Как отделать цоколь и не наделать ошибок?
Самый лучший способ отделки цоколя — это тот, который был задуман при проектировании дома. Если в своё время этот вопрос был упущен, то придется перебирать варианты, выбирая меньшее из зол.
В чём проблема цоколя?
Цоколем обычно называют видимую над землей часть фундамента. Это может быть единая монолитная конструкция с фундаментом или «надстройка» над ним. Цоколь нужен, чтобы приподнять пол первого этажа над уровнем грунта.
Отделка цоколя должна решать несколько задач:
— отводить влагу, которая скапливается в нижней части стены после осадков,
— перекрывать «мостик холода» в том месте, где перекрытие (на котором устроен пол первого этажа) примыкает к наружным стенам,
— украсить дом и придать фасаду ухоженный вид.
Проблема в том, что никакой материал не справится сразу со всеми этими задачами.
Всё внимание — примыканиям
Допустим, вам приходится реконструировать уже построенный дом. В таком случае изучите, как стены первого этажа примыкают к цоколю.
Если стены обшиты сайдингом, то фасад выступает над цоколем сантиметров на десять. Это нормально.
С кирпичными стенами часто возникают сложности. Не все каменщики догадываются выпустить кладку хотя бы на четверть кирпича над цоколем. Очень часто можно увидеть кладку стен заподлицо с цоколем. А иногда стены еще и смещают внутрь. Наверное, чтобы дом казался устойчивее.
Теперь представьте, как вода стекает со стен во время ливня. Можно даже поэкспериментировать с помощью садового шланга. Если цоколь выступает из-под фасада, то влага задерживается в нижней части стены. И в этом нет ничего хорошего. В таком случае при обустройстве цоколя в первую очередь нужно подумать, как отвести воду.
Если фасад у вас всё-таки нависает над цоколем, то измерьте этот выступ в разных местах и найдите самое маленькое значение. Это и будет максимальная толщина отделки цоколя.
Если получилось 6-10 сантиметров, то всё хорошо, у вас есть полная свобода действий. Выступ на 1-5 сантиметров, вероятно, потребует установки отлива. Отлив поможет увеличить выступ до нужного значения. В итоге это будет выглядеть примерно так.
Отмостка очень важна
Теперь обратим внимание на отмостку. Обычно это такой бетонный «тротуарчик» вокруг дома. Она предназначена для отвода воды и защиты фундамента от растений. Хотя отмостку можно сделать из разных материалов, но у нас обычно отливают бетонную. Если отмостки нет, то это, конечно, явная оплошность со стороны строителей дома, но ваша работа по отделке цоколя, тем не менее, упрощается.
Если отмостка есть, то нужно тщательно промерить расстояние от отмостки до облицовки стен.
По сути, мы меряем высоту цоколя. Обмерить нужно вокруг всего дома во многих местах. Следует убедиться, что цоколь везде имеет одинаковую высоту.
Давно построенный дом наверняка дал осадку и перепады по высоте неизбежны. (Если дом строили на склоне, то такой перепад заведомо был спланирован).
Высота цоколя колеблется более чем на 1,5 сантиметра? В таком случае вас ждут проблемы при облицовке цоколя плиткой или панелями из ПВХ. Придется выбрать более «гибкий» вариант отделки: штукатурка или природный камень. Либо же нужно поправить отмостку так, чтобы высота цоколя была одинаковой по всему периметру дома.
Обратите внимание, что отмостка должна отводить воду от дома, то есть иметь соответствующий уклон.
Если вам приходится переделывать отмостку или делать новую, то вы можете скорректировать высоту цоколя. Делайте это с учетом размера тех материалов, которые будут использованы при отделке. И не забывайте о швах.
К примеру, высота цоколя — ровно 60 см. Облицевать его тремя рядами плиток со сторонами 20 сантиметров без трудоемкой подрезки будет нереально. Не хватает хотя бы 6 мм на швы.
Отделка цоколя с утеплением
Первым делом цоколь обклеивается экструдированным пенопластом (ЭППС). Раньше я писал о том, что этот материал не стоит применять для утепления стен. А вот на цоколе ему самое место. По возможности нужно утеплить и подземную часть фундамента (утепление фундамента имеет смысл, если у вас эксплуатируемый полуподвал, а не холодное подполье).
