братьев и сестер, супругов, предков, потомков по прямой линии, корпорацию, на 50% принадлежащую прямо или косвенно, или две корпорации, которые являются членами одной и той же контролируемой группы.

Ограничения зависят от того, покупаете ли вы у связанной стороны или продаете ей. Ниже приведены рекомендации для каждого из них.

Инвестор продает инвестиционной собственности связанной стороне:

• Требование владения 2 годами для обеих сторон.
  • Не применяется, если у связанной стороны также есть 1031 Exchange; смерть; непроизвольное обращение.
  • 2 года подлежат оплате в течение времени, когда отсутствует риск убытков для одной из сторон (право продажи собственности / право требования покупки недвижимости / короткая продажа).

Инвестор, покупающий инвестиционную недвижимость у связанной стороны:

• Связанная сторона также должна иметь биржу 1031; или
• Отсрочка налогоплательщиком прироста капитала меньше или равна налогооблагаемой прибыли продавца от продажи собственности.

Каковы правила отмены обмена?

Отменить обмен можно, но стоимость и временные рамки, в которые вы можете расторгнуть сделку, варьируются от фасилитатора к фасилитатору.Проблема с прекращением обмена — это конструктивная концепция получения. Раздел 1031 требует, чтобы налогоплательщик не имел фактического или конструктивного получения выручки от обмена. Если налогоплательщик может просто запросить и получить средства в любое время, процедура обмена не может быть оправдана.

Следовательно, обмен можно прекратить в следующие моменты:

1. В любое время до закрытия продажи брошенного имущества.
2. По истечении 45-го дня и только после того, как вы приобрели всю собственность, вы имеете право приобрести в соответствии с правилами раздела 1031.
3. После 180-го дня.

Свяжитесь с нами напрямую, если у вас есть дополнительные вопросы относительно отмены вашего обмена.

В чем разница между разделом 1031 и разделом 1033?

Хотя IRC 1033 и 1031 допускают отсрочку прироста капитала на собственность, разделы кодекса действуют и влияют на налогоплательщика по-разному. IRC 1031 может обеспечить большую гибкость в выборе типа замещающей собственности, которая может быть приобретена.IRC 1033 предлагает большую гибкость в отношении временных ограничений и получения средств.

Вот краткое описание различий.

IRC 1031

• Относится к обмену собственности, используемой в «торговле, бизнесе или инвестициях».
• Не сообщать о прибыли, если имущество обменивается на имущество «аналогичного качества» (например, недвижимость на недвижимость).
• Требуется сторонний посредник.
• Может не иметь фактического или конструктивного получения выручки от продажи отказавшейся собственности (все средства должны быть депонированы в обменнике).
• 180 дней на замену отказавшейся обменной собственности.
• 45 дней для определения имущества на замену.
• Чистый капитал должен быть реинвестирован в собственность, стоимость которой равна или больше стоимости отчужденной собственности.

IRC 1033

• Относится к имуществу, которое было принудительно преобразовано или обменено (уничтожено, украдено, осуждено или отчуждено под угрозой осуждения).
• Не сообщайте о прибыли, если полученное имущество «аналогично или связано в обслуживании или использовании» с преобразованным имуществом.Исключение: если преобразованная недвижимость — это недвижимость, используемая в торговле, бизнесе или инвестициях, то не сообщайте о прибыли, если обмен осуществляется на недвижимость «аналогичного типа» (например, недвижимость на недвижимость).
• В жилом помещении не требуется; об отсрочке указывается в форме 4797.
• Можно напрямую получить платеж / выручку за принудительное преобразование.
  3 года на замену недвижимости; 2 года на другое имущество.
• Нет ограничений по времени, в течение которых должна быть идентифицирована собственность на замену.
• Выручка должна быть реинвестирована в собственность, равную стоимости преобразованной собственности.

