Схема расположения дома на земельном участке образец: Схема планировочной организации земельного участка: образец 2021

Как подготовить схематичное изображение для уведомления

Автор Илья Чернышев На чтение 8 мин Просмотров 27.8к. Обновлено 03.09.2021

Ввиду очередных изменений в земельном законодательстве появился новый документ, а точнее составляющая часть «Уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома» — схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке (далее Схема). То есть с 1 марта 2019 года для всех садовых домов и индивидуальных жилых домов перед началом их строительства нужно БЫЛО подать вышеупомянутое уведомление. О нем в ссылке выше. Одним из пунктов в этом уведомлении является схема, на которой должен быть изображен ваш будущий дом с привязкой к земельному участку. Схему эту можно подготовить самостоятельно или привлечь специалистов (кадастровых инженеров). В этой статье расскажем подробно о том, как ее подготовить и когда ее можно сделать самостоятельно, а когда лучше заплатить и получить стопроцентный результат. Мы не преследуем цели склонить Вас заказать подготовку этой схемы в нашей компании. Просто даем пищу для размышлений- а уж решать Вам.⇓

Сразу хотим обратить внимание — уведомления для новостроек, равно как и схематические изображения к ним, с 19 декабря 2020 года в большинстве случаев отменили. Подробнее по ссылке выше.

 Кто может подготовить Схему, нюансы

Сначала считаем необходимым сообщить, что «схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке»  это не что иное, как СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), которая ранее была необходима для получения Разрешения на строительство. По вышеуказанной ссылке можно ознакомится с тем, что стало с разрешением и что нового придумали российские законотворцы. Что же касается Схемы- просто переименовали СПОЗУ и наконец-то дали официальные рекомендации по ее подготовке. Именно рекомендации, которые в итоге являют собой правила оформления Схемы. Если их не придерживаться- большая вероятность получить отказ.

Что касается основного вопроса- кто Схему чертит и можно ли ее сделать самостоятельно- ответ не столь однозначен. Подготовить схему может любое физическое или юридическое лицо. Никаких печатей и штампов лицензированных организаций там не требуется. Значит ее можно подготовить как самостоятельно, так обратиться к специалистам. Единственное- собственник участка должен оставить свой автограф.

Чисто технически, если ознакомиться с образцом схемы ниже, можно, поверив в свои силы, подготовить ее самостоятельно. Тем более, что можно чертить от руки не совсем вдаваясь в масштаб. Главное условие — чтобы все записи были читаемы и могли быть однозначно интерпретированы. Если обладаете навыками использования графических редакторов на ПК- вообще замечательно. Это сильно повышает шансы того, что не будет «придирок к оформлению» со стороны администрации. В принципе, если есть время и желание, данную Схему можно подготовить за несколько часов. Если необходимо подать электронно- отсканируйте ее и все готово! Но можно и предоставить это кадастровым инженерам.

Есть два нюанса, почему это стоить сделать. Первый- это простая и элементарная нехватка знаний, времени, навыков и желания чертить что-либо. Как ни странно- многие готовы заплатить небольшую сумму и не вдаваться в подробности того, с чем они сталкиваются  первый и последний раз в жизни. Второй, более важный нюанс- если вы уже приступили к строительству и только сейчас хотите подать «уведомление о начале строительства». Дом необходимо будет указать на Схеме точно в соответствии с фактической конфигурацией и местоположением на земельном участке. Если данные в Схеме будут отличаться более чем на 10% от данных в техническом плане (подается в МФЦ после окончания строительства), то в регистрации недвижимости впоследствии могут отказать. Поэтому, если Вы не можете достаточно точно определить местоположение Вашего дома на земельном участке- лучше предоставьте это специалистам. Тем более после окончательной постройки дома дополнительные измерения местоположения здания уже будут не нужны и Вы получите скидку на подготовку технического плана.

В итоге- можно сделать самостоятельно без особых усилий. Если нет возможности или хотите сделать наверняка- обратитесь к нам.

Что нам нужно, чтобы подготовить Вам схему

Если не решились самостоятельно бросаться в пучину разбирательств по поводу схемы — нужно передать нам некоторые сведения, чтобы можно было ее подготовить. А именно:

• кадастровый номер земельного участка
• скан или фотографию листов проекта с поэтажными планами
• схему, начерченную от руки (как на картинке в начале статьи). Там указать размеры до ближайших границ участка от перпендикулярных углов здания, можно примерно, и местоположение дома (его ориентацию, относительно участка).

Все это нужно послать на почту.

Естественно, я сделаю не хуже!

71.25%

Нет, лучше сделает специалист!

22.5%

Кажется, не хочу в это влезать вообще!

6.25%

Показать результаты

Проголосовало: 80

Как выглядит схематичное изображение планируемого к строительству ОКС на ЗУ (образец)?

Для начала нужно знать, что Схема утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр). Пр- означает, что это только проект. Но, как известно, нет ничего более вечного, чем временное. Прошло уже много времени, а его так и не доработали и не перевели в статус действующего приказа. Так и остался по факту действующий проект.

Приказ не очень большой и почитать его можно, но не обязательно. Так как там много «воды» и рекомендуют указывать на чертеже слишком много ненужной информации. Если Вы ее не укажете- схему все равно примут. О том, что все же желательно там отобразить- ниже. Как уже говорилось- можно нарисовать от руки (главное- не карандашом) или с использованием компьютерного моделирования (для продвинутых юзеров). Суть схемы- описание местоположения будущих и существующих построек, их технико- экономические показатели, благоустройство и зонирование земельного участка.

Что должно быть отображено на Схеме?

Схематичное изображение будущей постройки может быть  выполнено не в масштабе, что упрощает выполнение чертежа. Он состоит из текстовой и графической части.

В графической части обязательно должны быть отображены границы (кадастровые) земельного участка, местоположение и будущая конфигурация здания с террасами и верандами, линейные размеры внешних стен по цоколю и линейные размеры от границ земельного участка до ближайших стен строения. Остальные постройки, колодцы, дорожки, подземные коммуникации и другие ландшафтные элементы можно указать по желанию. Естественно, это усложнит работу и сделает чертеж менее «читаемым». Иными словами- не нужно чертить лишнего.

В текстовой части должны быть используемые условные обозначения, графы для подписи собственника земельного участка и технико-экономические показатели будущего дома. К основным показателям относят:

• площадь застройки- площадь будущего строения с верандами и террасами посчитанная на уровне цоколя. Не стоит относится слишком щепетильно к измерению и подсчету этой площади. Она несет больше информационный характер;
• коэффициент застройки- отношение площади застройки к площади земельного участка
• общая площадь здания- сумма площадей всех помещений, ограниченных стенами.
• коэффициент плотности застройки- отношение общей площади здания к площади земельного участка
• суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен- непонятная характеристика. Однако это сумма всех помещений в надземных этажах с учетом даже незакрытых перегородками (открытые террасы, балконы и т.д) в габаритах внешних стен- то есть по наружным обмерам.
• количество этажей-в данном случае имеется ввиду надземных
• высота здания- от земли до самого высокого элемента здания.

Нюансы подготовки схемы

Анализируя множество ответов различных Администраций на подаваемые схематические изображения в составе уведомлений, можно сделать несколько выводов:

1. Если чертеж сделан от руки, но аккуратно, и все характеристики здания на нем указаны, в большинстве случаев к нему претензий не возникает.
2. Иногда могут затребовать дополнительную информацию, которая не включена в основной список отображаемого на схеме (выше). Достаточно просто добавить требуемый пункт. Например, материал стен, подключение к центральным сетям и т.д.
3. Часто играются с понятиями «коэффициент плотности застройки» и «плотность застройки». Считаются они по- разному, и если не угадаете сразу, какой вариант устроит Администрацию, придется пересчитать.

Стоимость подготовки Схемы нашими специалистами

Если все же решились обратиться к нам- специалисты оперативно подготовят схематичное изображение вашей будущей постройки для подачи Уведомления. Соответственно для заполнения уведомления нужны будут некоторые начальные данные от Вас и контактный адрес электронной почты. Готовый документ мы перешлем на вашу почту и его останется только распечатать и подписать.

Стоимость подготовки схемы составляет 1500 р. Если мы подготавливаем Уведомление целиком, то 2000 р!

Цена за подготовку схемы

Хотите заказать-пишите!

Наши соцсети:

Телефон: 8 (903) 253-35-84, Илья

ООО «Землемер» Для Вас!

Схема планирования организации земельного участка образец — LawsExp.com

Содержание статьи

Законодательная база

Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.

К последним относится СПОЗУ — обязательный компонент проектной документации, который можно начертить от руки или при помощи чертежного программного обеспечения.

Понять, что такое схема планировочной организации земельного участка, можно из части 12 Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Там указано, что состоит она из текстовой и графической частей.

Требования к содержанию текстовой части

Начать следует с описания характеристик ЗУ. Здесь можно указать строительный адрес, кадастровый номер, соседние объекты (с чем граничит). Добавляют сюда сведения о грунте и климатических особенностях — дается подробная характеристика участка. Требования к схеме планировочной организации земельного участка для текстового раздела в качестве обязательных устанавливают следующие пункты:

1. О санитарно-защитных зонах (если ЗУ в них попадает).
2. Обоснование планировочной организации. Здесь нужно привести ссылки на городской генплан, проекты планировки территории, ГПЗУ и другие официальные документы. Не лишним будет упомянуть ГОСТы и СНиПы.
3. Технико-экономические показатели. Их состав зависит от того, что именно будет возведено на рассматриваемой земле.
4. Инженерная подготовка. Нужно обосновать необходимые меры (например, перенос коммуникаций).
5. Описание рельефа. Особое внимание уделяется уклонам.
6. Благоустройство. Сюда входят сведения о будущих подъездных путях, детских площадках, озеленении и т. п.
7. Зонирование территории (если нужно).
8. Транспортные коммуникации (если объект связан с производством).
9. Подъезд к объекту. Здесь указывают, по каким улицам можно подъехать к будущему объекту строительства. Особое внимание уделяют пожарному проезду.

Требования к содержанию графической части

В этой части приводится схема планировки участка, и в ней должны быть отражены:

• объекты капстроительства — существующие, проектируемые или подлежащие сносу;
• планируемые схемы освещения, озеленения, благоустройства, подключения к инженерным сетям;
• будущее устройство стройплощадки (с указанием транспортных подъездов).

Обычно графическая часть состоит из трех частей. Первая — это непосредственно СПОЗУ. На второй отмечают будущие инженерно-технические сети объекта. Последняя часть посвящена ситуационному плану.

Часто возникает вопрос, где взять схему планировочной организации земельного участка. Форму для заполнения вы найдете в Приказе Минэкономразвития № 762 от 27.11.2014.

Что касается самого чертежа, его можно выполнить самостоятельно — от руки или в AutoCAD при наличии материалов топосъемки или публичной кадастровой карты. Для этого нужно:

• привести план к масштабу 1:500;
• обозначить сплошными линиями то, что уже есть, а пунктирными — то, что планируете построить;
• пронумеровать объекты и дать пояснения ниже.

Если не получается, стоит обратиться к инженерам. Изготавливают такой документ довольно быстро.

фото

документы

пример чертежа ГПЗУ

пример чертежа ГПЗУ

Разделы статьи:

Внимание

Установлен упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.

Что такое СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) — это схема расположения объектов строительства или существующих (при наличии) с коммуникациями на земельном участке.

СПОЗУ представляет собой материалы топосъемки масштаба М1:500 с подземными коммуникациями (при наличии), на которую необходимо нанести:

• границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами
• существующие объекты капитального строительства
• объекты будущего строительства

Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта должна соответствовать градостроительному плану земельного участка (см. здесь).

Отражать в СПЗУ ливнестоки, въезды, планы (схемы) фасадов и разрезов жилого дома не нужно (требование п.2 ч.11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

По вопросу о том, необходима ли лицензия для составления СПОЗУ и допускается ли подготовка такой схемы владельцем земельного участка, есть уточнение Градостроительного кодекса РФ ( ч.4. ст.48):

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемыми организациями свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Для физических лиц, являющихся владельцами земельных участков, на основании Градостроительного кодекса РФ (ч.5 ст. 48), разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.

Состав СПОЗУ для ИЖС

В схему планировочной организации земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) входят:

1. номер градостроительного плана застройки земельного участка
2. площадь земельного участка
3. процент застройки (с приложенным расчётом)
4. общая площадь жилого дома
5. количество надземных этажей, высота здания
6. тип ограждения
7. состав объекта индивидуального жилищного строительства
8. условные обозначения

Состав сведений СПОЗУ установлен Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»).

Что отражается в СПОЗУ

Для физических лиц (при строительстве дома):

В текстовой части:

• характеристика земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
• обоснование границ санитарно-защитных зон (охранных зон, санитарных разрывов) объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка — в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации
• обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)
• описание решений по благоустройству территории

В графической части СПОЗУ должны быть отображены:

1. места размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
2. границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
3. границы санитарно-защитных зон, охранных зон, санитарных разрывов
4. решения по планировке, благоустройству

Для юридических лиц

Схема планировочной организации земельного участка — один из 12 разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения.

Виды объектов капитального строительства

Перечень объектов капитального строительства приведены в «Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г.).

Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от функционального назначения и характерных признаков на следующие виды:

1. объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности), за исключением линейных объектов
2. объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально- бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения)
3. линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.)

Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства

В соответствии с Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» в СПОЗУ должны быть отражены:

в текстовой части:

1. характеристика земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
2. обоснование границ санитарно-защитных зон (охранных зон, санитарных разрывов) объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка — в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации
3. обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)
4. технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
5. обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод
6. описание организации рельефа вертикальной планировкой
7. описание решений по благоустройству территории
8. зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства — для объектов производственного назначения
9. обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, — для объектов производственного назначения
10. характеристика и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) — для объектов производственного назначения
11. обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, — для объектов непроизводственного назначения

в графической части:

1. схема планировочной организации земельного участка с отображением:

1. мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
2. границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
3. зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии)
4. решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории

этапы строительства объекта капитального строительства

схемы движения транспортных средств на строительной площадке

план земляных масс

сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения

ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием:

границ населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка

границ зон с особыми условиями их использования, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации

границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера

с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям (для объектов производственного назначения)

Заказать СПОЗУ

Схему планировочной организации земельного участка необходимо заказать в лицензированной проектной организации, имеющей свидетельство о регистрации в саморегулируемых организациях (СРО), с предоставлением необходимых документов.

Документы для разработки СПОЗУ для физических лиц

1. заявление на подготовку СПОЗУ земельного участка по установленной форме
2. утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), предоставленного для размещения объекта строительства
3. копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды, договор пользования земельным участком, акт о землепользовании)
4. копии кадастровых паспортов земельного участка и при наличии – зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка
5. геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка (при наличии)
6. эскизный проект дома (при наличии)
7. копия межевого дела (при наличии)

Исходная документация для разработки СПОЗУ (для юридических лиц)

• заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного участка по установленной форме
• копия документа, на основании которого принято решение о разработке проектной документации (для юридических лиц)
• задание на проектирование:

• архитектурные планы и разрезы возводимого здания или сооружения;
• эскизный проект (при его наличии)
• общее описание расположения и назначения участка.
• предполагаемые транспортные схемы движения автомобильного и пешеходного потоков
• общий запроектированный грузопоток и номенклатура грузового транспорта (для складских и торговых зданий и сооружений)
• документация по результатам инженерных изысканий

утверждённый и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства

копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка, договор о пользовании земельным участком, акт о землепользовании)

копия кадастровой выписки о земельном участке на бумажном носителе и кадастровая выписка о земельном участке на электронном носителе или схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с обязательным приложением описания поворотных точек границ земельного участка

копии кадастровых паспортов зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка

копии свидетельств о государственной регистрации права на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке

другие акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

копии технических условий или договоры с организациями и предприятиями, предоставляющими услуги по энерго-, газо-, паро-, водоснабжению, водоотведению и канализованию, услуг фиксированной телефонной связи и др.

копия устава со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц), копия паспорта (для физических лиц), копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)

акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства – в случае необходимости сноса (демонтажа)

геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка

Порядок утверждения СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка утверждается в администрации поселения (отдел по градостроительству и архитектуре).

Полезные сведения

• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
• С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
• В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.
• Как провести раздел участка — здесь.
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь.
• С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
• Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Это самый первый раздел проектной документации, содержащий графическую часть (чертежи), который я считаю обязательным для частного строительства.
Как минимум, нужно иметь хотя бы один лист — «Схему генплана», разработанную на основе актуальной топографической съемке. На ней, в границах участка будет указано расположение здания, благоустройство внутридомовой территории (проезды, тротуары, озеленение, малые архитектурные формы и т.д.), подъездные пути. Данная схема выполняется на стадии «Эскиз».

Ранее называемый «Генплан» или «Генеральный план» объекта с шифром «ГП», сейчас этот раздел №2 переименован в «Схему планировочной организации земельного участка» с шифром «ПЗУ», что в принципе никак не изменило суть раздела. Раздел обычно состоит из одного тома, вначале которого идет описательная текстовая часть, и следом графическая (чертежи), выполненная в соответствующем масштабе.
И так, из чего и для чего состоит раздел ПЗУ я расскажу на примере одного альбома стадии «Проектная документация». Правда, сам альбом и, соответственно, мои иллюстрации ниже, был разработан не для частного дома, а для общественного небольшого двухэтажного здания. Но самой сути это ни как не меняет.

ТЕКСТОВАЯ ЧАСТЬ.
Оформительская часть.
Сначала идет обложка, титульный лист (с подписями и печатями проектной организации), содержание раздела, свидетельство о допуске к данному виду работ проектной организации, состав проекта, возможно расписка ГИПа, и иные документы (обычно из пакета ИРД), если они требуются для данного раздела.

Пояснительная записка.
Это обычно не большая текстовая часть, в которой содержится краткое описание ситуации, принятых решений по благоустройству, озеленению, вертикальной планировке участка, противопожарных мероприятий, основных технико-экономических показателей.

ГРАФИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.
Обычно состоит из 8-ми листов (чертежей в масштабе).
Далее – каждый пункт соответствует отдельному листу.

Общие данные. Лист №1.
Хотя лист относится и графической части, но самих чертежей не имеет.
В нем виде текста или таблиц указывается информация:
— Ведомость рабочих чертежей основного комплекта, где указано содержание графической части.
— Ведомость жилых и общественных и сооружений, где перечислены все здания и строения, имеющие отношение или ближайшее приближение к интересующему нас объекту, с указанием их основных технико-экономических характеристик.
— Ведомость ссылочных и прилагаемых документов, где указаны наименования, ГОСТы, производители используемых основных материалов и проектных решений.
— Технико-экономические показатели, где подробно расписаны количественные характеристики основных показателей раздела, такие как: площадь участка, площадь искусственных покрытий, площадь озеленения, площадь застройки и т.п.
— Общие указания, где расписаны условия проектирования, исходные данные, инженерные изыскания, условия площадки строительства, используемые методы проектирования, способ привязки, прочие регламентирующие данные.
— Расписка главного инженера проекта, в том, что данный проект разработан согласно действующих норм и правил.

Ситуационный план. Лист №2.
Ситуационный план земельного участка в районе его строительства. Выполняется в соответствующем масштабе. Указывает на расположения участка строительства относительно окружающей существующей застройки, подъездных путей (улиц), водоемов, техногенных строений и т.д. Обычно выполняется на подоснове из фактической спутниковой топосъемки, как Гугл или Яндекс карты (на моем примере спутниковая подоснова мною удалена). Помогает оценить ситуацию с место строительства относительно сложившейся застройки, дорог и местности.

Сен 10, 2019adminlawsexp

голоса

Рейтинг статьи

Как сделать схему расположения дома на земельном участке онлайн?

Инструкция создания схемы расположения дома на земельном участке тут

Загрузите XML-файл выписки или КПТ (не фото, не скан)

1. Загрузите xml-файл выписки из ЕГРН о вашем участке. Фото или скан не загружать. Если есть КПТ переходите сразу к п.2.
2. Загрузите xml-файл кадастрового плана территории, где расположен ваш участок. Если ранее загрузили выписку — пропускаем этот пункт.
3. Выберите в выпадающем списке кадастровый номер вашего участка и нажмите «Выбрать участок» (только для загрузивших КПТ).
4. Если границы участка не найдены — нужно межевание (кадастровый инженер вам в помощь). Уведомление составите после межевания.
5. Бегунками регулируйте поворот дома вокруг своей оси, ширину и длину.
6. Точную ширину и длину можно задать цифрами. Автоматически будет рассчитана площадь застройки.
7. Площадь застройки можно произвольно изменить вручную. Размеры отображаются в правильном масштабе.
8. В пределах участка перемещайте мышкой дом для достижения нужного места на участке.
9. Укажите расстояния от дома до границ участка. Для этого кликните на символ «знак вопроса» в нужной размерной линии.
10. Скройте лишние размерные линии. Для этого наведите на них мышкой и когда линия окрасится в красный цвет — кликните её.
11. Скрытые размерные линии можно отобразить вновь. Для этого наведите на них мышкой и когда линия окрасится в зелёный цвет — кликните её.
12. Сохраните схему для дальнейшего использования в уведомлении о строительстве или реконструкции.
13. На схему автоматически выводятся дом, площадь застройки, процент застройки участка, расстояния до границ.
14. Недостающие элементы (если нужно) можно добавить на схему вручную в готовом уведомлении перед сдачей.
15. Если что-то пошло не так (мир не совершенен) — нажмите внопку «Начать сначала» и повторите процедуру с п.1.
16. Если не получается сделать схему — напишите нам [email protected] и мы вам с удовольствием поможем!

Согласование межевого плана границ земельного участка

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласование межевого плана границ земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Согласование межевого плана границ земельного участка

Судебная практика: Согласование межевого плана границ земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 11.10 «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая незаконным отказ в согласовании границ земельных участков и межевых планов, суд в порядке пунктов 2, 4, 16, 19 статьи 11.10 ЗК РФ установил, что необходимость уточнения границ и площади земельных участков под частью опор воздушных линий обусловлена тем, что такие воздушные линии, имея протяженный характер размещения, фактически расположены в границах разных категорий земель, при этом для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды заявителем проведены кадастровые работы по уточнению границ земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими последнему на праве собственности, формирование площади земельного участка произведено в соответствии установленными требованиями, что исключает возможность проведения уточнения границ и площади земельных участков иным не отраженным в межевом плане способом, также представлены межевые планы, соответствующие требованиям действующего законодательства, и обоснована необходимость уточнения площадей исходных земельных участков в представленных объемах.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласование межевого плана границ земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком (на основании судебной практики Московского областного суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2021)- Ответчик не использовал Земельный участок Истца в конкретных границах, часть жилого дома Ответчика, построенного на его Земельном участке, не находится на Земельном участке Истца, фактические границы Земельного участка Истца на местности не были установлены, межевание Земельного участка Истца проведено с нарушением согласования его границ. Об этом свидетельствуют заключение землеустроительной экспертизы, в том числе дополнительной, повторной/заключение строительной экспертизы, в том числе дополнительной/заключение строительно-технической экспертизы, в том числе дополнительной/заключение строительно-технической экспертизы по другому гражданскому делу/заключение комплексной строительно-технической и земельно-технической экспертизы/заключение комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы/выписка из ЕГРН/схема ситуационного плана Земельного участка Истца, на которой отражено наложение кадастровых границ этого участка на жилой дом Ответчика/межевой план и чертеж к нему, изготовленный в связи с уточнением границ Земельного участка Ответчика, из которых следует, что жилой дом Ответчика расположен в пределах границ его Земельного участка/межевой план/акт согласования границ Земельного участка Истца с прежними собственниками Земельного участка Ответчика, который не соответствует действительным обстоятельствам/другие документы/объяснения сторон/свидетельские показания.

Нормативные акты: Согласование межевого плана границ земельного участка

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Существенные изменения в законодательстве во многом изменили порядок выделения участков, их регистрацию, кадастровую оценку земли.

Трудно ли оформить новый земельный участок?

Если раньше использовался акт выбора земли, то сейчас нужно вместе с заявлением о предоставлении подавать схему расположения земельного участка в виде электронного файла. Не у всех есть дома компьютеры, не все владеют компьютерной грамотной, достаточной для обработки схемы в графическом редакторе, для внесения новых границ, точного подсчета площади, поэтому для большинства вопрос о самостоятельном изготовлении схемы в электронном виде автоматически отпадает.