Затем устраивается отмостка. В самом простом варианте у нее три слоя: гидроизоляция, песок для выравнивания и тротуарная плитка. Так вот, гидроизоляцию нужно завести на ЭППС и приклеить к нему с помощью битумной мастики.
Теперь на пенопласте нужно создать армированную базу. Для этого на его поверхность наносят специальный клей и утапливают в него стеклосетку (обязательно щелочестойкую).
Здесь не стоит экономить и следует сделать как минимум два армированных сеткой слоя.
Дальше есть несколько вариантов отделки. Простой — это финишная шпатлевка и окраска качественной фасадной краской. И немного более сложный — облицовка плиткой.
Рассмотрим подробнее распространенные материалы для отделки цоколя.
Бетонная плитка, имитирующая камень
Большая и толстая плитка может скрывать некоторые неровности. Но если поверхность цоколя ровная, то советую выбирать изделия небольшого размера. Они будут лучше держаться на клее и аккуратнее выглядеть на углах здания.
Бетонная плитка очень тяжелая, ее лучше не использовать поверх утеплителя, так как она может своим весом оторвать базовый слой.
Не забывайте оставлять между плитками хотя бы пустые швы (1-3 мм) для температурной деформации и усадки.
Бетонную плитку обычно делают на заказ, так что придется ждать.
Не перепутайте бетонную плитку с гипсовой, которая предназначена для интерьеров.
Обратите внимание на эту фотографию с бетонной плиткой.
Выступ фасада недостаточно большой для этой плитки. Зимой вода со стены будет затекать под плитку, замерзать и отрывать верхние ряды облицовки. Стоило бы выбрать плитку меньшего размера и толщины.
Натуральный камень-пластушка
Для стен нужно выбирать самый тонкий, толщиной около 20 мм. В пересчете на куб он обычно выходит дороже, чем толстый камень, предназначенный для мощения.
Здесь слабое звено — это заделка швов между камнями. Их не получится оставлять пустыми, как в случае с бетонной плиткой. Потребуется эластичный водостойкий заполнитель. Можно использовать самодельную затирку из цемента, песка, извести и клея ПВА. Однако гарантию от трещин никто не даст.
Так что такую облицовку цоколя лучше делать на уже устоявшихся старых зданиях.
Избыточная влага должна быстро отводиться от цоколя, а солнечные лучи — рассеиваться. В таком случае трещин на швах не будет.
Обратите внимание на фотографию.
Свес фасада на грани возможного. Однако нижние ряды кирпичей выкрашены краской, которая создаёт гладкий водоотталкивающий слой. Капли дождя легко будут соскальзывать с них на отмостку.
Клинкерная плитка и керамогранит
Эти материалы требуют ровного основания. Иначе расход клея будет очень большим, а темп работ по укладке — низким. Подходят для приклеивания поверх утеплителя. Если повезёт, можно найти плитки с угловыми фасонными элементами. Они позволяют сделать отделку цоколя более аккуратно.
Затирки для швов, способные более или менее долго служить на цоколе, стоят дорого. Да и просто найти их в продаже сложно из-за невостребованности. Поэтому шов лучше оставить полупустым, уплотнив в нём клей. Не лишним будет воспользоваться специальной гидрофобизирующей пропиткой для швов.
На фото ниже — клинкерная плитка на стене и цоколе. Угол на цоколе сделан очень аккуратно даже без фасонных элементов.
Белая затирка выглядит очень эффектно. И где-нибудь в Сочи или на юге Европы она надолго осталась бы белой. В нашем же городе — вряд ли.
Для всех видов плитки огромное значение имеет качество клея. Он должен быть морозостойкий, влагостойкий и эластичный (обычно это самый дорогой клей в линейке производителя).
Цокольный сайдинг
«Цокольный сайдинг» отлично сочетается с сайдингом для фасада. Панели крепятся к цоколю на обрешетку. Ими можно закрыть даже столбчатый фундамент.
При необходимости под панели закладывают утеплитель (на цоколе лучше использовать пенопласт, он легко приклеивается к стене с помощью монтажной пены).
Главный минус панелей в том, что они имеют заданный размер. То есть цоколь нужно проектировать под них.
Главный плюс — наличие доборных угловых элементов. Это позволяет аккуратно оформить углы здания.