Аренда, залог и выселения — Справочник потребителей | Бюро защиты прав потребителей

Закон штата Нью-Гэмпшир о гарантийных депозитах (RSA 540-A) определяет гарантийный депозит как любые деньги, которые арендатор передает своему домовладельцу, кроме ежемесячной арендной платы.

Предисловие | Руководство пользователя | Содержание | Печатный сборник

Договоры аренды являются важными юридическими документами, регулирующими права и обязанности арендаторов любого типа жилья.Договоры аренды обычно оформляются арендодателями. Поэтому условия аренды часто заключаются в пользу арендодателя. Потенциальному арендатору необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем подписывать его. Аренда — это юридически обязывающий договор, поэтому арендатор должен понимать и соглашаться с условиями аренды. До подписания договора аренды потенциальный арендатор должен выяснить, кто оплачивает горячую воду, коммунальные услуги, парковку, вывоз снега, вывоз мусора и другие расходы. Если арендодатель и арендатор соглашаются изменить что-либо в распечатанном договоре аренды, изменение должно быть сделано в письменной форме, и арендатор и арендодатель должны поставить свои инициалы рядом с изменением.Все обещания произвести ремонт сдаваемого в аренду имущества должны быть сделаны в письменной форме. Сохраните копию договора аренды, чтобы вы могли обратиться к ней в случае возникновения проблемы. Закон штата Нью-Гэмпшир требует, чтобы арендодатель предоставил арендатору копию договора аренды в течение 30 дней после подписания. Арендаторы всегда должны получать квитанции о том, что они платят арендодателю (хотя аннулированные чеки часто являются достаточным доказательством оплаты).

Остерегайтесь «отказов» в договоре аренды, по которому арендатор отказывается от прав при определенных условиях.Например, пункт об автоматическом продлении автоматически продлевает истекший договор аренды, если вы не уведомите арендодателя в письменной форме о том, что не намерены продлевать договор аренды. Положение о максимальной вместимости ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире. Арендодатель также может включить пункт о повышении арендной платы в середине срока аренды, если повышаются налоги на недвижимость.

Закон

Закон штата Нью-Гэмпшир о гарантийных депозитах (RSA 540-A) определяет гарантийный депозит как любые деньги, которые арендатор передает своему домовладельцу, кроме ежемесячной арендной платы.Название платежа — залог за уборку, предоплата за последний месяц и т. Д. — не имеет значения. Сумма является «гарантийным депозитом», если это не ежемесячная арендная плата.

В Нью-Гэмпшире домовладелец, владеющий более чем шестью квартирами, может попросить арендную плату не более чем за один месяц или 100 долларов, в зависимости от того, что больше, в качестве залога. Арендодатель должен хранить гарантийные депозиты на специальном счете условного депонирования или размещать залог в местном муниципалитете для обеспечения выплаты.

Арендатор имеет право на получение депозита. В квитанции должен быть указан банк, в котором хранится депозит, или указано, что у городского служащего есть залог, и должно быть указано, что у арендатора есть пять (5) дней, чтобы передать домовладельцу список дефектов и повреждений квартиру, когда он или она въехали. Если залог удерживается более 12 месяцев, домовладелец должен выплатить, по крайней мере, сумму процентов, которую он или она фактически заработали на эти деньги.

Пример: Марта подписывает договор аренды на 2 года, чтобы снять квартиру в одном из больших жилых комплексов, принадлежащих мистеру Баку. Марта вносит залог, эквивалентный месячной арендной плате, когда подписывает договор аренды. Агент г-на Бака дает ей квитанцию ​​о том, что средства залогового депозита хранятся на счете во 2-м Национальном банке в Конкорде.