С того момента, как администрация примет утвердительное решение, у заявителя есть в запасе два года, чтобы оформить ЗУ в собственность.

Наглядная информация, поступающая на сайт Росреестра со всех уголков страны, способствует наведению порядка в земельном учете, а постоянно обновляющиеся данные на общей кадастровой карте позволяют получить точную картину статуса интересующих земель.

В свободном режиме можно получать ценные сведения на сайте, не проводя часы в очередях в административных учреждениях, рассмотреть сразу несколько вариантов, выбрать наиболее подходящий по размеру, расположению, кадастровой стоимости земель в данном районе.

Какую информацию надо предоставить для выделения земли?

Схема расположения земельного участка — это документ, который содержит его графическое изображение и текстовое описание, она наглядно представляет его границы так, как они выглядят на кадастровом плане, на ней указана точная площадь. Для определения его местонахождения на плане отмечаются координаты. Если раньше погрешность допускалась до 1 метра, то теперь они должны быть указаны с точностью до 10 см.

Схема расположения земельного участка составляется на основании данных кадастра, документов по землеустройству с учетом действующих норм. Если администрация примет положительное решение о выделении земли, на основе проекта будет составляться межевой план, который теперь является обязательным документом при регистрации собственности в Росреестре.

Кто занимается подготовкой схем ?

В зависимости от целей применения схемы расположения земельного участка на КПТ, в законе обозначены лица, имеющие право заниматься их изготовлением, так как в основном раньше этим занималась администрация. Схему ЗУ можно заказать на госсайте, но некоторым кажется, что надежнее и выгоднее выполнить такую работу самим.

Гражданские лица и организации могут сами составлять схемы расположения определенных участков, если те, к примеру, находятся за жилой чертой, сдаются в аренду, выдаются без торгов. Изготовить ее сам может и участник аукциона, если он является единственным желающим приобрести конкретную землю. Такую возможность имеют и преемники участков после их изъятия.

В остальных ситуациях документами занимается администрация, в ведении которой находится рассматриваемая территория.

В каких случаях используется схема ЗУ?

Схема участка требуется при образовании новых наделов или для изменения уже существующих. Она привязана к местности, дает понимание того, в каком районе земля находится, какую имеет форму, площадь, показывает, нет ли пересечения или полного совпадения с другими участками или территориями.

На фото со спутника отлично видно рельеф участка — расположен ли он на равнине, холмах, оврагах. Поэтому при выделении, продаже и изъятии земли нужно оформление схемы расположения земельного участка.

Это такие случаи, как:

1. Изменение границ существующих наделов, которые на этот момент уже находятся в частной собственности, для образования новых. Это могут быть участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или огородничество, а также и те, которые находятся в государственной собственности.
2. При разделе муниципальной земли для выделения ее юридическому лицу, а также частному лицу на праве аренды или постоянного пользования.
3. При изъятии ее администрацией.
4. При возможности получить участок без торгов. Это единственный случай, когда схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подать в обычном виде, на бумаге.
5. При проведении аукционов. Для участия в них на рассмотрение подается заявление и схема участка, публикуется объявление, собираются все заявки желающих в течение 30 дней. Если поступает единственная заявка, то заявитель получает участок и проводит межевание и схему ЭКТ за свой счет, а если заявок несколько, то аукцион и оформление проводит муниципалитет.
6. Для оформления прирезок, которые находятся в собственности граждан.

Что важно учесть при подаче документов в администрацию?

После сдачи схемы расположения земельного участка и заявления на утверждение администрация рассматривает документы, принимает положительное решение или отказывает в выделении земли.

При утверждении схемы рассматривается, отвечает ли выделение ЗУ законным требованиям. Например, находятся ли рядом заповедники, поля, стратегические объекты, зоны с особыми условиями использования, не планируется ли застройка земли жилыми кварталами, какие сооружения есть рядом.

Причины для отказа могут быть различные:

1. Оформление документов не соответствует требованиям, в них имеются ошибки, неправильно оформлена схема, так как не всегда удается сразу учесть все требования администрации. В таком случае нужно внести исправления и снова сдать на рассмотрение.
2. На участке находится недвижимое имущество третьих лиц или государства.
3. Администрация не может утвердить схему земли, которая уже находится в собственности дольщиков.
4. Территория является частью утвержденного межевого плана или имеет пересекающиеся границы, наложение всей или частичной площади.
5. Участок может располагаться на месте, которое планируется использовать для внедрения проектов по развитию местности.
6. Площадь по схеме превышает реальную больше чем на 10 процентов.
7. Если в схеме расположения земельного участка на КПТ обнаруживается ошибка, то нужно провести межевание границ с целью их уточнения на основании сделанного ранее плана, в который будут внесены уточнения.

Но это возможно уже только после утвердительного решения администрации, так как перед регистрацией в Росреестре кадастровым инженером будет проводиться составление межевого плана с согласованием границ соседей, лесхозов и других участников.

Бывают случаи отказа в выделении участков, когда их целевое назначение администрация меняет уже после подачи заявления. Например, отводит земли под застройку многоэтажными зданиями.

Когда делят зарегистрированный участок, то новый проект границ не утверждают, а изготавливают межевой план, так как форма схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не меняется, он остается в прежних существующих границах. Так же поступают и в противоположном случае — при объединении частных участков.

Особенности оформления муниципальных зон

После принятия решения о выделении земли органы местного самоуправления должны направить его вместе со схемой ЗУ в адрес Росреестра для внесения изменений на Публичной кадастровой карте, на которой они будут отражены. На выполнение отводится пять дней. Утвержденная схема расположения земельного участка заверяется с помощью особой электронной подписи должностного лица администрации, которое приняло положительное решение.

Документы для образования ЗУ из земли, которая находится в муниципальной собственности, принимаются администрацией в соответствии со ст.11.3 ЗК РФ. Для информации используется схема расположения земельных участков на кадастровом плане местности.

Электронная схема: заказать или сделать самостоятельно?

Чтобы сведениями о расположении участков могли пользоваться все желающие, схема ЗУ записывается на электронном носителе. Границы на нем и бумажной схеме должны точно совпадать.

Электронный вариант схемы расположения земельного участка можно заказать на сайте Росреестра.

Его легко найти в ПКТ визуально или по учетному номеру. Из раздела « Электронные сервисы для физических лиц» нужно перейти в «Личный кабинет».

Образец схемы расположения земельного участка на КПТ показывает данные, заполненные по утвержденной форме, графическое расположение участка, описание, изображение территории, сделанное со спутника, с указанием адреса, координат, кадастровых данных, размеров.

Несмотря на то что граждане в большинстве случаев могут самостоятельно изготовить схему, не все имеют навыки составления карт с нужной точностью и работы в графическом редакторе.

Довольно сложно привязать схему к кадастровому плану, если рядом не находятся объекты, обозначенные координатами, выполнить все требования Госреестра и администрации. Поэтому сразу рекомендуется заказать изготовление схемы на сайте или обратиться за помощью к кадастровому инженеру.

Он может выполнить заказ с выездом на участок и без него, если в кадастре имеется достаточно сведений для определения границ участка. После утверждения схемы работа, проведенная кадастровым инженером, будет использована для составления межевого плана. Его наличие является обязательным условием при дальнейшей регистрации земельного участка в Росреестре.

Если схему можно составить на основании ПКТ, кадастровый инженер может предоставить ее данные без предварительного выезда на участок.

Назначение использования участка и функциональные зоны

Расположение земельного участка план и схема функциональных зон не должны иметь противоречий.

Согласно градостроительному плану, все участки имеют определенные назначения для использования. При выборе ЗУ важно выяснить, в какую функциональную зону он входит, чем можно заниматься на данной территории.

Например, если земли предназначены для сельского хозяйства, то на них нельзя строить жилые дома и производственные здания. Деятельность на участке, которая не предусмотрена в градостроительном плане, не разрешается или ограничивается.

На участке под ИЖС нельзя построить магазин или ремонтную мастерскую. С информацией о целевом назначении участка можно ознакомиться в Генеральном плане поселения, где функциональные зоны окрашены различными цветами.

Если ЗУ находится в границах функциональной зоны, то, в отличие от нахождения в территориальных зонах, это не всегда влияет на правовой режим и служит причиной отказа. Все зависит от того, что именно проходит через участок или вдоль его границ.

Разрешенное использование участка

Поэтому при выборе земельного участка, прежде чем составлять его схему, нужно выяснить, подходит ли он для реализации ваших планов. Различают жилые зоны, производственные, рекреационные, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие.

Коллективные садоводства, участки под индивидуальную застройку находятся в жилых зонах. Они могут включать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, деловой застройки. Особенно много вопросов возникает, когда участок граничит с лесхозом.

Для того чтобы изменить вид разрешенного использования ЗУ, нужно подать заявление в Кадастровую палату или администрацию, которые рассмотрят возможность такого решения.

Функциональные зоны обязательно имеют границы, которые отображаются в карте, и специальное назначение, указывающее на основную направленность использования земель.

Какая информация есть на схеме ЗУ?

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане, образец которой приведен на фото, должна иметь:

1. Проектную площадь каждого земельного участка, если их несколько.
2. Условные номера, если их создается два и более. Для этого берется кадастровый номер участка, если соединяются или разделяются учтенные земли, или номер кадастрового квартала, на котором образующийся участок расположен полностью, буквы ЗУ и порядковый номер в новой схеме.
3. Участок должен быть вписан в систему координат, применяемую в государственном кадастре.
4. Условные обозначения, которые используются при подготовке схемы в электронном виде.
5. Кадастровый номер участка или квартала.
6. В текстовой части указывается адрес или описание месторасположения, указываются расположенные рядом зоны особого использования, приводится схема расположения земельного участка на фото.

Красными линиями на схеме обозначены новые границы при прирезке, новая межа разделения при образовании нескольких наделов, места прохождения межевых границ, те места, где изменения не допускаются.

На примере схемы расположения земельного участка, который образуется, видны его границы, кадастровый квартал, функциональные зоны, расположенные рядом. Участок граничит с уже зарегистрированной в ЕГНР землей, поэтому его координаты указать проще.

Схему расположения земельного участка с фото территории в электронном виде можно заказать на сайте Росреестра.

Схема планировочной организации земельного участка (пример, образец) :: BusinessMan.ru

Очень часто люди, имеющие частное жильё, обустраивают дом и участок по своему вкусу и потребностям. Как правило, все эти действия выполняются самовольно, без согласования с соответствующими органами. Но если такой хозяин захочет продать своё имущество, то ему понадобится схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Если переоборудование только планируется, имеет смысл заранее утвердить необходимые документы в органах самоуправления.

Что это такое

Данный документ представляет собой нанесённый на бумаге графический план участка в масштабе 1:500. В нём указываются точные его размеры и расположение. Затем размечаются все постройки и линии канализации, водоснабжения, электричества, газификации. Также отмечаются те объекты, которые предстоит возвести. Кроме того, предусматривается письменная часть, которая указывает все характеристики земли и строений, предусмотренные Законодательством РФ.

Эта схема планировочной организации земельного участка утверждается как для физических лиц, так и для юридических в органах муниципалитета. Документация и перечень справок будут отличаться (для частного строительства и других капитальных объектов).

Кто может составить план

Данный вопрос регулируется Градостроительным кодексом РФ. Там сказано, что схема планировочной организации земельного участка может быть составлена самостоятельно физическим лицом. Это возможно при условии, что составитель будет владеть участком. А также предстоящие работы не будут влиять на уровень безопасности других объектов. В противном случае план составляется ИП или компаниями, получившими соответствующую лицензию.

Требования к частным владельцам

Для того чтобы предстоящие постройки и переоборудование были законными, следует собрать список следующих документов:

1. Заявление в нужной форме.
2. Схема планировочной организации земельного участка, утверждённая соответствующими органами.
3. Свидетельство, что участок находиться в вашей собственности.
4. Кадастровая справка на участок.
5. Топографическая съёмка местности с определением периметра нужного участка.
6. Схема дома и прочих строений.

В графический план

Схема планировочной организации предполагает наличие следующих пунктов:

1. Порядковый номер. Присваивается индивидуально каждому проекту.
2. Общая площадь всего участка.
3. Площадь места, отведённого под застройку, в процентном соотношении. Обязательно приложить расчёты.
4. Общее количество метража жилого дома.
5. Количество этажей, без учёта подвала или цоколя. Определение общей высотности здания.
6. Вид изгороди, которой окружен участок.
7. Из чего будет состоять постройка.
8. Условное обозначение объектов.
9. Занесение в план уже существующих построек.
10. Определение зон публичного пользования, при их наличии.
11. Обозначение пространства санитарных разрывов, защитных и охранных территорий.
12. Нанесение мест предполагаемых подъездов, а также подходов.
13. План предполагаемого благоустройства.

Информация в письменном виде

Также составление полной документации предусматривает детальное описание в текстовом виде данных характеристик:

• Свойства данного участка (тип почвы, залегание грунтовых вод, горизонтальный уклон местности).
• Обозначение необходимых санитарных и защитных расстояний между объектами. Если есть опасность возникновения спорных вопросов, привести ссылки на Законодательство РФ.
• Соответствие данного плана всем необходимым требованиям.
• Детализация плана предполагаемого благоустройства.

Особенности ИСЖ

Обозначенные участки предназначены для постройки на них дома, хозяйственных построек, ведения домашнего хозяйства. На общегосударственном уровне они имеют особый статус. Местные власти обязаны обеспечить это пространство всеми необходимыми коммуникациями (электричество, централизованный водопровод и газ). Также предусмотрена прокладка дорог к землям такого значения. В зимний период, муниципалитет обязан расчищать проезжую часть.

С 2008 года указом Конституционного Суда РФ были уравнены права на строительство и проживание на землях, относящихся к разным категориям. Теперь владельцы участков для ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачных и садовых мест имеют одинаковые возможности.

Для строительства за городом или на даче, также нужна схема планировочной организации земельного участка. Примеры могут быть самыми разными. Это зависит от размеров площади и целей строительства.

Выбор участка

Рассматривать варианты покупки следует исходя из целей покупки. Если планируется постоянно проживать в построенном доме, то лучше выбрать место с подведёнными коммуникациями. Если их нет, то должна быть возможность самостоятельного подключения.

Точные места подсоединения к дому водопровода, канализации, газа, электричества должна включать схема планировочной организации земельного участка. Примеры их расположения обычно имеются в органах местного самоуправления, которые отвечают за утверждение документов. Следует обратить внимание на наличие дорог, регулярного транспорта, образовательных и медицинских учреждений, магазинов.

В том случае, если на участке предстоит только отдыхать, то имеет смысл подыскать место у водоёма, вдали от крупных трасс и города. Следует знать, участки для ИСЖ в жилых посёлках значительно дороже, чем в садово-дачных хозяйствах. При учете перечисленных особенностей будет разной схема планировочной организации земельного участка. Образец может быть стандартным, но возможны и оригинальные решения.

Положения для юридических лиц

Подготовка пакета документов для капитального строительства данной категории граждан очень обширна. Схема планировочной организации земельного участка является одним из 12 необходимых пунктов. В перечень справок входят:

1. Заявление на составление СПОЗУ.
2. Разрешение или другой документ, который способствовал началу работы над проектом.
3. Проектное задание.
4. Набросок схемы.
5. Архитектурная схема.
6. Описание географического положения и социального значения земли.
7. Выделение территории для движения транспорта и пешеходов.
8. Определение предполагаемой плотности грузоперевозок.
9. Инженерное подтверждение соответствия местности заявленному плану строительства.
10. Схема строительства.
11. Документы, устанавливающие право на владение участком.
12. Документ о кадастровой регистрации земли.
13. Технические паспорта на уже построенные объекты, которые находятся на данном участке.
14. Документы, устанавливающие право собственности на строения, находящиеся на площади предполагаемого строительства.
15. Топографический снимок местности с указанием периметра участка.

Для юридических лиц схема планировочной организации участка составляется организацией, которая имеет соответствующую лицензию для выполнения подобных работ. В ней должны присутствовать следующие данные в текстовом виде:

• Подробное описание участка, на котором планируется строительство. Характеристика почвы, залегания грунтовых вод и другие особенности.
• Точное определение всех расстояний, предназначенных для соблюдения норм санитарии и безопасности.
• Обоснование того, что схема архитектурно-планировочной организации территории соответствует нормам градостроительства и технике безопасности.
• Обоснование технико-экономических свойств, предполагаемого объекта.
• План оптимизации движения транспорта на территории построек и за её пределами.
• Схема предполагаемых коммуникаций и обоснование её актуальности.
• Точное обозначение мест постройки зданий, и доказательства правильности данного выбора.
• Доказательство того, что схема планировочной организации территории способствует защите объекта от возможных природных катаклизмов.

Графический чертёж

Данный документ предполагает наличие данных:

• Точное нанесение на бумагу всех имеющихся и предполагаемых зданий, строений для сноса, подъездов и подходов.
• Участки, по которым проходят границы мест общественного пользования.
• Подробные сведения о предстоящей прокладке коммуникаций – электричества, водопровода, газопровода. Обозначение подключения предприятия к городским сетям.
• План постепенного возведения зданий, в том числе и места проезда строительного транспорта.
• Схема действий при чрезвычайных ситуациях (как пожар, наводнение и тому подобное).
• Определение движение транспорта на территории объекта и за её пределами.

Выдача уведомления о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке

Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска

1.    Краткое описание организации предоставления услуги в МФЦ: в ходе предоставления услуги осуществляется информирование, консультирование граждан о порядке предоставления муниципальной услуги, прием документов, передача в Комитет, выдача результатов.

2.    Оплата услуги – предоставляется бесплатно.

3.    Срок предоставления услуги: 7 рабочих дней со дня поступления в Комитет Уведомления о планируемом строительстве, Уведомления об изменении параметров планируемого строительства.

4.    Получатели муниципальной услуги:  физические и юридические лица, представители

5.    Результат предоставления услуги:
—    выдача уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке;
—    выдача уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

6.    Перечень документов, необходимых для получения услуги:

1.    Заявление о направлении уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС (заявление о направлении уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта ИЖС).
2.    Уведомление о планируемом строительстве\реконструкции (Уведомление об изменении параметров планируемого строительства).
3.    Документ, удостоверяющий личность.
4.    Документ, подтверждающий полномочия представителя Заявителя в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае обращения представителя Заявителя.
5.    Документ, подтверждающего полномочия представителя застройщика.
6.    Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
7.    Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо.

7.    Перечень оснований для возврата документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, и для отказа в предоставлении муниципальной услуги:
Комитет возвращает заявителю Уведомление о планируемом строительстве, Уведомление об изменении параметров планируемого строительства и прилагаемые документы без рассмотрения с указанием причин возврата в течение 3 рабочих дней со дня их поступления в случае, если:
— в Уведомлении о планируемом строительстве, Уведомлении об изменении параметров планируемого строительства отсутствуют сведения, предусмотренные формой Уведомления;
— заявителем не представлены документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
В этом случае Уведомление о планируемом строительстве, Уведомление об изменении параметров планируемого строительства считается ненаправленным.

8.    Перечень оснований для отказа в предоставлении услуги:
1. Указанные в Уведомлении о планируемом строительстве, Уведомлении об изменении параметров планируемого строительства параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления Уведомления о планируемом строительстве;
2. Размещение указанных в Уведомлении о планируемом строительстве, Уведомление об изменении параметров планируемого строительства не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления Уведомления о планируемом строительстве;
3. Уведомление о планируемом строительстве, Уведомление об изменении параметров планируемого строительства подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;
4. В срок, указанный в части 9 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, от комитета по культуре и искусству Мурманской области, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

9.    Телефоны для справок:

тел.: (8152) 45-98-42, 45-67-98, 45-35-40 (доб. 103),
факс: 45-35-40 (доб.111)

10. Образцы заявлений  
Заявление о соответствии строительства
Заявление об изменении параметров
Уведомление о планируемом строительстве
Уведомление об изменении параметров
ОБРАЗЕЦ Уведомление о планируемом строительстве
ОБРАЗЕЦ Уведомление об изменении параметров
ОБРАЗЕЦ Заявление о соответствии строительства
ОБРАЗЕЦ Заявление об изменении параметров

Подразделений кластера

Исторический отчет PAS, серия

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
Информационный отчет No.135	июнь 1960

Подразделения кластера

Скачать исходный отчет (pdf)

Типичный оператор послевоенной застройки был человеком, который прикидывал, сколько домов он мог бы втиснуть на участок земли, чтобы местный совет по зонированию не возражал против этого. Затем он свистнул бульдозерами, чтобы повалить все деревья, отбросить глыбы на местности и сгладить наступившее запустение. Затем один за другим пошли вверх дома, все одинаково.

Джон Китс, Трещина в окне изображения ¹

В последние годы ведется поиск альтернативы практике проектирования подразделений, которая стала стандартизированной после Второй мировой войны.Мегаполисы прорвались в окружающую сельскую местность, которую поглотила волна пригородной застройки. Схема «двойника» этих событий знакома. Архитектура, схема улиц, отступление и расстояние между дворами неизменны. Хотя это явление было причиной множества комментариев, критики и отчаяния, оно также стало благом для национальных художников-карикатуристов.

Вся проблема была хорошо сформулирована Уильямом Л. Нельсоном, который замечает:

С точки зрения дизайна сообщества, разрозненная дезорганизация развития подразделений полностью разрушила всякое чувство сплоченности сообщества; эстетически даже изящно изогнутые улочки с регулярно отстоящими домами ранчо стали приобретать вид аккуратно озелененной стерильности, не намного менее однообразной, чем ряды прямолинейных улиц прошлого; участки, спроектированные достаточно большими, чтобы обрабатывать индивидуальные сточные воды, подчеркивали разрастание, [и] часто были больше, чем домовладелец хотел сохранить.. . .

(Источник: письмо в консультационную службу по планированию)

Именно в этом контексте «кластерное» подразделение было объявлено крупным прорывом в пригородной застройке. Консультативная служба по планированию получила ряд запросов, касающихся существа, правовой основы и пригодности кластерного подразделения. Публичность, придаваемая «кластеру», вызвала большое любопытство, но оставила без ответа многие вопросы и не раскрыла деталей.

Несколько различных схем были названы «кластерными подразделениями». Пока построено очень мало. При изучении связанных с этим проблем Консультативная служба по планированию опиралась на опубликованные планы и комментарии и дополняла эту часто отрывочную информацию, связываясь с плановиками и юристами, которые, как известно, были активно заинтересованы в этом типе развития. Компиляция их ответов не проводилась по статистическим принципам, а скорее представляет собой представление различных точек зрения.Такой подход был необходим, потому что каждый из респондентов сталкивался с различиями в структуре предложений, которые привлекли его внимание, физических характеристиках района и правовой основе.

Что такое кластерное подразделение?

Есть две особенности, которые различают то, что считается «истинным» подразделением кластера. Первый — это характеристика дизайна и планирования участка, при котором несколько домов сгруппированы вместе на участке земли. Каждый кластер домов служит модулем, который отделен от других подобных ему промежуточным пространством, которое помогает дать визуальное определение каждой отдельной группе.Второй характеристикой кластерного подразделения, как это часто предлагается, является наличие неосвоенной земли, которая используется для общего пользования соседних жителей или сообщества в целом.

Традиционный метод разбивки участка в соответствии с требованиями к размеру участка показан на Рисунке 1a. Этот метод применяется повсеместно и в равной степени применим к сетке или криволинейной уличной системе. Каждый лот — это модуль. Внутри него конструкции могут быть различной конструкции или практически идентичными.При использовании больших участков легче сохранить первоначальный характер земли, и можно сохранить большую часть открытого пространства. На небольших участках, где охват больше, требования к размещению могут быть более важными и, возможно, могут привести к резкому изменению природного ландшафта. Здесь нет мест общего пользования, за исключением общественных мест для отдыха и улиц, которые используются для передвижения, парковки, а иногда и для игр.

Схема кластера

показана на Рисунке 1b.Структуры обычно ориентированы друг относительно друга по полумесяцу, квадрату или неправильным образом. Во многих случаях реализация кластера потребует снижения требований к фасаду, как это может произойти, когда участки имеют форму клина.

Размер лота влияет на эффективность самого кластера как модуля. При одинаковых структурах результаты, полученные при использовании малых или больших партий, показаны на рисунках 2a и 2b соответственно. Когда используются небольшие участки, кластерный дизайн может быть не чем иным, как новым методом интенсивного использования земли, но вряд ли он лучше, чем обычная практика проектирования участков.Большие участки, на которых здания расположены близко друг к другу, будут означать, что каждая группа построек будет заметно удалена от аналогичных соседних кластеров.