Если сочетать цокольный сайдинг с кирпичным фасадом, то придется придумать, как их состыковать. Потребуется найти какую-то декоративную рейку, чтобы скрыть верхний ряд крепежа, как на этом фото.
Штукатурка
Штукатурка подойдет, если свес фасада небольшой и для плитки просто не остается места.
Штукатурный слой на цоколе должен быть особенно прочным и стойким к трещинам. Поэтому не торопитесь и не экономьте. Обработайте основание бетонконтактом и убедитесь, что первый слой штукатурки хорошо сцепился с поверхностью. (В случае с цоколем первый слой штукатурки можно не набрасывать на поверхность, а с силой втирать в нее). Только после этого принимайтесь за выравнивающий слой.
Финишный слой штукатурки можно оформить под стиль фасада.
Либо набросать «шубу»,
… либо расшить «под камень»,
… либо вывести идеальную плоскость по маякам.
Не рассчитывайте на то, вы сможете сделать красивый и прочный «финиш» из обычного пескоцементного раствора. Закладывайте в бюджет специальные смеси с полимерными добавками, фиброволокном, минеральными наполнителями и т. п.
Обратите особое внимание на примыкание штукатурного слоя к отмостке. Вода со стен должна стекать на отмостку, а не в щель между отмосткой и цоколем. Так что перед оштукатуриванием в самом низу цоколя нужно прикрепить направляющий брусок. Под него сразу следует завести гидроизоляционный слой отмостки. Когда отделка цоколя будет завершена, брусок снимаем и доделываем верхний слой отмостки.
Когда отделываешь цоколь плиткой, то заранее знаешь, какой результат получишь. Штукатурка — это капризная технология. Результат зависит не только от качества купленных материалов, но и от погоды и даже от температуры и химического состава воды, которая используется для затворения.
Сергей Сысоев
Какие материалы показались вам более интересными? О каких хотите узнать больше? Пишите в комментариях!
#Тема дня #Дом Дача |
Что сначала отмостка или отделка цоколя
Ответ на вопрос: «Что нужно делать сначала: выполнять отмостку или отделывать цоколь?» зависит от методов облицовки и материала, из которого были изготовлены конструкции.
В некоторых ситуациях стандартный порядок приходится корректировать.
Для чего нужны отмостка и цоколь?
Рабочие функции элементов – защита от воздействия влаги, необходимая для сохранения несущей возможности фундамента и нижних ярусов дома.
Цоколь не дает отсыреть стенам и балкам подвального яруса.
Отмостка «работает» на отведение поверхностных вод, препятствует чрезмерному контакту между влагой и низом фундамента.
Элементы конструкции обустроены в разных плоскостях. Место их стыкования находится под определенным углом, который особенно уязвим к влаге. В связи с этим, облицовка цоколя должна быть максимально герметичной: только так вода будет «скатываться» со стены и уходить от здания по бетонному уклону.
Очередность работ
Отмостка – это конструкционная составляющая здания с высокой ответственностью. С течением времени, под воздействием воды грунт возле дома может сменить свои технические характеристики, потерять структурные соединения. Подобные изменения грозят обрушением постройки. Именно поэтому, изготовление отмостки – завершающий этап строительных работ. Правильно выполненный элемент должен быть расположен максимально плотно к фундаменту. Только после его обустройства можно начинать отделку всего фасада, а значит, и цоколя.
Для облицовки верхней части фундамента могут быть использованы различные материалы: штукатурка, краска, цокольный сайдинг, плитка, искусственный гранит.
Последние варианты более устойчивы к атмосферным воздействиям и не требуют регулярного обновления.
Наиболее распространенными материалами для отмостки являются бетон либо асфальт. Верх стяжки может быть закрыт природным камнем, плиткой. Смесь асфальта более дешева, но и срок ее службы значительно ниже.
Бетонный раствор заливают широкой, метровой лентой вокруг всего здания, предварительно обустроив песчаную подушку. Для обеспечения дополнительной прочности в ленту вставляют армированную сетку. Через каждые 10-15 метров должен быть обустроен компенсационный шов из битумной мастики, рубероида или других подходящих материалов.