Марта переезжает в свою новую квартиру первого числа месяца, и, прежде чем друзья помогут ей перенести мебель, она осматривает квартиру в поисках уже существующих повреждений.Она находит большое пятно на ковре в обеденной зоне, несколько потертых пятен на линолеуме на кухне и пару маленьких дырок в оконной перегородке в спальне. Когда она заканчивает инвентаризацию, она подписывает ее и ставит дату. На следующий день она делает копию описи и отправляет оригинал в офис мистера Бака, сохраняя копию для своих файлов.

RSA 540-A: 5 определяет правовые отношения между арендодателями и арендаторами, так что к обоим будут обращаться справедливо.Распространяется на всех арендаторов, кроме:

• Арендаторы, снимающие частный дом у домовладельца, у которого нет другой собственности;
• Арендаторы в возрасте до 60 лет, которые проживают в здании с менее чем шестью квартирами и чей арендодатель проживает в том же здании;
• Арендаторы, арендующие недвижимость для бизнеса, отдыха или отдыха (но закон может распространяться на некоторые мобильные дома и места на колесах).

Если арендуемое имущество не подпадает под действие RSA 540-A: 5, то условия аренды регулируют отношения арендодателя / арендатора.

Обязанности арендатора

Список дефектов и повреждений в арендуемой квартире, который должен быть передан арендодателю в течение 5-дневного периода, предназначен для защиты арендаторов от ответственности за ущерб, нанесенный предыдущими арендаторами. Каждый новый арендатор должен тщательно регистрировать дефекты арендуемой квартиры при въезде. Вы должны включить в свой осмотр состояние стен, полов, ковров, окон (ширмы, молдинги, подоконники и занавески), бытовой техники и оборудования.Обратите внимание на трещины, отверстия, потертости, пятна, грязь и т. Д. Опись должна быть подписана и датирована вами и вашим арендодателем. Сделайте копию этого инвентарного списка, прежде чем вернуть его арендодателю в течение 5-дневного периода, чтобы сохранить его вместе с копией вашего договора аренды.

Арендаторы несут дополнительные обязанности, которые не являются частью закона о арендодателях / арендаторах штата Нью-Гэмпшир, но регулируются договорным правом. Арендаторы обязаны соблюдать соглашения, указанные в договоре аренды.Арендаторы также несут ответственность за поддержание в надлежащем состоянии собственности арендодателя. В большинстве случаев арендаторы обязаны уведомить арендодателя как минимум за 30 дней о своих планах покинуть арендуемую квартиру, если в договоре аренды не указан другой период времени.

Арендаторы также несут ответственность за страхование своего личного имущества. У арендодателя обычно есть страховое покрытие для здания, но эта страховка не распространяется на личные вещи арендатора.Для арендаторов рекомендуется инвестировать в страхование арендаторов, чтобы убедиться, что их имущество защищено от краж, повреждений в результате пожара и ряда других опасностей.

Обязанности арендодателя

Арендодатель несет ответственность за обеспечение своих арендаторов безопасным и гигиеничным жилищем. В Нью-Гэмпшире строительные нормы и правила устанавливают стандарты строительства и обслуживания здания, включая защиту от опасностей пожара. Жилищные нормы и правила устанавливают стандарты для достаточного освещения, воздуха, тепла, вентиляции, санитарии и пространства для жильцов.Арендатор может связаться с местными жилищными властями, чтобы узнать больше о том, соответствует ли квартира, в которой он живет, применимым требованиям.

RSA 48-A: 14 устанавливает минимальные стандарты здоровья и безопасности для арендуемой собственности в городах, в которых нет постановлений, устанавливающих жилищные стандарты. Квартира не соответствует этим минимальным стандартам, если:

• Заражена насекомыми-вредителями, и арендодатель не проводит регулярных проверок и уничтожения вредителей;
• Неисправен водопровод или канализация;
• Небезопасная проводка;
• Протекание стен или кровли;
• Штукатурка падает со стен и потолка;
• В полу, стенах или потолке есть небезопасные дыры;
• Подъезды, лестницы или перила ненадежные;
• В местах общего пользования есть мусор и мусор, когда домовладелец несет ответственность за вывоз мусора;
• Не хватает воды или не работает система горячего водоснабжения;
• Течь газовых линий или неисправны сигнальные лампы;
• Система отопления не работает должным образом.