Земля общего пользования является особенностью многих предлагаемых кластерных подразделений. В принципе, это не отличается от случаев, когда общая земля была зарезервирована позади отдельных участков для пользования и пользования собственниками прилегающей собственности и, возможно, сообществом в целом. Рисунок 3a иллюстрирует такую ​​схему.Открытое пространство как бы отделяет дом от соседа, находящегося в тылу. Но. при таком расположении дома не ориентированы на создание чувства общности, и нет никаких оснований ожидать, что такая планировка улучшит городской пейзаж. Однако открытое пространство внутри квартала может иметь свои преимущества.

В районе Дальнего Северо-Востока Филадельфии этот тип схемы приводит к тому, что рядные дома разрешены в том, что ранее было районом для одной семьи площадью 5 000 квадратных футов.Изменение зоны обусловлено тем, что интерьеры кварталов будут превращены в сплошную парковую полосу вдоль долин ручьев.

На рисунке 3b объединены обе характеристики кластерного подразделения: размещение домов в группе таким образом, чтобы они имели фокус ориентации, и разделение каждого такого кластера общей землей для использования и удовольствия соседних жителей или сообщество.

По мнению респондентов на запрос Консультационной службы по планированию, использование общей земли зависит от множества факторов.К ним относятся характеристики участка, его размер и расположение, потребности будущих жителей и потребности сообщества в общественных местах. Наиболее часто упоминалось использование земли в ее естественном состоянии, особенно там, где есть такие выдающиеся объекты, как долины ручьев, овраги и заросли деревьев. Другими предложениями были парки и детские площадки, специальные места для отдыха, «буферы» и газоны. В большинстве этих случаев также достигается расстояние между группами структур.

Прецеденты

Концепция кластера представляет собой современную адаптацию некоторых старых принципов. Взаимодействие городской и сельской жизни было постоянным идеалом со времен средневековой деревни, когда сельскохозяйственная база общины должна была быть под рукой. Эбенезер Ховард подчеркивал желательность близости города и деревни, хотя экономическая необходимость была менее острой, чем в аграрном обществе.

Идея кластера отличается от этих прецедентов тем, что это группа домов, а не город, окруженный природной средой.Зеленый пояс был средством, с помощью которого этот идеал был реализован в средние века и согласно проповеди Говарда. Теперь этот принцип отражен в кластере, который представляет собой современную адаптацию модели развития американского мегаполиса. В настоящем кластере переплетенная система парков и природных территорий может гарантировать, что каждый участок дома примыкает к неосвоенной земле. Несмотря на то, что в Рэдберне нет зеленой зоны, парковая зона всегда под рукой.

Сохранение общей собственности — это почти само собой разумеющаяся традиция, унаследованная от Старого Света и практиковавшаяся в самый ранний колониальный период.Деревня «зеленая» или «обычная», так часто встречающаяся в городах Новой Англии, — пережиток тех времен, когда эти участки земли служили убежищем для крупного рогатого скота или тренировочной площадкой для ополченцев. Сегодня обыкновенный парк Новой Англии часто представляет собой полезный и великолепный с эстетической точки зрения парк, священный перед угрозой возможного посягательства.

Других конструктивных особенностей, использованных ранее, в предложениях по кластерным подразделениям не обнаружено. Один из них — это тупик, средство доступа, а не улица для передвижения, который предназначен для обслуживания ограниченного числа жилых единиц.Некоторые предложенные кластеры используют этот принцип, даже если проезжая часть представляет собой просто полумесяц, напоминающий обычный поворот этих подъездных дорог.

Предложения

Кластерное подразделение было провозглашено возможным решением двух проблем, от которых страдает почти каждое быстрорастущее сообщество на расширяющихся окраинах наших мегаполисов. Первая проблема — исчезновение открытой сельской местности; во-вторых, дороговизна «крупногабаритной» земельной застройки.

Статья в House & Home (сентябрь 1959 г.) указала на некоторые преимущества, заявленные для кластерных подразделений:

1. Кластерная планировка сохраняет сельский характер земли за счет сохранения участков открытых полей и зарослей деревьев, а также за счет того, что ручьи, холмы и аналогичные природные объекты остаются нетронутыми.
2. Кластерная планировка снижает затраты на застройку территорий, зонированных для больших участков, за счет сокращения затрат на дороги и коммунальные услуги … [и] … за счет того, что застройщик может обходить естественные препятствия на участке.
3. Планировка кластера соответствует требованиям к зонированию «большого участка» на основе контроля плотности ….

Другие удобства, которые могут быть включены в схему кластера, согласно House & Home , — это спланированная конфиденциальность, отличные игровые площадки для всех. возрастов, и лучшие стоянки.

Поскольку подразделение на кластеры еще далеко от стандартизации на столь раннем этапе, следует проявлять осторожность при составлении любых широких обобщений, основанных на анализе нескольких предложений. Одна из трудностей, с которыми столкнулись в этом исследовании, — это нехватка чертежей, которые подробно показывают топографию, ландшафт, типы строений, которые будут построены, инженерные системы и, во многих случаях, масштаб и ориентацию. Некоторые из обнародованных планов являются лишь схематическими.

«Истинный» кластер .Одно предложение, которое часто переиздавалось, разработано Майроном X. Фельдом из Stephen Sussna Associates для Раритан Тауншип, Нью-Джерси ( The American City , июль 1959; House & Home , сентябрь 1959; New York Times ) , 3 января 1960 г.). Схема сетки, первоначально представленная на рассмотрение совету по планированию подразделением, показана в левом нижнем углу на Рисунке 4. Этот план, предназначенный для строительства на крутой холмистой местности, должен был включать 94 участка площадью около 50 000 квадратных футов, обслуживаемых примерно 12 000 футов. новых дорог.Консультанты улучшили план, применив криволинейный рисунок (нижний правый рисунок 4), предоставив 96 лотов с небольшой экономией в длине дороги. Однако Фельд заявляет, что «любая застройка с участками рядом и спина к спине по-прежнему является жилым и несовместима с сельским характером, который эти общины хотели бы сохранить».

Рисунок 4. Из New York Times , 3 января 1960 г.

Альтернативный план, «кластер», показанный вверху на Рисунке 4, был разработан для преодоления этих трудностей.На том же участке земли 15 групп из шести участков, расположенных полукругом вокруг центральной площади, были соединены двумя широкими дорогами, в результате чего общая длина дорог сократилась примерно до 6000 футов. Сохраняя примерно такое же количество строительных площадок, первоначально большие участки были уменьшены до 3/4 акра. Около половины площади должно было быть оставлено под естественный нетронутый парк или общественные земли, которые служили зеленой преградой между группами.

В этом примере «настоящего» кластера одна из целей заключалась в том, чтобы включить удобства, которые были бы полезны сообществу и будущим жителям застройки.Среди особенностей, которые должны были быть включены, были условия для парковки во дворе и благоустроенная площадь. Внутреннее пространство должно было быть сохранено в его естественном состоянии как «страна странствий». Хотя на иллюстрации не показаны эти изменения в деталях, очевидно, что там, где наблюдается значительное пропорциональное уменьшение размера партии, существует большая гибкость для выбора из ряда желательных альтернативных вариантов использования пространства для использования общая собственность.

Экономия на протяженности улиц и коммунальных услуг достигается за счет уменьшения фасадов отдельных участков и за счет строительства суперкварталов и исключения необходимости обслуживания внутренних площадей.Дополнительная экономия может быть достигнута путем размещения кластеров таким образом, чтобы избегать естественных препятствий, таких как валуны или ручьи, что снижает затраты на подготовку площадки и помогает сохранить сельский характер земли.

Контроль плотности . Одной из важных характеристик кластерного деления является сохранение какой-либо части урочища в естественном состоянии или развитие парка. Застройщик может добиться этого эффекта, решив оставить некоторые участки свободными от строений, где он имел бы право строить в соответствии с правилами зонирования.Однако большинство разработчиков считают необходимым построить максимально допустимое количество построек на участке. Некоторые постановления разрешают разделителю уменьшать размеры участков под застройку ниже установленных требований при условии, что оставшиеся участки, полученные за счет использования участков меньшего размера, будут выделены на общую территорию, свободную от строений. Этот метод, по сути, является способом управления плотностью при одновременном обеспечении гибкости компоновки, как было продемонстрировано в предложении Sussna. Обычно требуется минимальная площадь участка на одно жилище, но плотность также можно контролировать, указав максимальное количество семейных единиц на площадь.

Одним из постановлений о зонировании, в котором используется этот метод, является постановление Рокавей-Тауншип, штат Нью-Джерси (1959 г.), которое позволяет уменьшить площадь участка (но не ширину участка) при соблюдении следующих условий (эти положения не предназначены специально для кластеров):

1. Размер лота не уменьшается менее чем на 12,5%.
2. Плотность населения не выше, чем если бы участок был застроен участками в 20 000 квадратных футов.
3. Подразделение выделяет для общественных целей тот же процент от всего участка, на который была уменьшена площадь участка.
4. Зона, предназначенная для общественных целей, находится в месте и форме, одобренной Советом по планированию.
5. Ни одна территория, предназначенная для общественных целей, не должна быть меньше десяти акров.
6. План с уменьшенными размерами участков допускается только в том случае, если он является взаимно согласованным как для поселка, так и для территориального подразделения.

На рисунке 5a показано исходное предложение, а на рисунке 5b показано влияние положений по контролю плотности.

Рисунки 5a и 5b. Из Американского города , сентябрь 1959 г.

Результат, с точки зрения дизайна, может никоим образом не напоминать то, что обычно считается «кластерным» подразделением.(Честно говоря, эта разработка не предназначалась для кластерного подразделения.) Хотя сообщество и подразделение могут быть улучшены путем выделения значительных участков в рамках разработки, этот план мало чем можно отличить от плана обычного подразделения. .

В данном случае участки предназначены для парков и школ, а часть зарезервирована для расширенного торгового центра. Когда экономия на земле должна использоваться для того, что явно является общественной целью, разумно спросить, не является ли такой контроль плотности просто способом обойти требования постановления о зонировании, поскольку общественные объекты будут необходимы, независимо от того, Размер лота составляет 20 000 квадратных футов или 17 500.Другими словами, предоставляя муниципалитету бесплатную землю для общественных целей, субъекту подразделения разрешается построить больше домов, чем он мог бы, если бы не было изменений в требованиях к размеру участка и если бы город принял на себя полную ответственность за предоставление школ и парков. места. Этот тип концессии приводит к увеличению плотности за пределами того, что первоначально предполагалось.

«Подразделения гольф-полей». Тесно связано с идеей кластера так называемое «разбиение поля для гольфа», проиллюстрированное на Рисунке 6.Фарватеры расположены внутри блоков. Дома строятся обычным образом бок о бок, но линии заднего участка примыкают к самому полю для гольфа. Одной из причин для создания такого типа подразделения является дополнительная стоимость, вменяемая каждому участку, которая, согласно исследованию Института городских земель, оценивается примерно в 2000 долларов за средний участок ( Urban Land , сентябрь 1958 г.). Когда общая территория — в данном случае поле для гольфа — является доходной собственностью или таким образом увеличивает стоимость прилегающей собственности, похоже, нет никакого принуждения к снижению требований к площади участка в качестве «бонуса» за предоставление объекта.В подходящих ситуациях повышенные значения свойств, стабилизированные в течение определенного периода времени, кажутся достаточной причиной для отхода от обычной практики проектирования площадки.

Рисунок 6. Из Urban Land , сентябрь 1958 г. Подразделение поля для гольфа, Феникс, штат Аризона, по предложению Джона Ф. Лонга, Home Builder, Inc. Обратите внимание на максимальное количество участков, примыкающих к 9-луночному полю для гольфа, и лечение участков, примыкающих к транспортным артериям.

Смешанный корпус . Дальнейшее развитие идеи кластера позволяет сделать вывод о различных типах жилья на рассматриваемом участке земли.Многосемейное здание — это в определенном смысле очень плотная группа жилых единиц. На рисунке 7 показан план, разработанный компанией Nelson-Ball and Associates, объединяющий индивидуальные дома на одну семью, рядные дома и многоэтажный многоквартирный дом.

Рисунок 7. Из Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Это подразделение будет иметь в общей сложности 130 жилых единиц, 5700 погонных футов улиц и 6300 погонных футов канализационных сетей, а также поле для гольфа.Согласно существующим правилам зонирования, тот же участок можно было бы расположить по криволинейной схеме со 108 участками и 11 400 погонными футами улиц и коммуникаций. Плотность фактически увеличена в показанном примере, хотя больше земли бесплатно для использования сообществом. Сторонники застройки утверждают, что меньшие участки (с общей землей) и вариации типов жилья больше соответствуют тому, что на самом деле желательно.

КОНСТРУКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ

Что касается общего объема жилой застройки, очень немногие застройки использовали кластерный принцип — тесная группировка домов, отделенных от аналогичных групп промежуточным пространством, находящимся в общей собственности или населении.Пока преждевременно основывать суждения на немногих готовых продуктах, которые существуют в разрозненных местах, особенно когда каждое из этих подразделений имеет такой индивидуальный характер.

Следовательно, подход будет заключаться в выявлении групп, которые заинтересованы в любой жилой застройке, и в том, чтобы увидеть, имеет ли кластерное подразделение потенциал для удовлетворения всех заинтересованных сторон. Можно указать, какие факторы влияют на структуру кластера, и указать возможные цели, которые могут быть достигнуты при разработке кластера, путем изучения заявленных утверждений.

Заинтересованные стороны

При оценке предлагаемого подразделения было бы хорошо рассмотреть влияние, которое оно окажет на все заинтересованные стороны. Эффект кластерного дизайна может стать более очевидным, если сравнить его с традиционной формой разработки.

В первую очередь среди групп, заинтересованных в окончательной форме нового подразделения, являются постоянные жители застройки. Как правило, это люди, заинтересованные в красивом месте для жизни. Часто это горожане, которые почувствовали сильное желание жить в пригороде, где они могут быть рядом с открытым пространством, которым они, и особенно их дети, могут наслаждаться.Они будут искать максимально удобное для семьи место в мегаполисе. Кроме того, потенциальные жители нового микрорайона будут искать хорошие школы, места для отдыха и удобный шоппинг. Хотя потенциальные домовладельцы могут не знать об альтернативных методах проектирования участков, вполне вероятно, что они оценят превосходную планировку, когда увидят и испытают их. Если кластерное подразделение действительно выполнит требования своих сторонников, оно должно стать убедительным фактором на рынке жилья.

Все эти соображения должны быть рассмотрены в свете платежеспособности семьи, и большинство покупателей будут стремиться к экономии на расходах и содержании. Поскольку будущих жителей нет рядом на этапах планирования и строительства нового жилого комплекса, их интересы должны быть учтены и защищены до их прибытия.

Владельцы недвижимости, уже обосновавшиеся в районах, прилегающих к предлагаемому участку, также будут заинтересованы в возможной форме нового строительства.Среди их задач будет сохранение удобств, которые раньше были в районе. Нередко можно услышать, как давние жители района сетуют о своих потерях в результате разрушения поля, холма и пейзажа, которые сопровождают возведение нового жилого дома. Лица с конструктивным мировоззрением будут озабочены формой, которую примет новое подразделение. По мере развития в районе могут быть созданы новые удобства, которые обеспечат жителям визуальное и активное удовольствие.Интересы близлежащих жителей будут выражены в существующих правилах зонирования, которые могут отражать желание сохранить ценность собственности. Но в свете современных строительных технологий и затрат следует изучить постановление о зонировании, чтобы увидеть, действительно ли оно позволяет достичь желаемого результата. Инновации в размещении могут иметь большое значение для создания интересных достопримечательностей, когда мотив дизайна жилья стал настолько стандартизированным.

Осознавая нехватку жилья и широко распространенное желание жить в пригороде, предприниматели — подразделения и девелоперы — заинтересованы в получении прибыли.Для этого они должны иметь продукт, который можно продавать на конкурентном рынке. Таким образом, предпринимателя будут интересовать стандарты, содержащиеся в правилах о подразделениях и постановлениях о зонировании, поскольку они имеют отношение к затратам и возможностям проектирования. В дополнение к мотиву прибыли разработчик может пожелать создать выдающийся продукт, чтобы удовлетворить свою гордость и оказать услугу сообществу.

Сейчас полностью признано, что сообщество, действуя через местное правительство, заинтересовано в любой форме развития, происходящей в его пределах.Он будет заботиться о здоровье, безопасности и общем благосостоянии своих граждан, а также, что не менее важно, о стоимости тех обязанностей, которые принимает на себя правительство. Сообщество выражает свои намерения, устанавливая стандарты развития, выделяя области, представляющие общественный интерес, и стремясь свести государственные расходы к минимуму. В то же время, сообщество должно предпринять шаги, чтобы гарантировать, что новое строительство будет оставаться желательным в ближайшие годы и что стоимость собственности будет поддерживаться, обеспечивая постоянный приток налоговых поступлений.

Планирующее агентство во взаимодействии с другими департаментами местного самоуправления, вероятно, находится в лучшем положении, чтобы определить влияние, которое любое предлагаемое развитие окажет на все заинтересованные стороны. При рассмотрении нового подразделения ему необходимо будет определить, соответствует ли предложение цели существующих правил и допускают ли существующие правила наилучшую возможную форму развития.

Жители региона образуют другую группу, разделяющую интерес в форме происходящего развития.Это люди, которые станут свидетелями перемен к лучшему или к худшему. Как прохожие, они озабочены визуальным воздействием новой застройки на ландшафт. Там, где есть природные объекты, им будет интересно узнать, смогут ли они и дальше наслаждаться видом на холмы, ручьи, поля и леса. Наконец, использование земли повлияет на экономическую активность всего региона. Как на местном, так и на региональном уровне должны быть предусмотрены условия для распространения и защиты того, что обоснованно является общественным интересом; через инструмент комплексного плана.

Детерминанты тракта

Любой участок земли в его естественном состоянии имеет характеристики (топография, почвенные условия, характерные особенности и ориентация), которые предполагают определенную форму застройки. Некоторые люди выступают за наименьшее насилие над сайтом, поскольку он существует в своем заранее разработанном состоянии; на другом полюсе те, кто выступает за любое развитие в рамках современной инженерной техники, то есть практически без ограничений.

Земля, с другой стороны, может варьироваться от относительно бесхарактерной, но пригодной для застройки местности до участков, которые обильно усеяны интересными природными особенностями, но которые могут препятствовать развитию.Например, на равнинах в штатах Среднего Запада может не быть убедительных детерминант местности, позволяющих предположить, что дома должны быть построены группами. С другой стороны, холмистая местность может характеризоваться густыми лесными массивами, относительно крутыми склонами, водотоками и заметными выходами горных пород. Такой вид местности указывал бы, во-первых, на то, что весь характер территории будет изменен из-за дорогостоящей профилировки и неизбирательной вырубки лесов, а, во-вторых, такая операция будет неэкономичной.В этом случае природные особенности предполагают желательность объединения структур в кластеры по эстетическим причинам и из соображений экономии.

Технические детерминанты . Постановления о зонировании, правила территориального деления и строительные нормы и правила отражают технические требования, которые необходимы для здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей определенного района. В фундаментальном и прямом смысле требования к площади участка могут быть выведены из технических особенностей сантехники; дворовые требования из принятых норм по свету и воздуху, а также по защите от огня; парковка во дворе из-за необходимости обеспечения работоспособной системы циркуляции и т. д.

Во всех случаях технические требования, необходимые для достижения принятого стандарта, должны быть воплощены в правилах сообщества, но может быть обнаружено, что стандарты, воплощенные в кодексе и постановлении, значительно превышают технические потребности. Примером может служить зонирование больших участков. Рассматривая развитие кластера, может быть вполне разумным ослабить принятые правила до минимума, налагаемого технологией. Например, в конкретном проекте кластера требования к двору, основанные на стандартах защиты от света, воздуха и огня, могут быть одинаково хорошо выполнены за счет нововведений в ориентации, строительных материалах и дизайне жилья без строгого соблюдения существующих требований к двору.

Особая проблема, которая возникает в связи с разделением на кластер, — это определение надлежащих размеров отдельных участков при отсутствии коммунальных канализационных и водопроводных сетей. Мнения респондентов, ответивших на вопросник Консультативной службы по планированию, варьируются от убежденности в том, что отдельные системы отвода сточных вод должны содержаться в пределах участка, до противоположной точки зрения, что общее открытое пространство можно использовать для дренажных полей.

Основными переменными при планировании отвода сточных вод являются дизайн, топография, почва, размер участка и возможность подключения к коммунальной системе.Наиболее широко распространено мнение, что отдельная партия должна оставаться стандартом для независимых систем удаления сточных вод, особенно там, где может возникнуть конфликт с использованием открытого пространства из-за поверхностного стока, загрязнения, запаха и операций по техническому обслуживанию.

Правильное планирование, независимо от типа подразделения, будет отражать технические требования, необходимые для выполнения действий, которые, как ожидается, будут иметь место в любом конкретном проекте. Но при планировании принимаются во внимание и другие соображения.

Социальные детерминанты . Социальные ценности по своей природе отражаются в процессах планирования и политики. Помимо упомянутых технических требований, зонирование включает в себя неуловимую, но верную идею образа жизни. В более привычных терминах говорят о характере соседства, его сохранении или возможных изменениях, которые могут произойти. Жители могут пожелать увековечить атрибуты существующей застройки в новых подразделениях. Например, при зонировании больших участков, где площадь земельного участка намного превышает потребности независимых систем отвода сточных вод, требования к зонированию никоим образом не могут быть выведены из принятых технических требований.

Во многих случаях существующие правила не разрешают подразделение кластера, даже если такое развитие приведет к эффекту, аналогичному санкционированному сообществом. Было предпринято несколько попыток разработать регламент, который позволил бы строить кластерные подразделения. Это будет обсуждаться в следующем разделе.

Задачи подразделений кластера

В связи с отсутствием обширного опыта разработки кластеров, мы должны оценивать утверждения его сторонников по иллюстрациям и комментариям, опубликованным в периодических изданиях.Из рассмотренных предложений цели различаются, и очевидно, что в каждом случае есть ограничения. Кроме того, может потребоваться выбор между взаимоисключающими целями.

Какие преимущества заявляются у кластерного подразделения?

Сохранение сельского характера земли . Сторонники кластера утверждают, что он сохраняет сельский характер земли, сохраняя естественные особенности урочища, в том числе лесные массивы. Некоторые даже могут сказать, что кластер — это способ спасти открытую местность.Однако кластерное подразделение — это не зеленая зона, и, согласно современным представлениям, его можно застроить, по крайней мере, до такой плотности, которая возможна при традиционном зонировании. В большинстве случаев эта плотность не считается открытой сельской местностью.

Первое новое развитие в области, кластере или в другом месте может создать иллюзию пребывания в открытой местности, но подразделения всегда могут следовать за ней, поглощая открытую местность. С другой стороны, тщательное планирование кластерного подразделения позволит сохранить сельские особенности, хотя бы в небольшом масштабе.Группирование структур по концентрациям позволяет сохранить нетронутыми большие участки территории, точно так же, как зонирование больших участков (например, участки площадью 3 или 4 акра) подразумевает, что большие участки собственности останутся в своем естественном состоянии, будь то лесные массивы или пастбища. . При более высокой плотности кластер является многообещающим методом сохранения сельских характеристик местности. Во многих случаях приятные природные особенности земли будут совпадать с участками, требующими наибольшей степени подготовки, если они будут застроены.Таким образом, разработчик и сообщество, возможно, добавили стимул одобрить идею кластера, зная, что сельским характером не придется полностью жертвовать.

Экономика . Гибкость, обеспечиваемая кластерной конструкцией, может быть источником значительной экономии начальных инвестиций и затрат на обслуживание. Во-первых, земля, которая считается непригодной для строительства или трудной для освоения, может иметь более низкую цену, чем земля под застройку премиум-класса или земля, интенсивно используемая для некоторых других целей, например, для сельского хозяйства.Однако стоимость необработанной земли этого типа может возрасти, если станет понятно, что потенциальные риски бедной, но эстетически приятной земли можно превратить в актив.