Заключение
Технологические требования к изготовлению отмостки разработаны для исключения образования трещин в процессе эксплуатации и максимальной защиты фундамента от поверхностных вод. При выявлении даже минимальных трещин на бетоне или в точке соединения отмостки и цоколя, требуется незамедлительно замазать их битумной мастикой.
Если же говорить о приоритете изготовления отмостки или отделки цоколя, то чаще всего главенствующую роль играет первый элемент!
Не можем определиться с правильной последовательностью, что лучше залить отмостку или в начале заниматься цоколем.
Основная функция отмостки это отводить влагу от фундамента, обустраивается отмостка по периметру строения с уклоном от цоколя.
Цоколь это своего рода продолжение фундамента (но не фундамент) основная функция тоже защита от влаги, но уже стен строения (нижней его части).
Отмостка с цоколем находятся в разных плоскостях.
Отмостка горизонтальная плоскость, цоколь вертикальная.
В основном последовательность, вот такая,
То есть отмостка финальная часть строительства (тут важно не путать строительные работы с отделочными).
А дальше уже отделка фасада и цоколя вместе с ним.
Отмостку можно облицевать, к примеру плиткой, включая тротуарную плитку (она как и керамическая, или керамогранит может укладываться на бетон) и по бетонному основанию отмостки вместе с облицовкой цоколя.
Но последовательность может быть и иной, всё зависит от этажности строения и от материалов отделки цоколя.
Если это дом в несколько этажей, то для отделки фасада используется леса, которые могут разрушить отмостку.
В этом случае логичней в начале заниматься фасадом и цоколем, а затем отмосткой.
Лучше ориентироваться по месту, последовательность может быть разной, но если речь об одноэтажном доме, то отмостка финальная часть строительства и в начале делается она.
Работы по обустройству отмостки и облицовки цоколя (или его штукатурке), можно совместить, а это уже 3 вариант последовательно сти.
Дачник с 20 летним стажем
На сегодняшний день технологии строительства включают в себя различные этапы. Все направлено на то, чтобы возводимое сооружение прослужило как можно больший срок. Специально для этого применяются вспомогательные технологии по отводу осадков от фундамента.
В данном случае будет подробно рассмотрена отмостка и цоколь, так как именно эти элементы в строительстве предназначены для защиты строения от пагубного воздействия атмосферных осадков, которые в средней полосе наблюдаются регулярно и на протяжении всего года.
Увеличьте срок службы вашего здания
Что такое отмостка и для чего она нужна
Речь идет о прочном покрытии из соответствующего материала. Оно предназначено защищать фундамент строения от атмосферных осадков, которые могут негативно влиять на основание сооружения. Данный строительный элемент выполняется с соответствующим уклоном от здания, чтобы надежным образом отводить влагу от фундамента конструкции. Чаще всего отмостка вокруг дома выполняется из асфальта либо иного прочного материала, который имеет высокие влагостойкие качества.
Для создания строительного элемента используется специальная технология, которая включает в себя отдельные этапы работы. При наличии соответствующих знаний, а также вспомогательного инструмента можно выполнить данный элемент самостоятельно. Однако, чтобы добиться наилучшего результата, следует обратиться за помощью к специалистам, так как у строителей уже набита рука в использовании соответствующей технологии изготовления конструкции с предоставлением гарантии качества и продолжительного срока службы.
Важно. Если цоколь, а также фундамент строения, выполнен из дерева, то наличие защитного периметра от влаги – это необходимый шаг. В противном случае древесина будет постоянно подвергаться воздействию влаги, из-за чего быстро придет в негодное состояние.
В данном видео рассмотрим отмостку к дому:
Материал для сооружения
Чтобы выполнить надежную защиту строения от воздействия на фундамент атмосферных осадков, возводится подобная конструкция. Как правило, для ее изготовления используются следующие виды материалов:
- Элементы, из которых будет выполняться защитная насыпь вокруг здания по всему периметру.
- Основные составляющие, из которых будет выполняться гидроизоляция соответствующего участка вокруг дома.
- Вспомогательные доски из дерева, которые на этапе строительства будут удерживать создаваемую отмостку.
- Отдельные материалы, которыми впоследствии будет выполняться соответствующее покрытие конструкции.
В каждом отдельном случае при возведении конструкции подбирается оптимальный вариант составляющих данного строительного элемента. Также рекомендуется при выборе учитывать климатические условия, присутствующие в регионе, и количество атмосферных осадков.