Арендодатель, который не поддерживает или отказывается поддерживать в надлежащем состоянии безопасное и гигиеничное жилище, может быть вынужден судом выплатить компенсацию арендаторам. Вы должны сообщать о любых дефектах в вашем жилище, которые нарушают какие-либо жилищные или строительные нормы, которые ваш домовладелец отказывается ремонтировать, вашему местному офицеру по обеспечению соблюдения норм и / или в Отдел общественного здравоохранения Нью-Гэмпшира в Конкорде.

Чтобы обеспечить дополнительную защиту арендаторов, закон Нью-Гэмпшира также требует, чтобы арендодатели предоставляли датчики дыма для своих квартир.RSA 153: 10-a требует, чтобы каждая арендуемая квартира была оборудована по крайней мере одним автоматическим дымовым / пожарным сигнализатором, расположенным в каждом коридоре или зоне, прилегающей к спальной зоне. Закон также требует, чтобы многоквартирные дома были оборудованы автоматическими устройствами дымовой / пожарной сигнализации на каждом уровне этажа, на каждой общей лестнице и в каждом общем коридоре. Арендодатель несет ответственность за поддержание этих дымовых / пожарных извещателей в надлежащем рабочем состоянии.

Если арендуемая квартира не оборудована детектором дыма / пожара или коридоры или лестницы в здании не оборудованы детекторами дыма / огня, арендатор должен связаться с домовладельцем и попросить установить устройства, а также связаться с местными пожарными, чтобы поддержать домовладелец должен соблюдать этот закон штата.

При некоторых условиях арендаторы могут прекратить платить арендную плату, чтобы заставить арендодателя соблюдать нормы здравоохранения или RSA 48-A (см. RSA 540: 13-c и -d). Поскольку неуплата арендной платы может быть основанием для выселения, арендаторам необходима компетентная юридическая консультация, прежде чем они откажутся от арендной платы. Бюро по защите прав потребителей Нью-Гэмпшира направит любых арендаторов, думающих о том, чтобы предпринять это действие, в Службу правовой помощи Нью-Гэмпшира или к частному адвокату за помощью.

Выезд

Когда арендатор выезжает из арендуемого помещения, у арендодателя есть тридцать (30) дней, в течение которых он должен либо вернуть весь гарантийный депозит плюс проценты, если это необходимо, либо отправить письменное заявление о любых удержаниях, сделанных из депозита на ремонт, уборку, и т.п., стоимость каждого ремонта (подтвержденная копиями соответствующих квитанций, смет, договоров и т. д.) вместе с оставшейся суммой залога (RSA 540-A: 7). Арендатор должен уведомить арендодателя о своем новом адресе в течение 30 дней после выезда. Уведомление должно быть в письменной форме, но не обязательно формально.

Арендодатель может вычесть из залога:

• Задолженность по аренде;
• Доля арендатора в повышенных налогах на недвижимость, если это допускается договором аренды или другим письменным соглашением;
• Стоимость ремонта повреждений, отличных от естественного износа.

Примечание: Как и следовало ожидать, значение термина «нормальный износ» может быть предметом спора. Следы от мелка, дыры в стене, разбитые окна, разбитые двери и т. Д., Вероятно, будут называться «повреждениями». Изношенные ковры, изношенные полы, повреждения, вызванные случайным разрывом труб или протекающей кровлей, вероятно, будут называться «износом». Сложнее всего классифицировать ущерб, причиненный предполагаемым неспособностью арендатора обеспечить надлежащий уход за квартирой.