Во-вторых, потребность в обширном проектировании площадки снижается, если подразделение не подвергается штрафу, оставляя некоторые части тракта в естественном состоянии. Лучшие участки для строительства могут быть использованы для кластеров, что устраняет необходимость в обширной сортировке; деревья можно оставить там, где они стоят, усиливая подразделение.Поскольку относительно большая часть участка в кластерном подразделении не обязательно должна обслуживаться улицами и коммунальными службами, их линейный размер может быть существенно уменьшен по сравнению с тем, что потребовалось бы в обычном подразделении. В рассмотренных «настоящих» кластерных проектах длина этих объектов была сокращена с 40 до 50 процентов.

Включение специальных объектов . Большинство рассмотренных проектов кластеров включают либо специальные функции для жителей, либо участки для общественных объектов.Эти отличительные характеристики кластера могут значительно различаться как по видам деятельности, так и по формальности договоренностей.

Если объект используется и приносит пользу только владельцам прилегающих участков, это похоже на «объединение дворов» для общей цели, которая будет просто продолжением того, что каждый владелец участка может решить делать на своей земле. Ограничения, накладываемые на функции или действия, происходящие на «объединенных» задних дворах, будут такими же, как и на использование аксессуаров в этой зоне.Когда объекты строятся и используются совместно, возникает дополнительная проблема юридической ответственности за владение и содержание общей собственности (этот вопрос будет обсуждаться в следующем разделе).

Второй тип ситуации возникает, когда проектируется и строится специальный объект, на котором земля разделена на части, но эксплуатируется как единое целое, отдельное от самих жилых домов. Примером может служить поле для гольфа, бассейн или теннисные корты, предоставленные жителям района или эксплуатируемые на коммерческой основе, независимо от того, совпадает ли зона обслуживания с самой застройкой.В последнем случае разрешение на включение объекта в застройку, по-видимому, будет зависеть от того, разрешено ли оно в качестве основного использования в этом районе. Вопрос о сокращении требований к площади участка для размещения площади, необходимой для установки, необходимо будет рассматривать индивидуально в каждом случае. Пока существует несколько прецедентов, на которые можно было бы положиться или хотя бы оценить.

Если есть общественный интерес к участку, решением будет выделить землю, которая затем будет подлежать такому же контролю, как и любое другое муниципальное предприятие.

Во всех случаях суждение в отношении особого учреждения должно основываться на критерии того, улучшится ли в результате сообщество — жители и общественность. Несомненно, возникнут конфликты интересов, поскольку неизбежны различные мнения относительно того, что «хорошо», что необходимо и что желательно. Маловероятно, что какой-либо ограниченный участок земли мог бы вместить любимые проекты всех заинтересованных сторон. Возможности кластерного подразделения по размещению спецсредств не делают его панацеей от экологических недостатков.Следует изучить альтернативные варианты использования общей земли и сделать выбор до того, как колеса будут приведены в движение.

Разнообразие дизайна . Кластер представляет собой отход от традиционной практики размещения участков рядом с примыкающими линиями собственности. В изменении есть разнообразие. Если, однако, кластерные подразделения строятся в большом масштабе, нет гарантии, что подобный тип монотонности не возникнет, особенно если используется только одна конструкция корпуса с обычными незначительными вариациями.Покупатели дома ищут индивидуальность — индивидуальное выражение, а не вариации ради самих себя. Даже в однообразных подразделениях, построенных в прошлые годы, идентичность существует в стенах жилища. В более широком масштабе идентичность не может быть сформулирована, она должна вырасти из убедительного плана подразделения, местности и даже региона. Модулем скуки становится кластер, а не отдельный дом.

Кластер действительно открывает путь гибкости, который позволит проектировщикам участков, ландшафтным архитекторам и подразделениям в большей степени использовать характеристики участка.Но в этом обсуждении следует исходить из предположения — до тех пор, пока не будет продемонстрировано иное — что типы жилья не будут иметь большего разнообразия, чем в любом другом подразделении. Тем не менее возможности дизайна безграничны; и поскольку каждый кластер будет несколько изолирован от своего соседа, эти подразделения могут способствовать более интересной архитектурной обработке. Разработчик может задействовать другого архитектора в каждом кластере в контексте своего общего плана. Другая возможность состоит в том, чтобы кластер из шести домов имел шесть дизайнов, которые можно было бы повторить в других кластерах.Самым важным в возможностях проектирования в кластерных подразделениях является то, что сам кластер представляет собой небольшую единицу планирования, которая позволяет рассматривать каждую группу индивидуально.

Конфиденциальность и общительность . Утверждается, что в кластерном подразделении можно реализовать как приватность, так и общительность. Фактически, это достижение полностью зависит от размещения в группе и дизайна самих домов. Начиная с принципа, согласно которому расстояние увеличивает конфиденциальность, а близость способствует общению, обе характеристики могут быть включены в кластер.В полукруглом дизайне фасады каждого дома сближены друг с другом, чем если бы дома выходили прямо на улицу, и ориентированы на общий для всех домов в группе фокус. Такое расположение с большей вероятностью будет способствовать социальным отношениям внутри кластера. Есть некоторые, кто принял бы позитивные меры для поощрения социальных контактов между соседями, но с осторожностью, что определенные формы контакта могут вызвать раздражение.

В отличие от стремления к общению, у каждой семьи есть соответствующая потребность в уединении.В городской жизни конфиденциальность достигается в пределах жилого помещения, тогда как в сельской местности наличие пространства также позволяет уединиться на открытом воздухе. Между этими крайностями потенциал озеленения открывает творческие возможности для создания частных пространств под открытым небом. Как будет показано на рисунке 8, кластерная схема упрощает создание частных участков, поскольку задние линии отдельных участков примыкают к общему участку, а не к заднему двору соседа. Если общее не используется интенсивно, по крайней мере одна ориентация фактически лишена человеческой активности.

Объем лота . Зонирование крупных участков — это метод, с помощью которого можно сохранить полусельский характер и поддерживать низкую плотность, тем самым ограничивая потребность в общественных услугах, связанных с населением, а не пространством, таких как образовательные учреждения. Но большие участки могут наложить на владельца дома более тяжелое бремя ухода за двором, которое может оказаться более обширным, чем хотелось бы. Сторонники кластерного разделения утверждают, что отдельные участки не обязательно должны быть такими большими, поскольку кластер достигает того же эффекта, что и зонирование крупных участков, оставляя промежуточные участки в общей собственности.Это решает проблему сохранения низкой плотности.

Кроме того, в некоторых кругах утверждается, что более мелкие отдельные участки в кластерном подразделении более точно соответствуют бремени обслуживания, которое домовладелец готов взять на себя. Заблуждение состоит в том, что кто-то должен взять на себя ответственность за общую собственность. Если он не предназначен для населения, стоимость необработанной земли и расходы на содержание в конечном итоге будут переложены на домовладельца. Некоторое утешение заключается в том, что орган, ответственный за содержание общей собственности — либо ассоциация владельцев собственности, либо общественность — может получить эффект масштаба при осуществлении контроля над обширным участком общей земли.

ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ И ЗОНИРОВАНИЕ КЛАСТЕРА

Подразделение кластера — скорее исключение, чем правило. Нет никаких постановлений о зонировании, в которых подробно излагаются стандарты, которые должны применяться к кластеру, а обзор нескольких доступных предложений показывает, что планировка и цели сильно различаются в каждом случае.

В общем, обычные постановления о зонировании не позволяют построить настоящий кластер. Однако многие из них допускают плановую застройку жилых домов.Между этими разработками и кластерным подразделением имеется достаточно общего, чтобы провести сравнение между ними и увидеть, можно ли адаптировать условия группового жилья для создания кластера.

До того, как кластер получил такую ​​широкую огласку, «положения о планируемом развитии» были подробно рассмотрены в Информационном отчете № 27 по зонированию для группового жилищного строительства, опубликованном в июне 1951 года. Совсем недавно эти положения были дополнительно рассмотрены в статье. под названием «Зонирование для планируемой жилой застройки» Эли Голдстона и Джеймса Х.Scheuer, опубликованный в журнале Harvard Law Review (декабрь 1959 г.).

Положения о планируемом развитии

Признавая иногда ограничивающий эффект обычных правил зонирования, многие юрисдикции приняли какие-то положения о планируемом развитии, которые позволяют контролирующему органу широкие дискреционные полномочия на основе стандартов, которые в большинстве случаев изложены довольно расплывчато. Законодательные акты штата Нью-Йорк сформулированы следующим образом:

Совет по планированию может при утверждении площадки и после публичных слушаний внести любые разумные изменения в правила зонирования, чтобы они соответствовали плану нового подразделения, при условии, что эти полномочия предоставлены законодательным органом.Он также может допускать изменения плотности населения в соответствии с планом здания, не превышающие разрешенные в соответствии с правилами зонирования. Совет по планированию может руководствоваться своим здравым смыслом в соответствии с планом будущего развития сообщества и применять существующее постановление о зонировании к новому подразделению без необходимости проходить сложную процедуру внесения поправок в постановление. ²

Соответственно, советы по планированию в этом штате могут по своему усмотрению и после публичных слушаний изменить существующие постановления о зонировании в пределах, которые могут быть наложены местным законодательным органом.С таким конституционным зеленым светом могут быть прописаны условия одобрения.

Регулирование планируемого развития может происходить в двух направлениях. Первый — предоставить широкие дискреционные полномочия контролирующим органам, которые могут включать совет по планированию, совет по апелляциям по зонированию и другие муниципальные департаменты. Цель постановления о зонировании в его нынешнем виде, особенно положения, применимые к зоне, для которой предлагается строительство, используется в качестве основы для изменения существующих правил.Обсуждая процедуру проверки, Голдстон и Шойер указывают:

.

Предполагается, что любое усмотрение, которое сообщество было готово предоставить своему совету по апелляциям по зонированию или комиссии по планированию, и любые процедурные гарантии, которые оно установило в ходе публичных слушаний и письменных административных решений для других условных целей … Достаточно для окончательного решения о планируемых разработках.

Альтернативный подход, который сводит к минимуму роль проверяющего органа, состоит в том, чтобы подробно описать условия, при которых будут разрешены запланированные разработки, и стандарты, которым должен соответствовать разработчик.

Использование любого из подходов в крайних случаях сопряжено с опасностями. Без конкретных указаний следует полностью полагаться на здравый смысл людей, занимающих административные должности. Непрофессиональный совет должен иметь соответствующий технический персонал для детального рассмотрения заявки на запланированное развитие или для рассмотрения соответствия конкретного предложения генеральному плану города.

Но постановления были признаны незаконными, потому что административным советам были предоставлены дискреционные полномочия без четко определенных стандартов.Всегда существует возможность политического давления, которое может более легко повлиять на решения при отсутствии конкретных правил.

С другой стороны, подробное описание стандартов может заморозить кластерные разработки в форме, приемлемой на момент разработки нормативных положений, но может не сохраниться в ближайшие годы. Лучшим решением кажется набор соответствующих стандартов для планируемых разработок, дополненный некоторой формой обзора, поскольку невозможно предвидеть все будущие инновации.

Проверяющий орган может одобрить заявку, отклонить ее или предписать дополнительные условия до предоставления утверждения. Главный вопрос заключается в том, какие факторы должны быть прописаны в правилах, поскольку цель постановления о зонировании не всегда ясна, а определение эквивалентов может быть затруднено, если формы различаются.

Среди положений, которые были включены в постановления, разрешающие плановые разработки, следующие, по-видимому, применимы к подразделениям кластера:

1. Плотность .Местные правила обычно указывают, что плотность планируемой застройки не должна превышать допустимую при традиционном зонировании. Иногда субъекту подразделения предоставляется бонус, если он отвечает определенным условиям, установленным муниципалитетом, например, выделение земли для специальных целей.
2. Минимальная площадь . Многие таинства требуют проекта минимального размера для запланированного развития. Диапазон составляет от менее 1/4 акра до 50 акров, причем 10 акров являются наиболее распространенным показателем.Минимальный размер проекта также может быть установлен по количеству построек или жилых единиц. Положение о минимальной площади может быть желательным, чтобы воспрепятствовать использованию исключения для запланированных застроек в качестве замены отклонения от неблагоприятных условий.
3. Характер развития . Распространенное, но расплывчатое положение, которое можно найти в большинстве постановлений, разрешающих запланированные разработки, требует, чтобы характер проекта был в основном таким же, как это было бы разрешено в исходной зоне, или, по крайней мере, чтобы он не наносил вреда для использования в этой зоне. зона.Типичным примером языка являются эти постановления:

Предлагаемое развитие должно быть спроектировано так, чтобы создать среду стабильного и желательного характера …. (Сан-Франциско, 1960)

(1) … виды использования, разрешенные таким исключением [запланированные разработки], являются необходимыми или желательными и соответствуют основной цели разработки; (2) виды использования, разрешенные таким исключением, не имеют такого характера и не расположены так, чтобы оказывать пагубное влияние на окрестности.(Чикаго, 1957)

… такая застройка создаст привлекательную жилую среду с устойчивой желательностью и экономической стабильностью, совместимую с характером, установленным для района генеральным планом сообщества. (Меквон, Висконсин, 1960)

Какими бы общими ни были эти правила, они служат основанием для суждения в свете фактов, которые могут быть выявлены во время рассмотрения проекта.

4. Расположение открытого пространства . Открытое пространство может быть обозначено во всеобъемлющем плане сообщества или может быть включено по выбору подразделения.Немногие таинства содержат какие-либо стандарты. расположение или ориентация открытого пространства, но просто скажите, что его соответствие является одним из факторов, которые будут рассмотрены.

Положения Чикаго:

, что минимальная площадь участка на одну жилую единицу … не должна уменьшаться более чем на 15 процентов … и что она должна быть доступна каждому жилому зданию и непосредственно прилегающему к нему (включая земельный участок, на котором он возведен) минимальный размер земельного участка, необходимый для такого строительства, в соответствии с положением о площади земельного участка на жилую единицу.

Подразумевается, что некоторые постановления предопределяют характер открытого пространства и его расположение, устанавливая условия для ориентации и взаимосвязи зданий, где объем является важным фактором. Эти правила устраняют некоторую гибкость, которая предоставляется проектировщику кластерного подразделения, где масса здания не так важна, как в случае многоквартирных домов.

5. Периферия . Многие постановления содержат особые положения, гарантирующие, что развитие на краях проекта соответствует требованиям исходной зоны, так что будет происходить постепенное смешение характера нового проекта и его использования вне его.Это делается либо путем определения допустимой границы «участка» в планируемой застройке, либо путем указания того, что определенные требования к размерам должны быть соблюдены по краям проекта.

Постановление Стэмфорда, штат Коннектикут (с поправками от 1958 г.):

Участок или каждая его часть, отделенная от всех остальных его частей улицами общего пользования, считается лотом для целей настоящих правил.

Ни одно здание, прилегающее к собственности в других районах, не должно иметь передний или боковой двор меньше, чем указано в Приложении требований… для прилегающего района или боковой двор, равный половине высоты здания; в зависимости от того, что больше.

Постановление о зонировании Чикаго гласит:

, что по периметру таких запланированных застроек должны быть предусмотрены дворы в соответствии с требованиями нормативных актов района, в котором расположено данное застройка.

6. Зоны отдыха . В некоторых постановлениях подробно прописаны требования к местам отдыха. Вместо этого они часто заявляют, что суждение будет основано на спецификациях комплексного плана.

Постановление Сан-Франциско гласит:

Он должен включать положение о зонах отдыха, чтобы удовлетворить потребности предполагаемого населения или как указано в Генеральном плане.

Стэмфорд, Коннектикут, более конкретно:

Площадки для детских площадок и других рекреационных целей, соответствующие по расположению, характеру и размеру в соответствии с типом жилой застройки и предполагаемой плотностью населения, но ни в коем случае не занимающие менее 200 квадратных футов площади на каждую жилую единицу обслуживается, назначается.

7. Парковка . Большинство постановлений требует, чтобы в запланированном застройке были предусмотрены те же условия, что и в первоначальной зоне.
8. Единоличное владение . Чтобы обеспечить общее планирование проекта и гарантировать, что разработка ведется в соответствии с планом, некоторые постановления требуют, чтобы заявление было подано одним владельцем или скоординированной группой. Разрешение на проведение запланированной застройки может быть отозвано, если прогресс в завершении является неудовлетворительным в соответствии с положениями, согласованными застройщиком и местными властями в начале.
9. Последующая фрагментация прав собственности на проект . Хотя запланированный комплекс может быть построен одним владельцем, который может продавать или сдавать в аренду жилые единицы, в случае кластерного подразделения весьма вероятно, что единицы будут проданы индивидуально в какой-то момент, если не сразу после строительства. Если отдельные участки не показаны на табличке, должен быть план последующей фрагментации проекта с указанием мер по уходу за общими землями и объектами.

Отвечая на вопросы, заданные Консультационной службой по планированию, респонденты в целом согласились с тем, что положения о запланированном развитии, если они существуют, будут достаточными для размещения кластерного подразделения. Они призвали к осторожности в отношении договоренностей, касающихся общей земли (тема, которая будет рассмотрена в следующем разделе).

Критика положений о планируемом развитии как средства создания кластерного подразделения может возникать в связи с двумя фундаментальными аспектами разрешающих постановлений: процедурой проверки и стандартами разработки.Уильям Л. Вейсмантел отмечает, что: «Опыт округа Сент-Луис показал, что требование слушания и последующей ратификации оказалось существенным сдерживающим фактором для кластерного подразделения». Разработчик может рассматривать процедуру проверки как дополнительную ответственность и по этой причине отдавать предпочтение традиционному подразделению, а не кластеру.

Из другого квартала Уильям Л. Нельсон говорит, что положения о планируемом развитии, которые позволят кластерные подразделения, не будут обеспечивать правила, необходимые для обеспечения их надлежащего развития.Важно признать необходимость в очень точных и подробных нормативных стандартах разграничения и контроля для таких групповых проектов. Он говорит: «… Мы уже видели исследования, претендующие на роль« кластеров », которые демонстрируют очевидное отсутствие понимания или компетентности в области проектирования и на самом деле являются не чем иным, как плохой имитацией некоторых аспектов кластерного дизайна, которые были опубликованы. … «Признавая, что термин« кластер »не содержит в себе магии (и очень мало точен), он указывает, что советы по планированию и руководящие органы« при оценке представленных им проектов должны продолжать использовать свой здравый смысл и эстетические стандарты при определении качества предложения, независимо от того, как оно называется.«

«Кластерное зонирование»

Очевидно, что, хотя положения о планируемом развитии развивались как средство обеспечения гибкости в правилах зонирования, они не были специально разработаны для размещения кластерных подразделений. Однако в последнее время произошли некоторые инновации в зонировании кластеров.

Гилфорд, штат Коннектикут, принял поправку к правилам подразделения с явной целью разрешить развитие кластера. В статье «Открытое пространство в подразделениях» в журнале Connecticut State Journal Джеймс Фрост объяснил цель и эволюцию новых положений.Правила поддерживают разрешенную плотность в зоне, позволяя при этом уменьшать размер отдельной партии, что прописано. Оставшаяся земля, не входящая в состав участков под застройку, будет использоваться для отдыха.

На сегодняшний день, возможно, наиболее тщательно проработанные положения, разрешающие кластерное развитие, содержатся в предлагаемой поправке к постановлению о зонировании округа Сент-Луис. (Положения перепечатаны в Приложении II.) В разделе, озаглавленном «Порядок застройки поселков для односемейных резиденций», учитывается важнейший вопрос о размере лота.Перед подачей заявки субъект подсчитывает количество лотов, которые ему будет разрешено разработать. После вычитания определенных участков из его участка, таких как земля в поймах рек и та, которая недоступна ему из-за сервитутов, он затем вычитает определенный процент из оставшейся части полосы отвода (независимо от того, используется она на самом деле или нет). для полосы отчуждения) и делит оставшуюся площадь на минимальную площадь участка, требуемую для района. Результат дает количество лотов, которые могут быть установлены на тракте.Размеры отдельных участков могут быть уменьшены ниже требований округа при условии, что средний размер, включая любое общее открытое пространство, не будет ниже требований округа.

Существует значительная свобода в использовании общего открытого пространства, так что оно по-прежнему может подходить для вычисления среднего значения (см. Приложение II, Раздел 5). Поправка определяет минимальную площадь, до которой могут быть уменьшены отдельные участки под жилые дома в любом районе по скользящей шкале, которая зависит от первоначальных требований района.

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Подразделение кластера представляет собой отход от обычной практики подразделения, поскольку оно может включать в себя земли, предназначенные для использования и развлечения в районе или сообществе — в дополнение к отдельным участкам, улицам и площадкам для общественных игровых площадок, парков и школ, которые обычно встречаются. совместно с любым подразделением. Наличие общей земли порождает проблемы владения, использования земли и контроля над ней.Должен существовать руководящий орган, способный принимать и выполнять решения по этим вопросам и нести постоянную ответственность за техническое обслуживание и защиту со стороны полиции. Необходимо принять соответствующие правовые меры, чтобы гарантировать целостность общей земли.

Собственность

Общая собственность в кластерном подразделении может находиться в частной собственности в соответствии с любым из ряда договоренностей или может быть выделена и находиться во владении общественности. Сообществу важно определить, в какой степени существует общественный интерес к любой земле, которая может быть разделена.Этот интерес может быть определен до того, как подразделение будет рассмотрено и указано в комплексном плане. Например, сообщество может заранее решить, какие вершины холмов, какие ущелья, какие долины ручьев, какие парковые участки будут сохранены в качестве общего открытого пространства для различных будущих подразделений (или для сообщества). Преимущество состоит в том, что открытые пространства будут непрерывными или будут соответствовать общему образцу, даже если они не находятся в государственной собственности. Однако эта процедура включает в себя множество безответных вопросов о методе и праве, которые наиболее полно исследовал Уильям Х.Уайт младший и Ширли А. Сигел.

В целом, проверка того, должна ли общая собственность находиться в государственных или частных руках, заключается в том, расположена ли территория таким образом, чтобы приносить больше пользы, чем прилегающая территория и проживающие на ней владельцы собственности. Даже несмотря на то, что община, возможно, не указала в комплексном плане, что существует общественный интерес к данному участку, может быть обнаружено, что общественность может извлечь выгоду из развития, которое происходит на нем, и что общая собственность должна быть проводится городом.Примером этой ситуации является создание игровой площадки, которая будет открыта для использования всем сообществом.

Остается без ответа философский и политический вопрос: в какой степени местное правительство должно взять на себя ответственность за экологическое благоустройство жилых районов, обслуживающих лишь несколько семей. В соответствующих ситуациях достоинство посвящения заключается в том, что собственность будет поддерживаться безличным органом власти, избегая необходимости в создании ассоциации соседних владельцев собственности.Выделение общего открытого пространства может также привести к экономии на техническом обслуживании, поскольку в большинстве городов уже есть тракторы и коммерческие газонокосилки, а для работы с таким оборудованием работают обученные операторы.

Однако преданность делу имеет недостатки. Во-первых, это может разрушить исключительность общего открытого пространства, а также чувство уединения. Во-вторых, независимо от того, взимается ли специальный взнос, содержание зависит от превратностей муниципальных бюджетов, приоритетов и администрации.В-третьих, высказывалось предположение, что государственная собственность может вызывать возражения, потому что она вызовет давление с целью улучшения земли, которая, возможно, лучше простаивает в своем естественном состоянии. Наконец, если не будут выделены большие или смежные участки, муниципалитет может оказаться не в состоянии поддерживать землю в удовлетворительном состоянии по разумной цене.

Есть две точки зрения относительно ограничений, которые должны быть наложены на землю, находящуюся в муниципальной собственности. Во-первых, открытое пространство никогда не следует использовать ни для чего другого.Сторонники этой идеи считают, что единственный способ гарантировать такой результат — это включить в акт положение о том, что, если выделенная земля когда-либо будет использоваться не по назначению, она вернется к предыдущему владельцу. . Другая точка зрения состоит в том, что муниципалитет не должен быть связан навсегда в использовании собственности, и что она должна удерживаться без обременения.

Постановления о подразделении Гилфорда, штат Коннектикут, четко определяют условия, при которых общая земля может либо передаваться городу, либо находиться в корпоративной собственности.Соответствующие положения воспроизведены в Приложении III.

Частное владение

Когда весь проект находится в единой собственности, проблемы, связанные с общим открытым пространством, значительно упрощаются. Как и в проекте многоэтажного дома или квартиры с садом, арендаторы имеют определенные права и обязанности в отношении общих помещений; они записываются в договор аренды. Расходы на содержание являются фактором арендной платы, и владелец может взять на себя контроль над использованием и обслуживанием территории на основе решений, которые он сам принимает.В небольших проектах, которые не требуют управления на месте, могут возникнуть трудности с администрированием и обслуживанием общей территории.