Важно. Дополнительно потребуется подготовить материалы, из которых будет выполняться заделка шва между отмосткой и цоколем (для этого часто используют влагостойкие мастики или цементные составы).
Виды конструктивных элементов
Чтобы качественно защитить свое строение от воздействия атмосферных осадков, используют различные методы создания соответствующих сооружений:
- Бетонная конструкция, представляющая собой сплошной монолитный слой защиты от влаги.
- Мягкая отмостка (в данном случае элемент выполняется из материала, пропускающего влагу на соответствующую гидроизоляционную подушку).
- Конструктивный элемент, выполненный из бетонной брусчатки (представляет собой смешанное сочетание двух предыдущих видов).
В отдельных случаях защитное сооружение из бетона дополнительно покрывается асфальтом, что позволяет более надежно защитить строение.
Стоит отметить, что ранее такой вариант защиты нередко создавался из обычной грунтовой подушки, однако, в силу неэффективности, от него было решено отказаться.
Как сделать периметр вокруг дома
Выполнение данного конструктивного сооружения включает в себя целый алгоритм действий. Чтобы создать надежную защиту выполняются следующие шаги:
- Вокруг здания роется соответствующий котлован необходимых размеров (в зависимости от глубины фундамента).
- Далее на грунт укладывается щебень либо иная подушка из используемого для конструкции материала.
- После укладывается слой гидроизоляции и фиксируется соответствующим методом.
- На этапе создания защиты устанавливается удерживающий макет из деревянных досок.
- Впоследствии сверху на гидроизоляцию укладывается верхний слой защитного приспособления (как правило, это бетон).
- Также обязательно подвергается заделке образовавшийся шов между двумя отдельными сооружениями.
- В конце создаваемое сооружение сверху дополнительно может быть закрыто вспомогательными материалами.
На первый взгляд в создании отмостки нет ничего сложного, однако на практике, чтобы создать качественное защитное сооружение, предварительно следует изучить метод создания элемента более подробно.
Важно. Независимо от того, какие строительные приспособления будут использоваться, рекомендуется создавать эту конструкцию в сухую погоду, когда отсутствуют атмосферные осадки.
Заделка щели при устройстве сооружения
Как правило, примыкание создаваемой отмостки к цоколю всегда между собой создает характерный шов, который требуется надежно заделать при помощи соответствующих компонентов. Рассмотрим этот процесс более подробно:
- Щель заделывается на завершающем этапе создания соответствующей защитной конструкции.
- Для этого используется необходимый влагоустойчивый материал, а также вспомогательный инструмент.
- Щель следует заделывать по всему периметру строения, в ином случае надежная защита не получится.
- Для заделывания шва также рекомендуется выбрать день без осадков, чтобы в промежутке не скопилась вода.
Используемый раствор или смесь следует наносить равномерно с частичным ее углублением в сам образовавшийся паз, чтобы слой был достаточно толстым и легко противостоял влаге.
Что делать сначала — защиту периметра или облицовку цоколя?
Эти два конструктивных элемента — неотъемлемая составляющая каждого здания. Возникает закономерный вопрос, что лучше сделать сначала — отмостку или облицовку цоколя? На практике первоначально выполняется работа по нанесению гидроизоляционного состава на поверхность цоколя, так как это дополнительная защита от влаги. Однако углублять облицовку в грунт нет необходимости, благодаря чему сразу после промазывания поверхности битумной мастикой или иным гидроизоляционным составом можно приступать к сооружению защиты по всему периметру здания, а после заниматься облицовкой выступающей части цоколя.
Стоит отметить, что сначала принято наносить изоляцию, однако если владелец строения не экономит на материале, он может свободно углубить облицовку цоколя в грунт, а после подобающим образом выполнить защитные действия от влаги.
На сегодняшний день возводимые строения создаются в соответствии с определенной технологией строительства. Данная методика в обязательном порядке включает в себя защитные элементы от воздействия атмосферных осадков на фундамент, что позволяет конструкции служить более продолжительный срок. При этом, если выполняемая отмостка сделана качественно, то срок службы дома значительно увеличивается, так как пагубное воздействие воды на фундамент нивелируется.