Пример: Марта пишет агенту арендодателя за два месяца до окончания срока аренды, заявляя, что она не желает продлевать договор аренды. После того, как Марта выносит свою мебель из квартиры, агент мистера Бака, владельца дома, подходит, чтобы осмотреть квартиру, прежде чем Марта уйдет. Агент находит большое пятно на ковре в столовой, несколько сильно потертых пятен на линолеуме на кухне, несколько маленьких дырок в экране в окне спальни и треснувшее окно на кухне.Марта предъявляет свою копию описи, которую она сделала при въезде, показывая, что пятно на ковре и дыры в экране существовали, когда она въехала. И Марта, и агент соглашаются, что изношенный линолеум — это нормальный износ. Агент действительно сообщает Марте, что стоимость замены треснувшего оконного стекла на кухне будет вычтена из ее залога.

Через три недели после переезда Марта получает чек от мистера Бака. Чек выписан на сумму ее гарантийного депозита, плюс проценты по депозиту, за вычетом затрат на замену треснувшего кухонного окна.К чеку прилагается детализированная ведомость стоимости окна и суммы процентов.

Выселения

В Нью-Гэмпшире действует особая процедура выселения. Ни один домовладелец не может законно выселить арендатора, не выполнив действия, предусмотренные законодательством штата (RSA 540). Арендатора могут выселить за нарушение договора аренды. Если у арендатора нет письменного договора аренды, он или она могут быть выселены по разным причинам. В Нью-Гэмпшире арендаторы, снимающие часть частного дома или занимаемого им дома, могут быть выселены практически по любой причине.

В Нью-Гэмпшире есть пять «хороших» причин для выселения:

• Неуплата арендной платы;
• Существенный ущерб помещению;
• Поведение, которое влияет на здоровье и безопасность других лиц;
• Нарушение договора аренды;
• Другая уважительная причина.

«Другая уважительная причина» может включать законные деловые причины арендодателя.Если, однако, «другая» причина — это что-то, что арендатор сделал или не сделал, то арендодатель должен сначала предупредить арендатора в письменной форме о том, что в будущем действие или бездействие будет основанием для выселения.

Арендатор может отменить порядок выселения по первым трем причинам, «исправив» ситуацию, то есть уплатив арендную плату, возместив ущерб и так далее.

Арендодатель может законно выселить арендатора только путем направления арендатору письменного уведомления.Это письменное уведомление должно быть в форме «письменного уведомления о выходе или увольнении», которое является юридическим документом. Для выселения за неуплату арендной платы, нанесение ущерба имуществу или опасность для здоровья или безопасности других лиц требуется уведомление за семь дней. Все другие основания для выселения требуют уведомления за 30 дней.

В случае, если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель должен предъявить письменное требование о выплате денег до выдачи уведомления о выходе. Уведомление о выходе за неуплату арендной платы должно объяснять право арендатора отказаться от выселения, уплатив причитающуюся арендную плату плюс 15 долларов до последнего дня уведомления о выходе (RSA 540: 3, IV).Если оплата произведена, то выселение за неуплату арендной платы более невозможно (RSA 540: 2-5, 9). Однако арендаторам можно избежать выселения, только «исправив неплатежи» три раза в течение одного календарного года.

Арендодатель не имеет права врываться в жилище, не имеет права перемещать вещи арендатора, а не имеет права отключать отопление и коммунальные услуги. Шериф — единственное лицо, которое может вывезти имущество из помещения, и это может быть сделано только после того, как домовладелец получит решение суда, называемое «приказом о владении» (RSA 540-A: 3, III-IV).

Арендодатель не может выселить арендатора за сообщение властям о нарушении здания или жилищного кодекса, законное удержание арендной платы, подачу жалобы в суд с просьбой о запрете определенных действий, а также за встречу или организацию других арендаторов (RSA 540: 13- А).