Подразделение кластера, как было рассмотрено в этом отчете, обычно не является арендным проектом, а представляет собой проект, в котором отдельные участки принадлежат отдельным владельцам, а общая собственность принадлежит сообществу или жителям проекта. . Если, согласно предыдущим критериям, общее пространство не подходит для посвящения и не удерживается застройщиком (а это маловероятно, если застройщик не продает только строения и сохраняет за собой право собственности на землю), ответственность должна быть передана. какому-то частному телу.

Есть несколько способов владения общим имуществом. Самый простой — просто расширить отдельные линии участков, включив в них общее открытое пространство. Соответствующие ограничения могут быть наложены на использование земли посредством договоров или сервитутов. Второй метод заключается в том, чтобы владение общим открытым пространством передавалось всем владельцам собственности. С каждым поступком будет «постоянная, неделимая, пропорциональная заинтересованность» во всем общем пространстве, связанном с проектом. Хозяин не сможет определить, какая часть открытого пространства «его».»Оба этих метода определяют и ясно показывают взаимосвязь между отдельным участком и всей связанной общей территорией.

Другой метод — это создание некоммерческой общественной корпорации, в которой передается право собственности на общую землю. Владельцам отдельных участков предоставляется право голоса в делах корпорации посредством права голоса, которое может быть передано семье на основании площади земли или оценочной стоимости. Членство в корпорации может быть оформлено правом и условием покупки, при которых доля в общем пространстве не отделяется от владения жилым участком.

Независимо от того, какая форма частного владения используется, одной из практических проблем будет запуск проекта в момент его продажи индивидуальным владельцам участков. Один из первых экспериментов, в которых ограничительные заветы использовались в сочетании с частной общей землей, проводился в Рэдберне. Там с самого начала была достигнута договоренность о том, чтобы ассоциация собственников начала работать.

Раздел Защитных ограничений, опубликованных в 1929 году, гласит:

Жители будут контролировать

В настоящее время, пока Рэдберн не станет более развитым сообществом, членами Ассоциации Рэдберна являются девять Попечителей, указанных в Свидетельстве о регистрации, и другие лица, которых они могут избрать в члены.Городская жилищная корпорация и учредители The Radburn Association ожидают, что по мере увеличения населения Radburn и самоорганизации жителей и владельцев право назначать одного или нескольких попечителей Radburn Association будет предоставлено их представителям. и что в конечном итоге все управление и членство в The Radburn Association будет в руках жителей и владельцев или их представителей.

Уильям К. Бруссат в статье в журнале « Landscape Architecture » (весна 1960 г.) обсуждает проблему создания организации для управления общей собственностью в групповых жилых комплексах.Некоторые из его идей в равной степени применимы и к кластерным подразделениям. Он предлагает, чтобы разработчик изначально отвечал за создание ассоциации:

Разработчик может предоставить правовую основу правил, ограничений, сервитутов, ответственности и т. Д. В действиях, как указано выше. Однако эти соглашения не являются самодостаточными, поэтому разработчик также должен предоставить механизм для их выполнения. Перед продажей домов он должен сформировать ассоциацию владельцев недвижимости, членство в которой является условием продажи.Более того, соглашения и декларация ограничений должны быть связаны с ассоциацией как их исполнителем. Эта ассоциация несет ответственность за взимание, сбор и выплату средств на содержание, а также за соблюдение ограничений — при необходимости, обращаясь в суд.

В интересах будущего общинного достояния, если бы застройщик сохранял контроль над общими объектами до тех пор, пока все объекты собственности не будут проданы — или, возможно, до некоторого определенного времени после этого — скажем, шести месяцев или более.Это создало бы рабочий прецедент для организации до тех пор, пока она не выберет своих должностных лиц и не начнет учиться эффективно управлять общественным достоянием.

Ограничения, обязанности и общественные полномочия

Brussat также указывает, что одной из причин критики, направляемой строителями и финансовыми агентствами в отношении общих частей, является вероятность того, что ими будут злоупотреблять или пренебречь ими. Объект общего пользования должен иметь правила и положения, которые обеспечивают максимальное удовольствие для всех, ограничивая при этом индивидуальные действия, которые могут нанести ущерб общему удовольствию.

Ограничения на использование общих ресурсов будут в значительной степени зависеть от их характера от дизайна, но в любом случае будут желательны определенные судебные запреты:

1. Дом (частные лица).
2. Фехтование (частное лицо).
3. Посадка (частными лицами).
4. Такие другие действия, которые могут быть сочтены вредными для общего пользования и удовольствия, такие как игра в мяч, обеды, нагота (как в правилах посещения одного сообщества!), Создание шума, домашние животные, мусор и т. Д.

Будут дополнительные обязанности финансового характера. Есть ряд основных расходов, связанных с надлежащим уходом и обслуживанием коммунального хозяйства …. основными факторами затрат будут:

1. Услуги садовода (покос, обрезка живой изгороди, обрезка деревьев, посадка и др.).
2. Ремонт дорожек, заборов, инвентаря.
3. Дополнения и изменения оборудования и сооружений.
4. Дополнения и изменения в садах и зелени.
5. Полиция и очистка.
6. Администрирование (бухгалтерское, юридическое, страховое и др.).

В случаях, когда у местности есть общественный интерес к общему открытому пространству и земля была выделена, конечно, нет необходимости создавать районную организацию для управления и обслуживания пространства.

Если земля находится в частной собственности, общественная корпорация или ассоциация владельцев собственности должны иметь право эффективно выполнять свои обязанности.Исполнительные полномочия таких организаций могут быть возложены на совет директоров или попечителей, обладающих необходимыми полномочиями для взимания оценки.

Эта власть может быть установлена ​​положениями акта. В случае невыполнения официальным органом своих обязанностей респонденты предложили два типа мер предосторожности на вопросы, заданные Консультативной службой по планированию.

Первый заключается в том, чтобы включить на лицевую часть площади подразделения положения для строительства и обслуживания частных объектов.Это устройство использовалось в Милуоки. Он позволяет муниципалитету заходить на землю для строительства и обслуживания объекта и, если участники не выполняют свои обязательства, взимать с участников расходы по налоговым ведомостям. Несмотря на ограниченный опыт, такая договоренность ложится дополнительным бременем на городской департамент общественных работ.

Второй и наиболее часто предлагаемый метод — установить организационные механизмы и оценку в соглашении об эмиссии.В Миссури попечители подразделений могут быть наделены полномочиями по сбору налогов правительственной единицы. В качестве альтернативы сбор средств может быть основан на специальном устройстве оценки. В любом случае договор об эмиссии может предусматривать, что, если попечители не выполнят свои обязательства по содержанию, средства и права на выполнение работ могут быть переданы городу. Из-за юридических сложностей, при решении проблем, связанных с общей собственностью, следует проконсультироваться с юристом, хорошо знакомым с государственными и местными нормативными актами.

Мероприятия по обеспечению целостности открытого пространства

Может показаться, что выделенная земля защищена от спекулятивного желания повторно разделить открытое пространство, но всегда существует вероятность того, что муниципалитет может пожелать использовать ее для каких-то других целей, чем предполагалось изначально. Проблема может возникнуть, если город обременен землей, использование которой в будущем будет ограничено. Может быть целесообразно включить механизм ухода, с помощью которого можно было бы внести улучшения, если бы они были одобрены, скажем, чрезвычайным большинством местного законодательного органа и, возможно, с некоторой формы согласия значительной части владельцев участков.

Есть несколько способов гарантировать целостность частной земли общего пользования. Первый — это договорное соглашение с явным запретом на использование, отличное от предполагаемого. Такие положения могут быть усилены освобождением этих разделов от дальнейших поправок. Во-вторых, на лицевой стороне площадки можно отметить договорные отношения и единое открытое пространство. В-третьих, утверждение подразделения может быть дано при условии, что общая территория будет покрыта сервитутом открытого пространства, переданным сообществу.Условия сервитута позволили бы только такую ​​застройку, которая согласовывалась бы с его постоянным использованием в качестве открытого пространства, при условии одобрения комиссии по планированию. Наконец, в случае планируемой застройки, условия утверждения зонирования подразумевают, что общая земля в любом кластерном подразделении будет сохранена от дальнейшего подразделения, поскольку новая зона адаптирована для размещения только той площадки, которая была представлена ​​и утверждена.

Еще один способ обеспечить целостность общей зоны — это дизайн.Урочище может быть разделено на такие подразделения, что его нельзя будет дополнительно разделить либо потому, что территория слишком мала, либо потому, что доступ запрещен, за исключением пешеходов. Кроме того, общая собственность может быть настолько хорошо спроектирована и считаться такой благой для развития, что никто не подумает расставаться с ней. Хотя эти проектные факторы могут присутствовать, желательно усилить предполагаемый эффект кластерного подразделения с помощью правовой поддержки.

Некоторые респонденты на вопросы были обеспокоены ответственностью за замораживание использования обыкновенного на неограниченный срок.Казалось бы, целостность общей собственности не должна длиться дольше, чем физическая жизнь самого проекта. Один планировщик предположил, что ни одно из этих устройств не должно работать более 20 лет, но должно иметь возможность продления через 20 лет, если владельцы лотов примут такое решение.

Курс, которого следует придерживаться в свете этих соображений, состоит в том, чтобы, с одной стороны, не делать положения настолько слабыми, чтобы они могли подвергаться влиянию спекулятивного давления, а с другой стороны, чтобы позволить достаточно гибкости, чтобы другие надлежащее использование может быть сделано и в отношении срока службы подразделения.

ВЫВОДЫ

Кластерное подразделение имеет две характеристики, которые отличают его от загородной застройки прошлых десятилетий. Первый — это принцип проектирования, согласно которому небольшие группы домов отделены друг от друга промежуточным пространством. Второй — это совместное владение пространством между группами.

Кластер в последнее время получил широкую огласку, но это не новая идея. Есть исторические прецеденты, и элементы кластера использовались в подразделениях на протяжении многих лет.Теперь утверждается, что кластер является средством достижения ряда желаемых целей. Их:

Сохранение сельского характера земли;

Экономика в строительстве и эксплуатации;

Включение специальных объектов;

Варианты дизайна;

Конфиденциальность и общительность;

Индивидуальные размеры партий, которые практичны и желательны.

Было продемонстрировано, что, хотя эти утверждения способны захватить воображение публики, которая привыкла к монотонным схемам послевоенного периода, то, действительно ли эти цели будут достигнуты, во многом определяется индивидуальным замыслом.В самом кластере нет магии. В худшем случае, как лейбл, это может быть не более чем рекламный трюк. С другой стороны, это возможность реализовать перечисленные цели.

Цель этого отчета — не вынести суждение о подразделении кластера, а, скорее, поднять вопросы, которые следует задавать, когда используется термин или когда кластерная схема подается на утверждение. Поскольку стандартной формы подразделения кластера не существует, в каждом случае необходимо будет определять, действительно ли кластер выполняет поставленные задачи.

Подразделение на кластеры обычно не разрешается в соответствии с правилами зонирования, основанными на «конверте единичного лота». Следовательно, необходимо предусмотреть особые условия, позволяющие учесть характерную схему истинного кластера. Более продвинутые постановления о зонировании включают «положения о планируемой застройке» в качестве исключения, практика, которая, по всей видимости, разрешает строительство этих застроек. В некоторых кругах существует ощущение, что согласно положениям о планируемом развитии кластер должен несправедливо подвергаться более тщательному изучению, чем традиционные схемы, когда в то же время кластер может представлять собой значительное улучшение.Там, где появляются кластеры, предпринимаются усилия по разработке правил, которые позволят эти новые разработки без громоздких и неопределенных процедур проверки.

Одна опасность кластера состоит в том, что концепция и разрешающие положения могут быть нарушены. Совершенно очевидно, что там, где расположены группы домов, чистая плотность отдельных участков увеличивается по сравнению с ожидаемым при зонировании по одному участку. Если это разрешено, следует продемонстрировать преимущества, которые можно получить, допустив такое «локальное» увеличение плотности.

Плотность соседства может быть эффективно увеличена в кластерных застройках, если:

1. Общая земля используется для целей, которые обычно не были бы дополнительным использованием на индивидуальном жилом участке, например, для школы.
2. Со временем на общей земле построены дополнительные жилые постройки.

Остальные проблемы кластерного разделения — это те, которые присущи общему краю. К ним относятся владение, использование общей площади, ее контроль и обслуживание.Особое значение имеют механизмы, гарантирующие целостность общей земли, поскольку легко увидеть, что вся идея кластера искажается, если эта земля не используется по назначению.

Мы постарались указать на факторы, которые следует учитывать любому, кто имеет отношение к кластерному подразделению. Однозначные ответы невозможны, поскольку опыт работы с кластером ограничен. Благодаря тщательному руководству и контролю в настоящее время кластер демонстрирует все возможности по привнесению восхитительной новой формы развития в пригородную сцену.

КОНЕЦ

1 Полную информацию о ссылках, приведенных в тексте, см. В списке в конце этого отчета.

2 См. Общий Закон о городах, Глава 21 Сводных законов, Статья 3, Раздел 37, выдержки из которого опубликованы в Приложении I. Раздел 179-p применяется к деревням, а Раздел 281 применим к городам.

БЛАГОДАРНОСТИ

Planning Advisory Service благодарит следующих людей за их мнения и своевременные комментарии об их опыте работы с кластерными подразделениями, а также за предоставление некоторых материалов, которые были перепечатаны в этом отчете.

Роберт Кэтлин, консультант по планированию, Bagby & Catlin, Денвилл, Нью-Джерси.

Кэрролл Дж. Донохью, юрист, Сент-Луис, штат Миссури.

Роланд Б. Грили, доцент кафедры регионального планирования, Массачусетский технологический институт, Кембридж, Массачусетс.

Альфред У. Джархоу, директор, Отдел оценки и ипотечных рисков, Федеральное жилищное управление, Вашингтон, округ Колумбия

Альфред Кан, помощник директора по планированию, Комиссия по планированию округа Сент-Луис, Клейтон, штат Миссури.

Роджер Монтгомери, доцент Школы архитектуры Вашингтонского университета, Сент-Луис, Миссури.

Уильям Л. Нельсон, консультант по планированию, Nelson-Ball & Associates, Милуоки, Висконсин.

Бернард Х. Шефтелл, начальник отдела текущей работы, Совет государственных земельных комиссаров, Милуоки, Висконсин.

Стивен Сассна, консультант по планированию, Stephen Sussna Associates, Трентон, Нью-Джерси.

Ирвинг Вассерман, начальник отдела землеустройства, Комиссия по городскому планированию, Филадельфия, Пенсильвания.

Уильям Л. Вейсмантел, градостроитель, Harland Bartholomew and Associates, Сент-Луис, штат Миссури.

ССЫЛКИ

Бруссат, Уильям К. «Общинные площади на новых жилых площадях», Ландшафтная архитектура , весна 1960 г.

Кэтлин, Роберт. «Зонирование с контролем плотности», Американский город, , сентябрь 1959.

«Планы кластеров в Project Give Houses Open Land — and Privacy», New York Times , 3 января 1960 г.

Крэбтри, Г.Х., младший «Развитие подразделений поля для гольфа», Urban Land, , сентябрь 1958 г.

Кертис, М. Ховер. «Планирование благоустройства … Двойная система соседства». Перепечатано из National Real Estate and Building Journal, , декабрь 1953 — март 1954.

Фельд, Майрон X. «Подразделение кластерного сада», Американский город, , июль 1959.

Фрост, Джеймс. «Открытое пространство в подразделениях», Государственный журнал Коннектикута, , август 1960.

Голдстон, Эли и Шойер, Джеймс Х. «Зонирование планируемых жилых построек», Harvard Law Review , декабрь 1959.

«Хороший ландшафтный дизайн жизненно важен, говорит проектировщик», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Грили, Роланд Б. «В пользу низкой плотности», Американский город, 1 февраля 1958 г.

«Является ли архаичное зонирование реальной причиной однообразия в подразделениях?» House and Home , июнь 1960 г.

«Является ли эта новая идея планировок подразделений хорошим ответом на зонирование« большого участка »?» House and Home , сентябрь 1959 г.

Китс, Джон. Трещина в окне изображения . Кембридж, Массачусетс: The Riverside Press. 1957 г.

Местное планирование и зонирование . Олбани: Министерство торговли Нью-Йорка, ред. изд., 1958.

Макнамара, Майлз. «Новая идея в разделении — кластеризация — здесь планируется», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Миллер, Ричард А. «Дремлющее состояние планирования подразделений», Architectural Forum , февраль 1959.

Radburn — Защитные ограничения и общественная администрация. Fair Lawn, New Jersey: City Housing Corporation, 1929.

Сигел, Ширли Адельсон. Закон открытого космоса . Нью-Йорк: Regional Plan Association, Inc., 1960.

Штайн, Кларенс С. К новым городам Америки . Нью-Йорк: Reinhold Publishing Corp., 1957.

Преобразование пригородов: возможность гибкого управления зонами . Филадельфия: Жилищное управление Филадельфии, апрель 1960 г.

«Этот план кластера предусматривает размещение только 283 домов на 530 акрах», House and Home , май 1960 г.

Тюммлер, Фред В. «Зонирование для планируемого сообщества», Urban Land , апрель 1954 г.

Уайт, Уильям Х. младший. Обеспечение открытого пространства для городской Америки: меры по сохранению . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, Технический бюллетень 36, декабрь 1959 г.

Зонирование групповой жилой застройки . Чикаго: ASPO, Информационный отчет консультационной службы по планированию, номер 27, июнь 1951.

ПРИЛОЖЕНИЕ I

Выдержка из Общего закона города Нью-Йорка, глава 21 сводных законов, статья 3.

Раздел 37. Планировочная доска, изменения в правилах зонирования . Орган, создающий упомянутый совет по планированию, настоящим уполномочен постановлениями или постановлениями, применимыми к правилам зонирования такого города или любой части таких правил зонирования, чтобы наделить его полномочиями одновременно с одобрением любой такой площадки либо для подтверждения правил зонирования земли. так, как показано на официальных картах зонирования города, или вносить в них какие-либо разумные изменения, и такая доска настоящим уполномочена вносить такие изменения.Владелец земельного участка, указанного на табличке, может представить вместе с табличкой предлагаемый план строительства с указанием участков, на которых предполагается строительство групповых жилых домов или многоквартирных домов или местных магазинов и магазинов. Такое здание должно указывать для каждого участка или предлагаемой строительной единицы максимальную плотность населения, которая может существовать на нем, и минимальные требования к двору. Такой план, если он утвержден советом по планированию, должен изменить, изменить или дополнить правила зонирования земли, указанной на табличке, в пределах ограничений, установленных таким законодательным органом в указанном постановлении или постановлении.При условии, что для такой земли, показанной таким образом, не будет более высокой средней плотности населения или покрытия земли зданиями, чем это разрешено в районе, в котором расположена такая земля, как показано на официальной карте зонирования. Такой план строительства не должен утверждаться советом по планированию, если, по его мнению, надлежащее использование прилегающей земли не обеспечено разумными гарантиями и такой план не согласуется с общественным благосостоянием. Прежде чем правление внесет какие-либо изменения в правила зонирования, должны быть проведены публичные слушания, которым будет предшествовать такое же уведомление, как и в случае утверждения самой площадки…. При подаче таблички в канцелярию уездного клерка или регистратора такие изменения, подлежащие, однако, рассмотрению судом, как предусмотрено ниже, должны быть и стать частью правил зонирования города, должны иметь место любых правил, установленных сметной комиссией или другим законодательным органом города, применяются таким же образом и могут быть изменены.

ПРИЛОЖЕНИЕ II

Предлагаемая поправка к Постановлению о зонировании

Порядок застройки односемейных микрорайонов

(г.Округ Луис)

1. Целью данной статьи является обеспечение различий в размерах участков в односемейных жилых районах с тем, чтобы разрешенная плотность жилых единиц, предусмотренная требованиями к минимальному размеру участка, поддерживалась в целом и желательно открытое пространство, лесной покров, зона отдыха. области или живописные виды сохранены.

2. Застройщик подразделения в односемейном районе, за исключением односемейного района «E» площадью 6000 кв. Футов, может изменять размеры участков внутри подразделения, используя процедуры, содержащиеся в настоящей статье.Максимальное количество участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой, рассчитывается путем вычитания 20 процентов общей площади, подразделяемой на полосу отвода, и деления оставшейся площади на минимальные требования к площади участка для района для одной семьи. или районы, в которых будет располагаться подразделение. Этот метод применяется независимо от количества земли, фактически необходимой для полосы отвода. Земля, используемая коммунальными предприятиями для сервитута для основных объектов, таких как линии электропередачи и водопровод, если такая земля недоступна для застройки собственником из-за сервитутов, не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества лоты, которые могут быть созданы в рамках этой процедуры.Земля в поймах рек Миссисипи, Миссури и Мерамек или в пределах обычных берегов других водотоков не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой.

3. В соответствии с этой процедурой, лоты могут быть уменьшены в области ниже минимального размера лота, требуемого в районе, в котором расположено подразделение, при условии, что средний размер лотов, созданных в подразделении, не ниже минимального размера лота, требуемого в район.В подразделениях, состоящих из десяти или более участков, общая земля для открытого пространства или для отдыха может быть выделена для использования собственниками жилых участков, и такая общая земля может быть включена в определение среднего размера участков, созданных в подразделении.

4. В соответствии с этой процедурой ни один участок в жилом районе для одной семьи не может быть уменьшен на площади ниже следующих минимальных стандартов, а также такие уменьшенные участки не должны иметь фасад меньше, чем применимый фасад, требуемый в Правилах о подразделении:

	РАЙОН	МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ЛОТА
B	1 акр	20000 кв.фут
Б-1	30 000 кв. Футов	15000 кв. Футов
С	20000 кв. Футов	12,000 кв. Футов
К-1	15000 кв. Футов	10,000 кв. Футов
С-2	12000 кв. Футов	9000 кв. Футов
С-3	10000 кв. Футов	7500 кв. Футов
Д	7500 кв. Футов	6000 кв. Футов

Местоположение, протяженность и назначение общей земли, которую предлагается выделить для открытого пространства или для отдыха в пределах любого подразделения, должны быть рассмотрены и утверждены Комиссией по планированию до того, как будут применяться положения настоящего Раздела. Частное рекреационное использование, такое как поле для гольфа или бассейн, использование которого ограничено владельцами или жильцами участков, расположенных в пределах участка, может быть одобрено как земля общего пользования. Другие виды использования или участки, которые могут считаться общими землями, включают исторические здания или участки, парки и бульвары, декоративные парки, обширные участки с лесным покровом и низины вдоль ручьев или участки пересеченной местности, где такие участки обширны и имеют достойные природные особенности. сохранения.

Содержание общих земель для использования на открытом воздухе или для отдыха должно быть гарантировано доверительным соглашением, утвержденным Комиссией по планированию, и должно быть зарегистрировано в Регистраторе дел округа Сент-Луис одновременно с записью окончательной площади подразделения. Такая общая земля должна быть аннулирована по законным ограничениям на срок не менее тридцати лет.

Редакционное примечание. Предлагаемая поправка к постановлению о зонировании округа Сент-Луис, штат Миссури, еще не была принята и может быть изменена.Консультативная служба по планированию перепечатывает положения предлагаемой поправки не как рекомендацию, а как образец зонирования с контролем плотности, в котором будет размещено кластерное подразделение.

ПРИЛОЖЕНИЕ III

Город Гилфорд, штат Коннектикут

Поправка к Правилам Подразделения

Раздел 9 — РАЗВИТИЕ КЛАСТЕРА

C. Остаток земли, не входящий в состав участков под застройку, должен быть в таком состоянии, размере и форме, чтобы их можно было использовать для отдыха.Эта земля должна быть либо:

(1) Передано городу Гилфорд (в соответствии с параграфами C-3 и 4 ниже) или

(2) Находится в корпоративной собственности владельцев участков в пределах застройки и других близлежащих землевладельцев, которые могут пожелать стать членами корпорации (в этом случае Открытая земля может быть ограничена членами указанной корпорации, поскольку указанная корпорация может сам решаю). В случае корпорации девелопер должен включить в договор с собственниками строительных участков выгодное право на использование Открытой земли.

Никакие постройки, кроме тех, которые связаны с отдыхом, не могут быть разрешены на ней. Открытая земля не может быть продана для других целей, кроме отдыха.

(3) Земля, переданная городу, должна быть минимум 6 акров; и находится в корпоративном владении как минимум 4 акра. Если Земля находится в корпоративной собственности, она подлежит налогообложению.