Если вы закончите подвал в зоне затопления
Хотя отделка вашего подвала может обеспечить столь необходимое дополнительное жилое пространство, вы рискуете вернуться домой в заболоченный подвал, если живете в пойме.
У отделки подвала в районе, подверженном затоплению, есть свои преимущества и недостатки, но, в основном, вы, вероятно, задаетесь вопросом, стоит ли вообще переделывать пространство, которое может быть разрушено в одно мгновение вторжением воды.
Это также может вас заинтересовать: Мой подвал затопило… Что теперь? 7 шагов, которые необходимо предпринять сразу после наводнения
Здесь мы рассмотрим, стоит ли вкладывать деньги в готовый подвал в зоне затопления. У нас также есть несколько советов о том, как защитить свой подвал, чтобы снизить риск наводнения.
Сможете ли вы закончить подвал, который затопляет?
Инвестировать в готовый подвал в зоне затопления рискованно. Если вы живете в зоне затопления и хотите иметь готовый подвал, важно знать, как снизить риск затопления.
Первый шаг, который вы можете предпринять, чтобы защитить свой подвал от наводнений, — это улучшить дренажную систему крыши. Установка удлинителей водосточной трубы может снизить вероятность просачивания воды в фундамент вашего дома и затопления подвала.
Также важно регулярно чистить желоба, так как желоба, забитые листьями и другим мусором, заставят воду стекать по внешним стенам в фундамент.
Установка дренажного насоса также необходима, если вы живете в районе с высоким риском наводнения. Дренажный насос определяет, когда уровень воды поднимается, и откачивает воду из подвала, чтобы предотвратить затопление. Несмотря на то, что дренажный насос — отличный способ защитить ваш подвал от наводнений, важно регулярно обслуживать его, чтобы он работал правильно, когда вам это нужно больше всего. Также стоит подумать о приобретении резервного источника питания на случай отключения электроэнергии во время грозы. Помните, что ваша страховка может не возместить ущерб от наводнения, если ваш дренажный насос не работает должным образом.
Поднятие уровня готового пола выше обычного уровня затопления также является отличной идеей, если у вас есть бюджет. Если нет, подумайте об инвестировании в водостойкие полы, так как лиственные породы и ковер плохо выдерживают насыщение водой.
При проектировании готового подвала поднимите электрические розетки как можно выше, чтобы предотвратить повреждение вашей электрической системы.
Наконец, подумайте, как внешний вид вашей собственности может повлиять на риск затопления вашего дома. Регулярно осматривайте фундамент и заделывайте любые трещины, как только заметите их. Вам следует обратиться к профессионалу, если вы заметили большие трещины или продолжают появляться новые. Добавление водонепроницаемого шпона к вашим внешним стенам также может снизить вероятность затопления.
Какой пол лучше всего подходит для затопляемого подвала?
При устройстве готового фундамента в зоне затопления лучше всего выбирать водостойкий и прочный пол. Как правило, хорошей идеей является установка чего-то, что не стоит целое состояние, чтобы заменить его, если случится худшее и ваш подвал затопит.
Резиновые, виниловые и керамические напольные покрытия являются хорошими вариантами, поскольку они водостойкие и долговечные.
Резиновые и виниловые полы особенно хороши, если вам нужен дешевый прочный пол, который легко заменить. Вы также можете рассмотреть возможность укладки бетонного пола и покрытия его эпоксидной смолой, чтобы сделать его водонепроницаемым.
Такие материалы, как дерево или ковер, не подходят для отделки фундамента в зоне затопления, поскольку они очень пористые и подвержены образованию плесени и грибка. Они быстро испортятся, если промокнут, а если появятся плесень и грибок, они могут представлять опасность для здоровья. Если вам нравится внешний вид деревянных полов, подумайте об укладке винилового покрытия, которое будет выглядеть как паркет.
Другие статьи по теме:
- Сколько стоит ремонт после наводнения?
- Нет воды в подвале! Вот как защитить свой дом от сильного наводнения
- Сколько стоит гидроизоляция подвала?
- Дренажные насосы: все, что вам нужно знать
- Аварийный сигнал дренажного насоса срабатывает? Вот что делать дальше
Стоит ли отделывать подвал, который затапливает?