Пример: Пити снимает квартиру у мистера Бака в большом комплексе. Пити не платил за квартиру последние три месяца, хотя агент мистера Бака отправил Пити несколько уведомлений с напоминаниями.Мистер Бак решает, что ему придется начать процедуру выселения против Пити за неуплату арендной платы. Мистер Бак отправляет письмо с требованием, чтобы Пити заплатил свою просроченную арендную плату в течение двух недель, иначе мистер Бак выселит Пити. Пити не отвечает на письмо. Мистер Бак выдает уведомление о выходе, в котором Пити сообщает, что он должен заплатить арендную плату плюс 15 долларов в течение семи дней, иначе он будет выселен. Пити не отвечает.

Г-н Бак подает жалобу арендодателя-арендатора в суд, чтобы начать процедуру выселения.На судебном заседании Пити говорит судье, что он не может платить арендную плату и что он не будет платить арендную плату. Мистеру Баку выдается «приказ о владении», и его исполняет заместитель шерифа с требованием выселить Пити из квартиры. Пити наконец убирает свои вещи из квартиры под бдительным присмотром депутата.

Что следует помнить

• Внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его. Обратите особое внимание на пункты, в которых описывается, за что вы несете ответственность и за что отвечает ваш арендодатель.
• Обратите внимание на все пункты, которые ограничивают то, что вы можете или не можете делать в отряде, и то, кто может жить в отряде (включая домашних животных).
• Все изменения в распечатанном договоре аренды должны быть внесены в договор аренды в письменной форме и подписаны как вами, так и арендодателем.
• Все, что вы платите арендодателю сверх месячной арендной платы, является залогом. В Нью-Гэмпшире домовладелец может потребовать не более 100 долларов или месячную арендную плату в качестве залога.
• Арендодатель должен предоставить вам квитанцию ​​о внесении залога. В квитанции должна быть указана следующая информация:
  • Название банка, в котором хранится депозит или справка о том, что арендодатель заплатил гарантийный залог городскому служащему;
  • Справка о том, что у вас есть 5 дней, чтобы передать домовладельцу копию списка повреждений в арендуемой квартире при въезде.
• Проведите инвентаризацию ранее существовавших повреждений в квартире и отправьте копию арендодателю. Сохраните копию описи вместе с вашей копией договора аренды.
• Если домовладелец не обеспечивает надлежащее отопление, воду или другие коммунальные услуги, вы можете подать ходатайство в районный суд, чтобы заставить домовладельца предоставить эти услуги.

Куда обращаться, если у вас возникла проблема

Хорошим источником помощи в решении проблем арендодателя и арендатора является юридическая помощь штата Нью-Гэмпшир.В штате Нью-Гэмпшир действует несколько отделений юридической помощи:

• Манчестер: (603) 668-2900 или 1-800-562-3174
• Клермонт: (603) 542-8795 или 1-800-562-3994
• Портсмут: (603) 431-7411 или 1-800-334-3135
• Литтлтон: (603) 444-8000 или 1-800-548-1886

Обратитесь в Бюро по защите прав потребителей Нью-Гэмпшира:

NH Consumer Protection Bureau
Департамент правосудия
33 Capitol Street
Concord, NH 03301-6397
(603) 271-3641 или 1-888-468-4454
http: // doj.nh.gov/consumer/index.htm

Если вы студент, вы также можете получить помощь в своем колледже или университете. В некоторых университетских городках есть либо юрист, который консультирует студентов, либо жилищные офисы за пределами кампуса, которые имеют опыт оказания помощи студентам в решении подобных проблем.

Жалобы на нарушения здоровья и безопасности следует подавать в местный отдел здравоохранения или жилищное управление. С проблемами, связанными с детекторами дыма, следует обращаться к местному начальнику пожарной охраны.

О

нарушениях жилищного кодекса также можно сообщить в Управление здравоохранения штата Нью-Гэмпшир:

NH Отдел общественного здравоохранения
Департамент здравоохранения и социальных служб
29 Hazen Drive
Concord, NH 03301
(603) 271-4501

.