(4) В случае подразделения, состоящего из 30 или более участков и расположенного в соответствии с настоящим Разделом, застройщик может ходатайствовать перед Комиссией по планированию и зонированию, чтобы Открытый участок был передан городу для использования в качестве открытого открытого пространства общественного пользования.

(5) Перепродажа городом Открытой Земли для любого другого использования, кроме как для отдыха, требует письменного согласия 75% всех домовладельцев в пределах 2500 футов от указанной Открытой Земли.

---

Подготовил Джон Розенталь

Авторские права © 1960 Американское общество должностных лиц по планированию

New Home 101: Основы новостроек

NewHomeSource содержит всю информацию, необходимую для покупки идеального нового дома.

Ключевым преимуществом новых домов является то, что вы можете выбрать особенности и отделочные штрихи еще до того, как ваш дом будет построен, выбирая ваши любимые цвета, стили и материалы для многих важных категорий продуктов.

На какие варианты выбора покупатели новых домов обращают внимание больше всего? Опрос «Чего на самом деле хотят покупатели жилья», проведенный Национальной ассоциацией строителей жилья в 2013 году, выявил две основные области, важные для большинства покупателей жилья сегодня: энергоэффективность и хранение. Согласно опросу, 94 процента покупателей хотят иметь приборы с рейтингом Energy Star, а 91 процент хотят иметь рейтинг Energy Star для всего дома — в первую очередь для экономии на счетах за коммунальные услуги, хотя польза для окружающей среды также была важна.

В то время как покупатель существующего дома может заменить бытовую технику более энергоэффективными моделями, достижение рейтинга Energy Star для перепродажного дома в целом сложно и дорого. Напротив, новые дома проектируются и строятся с самого начала для экономии энергии, с энергоэффективными окнами, системами отопления и кондиционирования воздуха, большей изоляцией, а также более качественными крышами и стенами.

Новые дома обычно предлагают более совершенные системы фильтрации воздуха, которые повышают качество воздуха в помещении, и многие строители используют строительные материалы с низким содержанием летучих органических соединений (летучих органических соединений), которые выделяют меньше паров, которые могут быть вредными для окружающей среды, людей и домашних животных.Это особенно важно для людей, страдающих аллергией или астмой. Технологические усовершенствования влияют как на энергоэффективность, так и на качество воздуха, и покупатели недавно построенных домов также извлекают выгоду из того простого факта, что они живут в доме, который никогда не был заселен. Внутри не было ни собак, ни кошек, никто не разводил огонь в камине и никто не курил в помещении.

Открытая планировка этажей, энергоэффективность, качество воздуха в помещении и персонализация дома — вот некоторые из основных причин для покупки нового.Следующий вопрос? Какой тип строителя подходит для вашего нового дома. Давайте взглянем.

Custom или Production — какой строитель вам подходит?

Перед тем, как выбрать застройщика, вам нужно решить, хотите ли вы дома производственный или нестандартный.

Строители жилых домов обычно делятся на две широкие категории: производственные застройщики и застройщики по индивидуальному заказу, но даже внутри каждой категории есть диапазон того, насколько вы можете персонализировать свой дом. Хотя многие покупатели предполагают, что промышленный дом дешевле, вы можете строить дома по широкому диапазону цен с помощью любого типа застройщика.Так в чем разница?

Производственный строитель обычно строит несколько домов одновременно на основе библиотеки планов этажей. Их покупатели персонализируют свои дома, выбирая понравившиеся варианты из нескольких вариантов, предлагаемых застройщиком.

Строители по индивидуальному заказу могут также предложить библиотеку планов этажей, но также могут построить совершенно уникальный дом на основе единственного в своем роде дизайна дома, созданного архитектором совместно с покупателем.

Строители на заказ обычно строят меньше домов в год, чем производственные строители, и многие строят отдельные дома для продажи на отдельных участках по всему городу, на земле, которую они или покупатель жилья могут приобрести.Многие производственные предприятия строят большие, спланированные генеральным менеджером новые дома. Но и здесь есть исключения. Например, в некоторых крупных общинах, запланированных генеральным планом, будет зарезервирована территория или район для домов по индивидуальному проекту. Во многих таких сообществах покупатели обычно выбирают из списка предпочтительных индивидуальных строителей и соблюдают некоторые общие стандарты, установленные сообществом для внешнего дизайна своего дома.

«Когда вы смотрите на дом от национального строителя, вы будете выбирать из меню планов этажей и вариантов», — говорит Пол Эрхардт, старший вице-президент по жилищному строительству и развитию WCI Communities.«Если вам нужна дополнительная настройка, возможно, вы захотите поработать с настраиваемым конструктором. Однако с производственным сборщиком вы, вероятно, найдете более низкую стоимость и более быструю доставку, чем с пользовательским сборщиком ».

В то время как многие индивидуальные строители строят лишь несколько домов каждый год, промышленные строители варьируются по размеру от небольших местных или региональных строителей до крупных национальных строителей. D.R. По данным журнала Professional Builder, Хортон, крупнейший производственный застройщик в 2013 году, построил в 2012 году почти 20 000 домов, в то время как небольшие местные производственные застройщики иногда строят всего 30 домов в год.

Несмотря на то, что нестандартные дома автоматически не обходятся дороже, чем промышленные дома, производственные строители имеют преимущество закупать строительные материалы оптом и иметь штатных сотрудников, на которых они могут рассчитывать, чтобы поддерживать стабильные темпы строительства. Крупные производственные предприятия часто строят много домов в спланированном сообществе, что означает, что они также могут сэкономить деньги на стоимости земли, поскольку они также покупают землю в больших объемах.

Некоторые компании предлагают гибридную бизнес-модель с индивидуальными и производственными домашними услугами.

«Раньше мы строили дома по индивидуальному заказу, но теперь мы строим промышленные дома в четырнадцати общинах», — говорит Дейл С. Адамс-младший, менеджер по продажам новых домов компании JLS Design and Construction. «С другой стороны, у нас также есть штатный архитектор, который может выполнить полную настройку. Мы даже можем построить что-то по эскизу на салфетке в качестве отправной точки. Наши конкуренты — это как строители по индивидуальному заказу, так и производители продукции, которые предлагают лишь несколько вариантов персонализации ».

Подобно строителям на заказ, существует много типов конструкторов производства.Большинство из них предлагают возможность выбора ваших любимых цветов и стилей в ключевых категориях продуктов. Многие производственные производители также предлагают серию обновлений (думайте, хорошо-лучше-лучше) в таких категориях, как бытовая техника, шкафы, столешницы и полы. Другие строители стремятся упростить процесс, как это делает Леннар со своим подходом к обновлению «Все включено».

Хороший вопрос для покупателя, ищущего подходящего строителя, — это спросить себя, сколько времени и энергии вы хотите потратить на выбор деталей своего дома.Хорошая новость заключается в том, что каждый покупатель найдет своего строителя и определенную степень выбора дизайна.

«Если вам нужен полностью индивидуализированный дом, преимущество в том, что у вас есть бесконечный выбор», — говорит Кира Стерлинг, директор по маркетингу компании Toll Brothers. «И в то же время, если вы хотите полностью индивидуальный дом, недостатком является то, что у вас есть бесконечный выбор. Подход Toll — это полу-индивидуальный подход, при котором у вас есть много вариантов, но не бесконечное количество. Полу-кастомный вариант — это удачный компромисс: в обмен на некоторые ограничения в выборе вы получаете удобство работы и лучшую цену.”

Конструкция и расположение

Место вашего проживания имеет такое же значение, как и дизайн вашего нового дома.

Когда вы решаете, работать ли с производственным застройщиком или строителем по индивидуальному заказу для вашего нового дома, подумайте о двух важных факторах: 1) сколько вкладов вы хотите внести в дизайн своего дома и 2) где вы хотите жить.

Производственные строители различаются по уровню настройки, поэтому вам нужно будет исследовать строителей в вашем районе, чтобы узнать, какие из них позволяют вам изменять все, включая перемещение стен, а какие придерживаются меню опций для полов, бытовой техники, прилавков. , шкафы и освещение.Мы поговорили с несколькими производителями, чтобы собрать несколько примеров того, где они попадают в спектр настройки.

«Мы проводим маркетинговые исследования для разработки нашего списка вариантов, особенно для экстерьера», — говорит Анхель Боулс, торговый представитель Meritage Homes в Роаноке, штат Техас. «Строители отошли от множества настроек из-за опасений по поводу возможности продать дом другому покупателю, если сделка сорвется. Мы можем построить дом стоимостью от 300 000 до 400 000 долларов, а затем покупатели могут добавить от 15 000 до 20 000 долларов в качестве опционов, но может быть сложно продать его другому покупателю, если есть большая индивидуализация, которая не нравится другим покупателям.”

Существует также широкий спектр вариантов по количеству планов этажей и конфигураций, таких как дополнительные помещения, которые предлагают строители.

Деннис Уэбб, вице-президент по операциям Fulton Homes в Темпе, штат Аризона, говорит, что Fulton предлагает планы этажей от двадцати до тридцати с различными конфигурациями, такими как туалетная комната или полноценная ванная на главном уровне в разных местах, поэтому покупатели обычно могут найти чего они хотят, не меняя план.

McCaffrey Homes, строитель из Фресно, Калифорния, предлагает четыре различных плана этажа в каждом из двух своих сообществ.Каждый план этажа может быть выполнен в одном из трех архитектурных стилей.

«Наши планы этажей уже одобрены местной юрисдикцией, поэтому мы не можем вносить структурные изменения, но у нас есть тысячи вариантов и вариантов для наших покупателей и сотни вариантов отделки, которые они могут выбрать», — говорит Карен Маккаффри, вице-президент McCaffrey Дома. «Для покупателей это упрощает процесс принятия решений. У нас есть обученный персонал, который может помочь им принять необходимые решения.”

Даже индивидуальные застройщики часто начинают с портфолио поэтажных планов, а затем позволяют покупателям изменять эти планы. Другие заказчики работают с собственным архитектором или с архитектором, выбранным покупателем.

«У нас есть портфолио из двухсот планов этажей, созданных лучшими архитекторами страны», — говорит Пауль Шумахер, основатель Schumacher Homes, компании, которая предоставляет покупателям услуги по надстройке вашего участка. «Очень немногие люди или даже архитекторы имеют опыт спроектировать дом по эскизу на салфетке.Мы используем планы этажей в качестве отправной точки, а затем покупатели могут изменить что угодно внутри или снаружи ».

У вас также есть возможность купить планы этажей на таком веб-сайте, как SouthernLiving.com, в качестве отправной точки, а затем перейти к индивидуальному строителю, который внесет изменения в планы в соответствии с вашими потребностями. Онлайн-сервисы, такие как Floorplans.com или Southern Living, позволяют вам приобрести дизайн дома, а затем построить его самостоятельно или передать его строителю по индивидуальному заказу. Однако, по словам Шумахера, даже имея на руках любимый план, почти каждый покупатель вносит изменения в план этажа, когда строит индивидуальный дом.

Заполняющий участок или спланированное сообщество?

Строительство на участке засыпки позволяет вам наслаждаться городской жизнью, в то время как тщательно спланированные сообщества предлагают роскошную окружающую среду.

Место, где вы хотите построить свой дом, будет иметь такое же большое влияние на ваш выбор, работать ли с производственным или нестандартным строителем, как и ваше желание спроектировать собственный дом. Крупные национальные и региональные застройщики обычно строят большинство своих домов в общинах, насчитывающих как минимум дюжину домов, а иногда и сотни домов.Более мелкие строители могут использовать меньший неиспользуемый участок земли в уже застроенном районе, чтобы построить один или несколько домов. Это называется «заполнение». В некоторых случаях могут использоваться никогда не застроенные земли; в других случаях старый дом был снесен, чтобы освободить место для нового дома. Участок засыпки или несколько участков засыпки также могут быть созданы, когда домовладелец с обширной собственностью решает разделить землю и продать часть застройщику. Другие застройки могут иметь площадь до двадцати акров и вмещать десятки домов.

Сообщества, спланированные по генеральному плану, бывают разных размеров: в одних дома построены одним застройщиком, а в других — несколько строителей, строящих дома в разных кварталах внутри сообщества, часто сгруппированных по ценовому диапазону. Некоторые планируемые сообщества могут состоять исключительно из домов на одну семью, в то время как другие включают таунхаусы, кондоминиумы, одноуровневые пристроенные виллы и дома нескольких размеров на одну семью в рамках одного комплекса.

В дополнение к разным типам продуктов, мастер-планировочные сообщества имеют разную конфигурацию земель.Некоторые общины предлагают участки от половины до одного акра, в то время как другие, особенно в районах с высокой стоимостью земли, спроектированы с использованием линий «нулевого участка», что позволяет максимально увеличить количество домов, которые можно построить на земле. Некоторые покупатели предпочитают более крупный участок, в то время как другим нравится аспект низких эксплуатационных расходов, заключающийся в наличии небольшого открытого пространства для ландшафтного дизайна и поддержания жизнедеятельности. Жители многоэтажных кондоминиумов обменивают открытое пространство на образ жизни, близкий к городским удобствам, хотя некоторые многоэтажные дома предлагают доступ на улицу в общие зоны, такие как бассейн или терраса.

Одно из преимуществ спланированного сообщества состоит в том, что застройщик обычно разрабатывает план земли, включающий такие удобства, как открытая зеленая зона, пешеходные тропы или рекреационные объекты, такие как клуб, бассейн и фитнес-центр. В зависимости от размера общины вы можете найти государственные школы поблизости или даже в центре города или в магазине. Большинство планируемых сообществ требует, чтобы жители принадлежали к ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая оценивает взносы и устанавливает правила сообщества, которым должны следовать все жители.ТСЖ обычно управляются комитетом домовладельцев, и их цель — защитить и увеличить стоимость собственности всех владельцев.

Здание на частной земле

Многие строители предлагают строить свои планы на собственной земле домовладельца.

Вы также можете построить свой новый дом на частной земле, независимо от того, владеете ли вы землей или собираетесь ее купить. Не все строители будут строить на вашей земле, но некоторые специализируются на работе с клиентами, которые купили или унаследовали землю или которые предпочитают найти свой собственный участок, а не покупать его в новом доме.Многие застройщики могут помочь покупателям найти землю или порекомендовать риэлтора. В большинстве случаев вам нужно решить, хотите ли вы работать со строителем по индивидуальному заказу или со строителем, который специализируется на домах, построенных на собственном участке, которые часто называют домом BOYL.

«Когда речь идет о нестандартных домах, нет ничего« ​​типичного », — говорит Джим Рилл, владелец Rill Architects в Бетесде, штат Мэриленд. «У некоторых покупателей жилья уже есть много домов, а некоторые ищут землю; некоторым нужно профинансировать работу, а некоторые платят все наличными.Большинство моих клиентов ищут землю и хотят знать о домашнем процессе и бюджете, прежде чем покупать землю ».

Если дом, который вы представляете, находится в отдаленном месте, возможно, высоко на гребне или в окружении густого леса и многих акров неосвоенной земли, несколько слов совета: прежде чем покупать эту деревенскую и красивую землю, поработайте со строителем, чтобы определить если участок уже готов для строительства — а если нет, то каковы осуществимость и стоимость расширения электричества, воды и природного газа.Многие отдаленные и девственные регионы можно построить, если вы готовы выкопать колодец для воды, установить септик и использовать баллон с пропаном в районах, недоступных для трубопроводов природного газа. Если вы рассматриваете этот вариант, эта статья может вам помочь.

Если у вас уже есть пригодная для строительства земля, начните поиск в Интернете, чтобы найти строителей, которые работают в вашем районе и строят дома, похожие на стиль, который вы хотите создать. По словам Рилла, работа с планом участка для самостоятельной постройки (BOYL) может быть менее сложной задачей, чем с индивидуальным домом, но некоторые покупатели хотят полностью индивидуальный дом, который на 100% соответствует тому, что хочет и может себе позволить владелец.

«Строители на собственном участке похожи на строителей домов на заказ, но у них есть планы, которые они построили раньше, что может сэкономить время», — добавил он. «Они не предназначены для отдельного человека, но они предназначены для местного рынка на основе исследования того, чего хотят покупатели. Хотя покупатели могут изменять эти планы, дом строится без постоянной помощи архитектора. Нанятые этими строителями архитекторы разрабатывают планы, а затем переходят к другим проектам ».

Большинство покупателей нестандартного жилья заинтересованы в элементах интерьера своего дома так же, как и в архитектуре.Построение дома на заказ предлагает вам возможность выбрать каждый элемент, от чего-то крошечного, например, петли на дверях, до более крупных элементов, таких как кухонные шкафы. В то время как производитель продукции предложит несколько стилей шкафов, изготовитель на заказ может пожелать использовать любой шкаф, который вы пожелаете, или может иметь опытного краснодеревщика, который может спроектировать и построить их с нуля.

Строители на заказ предлагают комплекс дизайнерских услуг; у некоторых есть собственный дизайнер интерьера и дизайнерский центр, в то время как другие оставляют на усмотрение покупателей решать, хотят ли они работать со своим собственным дизайнером интерьеров, нанятым в частном порядке, или делать все свои дизайнерские решения самостоятельно.

Выбираете Custom Builder? Вот что следует учитывать

Выберите строителя, который будет тесно сотрудничать с вашей семьей и сможет воплотить в жизнь дом вашей мечты.

Если вы решили, что индивидуальный строитель лучше всего подходит для вас, когда у вас есть пул кандидатов в индивидуальные строители, самое время совершить поездку по одному или нескольким домам, построенным каждым из них.

«У большинства строителей есть модель или, по крайней мере, частично построенный дом, который они строят для текущего клиента», — говорит Пауль Шумахер из Schumacher Homes.«Откровенно говоря, если строитель говорит вам, что у него нет ничего, что можно было бы посмотреть, кроме планов этажей, то он на самом деле не законный строитель. Вам нужно лично увидеть готовый продукт ».

Конечно, каждый строитель говорит, что строит качественный продукт, но вам нужно увидеть дом и осмотреть его, чтобы действительно узнать, выполняет ли строитель качественно работу, — говорит Шумахер. По его словам, строитель должен показать вам один или несколько домов, которые соответствуют их стандартам, чтобы вы могли привлечь их к ответственности за построение дома, соответствующего этим стандартам.

«Вот почему мы показываем вам готовый продукт и частично законченный дом, чтобы вы могли видеть, что делается внутри стен», — говорит Шумахер.

«Получите полный список включенных функций, который показывает вам все, что будет делать строитель, например, все палки и кирпичи, торговые марки и материалы, которые будут использоваться на кухнях и ванных комнатах», — продолжил он. «Вам нужно знать, делает ли строитель литые стены или стены из блоков в подвале, кладет ли черепицу на крышу двадцатипяти- или тридцатилетнего возраста и тому подобное в каждой категории.Затем вы можете сравнить одного строителя с другим, чтобы увидеть, какие из них выполняют качественную работу ».

Выбор строителя — это не только взгляд на работу строителя. Вам также необходимо провести собеседование со своими кандидатами в строители, чтобы определить, с кем вы сможете лучше всего установить рабочие отношения в течение следующего года.

«В рамках собеседования вы должны пригласить двух или трех строителей на вашу землю и обсудить то, что вы хотите построить, как разместить это на земле, где могут пройти инженерные коммуникации, гараж и подъездная дорожка. , — говорит Шумахер.«Это чрезвычайно важная встреча, потому что в конце покупатели должны чувствовать спокойствие, потому что они понимают, что можно построить на их земле. Вы можете увидеть, какой опыт имеет строитель, когда он обсуждает с вами вопросы, которые необходимо решить ».

Если вы предпочитаете иметь уникальный дом, созданный специально для вас, вы можете начать со строителя или архитектора.

«Некоторые люди говорят, что лучше сначала нанять строителя, а затем архитектора, но я думаю, что более логично сначала нанять архитектора, который будет заниматься планированием и более контролировать некоторые из ваших затрат», — говорит Джим Рилл.«Прежде чем вы сможете начать оценивать, сколько может стоить ваш дом, вам нужно иметь некоторые образы и представление о том, что вы хотите с точки зрения размера и стиля. Вы должны понимать, что то, что строитель производства может сделать по цене 100 долларов за квадратный фут, может стоить более чем вдвое по сравнению с заказчиком, потому что производители могут сделать это за меньшую плату, потому что они строят сотню таких домов ».

Покупка нестандартного дома отличается от финансирования производственного дома.

«Хотя некоторые покупатели жилья на заказ платят наличными, если вы хотите профинансировать это, вам понадобится ссуда на строительство», — говорит Рилл.«Привлекайте банк как можно раньше, особенно в период обучения, когда вы смотрите на участок земли. Я знакомлю потенциальных клиентов с несколькими кредиторами, имеющими опыт выдачи ссуд на строительство ».
«Если вы хотите построить дом по индивидуальному заказу, прежде чем тратить деньги, обязательно проведите исследование», — добавил он. «Возьмите интервью у строителей и архитекторов и дайте себе время отступить, пока вы по-настоящему не поймете, что нужно для строительства дома, который вы хотите. Получите конкурентоспособные предложения от нескольких строителей.Архитекторы могут использовать трехмерные изображения, чтобы познакомить вас с дизайном дома, поэтому убедитесь, что дизайн вас устраивает, прежде чем начинать строительство. Заказы на изменение после начала строительства могут быть дорогостоящими и вызывать задержки ».

Независимо от того, выберете ли вы полностью индивидуальный дизайн, начнете с существующего плана этажа и измените его или выберете план этажа, который вы можете персонализировать, конечный результат будет тем же: новый, никогда не обжитый дом, который отражает ваше индивидуальность и то, как вы и ваша семья хотите жить.

Чтобы получить дополнительные советы экспертов по покупке и строительству дома, ознакомьтесь с бесплатной загрузкой электронной книги New Home 101: Your Guide to Buying and Building New Home на NewHomeSource.com.

Мишель Лернер — отмеченный наградами писатель-фрилансер, редактор и автор, писавший на темы недвижимости, личных финансов и бизнеса более двух десятилетий.

28 Идеи дизайна фермы, которые вдохновят вашу мечту о усадьбе

Вы думаете о том, чтобы стать поселенцем, но не знаете, с чего начать, или сможете ли вы даже заставить это работать с тем количеством земли, которое у вас есть?

Что ж, не бойтесь, потому что я собираюсь представить вам несколько планов, которые помогут вам начать работу прямо там, где вы находитесь.Важно понимать, что даже если вы живете в квартире, вы можете предпринять шаги, чтобы стать более самодостаточным.

Однако, если вы живете в доме и имеете хотя бы акра, есть способы разбить его и использовать этот участок в полной мере.

Так что взгляните на эти планы земли и посмотрите, что вы можете почерпнуть из них. Надеюсь, ваш ум будет крутиться от идей, прежде чем вы закончите.

1. Маленький задний двор

Если вы живете в пригороде и имеете крошечный участок земли, то этот дизайн — отличная новость для вас.Почему?

Потому что он показывает вам, как собирать себе еду и выращивать коз и кур на небольшом пространстве. Если вы думаете, что ваша земля просто не функционирует, ознакомьтесь с этой планировкой.

Посмотреть этот макет

2. План акров

У вас есть около акра, но вы все еще не знаете, как его использовать? Что ж, тогда вам обязательно нужно взглянуть на этот дизайн. Это дает вам место не только для выращивания собственной еды, но и для выращивания коз, овец, кроликов и кур.

Плюс, у вас есть место для игр и небольшой фруктовый сад. В этой планировке все это находится на ¼ акра.

Посмотреть этот макет

3. Дизайн ½-1 акра

Мои, мои, мои вещи, которые вы можете выполнить на 1 небольшом акре. Согласно этой схеме вы можете выращивать свою еду, овец, коз, кур, кроликов, а также иметь игровую площадку.

Но эта планировка также дает вам место для красивого сада с травами , хранилища и нескольких ореховых деревьев .Это определенно звучит так, как будто это может быть отличным планом для самообеспечения.

Посмотреть этот макет

4. План 2–3 акров

Если у вас есть 2–3 акра, вы действительно занимаетесь бизнесом. Этот план не только дает вам все остальное, о чем говорили другие, но вы также можете разводить крупный рогатый скот и достаточно еды для своих животных.

Таким образом, у вас может быть несколько источников мяса, несколько источников молока и много еды для вас и ваших животных. Для меня это отличный макет.

Посмотреть этот макет

5. Дизайн городской пермакультуры

Этот дизайн чрезвычайно организован и хорошо продуман. Это дает вам детали от декора до функции. Это также позволяет узнать, где сажать определенные предметы.