Перед тем, как приступить к отделке подвала, стоит выяснить, существует ли риск затопления вашего дома.
Вы можете проверить риск в вашем районе на FloodSmart, который использует информацию от FEMA, чтобы сообщить вам о шансах затопления вашего дома. Если вы живете в зоне повышенного риска, ваша ежегодная вероятность наводнения составляет около 1%, хотя в некоторых местах она может быть значительно выше.
Как только вы узнаете о риске затопления, вам нужно взвесить преимущества дополнительной жилой площади и затраты на ремонт или отделку вашего подвала, если он подвергнется серьезному повреждению водой. Часто не стоит отделывать подвал, если ваш дом может несколько раз затапливаться в течение срока действия ипотеки, особенно если вы не можете позволить себе инвестировать в надлежащую защиту от наводнений.
В любом случае, не стоит тратить большие деньги на готовый подвал в зоне затопления. Если вы решили отделать цокольный этаж, лучше всего выбирать прочные и доступные материалы.
Наконец, готовый подвал в зоне затопления всегда должен быть застрахован от наводнения.
Обычная страховка домовладельцев вряд ли покроет ущерб от наводнения, если вы живете в пойме.
Не заканчивайте свой подвал (или гараж, или патио), ЕСЛИ…
«Ваш проклятый оценщик дал только 7500 долларов на мой подвал после того, как я потратил 85 000 гребаных долларов на его отделку! Иди на хуй!»
Так сказал мне заемщик много лет назад после того, как он рассмотрел оценку своего дома, которая ему явно не понравилась (мягко говоря).
Зная, что «клиент всегда прав», я попытался следовать его указаниям, но это оказалось сложно, поэтому вместо этого я решил вести блог на эту тему.
ОК — хотя вышеизложенная история верна, настоящая причина, по которой я пишу об этом в блоге, заключается в том, что заемщик недавно спросил меня о подвале, который он только что закончил, не получив разрешений.
Он прочитал этот недавний блог «Почему оценочная стоимость должна приспосабливаться после покупки» и надеялся, что его новый подвал поможет ему получить гораздо более высокую стоимость.
Но, к сожалению, новый подвал вряд ли сильно поможет, и вот почему.
ОЦЕНЩИКИ НЕ ХОТЯТ ПРИЗНАВАТЬ СТОИМОСТЬ
Независимо от того, насколько хороша может быть отделка подвала (или гаража, или огороженного патио), который не является частью общей общей жилой площади недвижимости, оценщики очень неохотно оценивают такие помещения как существенную. . Это происходит даже в том случае, если домовладелец получил разрешение на проведение работ.
Оценщики оценят законченные подвалы и аналогичные помещения, если они смогут быстро найти достоверные данные (сопоставимые продажи), подтверждающие их заключение.
Другими словами, оценщики должны будут найти похожие дома с аналогичными готовыми подвалами, которые недавно были проданы на 50 000 долларов дороже, чем аналогичные дома без готовых подвалов, если оценщик хочет дать 50 000 долларов стоимости готового подвала.
Проблема в том, что такие сопоставимые продажи часто трудно или невозможно найти в районах, где подвалы не являются «обычными для района» (выражаясь оценочным языком).
Заемщик выше, который спросил меня о своем недавно законченном подвале, живет в Окленде, Калифорния, где готовых подвалов очень мало.
Из-за этого очень маловероятно, что будет достаточно сопоставимых продаж с подвалами, и ему, вероятно, следует ожидать скачка стоимости не более чем на 10 000–15 000 долларов в лучшем случае — и это много, учитывая, что он живет в район, где дома в среднем стоят 1,5 миллиона долларов.
На верхнем Среднем Западе, напротив, готовые подвалы очень распространены, поэтому поиск сопоставимых продаж для поддержки более высокой оценки не будет таким трудным.
То же самое верно и для Сан-Франциско, где многие старые дома, построенные на склонах холмов, имеют законченные помещения на нижних уровнях, которые не являются частью формальной общей жилой площади; тем не менее, они могут повысить оценочную стоимость, поскольку нетрудно найти аналогичные сопоставимые продажи.
Подвалы также очень редки в Техасе из-за стоимости, конструкции и проблем с затоплением (некоторые из них оправданы, а некоторые нет, как объясняется в этой статье Dallas Morning News).