Например, в саду вам нужны растения для еды и некоторые растения для питания настоящих фруктовых деревьев. Я нашел это очень полезным.

Посмотреть этот макет

6. Дизайн съедобного сада

Этот дизайн подойдет тем, кто живет в более теплом климате.Он включает в себя выращивание собственных цитрусовых деревьев и гранатов .

Однако сюда также входит выращивание собственных овощей и орехов. Это тоже выглядит очень функциональным дизайном, и, на мой взгляд, его стоит проверить.

Посмотреть этот макет

7. Микро-макет Designer

Если вы тот, кто не просто хочет, чтобы ваша усадьба была функциональной, но и красивой на вид, позвольте мне первым сказать, что я не виню тебя.

Но имея это в виду, вы можете проверить эту планировку усадьбы.Он не включает выращивание животных, но включает выращивание собственных фруктов и овощей. Кроме того, он показывает вам, где сажать декоративные растения, которые вы хотели бы оставить для украшения.

Посмотреть этот макет

8. Макет «Дизайнерский цыпленок»

Этот макет — еще один, который должен быть функциональным и красивым. Он имеет такие приятные особенности, как приподнятая грядка на огороде. Насколько это было бы удобно? Лично мне бы это понравилось!

Однако он также дает вам возможность выращивать цыплят.Он аккуратно и удобно впишется в вашу небольшую усадьбу. Так ваш дом будет не только красивым, но и более самодостаточным.

Посмотреть этот макет

9. Комплексный макет

Нравится ли вам идея быть полностью самодостаточным ? Что ж, этот макет определенно напомнил вам об этом. Он включает в себя все детали размещения, чтобы выращивать собственную еду, и приятные особенности для повседневной жизни.

Однако он также включает в себя проект вашей собственной системы водоснабжения на вашем приусадебном участке.Это отличный способ поддержать себя, и тот факт, что он включен в меньшем масштабе, намного лучше.

Посмотреть этот макет

10. Базовый макет фермы

Все эти макеты предназначены только для того, чтобы помочь вам увидеть, что вы хотите от своей собственности и как вы потенциально можете этого добиться. Таким образом, этот дизайн представляет собой макет того, из чего обычно состоит традиционная ферма.

Однако вам, вероятно, потребуется более крупный участок земли, чтобы на нем все можно было разместить. Но если у вас его нет, не волнуйтесь.Вы можете просто попытаться вытащить из него все, что захотите, и продублировать в меньшем масштабе.

Посмотреть этот макет

11. План 1-Acre Dreamin ’

Это был план, который впервые убедил меня в том, что я могу заниматься сельским хозяйством на меньшем участке земли. Это «Новости Матери Земли» (естественно, потому что я люблю их публикации!)

Но на самом деле это то, что можно адаптировать к любому размеру земли, который у вас есть. Это также полностью функциональная усадьба.

Посмотреть этот макет

12. План пермакультуры

Если вы живете в промышленном доме, этот план был разработан с учетом ваших потребностей.Теперь, если вы этого не сделаете, вы все равно можете заставить эту работу работать за вас.

Тем не менее, я знаю, что многие проекты обычно создаются с учетом старых фермерских домов. Этот очень универсальный, и по этой причине мне он нравится. Он также показывает вам, как использовать растения в качестве хеджирования для вашей собственности, что естественно (очевидно) и является простым способом установить границы.

Посмотреть этот макет

13. Макет усадьбы 1/10 акра

Мне нравится этот макет. Он разработан для среднего человека, имеющего в виду средний размер земли.Это также очень информативно, так как вы узнаете, какого размера должны быть кровати.

Плюс, он очень аккуратный и легко читаемый. Мне нравится, как все пронумеровано, и вы можете просто пройтись по нему и выяснить, как перенести это в свою собственность.

Посмотреть этот макет

14. Карта устойчивой усадьбы

Эта карта является довольно простой и дает вам общий обзор того, что вам может понадобиться в усадьбе, чтобы быть самоокупаемым.

Плюс, он показывает, как это потенциально можно выложить.Очевидно, что некоторые детали каждой планировки необходимо будет изменить, чтобы они соответствовали вашему конкретному участку земли.

Посмотреть этот макет

15. План сада

Это не полный план усадьбы, но я подумал, что о нем нужно упомянуть. Причина в том, что ключ к самодостаточности — это действительно садоводство и куры (на мой взгляд).

Если они у вас есть, вы будете есть и получать практически все необходимые витамины. Это не покроет вашу воду или электричество, но если вы начнете и будете иметь эти две вещи, то вы будете на правильном пути к самообеспечению.

Посмотреть этот макет

16. Полный дизайн

Мне нравится дизайн этой усадьбы. Они продумали практически все. Дизайн также говорит вам, что вам нужно для самоокупаемости и что нужно для получения прибыли.

Кроме того, они подумали о том, как вы можете наслаждаться своим домом, а также выращивать много мяса и яиц для поддержания своей семьи. На мой взгляд, это действительно красивый дизайн.

Посмотреть этот макет

17. 2-акровая усадьба

Этот макет показывает вам, как быть полностью самоокупаемым всего на 2-х акрах.Теперь это может быть меньше, чем у вас есть, или намного больше.

В любом случае, вы можете адаптировать множество идей к вашей земле, чтобы использовать ее наилучшим образом. Лично мне этот план нравится, потому что он показывает вам, где разместить предметы и сколько их вам нужно.

Посмотреть этот макет

18. План Hamilton Permaculture

Мне нравится этот макет, потому что он включает несколько различных идей, которые не упоминаются в некоторых других планах. Один включает червячную ферму .Это замечательно, так как получается богатый компост, который положительно влияет на ваше садоводство.

Кроме того, он включает в себя пчел, , аквакультуру и куриный трактор, что всегда является хорошим дополнением. Не говоря уже о том, что этот дизайн легче читать, чем те, что я всегда ценю.

Посмотреть этот макет

19. Планировка фермы большего размера

Если вы имеете более чем несколько акров земли, то вам действительно может понравиться эта планировка. Он включает в себя все типичные хозяйственные постройки.

Кроме того, здесь достаточно места, чтобы выращивать себе еду и мясо. Так что, если у вас много земель, вы можете использовать их в полную силу.

Посмотреть этот макет

20. План городского усадьбы

Этот план разработан для городского поселенца в соответствии с его первоначальным местоположением. Они дали вам множество идей, которые следует учитывать при проектировании вашей усадьбы.

Например, вам нужно подумать о том, что вы планируете выращивать. Но вам также следует подумать о местах, где можно расслабиться и развлечься.В конце концов, вы не можете работать все время.

Посмотреть эту планировку

21. Схема старой школьной усадьбы

Этот дизайн напоминает мне старинную школьную усадьбу много-много лет назад. Он включает в себя множество функциональных построек, которые, я уверен, вы найдете для себя прекрасным применением вокруг своей усадьбы.

Однако я предполагаю, что вам понадобится несколько акров земли, чтобы воссоздать идентичный дизайн этой усадьбы.

22. Дизайн небольшой усадьбы «все включено»

Эта планировка усадьбы, похоже, не требует тонны земли.Мне он очень нравится, потому что он показывает, как освободить место для нескольких источников мяса.

Кроме того, они также дают вам место для нескольких теплиц с холодным каркасом . Я просто большой поклонник всего, что позволяет максимизировать все пространство, и мне кажется, что этот дизайн делает это.

Посмотреть этот макет

23. План семейного продовольственного сада

Мне нравится этот дизайн, потому что он показывает вам, как вырастить много еды на одном меньшем пространстве. Очевидно, для этого вам понадобится пара акров, потому что одной корове нужен акр.

Но если есть место, такой дизайн отличный. Это кажется удобным, так как еда прямо у входной двери. Кроме того, он удерживает животных подальше от дома, поэтому вам не придется иметь дело с таким сильным запахом.

Посмотреть этот макет

24. Планировка мини-фермы «Семья из 4 человек»

Судя по оригинальному сайту этого макета, он был разработан с мыслью о содержании семьи из четырех человек. Это замечательно!

Плюс, подумайте, сколько денег вы бы сэкономили.Не говоря уже о том, насколько это было бы здоровее для вашей семьи. Если вам нужны идеи о том, как естественным образом поддержать семью, это может быть оно.

Посмотреть этот макет

25. План усадьбы

Мне нравится дизайн этой усадьбы. Это тоже функционально и красиво. В нем есть офисное помещение, солнечные батареи и много места для разведения еды в теплую или прохладную погоду.

Так что, если вам нужен функциональный и хорошо организованный дизайн, то это вполне может быть оно. Также кажется, что его достаточно легко изменить, чтобы он соответствовал вашей земле.

Посмотреть эту планировку

26. Современная усадьба

Если вы мечтаете иметь идеальное место для посадки растений на своем участке, то такая планировка превратит вашу мечту в реальность. В нем много съедобных, и если вы любитель растений, как дизайнер этого макета, то вас ждет угощение.

Хотя я должен сказать, что этот план трудно читать, и заполнить сад по плану будет дорого. Однако, если вы можете прочитать и понять макет и у вас есть дополнительные деньги, дерзайте.

Посмотреть эту планировку

27. Уникальная планировка усадьбы

Мне тоже очень нравится этот дизайн усадьбы. Он дает вам все основы, которые есть во многих других дизайнах.

Тем не менее, он включает в себя несколько дополнений, таких как размещение корневого подвала , который является огромным бонусом для усадьбы, который вам доступен.

Посмотреть этот макет

28. Макет в реальной жизни

Мне нравится этот макет, потому что он выглядит как что-то, что является «реальной жизнью». Я имею в виду, что это то, что вы действительно могли бы пережить.

Не поймите меня неправильно, другие тоже. Этот просто дает вам возможность разместить костровище, качели и даже грядку подсолнечника. Все это отличные дополнения, которые сделают повседневную жизнь более приятной.

Посмотреть этот макет

Я надеюсь, что вы все нашли эти макеты полезными и, по крайней мере, интересными для просмотра. Надеюсь, они вдохновят вас и подскажут, как обустроить собственную усадьбу, независимо от размера земли, с которой вам придется работать.

Честно говоря, если у вас меньше земли, это хорошо для начала. Вскоре вы поймете, что хомстединг вознаграждается, но требует много тяжелого труда. Так что чем меньше вам нужно поддерживать вначале, тем лучше.

Была ли эта статья полезной?

Да Нет ×

Благодарим вас за полезный отзыв!

Ваш ответ будет использован для улучшения нашего содержания. Чем больше отзывов вы дадите нам, тем лучше будут наши страницы.

Следуйте за нами в социальных сетях:

Facebook Pinterest

Как: использовать Google Планета Земля или Виртуальную Землю для визуализации участка нового дома — Часть 1

Необходимые инструменты
(предполагается Windows, но есть сопоставимые инструменты на любой платформе)

В прошлые выходные мы дурачились, искали дома, и нашли большой пустой участок, на котором некоторые люди строят дома.Я был удивлен, что специалисты по недвижимости (по крайней мере, они) не очень разбирались в компьютерах. Все проталкивается на бумаге. Ни киоска, ни 3D-рендеринга, нада. Я хотел понять, как будет планироваться район и где будут располагаться дома, но кроме карандашных набросков, они не могли мне помочь. Похоже, такие вещи могут быть очень полезны потенциальному покупателю.

Итак, учитывая мой обеденный перерыв …

(Я смотрю не на дом или район, я только что выбрал его для демонстрации)

Большинство людей раньше использовали Google Maps или Virtual Earth, но в основном только для определения направления движения.Немногие «гражданские лица» (читай: не компьютерные), которых я встречал, использовали Google Планета Земля, что очень досадно.

Если вы хотите визуализировать свой участок под домом, вот несколько шагов, которые помогут сделать это возможным.

1. Загрузите Google Планета Земля и найдите участок.

Обычно снимкам несколько лет, но если это все равно пустой участок, это не имеет значения. Прикрепите канцелярскую кнопку к этому месту, чтобы вы могли быстро туда вернуться.

2. Зайдите на сайт вашего строителя или риэлтора и получите карту района.

Часто эти карты имеют формат PDF. Откройте PDF-файл и увеличьте его размер на экране.

3. Отредактируйте карту района и удалите все, что не связано с картой, оставив все остальное прозрачным.

Используйте инструмент для создания снимков экрана или нажмите кнопку «Экран печати», чтобы получить снимок экрана в буфере обмена. Откройте приложение Paint и вставьте изображение района.

После того, как у вас будет изображение вашего района в Paint.NET (или любой другой редактор) используйте инструмент «Ластик» или «Волшебная палочка» с низким допуском до , выберите и удалите все пробелы , которые не являются частью карты. В этом примере я удаляю логотипы, легенды и все остальное. Область шахматной доски внизу означает «прозрачная» или «прозрачная». Это сделает нашу карту намного лучше, когда мы поместим ее в Google Планета Земля. Теперь не забудьте сохранить этот файл как PNG, формат файла, который включает прозрачность.

4. Импортируйте новую прозрачную карту района и измените ее размер

Теперь вернитесь в Google Планета Земля и щелкните Добавить | Наложение изображений и выберите только что сохраненный файл PNG.

Глупец: Теперь, когда все это сделано, я понимаю, что я напортачил с этим примером, потому что оставил белую границу в правом и самом низу и крошечную белую линию в дальнем левом углу карты района. Смотрится немного коряво. 🙁 Убедитесь, что вы дважды проверили прозрачность и удалили все, что не связано с картой.

Этот шаг может быть ОЧЕНЬ запутанным, потому что Google Планета Земля не знает, каков «масштаб» вашего изображения, поэтому оно просто заполняет экран.Вы не можете сразу изменить размер изображения, и это может сильно расстраивать.

СОВЕТ . Вам нужно щелкнуть правой кнопкой мыши новое наложение изображения на панели «Метки», обычно на левой стороне экрана Google Планета Земля. На моем скриншоте выше это называется «Наложение изображения без названия». Щелкните его правой кнопкой мыши и выберите «Свойства». Вы можете изменять размер изображения, только когда открыто диалоговое окно «Свойства». Вы узнаете, что можете изменять размер, когда вокруг изображения появятся линии зеленого цвета Кермита.Наведите указатель мыши на эти строки, чтобы изменить размер изображения. Я рекомендую вам сделать изображение частично прозрачным, чтобы упростить изменение размера.

Попробуйте использовать существующие или скоро соединяющиеся улицы, чтобы понять, как ваш район и участок будут вписываться в общую схему. Помните, что вы можете использовать колесико мыши и перемещать изображение, пока вы изменяете размер изображения. Обратите внимание, что диалоговое окно «Свойства» является «немодальным» — это означает, что вы можете выполнять какие-либо действия во время его отображения, в отличие от многих других диалоговых окон.

Обязательно нажмите «ОК» в диалоговом окне «Свойства», иначе вы отмените всю свою тяжелую работу. Теперь, когда ваше наложение изображения расположено, оно является частью системы Google Планета Земля (по крайней мере, на вашем компьютере), и вы можете снимать участок под разными углами и высотами. Вы также можете переместить свою канцелярскую кнопку — опять же, только через диалоговое окно свойств — и навести ее на свой участок.

4а. Получите более качественные изображения в Microsoft Virtual Earth и статическом изображении с высоты птичьего полета

Microsoft Virtual Earth имеет изображения пролета с самолетов, сделанные под углом, который НАМНОГО выше разрешения, чем обычные спутниковые фотографии.Изображения также иногда новее, чем в Google. Найдите свой участок / участок в Virtual Earth и щелкните значок «Вид с высоты птичьего полета» под 2D-изображением. Нажмите F11, чтобы перевести браузер в режим «Киоск» и получить увеличенное изображение.

СОВЕТ: В Virtual Earth щелкните Share | Просмотрите постоянную ссылку и обратите внимание на числа широты и долготы в URL-адресе. Вы можете «взломать» этот URL (вы можете его отредактировать) и вставить точные широты и долготы из Google Earth, чтобы быстро добраться до того же места в Virtual Earth.

Сделайте снимок экрана и поместите его в буфер обмена. Запустите программу Paint и вставьте ее как новое изображение.

Добавьте новый слой в программу Paint. В Paint.NET щелкните Слои | Импортируйте из файла и выберите свой PNG-файл макета соседства, который вы создали ранее. Сделайте слой слегка прозрачным, чтобы облегчить позиционирование. В Paint.NET это можно сделать, дважды щелкнув новый слой на панели инструментов Layers Floating Toolbox и изменив его непрозрачность.

В таком приложении, как Photoshop, вы можете использовать опцию «Свободное преобразование», чтобы наклонить и деформировать карту окрестностей в соответствии с углом и аспектом изображения Bird Eye View. В Paint.NET я не думал, что это возможно, пока не разобрался с инструментом «Поворот / масштаб». Галочка в том, что вы можете на самом деле щелкнуть и перетащить этот маленький шарик , чтобы изменить любой выбор. Вы также можете использовать панорамирование и масштабирование, чтобы повлиять на ваше изображение. Это инструменты, которые вам понадобятся, чтобы подогнать карту вашего района.Через секунду после внесения изменений — не закрывая диалоговое окно — изображение обновится. Внося небольшие пошаговые изменения, вы можете совместить карту с фотографией. Если у вас возникли проблемы с движением предметов слишком быстро, выберите элемент управления, который вы хотите изменить, и используйте клавиши со стрелками, чтобы перемещать предметы по одному номеру за раз.

Вы можете даже использовать инструмент «Лассо», чтобы захватить соседний дом, который выглядит так же, как ваш будущий дом, и разместить его на участке, как я сделал в примере ниже.

В сообщении Part 2 я покажу вам, как начать рисовать свой дом (в меру примитивных способностей) в 3D, используя планы дома и помещая его в среду Google Планета Земля.

О компании Scott

Скотт Хансельман — бывший профессор, бывший главный архитектор в области финансов, теперь спикер, консультант, отец, диабетик и сотрудник Microsoft.Он неудавшийся комик-стендап, косноискатель и автор книг.


О рассылке новостей Хостинг от


Как купить землю и построить дом

Последнее обновление: май 2018 г.

Покупка земли и строительство дома могут показаться простыми и понятными, но процесс намного сложнее, чем вы думаете.

Мы работаем исходя из предположения, что вы планируете купить землю и построить дом позже, но у вас также есть возможность разрешить строителю купить землю, построить дом и продать его вам. Некоторым строителям принадлежит несколько участков, и они построят для вас новый дом на одном из принадлежащих им участков. Это своего рода комплексная сделка под ключ, которую многие домовладельцы рассматривают при строительстве нового дома. В этом случае традиционная ипотека — это все, что в большинстве случаев необходимо для покупки дома.

Как купить землю и построить дом

Сначала покупка участка, а затем найм строителя будет более сложной задачей, но предоставит вам больше возможностей. Давайте сначала рассмотрим саму землю. Будете ли вы покупать землю сразу или возьмете ссуду?

Если у вас есть бюджет, чтобы купить землю сразу, тогда процесс станет немного проще. Вы просто находите участок земли, который вам нужен, покупаете его и начинаете искать застройщика.

Если вы планируете взять ссуду на покупку земли, получение необходимого финансирования не будет для вас прогулкой по парку. Будьте готовы заплатить более высокий первоначальный взнос, более высокие процентные ставки и более высокие сборы. Эти типы ссуд, как правило, также имеют гораздо более короткие сроки.

Существует три типа ссуд, которые обычно используются для покупки земли и строительства домов: ссуды на землю или земельный участок, ссуды на строительство или ссуды на постоянное строительство.

Заем на землю или участок

Если вы влюбились в участок земли, но еще не совсем готовы к строительству, заем на землю может быть хорошим вариантом.Этот тип ссуды позволит вам приобрести свободную землю, а затем искать застройщика в более поздний срок. Когда вы будете готовы начать строительство, вы можете рассмотреть вопрос о ссуде на строительство или об оплате строительства.

Заем на землю или участок идеально подходит для заемщиков, которые хотят:

• Обеспечить недвижимость до начала этапа строительства
• Не торопитесь планировать и проектировать свой новый дом
• Найдите время, чтобы устроиться на новую работу или дождитесь, пока дети закончат школу, прежде чем строить свой дом.

Земельные ссуды получить может быть сложно, и кредиторы могут по-разному относиться к вашей ссуде в зависимости от типа приобретаемого вами участка.Если на вашем участке уже есть доступ к инженерным сетям и дорогам, условия кредита могут отличаться от условий для участка, который не застроен.

Строительные ссуды

Если вы нашли участок земли, закончили планировку дома и нашли строителя, с которым можно работать, ссуда на строительство — ваш лучший вариант. Это краткосрочные кредиты, и средства периодически расходуются.

Вы можете использовать ссуду на строительство для финансирования строительства нового дома на участке земли, который у вас уже есть, или вы можете использовать ссуду для покупки участка и постройки дома.

• Если у вас уже есть земля, вы можете использовать собственный капитал в качестве залога по ссуде.
• Если вы используете ссуду на строительство для покупки участка и строительства дома, закрытие сделки по покупке земли и ссуде на строительство состоится одновременно.

Ссуду на строительство также бывает сложно получить, и для ее утверждения требуется много документов. Убедитесь, что ваши домашние планы максимально подробны, чтобы повысить ваши шансы на одобрение.

Ссуды от строительства до постоянных

Ссуды от строительства до постоянных, также известные как ссуды «все в одном» или «единовременные ссуды», являются наиболее распространенным типом ссуд, которые заемщики берут при покупке земли и здания. дом. Эти ссуды покроют стоимость строительства дома, а затем конвертируются в постоянную ссуду после постройки дома.

Эти ссуды позволяют работать с одним кредитором и иметь одно закрытие. Кредит становится постоянным после утверждения окончательной проверки и выдачи свидетельства о заселении.Однократные закрывающиеся ссуды — более экономичная альтернатива традиционным строительным ссудам и наиболее удобный вариант.

На что обращать внимание при покупке свободной земли

Теперь, когда вы понимаете свои варианты финансирования, вам необходимо понять:

• Где найти свободную землю
• Как узнать, пригодна ли земля для строительства

Теоретически, найти свободную земля легкая. В Land Century мы можем помочь вам найти землю, которая соответствует вашим потребностям и бюджету, или вы можете выполнить поиск свободных земельных участков в Интернете, даже если вам нужна дешевая земля менее чем за 1000 долларов.

При поиске земли нужно учитывать не только ее внешний вид и пригодность для строительства. Примите во внимание местоположение, ваших соседей и все остальное, что вы бы рассмотрели, если бы вы купили уже существующий дом.

Что делает участок пригодным для строительства?

Застройка на пустующем участке не так проста, как вы думаете. Некоторые участки можно построить, а другие — нет. Правила разделения, постановления о зонировании, строительные нормы и разрешения частично определяют, пригоден ли ваш участок для строительства.

Также необходимо принять во внимание постановления штата, федерального правительства и министерства здравоохранения. Правила, касающиеся исчезающих видов, водно-болотных угодий, качества воды, токсичных материалов и других более сложных экологических проблем, могут помешать вам построить участок земли. Прежде чем делать предложение на земельный участок, вам необходимо убедиться, что вы выполнили свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что участок пригоден для строительства как с юридической, так и с практической точки зрения.

Подготовка разрешения на строительство

Предполагая, что вы обсудили участок с местным городским советом и знаете, что он пригоден для строительства, самое время обсудить , какие разрешения вам понадобятся для строительства вашего дома.Каждый город и юрисдикция — это маленьких разных с точки зрения того, какие разрешения могут потребоваться.

Практически во всех случаях вы будете следовать стандартной практике.

Прежде чем приступить к строительству нового дома, вы должны передать все свои строительные планы инспектору строительства . В большинстве случаев этих профессионалов можно найти в местном суде. Ваш местный городской совет или клерк поселка сможет помочь вам найти подходящего сотрудника строительного инспектора, который рассмотрит ваши планы.

Как правило, вы можете рассчитывать потратить 1% от общей стоимости дома на различные разрешения.

В настоящее время могут потребоваться официальные чертежи вашего дома. К счастью, строительный инспектор обсудит все разрешения, которые вам понадобятся для реализации ваших планов. Важно отметить, что на сельскохозяйственных землях могут потребоваться пробы почвы для определения состояния земли до начала строительства, что может быть дорогостоящим.

Вам понадобятся:

• Заявление на получение разрешения на строительство
• Форма разрешения агента
• Заявление о назначении

Это всего , что первоначально потребуется инспектору для получения разрешения на строительство.Вам также необходимо взять с собой несколько копий следующих документов:

• Планы строительства
• Свидетельство о праве собственности на землю
• Структурные чертежи
• Отчет о состоянии почвы
• Планы обследования
• Планы дренажа

Строительные планы и необходимо предоставить макет проекта.

Плата за разрешение очень различается в зависимости от стоимости дома. Опять же, это будет меняться от одного города к другому, но следующие цифры показывают пример возможных затрат.Например, к проекту стоимостью 100 000 долларов будет применяться сбор в размере 400 долларов с дополнительным сбором в размере за 1000 долларов. Дополнительная плата может составлять 2 доллара за 1 000 долларов, что может составлять до 650 долларов для проекта на 200 000 долларов.

Вам также потребуется разрешение на сантехнические и электромонтажные работы, которые необходимо будет учесть в вашем бюджете.

Ваш подрядчик, скорее всего, поможет с получением необходимых разрешений, необходимых для работы. Важно обсудить ваши варианты с подрядчиком, убедившись, что у вас есть законное право на постройку конструкции на участке.

Расчистка и подготовка земли

Еще несколько вопросов, вызывающих озабоченность, будут связаны с самой землей. Возможно, потребуется расчистить землю, заросшую деревьями. Это добавит к общей стоимости проекта. В случае, если водопроводные и канализационные линии не находятся в непосредственной близости от участка, вам нужно обсудить свои варианты с местным жителем и строителем, чтобы определить, сколько будет стоить прокладка правильных линий к дому.

То же самое необходимо сделать для всех ваших коммунальных услуг, если они уже не , а не в собственности.

Очистка земли включает удаление:

Удаление очищенной земли будет зависеть от вашего местоположения. В некоторых случаях вам удастся закопать деревья и корни на территории или, возможно, придется заплатить за вывоз этих предметов. Если вам разрешено закопать эти предметы, имейте в виду, что по мере того, как начнется гниение, на поверхности возникнет депрессия, что вызовет бельмо на глазу.

Необходимо провести раскопки , если у вас будет подвал.

Также может потребоваться установка дренажных систем для контроля потенциального стока и эрозии.Это будет зависеть от местности и географии самой земли.

Выбор вариантов строительства

Всегда будет вопрос, какой дом лучше всего подходит для вашей земли и бюджета — модульный или новое строительство. Новостройки и модульные дома находятся на одном уровне с точки зрения долгосрочной стоимости. Модульный дом будет расти в цене так же быстро, как и традиционные дома, построенные на его территории.

Модульные дома — это , а не мобильных домов, стоимость которых снижается.

Что касается стоимости, то цена модульного дома обычно на 10–20% ниже, чем стоимость дома, построенного из палки. Это позволит многим домовладельцам сэкономить на стоимости строительства, но вы ограничены с точки зрения доступных планов строительства и компаний, доступных в регионе.

Многие сельские города столкнутся с трудностями при доставке модульной компании в отдаленные районы города.

Обсуждение стоимости и вариантов с местным строителем или производителем модульного дома — лучший вариант, чтобы определить , какой из является наиболее экономичным вариантом для вас.

Как разработать план этажа ресторана + 10 макетов ресторана, чтобы вдохновить вас — на линии

Правильное расположение сидений, бара и кухни оказывает огромное влияние на впечатления как ваших сотрудников, так и гостей, а также на эффективность и прибыльность вашего ресторана.

Для гостей: вы хотите создать гостеприимную и эстетически приятную обстановку для ужина.

Для сотрудников: вы хотите добиться максимальной эффективности, устраняя любые препятствия, мешающие им выполнять свою работу легко и быстро.

Во многих штатах от вас потребуют предоставить план этажа как часть бизнес-плана вашего ресторана, прежде чем они выдадут разрешение на строительство нового заведения. Это означает, что до того, как один-единственный молоток будет поднят или погружен в воду, вам понадобится утвержденный план этажа ресторана.

РЕСУРС

Шаблоны планов этажей ресторана

Используйте эти шаблоны планов этажей ресторана, чтобы получить вдохновение при картировании или переосмыслении планировки и расстановки помещений для вашего ресторана.

Скачать У вас должен быть включен Javascript для отправки форм на нашем веб-сайте. Если вы хотите связаться с Toast, позвоните нам по телефону:

(857) 301-6002

Что такое план этажа ресторана?

План этажа ресторана — это карта физического пространства вашего ресторана, охватывающая все элементы вашего заведения.Это включает в себя обеденную зону, зону ожидания, кухню, зоны подготовки, кладовую и ванную комнату, а также то, как они вписываются в ваше пространство вместе.

План этажа ресторана должен включать:

• Кухня

• Элементы кухни, такие как холодильники, плиты и другая крупная бытовая техника

• Столы и стулья

• Вход

• Зона ожидания

• Барная зона

• Туалеты

• Место для персонала или подсобное помещение

• Сиденья на открытом воздухе

• Ваша POS-система и платежные системы

• Windows

  90 914 Двери

• Аварийные выходы

• Площадь в футах

Вы можете спроектировать его самостоятельно, используя программное обеспечение для планирования этажей ресторана, такое как SmartDraw, ConceptDraw или CadPro, для создания индивидуального плана этажа.

Или вы можете выбрать работу со студией дизайна интерьера, оставив этот процесс профессионалам, которые знают, как максимально увеличить пространство и создать привлекательную концепцию интерьера.

Не существует единого правильного подхода, потому что при планировании помещений в ресторанах нельзя использовать один размер. Но цель всех рестораторов одна: радовать гостей.

«В наши дни люди ищут не только хорошее обслуживание, хорошую еду и хорошую атмосферу, но и впечатления.И то, как мы определяем опыт, действительно активирует все ваши чувства: запах, звук, зрение, осязание, вкус. Умение активировать все чувства — ключ к тому, чтобы выделиться ».

Дала Аль-Фувайрес в подкасте The Garnish

Владелец дизайн-студии House of Form

По мере того, как вы продвигаетесь через процесс открытия ресторана и начинаете представлять его планировку, попытайтесь ответить на следующие вопросы с точки зрения ваших клиентов:

• Что бы вы хотели пройти?
• Сесть?
• Заказать еду?
• Какие впечатления вы доставляете своим посетителям?

Макеты ресторанов и правила безопасности при социальном дистанцировании

Гибкость — ключ к соблюдению рекомендаций COVID-19, а также к возможности переосмыслить или вернуть ваше пространство к тому, как оно выглядело до COVID.

В эпоху COVID CDC требует от ресторанов вносить коррективы для обеспечения безопасности клиентов и персонала. В настоящее время в ресторанах просят:

• Сохранять расстояние между столами не менее 6 футов.

• Рекомендуем предлагать варианты на вынос, проезд на автомобиле, доставку и самовывоз.

• Используйте такие технологии, как текстовые сообщения, приложения и многое другое, чтобы уменьшить скопление людей в зонах ожидания ресторана.

• Постройте физические барьеры между обеденными группами, когда это возможно.

• Обеспечьте достаточно места для персонала ресторана, чтобы он мог делать перерывы, есть и пить.

РЕСУРС

Шаблон бизнес-плана ресторана

Независимо от того, где вы находитесь на пути владения рестораном, бизнес-план будет вашей северной звездой. Организуйте свое видение и убедитесь, что ничего не упускается из виду с помощью этого бесплатного шаблона.

Скачать У вас должен быть включен Javascript для отправки форм на нашем веб-сайте. Если вы хотите связаться с Toast, позвоните нам по телефону:

(857) 301-6002

подписаться

Новости, советы и истории ресторанов — прямо в вашем почтовом ящике.

Присоединяйтесь к веселью. Обещаем не спамить, клянусь.

Подписаться на новости У вас должен быть включен Javascript для отправки форм на нашем веб-сайте. Если вы хотите связаться с Toast, позвоните нам по телефону:

(857) 301-6002

Мы будем обрабатывать вашу информацию в соответствии с нашим заявлением о конфиденциальности .

Доступность в планах этажей ресторана

Прежде всего, вы хотите, чтобы план этажа соответствовал всем строительным нормам и был доступным и приветливым для всех гостей.

«Рестораны обычно проектируются для их среднего клиента, их типичного клиента, — сказал нам архитектор ресторана Джастин Альперт. — Мы не хотим исключать клиентов, у которых есть проблемы с доступностью».

Минимум соответствует требованиям строительных норм, сказал Альперт. Он добавил, что даже если вам придется отказаться от одного стола в пользу того, чтобы облегчить передвижение в столовой в инвалидной коляске.

Как создать план этажа ресторана

Планы этажей могут быть довольно сложными, адаптированными к требованиям разрешений, а также к вашему собственному бренду и эстетике.Чтобы создать план этажа самостоятельно, вы можете использовать любое из следующих программ:

Программное обеспечение плана этажа

• SmartDraw

• ConceptDraw

• CadPro

Независимо от того, делаете ли вы пол самостоятельно планируйте или работая с профессионалом, помните о следующих передовых методах.

Рекомендации по дизайну ресторана

• Оставьте место для ваших гостей, чтобы они могли подождать, пока они сядут

• Создайте место для ваших сотрудников, где они могут делать комфортные перерывы

• В зависимости от того, как еда доставляется или подается, создайте естественный поток еды, которая будет подаваться, и подумайте о том, как кухня соединяется с вашими конечными посетителями

• Создайте инклюзивные варианты сидения

• Учитывайте освещение, тему и атмосферу

• Учитывайте вашу платежную систему и систему POS и как ваши сотрудники будут к ним обращаться

• Предложите сидения на открытом воздухе

• Создайте план социального дистанцирования в вашем ресторане

Теперь мы рассмотрим части ресторана и их влияние на ваш этаж план.

1. План этажа кухни ресторана

План этажа имеет решающее значение для кухонного персонала: хорошо продуманная кухня повысит эффективность, снизит количество несчастных случаев и повысит общее удовлетворение персонала.

Ниже приведен пример из CadPro плана этажа кухни ресторана, который включает в себя пространство для приема товаров, инвентаря, сухого хранения, подготовки, приготовления пищи, посуды, ванную комнату и раздевалку для персонала.

Зона для приготовления пищи расположена в форме квадрата, а пространство открытое, поэтому повара могут общаться друг с другом во время приготовления еды.

Лучшие конструкции кухни сводят к минимуму вероятность столкновения поваров друг с другом и сокращают время, необходимое для того, чтобы подвести тарелку к тому месту, где ее заберет сервер. Он также должен включать в себя все необходимое ресторанное оборудование и принадлежности.




2. План этажа зоны ожидания

Легко полностью упустить зону ожидания или добавить ее на второй план, когда посетители втиснутся в небольшую зону в ожидании столика или блокируют путь официантов или других посетителей.

Но не делайте этой ошибки, потому что зона ожидания предлагает прекрасную возможность проявить гостеприимство нового уровня.

Например, один простой способ продемонстрировать приверженность вашего ресторана к удовлетворению потребностей гостей — это бесплатно сдать одежду в гардеробную.

«Ресторанные операторы могут пожертвовать большими возможностями хранения и продаж или возможностью больше открыть комнату для размещения в баре. Но, в конце концов, гардероб добавляет гостеприимства, даже если только зимой », — сказал Ричард Корайн, старший управляющий партнер по развитию бизнеса и консалтингу Union Square Hospitality Group.Корайн помогала проверять одежду в таверне Gramercy Tavern в Нью-Йорке.

Еще один простой вариант, ориентированный на гостей, — разместить в зоне ожидания хозяина, задача которого — сделать так, чтобы гости были довольны и непринужденно ожидали своего столика, как это сделал ресторан Giovanni’s в Copperas Cove, штат Техас. Правильный хозяин должен быть экспертом в чтении языка тела и выражений лиц гостей, и (если ваш ресторан может вместить это) хозяин должен знать, когда предложить напиток или бесплатную закуску, если ожидание затягивается или гости кажутся беспокойный.

Итальянский ресторан Giovanni’s в Copperas Cove, штат Техас, от EVStudio

3. План этажа бара с полным спектром услуг

В вашем ресторане с полным спектром услуг может также быть бар, который служит местом ожидания и позволяет обслуживать большее количество людей. Ниже приведен пример плана этажа Bahama Breeze Island Grille для частного ужина. Полный комплекс вмещает 152 сидячих места и 300 человек для коктейлей или стоячих мест.

Чем больше у вас столиков, тем труднее официантам и барменам ориентироваться в пространстве. Odd Duck из Остина, штат Техас, нашел решение в Toast Go, портативной системе POS для ресторанов, которая позволяет серверам разделять чеки, принимать заказы, принимать платежи и собирать отзывы гостей прямо за столом или в баре.

Bahama Breeze Island Grille

4. План этажа столовой

Столовая, пожалуй, самая важная часть ресторана.Ваша столовая должна быть уютной, но интимной; просторный, но гостеприимный. Независимо от того, насколько большой может быть обеденная зона, вашим гостям она никогда не должна казаться пещеристой.

Насколько большой должна быть обеденная зона в ресторане?

Total Food Service предлагает, чтобы обеденная зона занимала 60% общей площади ресторана; площадь кухни и подготовительной площади должна составлять 40%.

Вам также необходимо определить, сколько места вы хотите выделить для каждого гостя в зависимости от максимальной занятости.Это будет отличаться для разных типов ресторанов, но Total Food Service предлагает следующее. (Конечно, эти предложения применимы к временам, не связанным с COVID; см. Выше руководство CDC по COVID.)

1. Стойка обслуживания: 18-20 квадратных футов

2. Fast Food: 11-14 квадратных футов

3. Банкетный: 10-11 квадратных футов

Например, на площади 5000 квадратных футов будет столовая площадью 3000 квадратных футов и кухня 2000 квадратных футов.На 200 посадочных мест ресторан обеспечит примерно 15 квадратных футов на одного сидящего гостя.

Очень важно предоставить гостям немного места. В период после COVID SeatingExpert.com предлагает оставить как минимум:

• 18 дюймов между каждым занятым стулом

• 42-60 дюймов между каждым квадратным столом

• 24-30 дюймов между углами диагональных столов

В исследовании, проведенном Школой гостиничного администрирования Корнельского университета в элитном ресторане Нью-Йорка, исследователи обнаружили, что вечеринки за близко расположенными столиками тратят меньше времени в минуту, чем за широко расставленными столиками.Посетители казались неудобными, когда отдельно стоящие столы были установлены на расстоянии 17 дюймов друг от друга, и были более удобными, когда расстояние было ближе к ярду.

Ответ? Предлагайте в своем ресторане множество различных стилей рассадки, будь то скамейки, кабинки, диагональные сиденья, двойные столы, маленькие столики или столы в стиле банкетов. Osteria La Spiga в Сиэтле, штат Вашингтон, отлично справляется со своими вариантами рассадки, как показано ниже. Кстати, такая установка также лучше всего подходит для размещения гостей с ограниченными физическими возможностями.

Osteria La Spiga, Сиэтл, WA

5. План этажа туалетов

Чистая ванная комната свидетельствует о чистоте во всем здании и показывает, что вы заботитесь о своих гостях. Во многих ресторанах планировка ванных комнат, как и зона ожидания, также остается на второй план. Но более 80% потребителей говорят, что они избегали бы ресторанов с грязным или плохо обслуживаемым туалетом, согласно опросу Zogby International.

Убедитесь, что ваши ванные комнаты легко доступны — не требуя от гостей блуждания по кухне или необходимости блуждания персонала по столовой, чтобы воспользоваться ими.

Пример ниже взят из программного обеспечения для проектирования AutoCAD. В нем ванные комнаты спрятаны в углу, у служебного офиса. И их два, в том числе один, достаточно большой для доступа инвалидных колясок.

6. Планировка помещений для персонала / подсобных помещений

«Задняя часть дома» относится не только к кухне — при разработке плана этажа ресторана важно учитывать пространство всех сотрудников.Официанты, су-повара, хостесс, бармены, автобусы, барбэки и все ваши сотрудники нуждаются в месте, чтобы либо подготовиться к смене, либо расслабиться во время перерыва. Помещения для персонала также являются идеальным местом для размещения вашего еженедельного или ежемесячного расписания, объявлений об отпусках для персонала, обучения новых сотрудников или проведения предсменных встреч.

В приведенном ниже примере из BrightHub помещения для персонала находятся прямо за обеденной зоной и рядом с кухней. Помещение удобно расположено и имеет дверь, так что сотрудники могут легко быстро и конфиденциально поговорить.

7. Платежный терминал и POS-система План этажа

Бен Каплан из Barbara Lynch Gruppo описывает POS-систему ресторана как «сердцебиение вашего ресторана». Точно так же расположение вашего POS-терминала в вашем ресторане может существенно повлиять на эффективность вашего бизнеса.

Вам может понадобиться несколько POS-терминалов в разных местах: один для барменов, один для хозяев и один для серверов, а также экраны на кухне для кухонного персонала. Или вы можете свести к минимуму количество технологий, видимых в вашей столовой, и выбрать один терминал, скрытый от гостей.

Чтобы свести к минимуму количество сотрудников, бегающих туда и обратно между платежным терминалом и своими столами, вы можете реализовать портативные точки продаж, позволяющие гостям заказывать, оплачивать, подписывать, оставлять чаевые и даже оценивать впечатление от ресторана за столом.

Пример ниже от дизайнера Раймонда Холдемана, который работал с La Fusion Lounge в Филадельфии, штат Пенсильвания, где есть две POS-станции по обе стороны от бара, поэтому несколько барменов не сталкиваются друг с другом.

La Fusion, Филадельфия, PA

РЕСУРС

Шаблон бизнес-плана ресторана

Независимо от того, где вы находитесь на пути владения рестораном, бизнес-план будет вашей северной звездой.Организуйте свое видение и убедитесь, что ничего не упускается из виду с помощью этого бесплатного шаблона.

Скачать У вас должен быть включен Javascript для отправки форм на нашем веб-сайте. Если вы хотите связаться с Toast, позвоните нам по телефону:

(857) 301-6002

8. Открытые площадки План этажа

В вашем ресторане может быть открытый внутренний дворик или открытая площадка на улице — если вы это сделаете, отлично! Потому что хорошо обустроенный внутренний дворик может увеличить валовую прибыль на невероятные 65%.

Идеальное место для патио — близко к кухне и столовой, поэтому серверам не нужно далеко ходить между ними. На приведенном ниже примере мексиканского ресторана Acapulco’s в Денвере, штат Колорадо, есть внутренний дворик в задней части ресторана с круглыми сиденьями. Внутренний дворик с семью столами находится рядом со столовой и ванными комнатами.

Мексиканский ресторан Acapulco’s от EVStudio

9. План этажа у входа

Посетители часто предпочитают не посещать ресторан исключительно из-за его внешнего вида.И наоборот, их можно соблазнить одной лишь внешностью. Прежде чем официант встретит даже одного гостя, вы должны убедиться, что ваш ресторан пригласит их внутрь.

Думайте о внешнем виде вашего ресторана как о рекламном щите: он предназначен для привлечения быстро движущихся посетителей, — сказал Илан Дей из Ilan Dei Studio в Венеции, Калифорния.

Дей, который проектировал внешний вид сети ресторанов Lemonade из 12 номеров в Лос-Анджелесе, рассказал журналу Restaurant Development + Design Magazine, что, хотя все Lemonades являются современными магазинами в стиле кафетерий, все они нуждаются в несколько ином применении Философия билбордов.

Например, некоторые из них расположены в торговых центрах с большой проходимостью, а другие расположены в проездных местах, которые нужно привлекать с улицы. В последних помещениях он установил окна от пола до потолка, позволяющие водителям любоваться стильным и уютным интерьером издалека.

Несколько общих элементов дизайна объединяют все рестораны, в том числе индивидуальная дверная ручка, напоминающая две дольки лимона. Эти забавные штрихи способствуют узнаваемости бренда и создают незабываемые впечатления у клиентов.

10. План этажа аварийных выходов

Все планы этажей ресторана должны создаваться с учетом чрезвычайных ситуаций. Программа для построения плана этажа SmartDraw дает следующий пример плана этажа, пути выхода которого отмечены красным.

Как выбрать план этажа ресторана

Теперь, когда вы знакомы с зонами ресторана, на которых нужно сосредоточиться, и некоторыми вдохновляющими примерами планировки ресторанов, пора подумать, что подойдет для вашего заведения.

При выборе плана этажа ресторана учитывайте:

• Сколько у вас места? Учтите размеры, указанные выше, и оставьте дополнительное пространство для комфортного перемещения гостей.

• Где вы хотите инвестировать больше всего места?

• Добавьте резервные планы для дизайна вашего ресторана, чтобы при необходимости включить меры социального дистанцирования.

• Доступен ли ваш ресторан?

• Будет ли у вас полный бар?

РЕСУРС

Шаблоны планов этажей ресторана

Используйте эти шаблоны планов этажей ресторана, чтобы получить вдохновение при картировании или переосмыслении планировки и расстановки помещений для вашего ресторана.

Скачать У вас должен быть включен Javascript для отправки форм на нашем веб-сайте. Если вы хотите связаться с Toast, позвоните нам по телефону:

(857) 301-6002

Составьте план и измените его

После того, как ваш новый план этажа будет построен и реализован, всегда полезно проверять, насколько он функциональный.Всегда можно что-то изменить, особенно когда дело касается рассадки. Протестируйте различные планировки и поговорите со своими постоянными посетителями о том, что сработало, а что нет, чтобы найти лучший план этажа для вашего уникального ресторана.

Технический совет

Узнайте, как более совершенная система торговых точек может помочь вам в управлении вашим рестораном.

Прочитай сейчас

ESA — Пространство для детей

Будущие лунные базы могут быть сделаны из материалов, найденных на Луне

Доступ к изображению

25 октября 2018

Однажды космонавты могут вернуться на Луну — не только на короткое время, но и жить и работать месяцами или даже годами! Это мечта многих ученых из космических агентств, таких как ЕКА.Чтобы осуществить эту мечту, нужно преодолеть множество проблем. Один из них: из чего можно построить лунную базу?

Мы могли бы привезти с Земли такие материалы, как металл или кирпич, но транспортировка оборудования на Луну с нашей родной планеты очень дорога. Было бы лучше, если бы мы могли сделать нашу лунную базу из ресурсов, которые уже есть.

Поверхность Луны покрыта мелкой шероховатой серой пылью. Этот материал есть повсюду, поэтому есть смысл поэкспериментировать со способами превращения его в кирпичи и другие строительные материалы! «Лунные кирпичи будут сделаны из пыли», — говорит Эйдан Коули, научный советник ЕКА и эксперт по лунной пыли.«Вы можете создавать из него твердые блоки, чтобы строить дороги и стартовые площадки или среды обитания, которые защищают ваших космонавтов от суровых лунных условий».

Узнайте, как превратить лунную пыль в полезный ресурс! Авторское право: ESA — Европейское космическое агентство.

Однако есть проблема: у нас на Земле не так много лунного грунта, чтобы проверить эту идею. Вернуться на Луну, чтобы собрать больше, будет очень сложно! Ученые ЕКА считают, что есть способ лучше.Лунная пыль очень похожа на порошок, который давным-давно производили вулканы. Около 45 миллионов лет назад вулканические извержения произошли в районе Кельна в Германии. Исследователи обнаружили, что вулканический порошок в этом районе хорошо сочетается с лунной пылью. Лучше всего то, что его достаточно, чтобы легко собрать и использовать для экспериментов! Этот заменитель настоящей лунной пыли называется EAC-1, в честь расположенного поблизости Европейского центра астронавтов, сокращенно EAC, где работают ученые.

Хотите побывать на Луне и прогуляться по ее поверхности?

Доступ к изображению

Результаты пока многообещающие. Кажется, что лунную пыль могли собирать астронавты на Луне, а специальный 3D-принтер мог превратить ее в строительные материалы! Тогда мы сможем строить дома, лаборатории, мастерские и все остальное, что нам понадобится.

Тем не менее, предстоит провести дополнительные исследования. Настоящая лунная пыль постоянно подвергается воздействию солнечного излучения, которое придает ей электрический заряд и меняет свои свойства.Вулканический грунт EAC-1 не прошел через этот процесс, поскольку, поскольку он находится с нашей планеты, он защищен атмосферой Земли. Таким образом, сбор образцов нетронутой пыли с поверхности Луны, безусловно, был бы полезен для проверки того, что настоящая лунная пыль, подвергшаяся воздействию радиации, все еще может использоваться для строительства.

Хотели бы вы жить на базе на Луне, сделанной из лунной пыли? Как вы думаете, что было бы хорошего? А как насчет минусов?

Интересный факт: Лунная пыль на 40% состоит из кислорода.