Схема планировочной организации земельного участка: Что такое — схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Что такое — схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Схема планировочной организации земельного участка – это схема расположения всех существующих или еще строящихся объектов на земельном участке и коммуникаций.  Позволяет заменять прежний генеральный план застраиваемой территории. При планировании приусадебного участка необходимо ее наличие.

СПОЗУ необходим для получения разрешения на постройку здания и предоставляется вместе с заявлением на разрешение застройки территории.  Здесь отображаются все материалы топосъемки в масштабе 1:500 и подземные коммуникации. На него наносятся границы участка в соответствии с установленной документацией, существующие объекты и план планируемого к постройке здания. В него не нужно включать планы разъездов, фасадов, ливнестоки.

пример схемы планировочной организации участка

В настоящее время схема может изготавливаться без участия лицензирующей организации, тогда все проблемы по ее составлению лягут на плечи застройщика.

Это позволяет сэкономить не только время на составление документации, но и денежные средства заказчика. Если воспользоваться услугами специализированных организаций, то помимо нанесенных основных коммуникаций, здесь будут присутствовать ливнестоки. Согласно Гражданскому кодексу это будет считаться неправомерным со стороны застройщика и местные органы управления будут обязаны выдать ему соответствующую бумагу. Полученный отказ есть возможность обжаловать в суде с предоставлением всей документации от организации, занимавшейся разработкой схемы. Если все верно, то застройщик получит разрешение на постройку. Также существует программа для планирования земельного участка — Наш Сад Рубин 9.0.

Предоставленные бумаги должны включать в себя обоснованное указание границ, характеристики участка и полное описание благоустройств данной территории. При наличии сервитутов следует указать их границы и зону действия. Санитарные разрывы, охранная и санитарно-защитная зоны тоже указываются.

 Примечание: В Гражданском кодексе присутствует уточнение по поводу возможности составления схемы планировочной организации земельного участка при отсутствии у него специально лицензии.

Все виды работ по составлении проектной документации, которая окажет влияние на безопасность объектов строительства должны составляться предпринимателями и юридическими лицами имеющим соответствующий допуск к работам. Он выдается саморегулирующими организациями свидетельства. Работы по подготовке иной документации могут выполняться любыми юридическими и физическими лицами.

Физическое лицо, являющееся владельцем земельного участка, в праве самостоятельно подготовить планировку земельного участка под строительство дома в соответствии с кодексом.

Состав СПОЗУ для ИЖС

Для индивидуального жилищного строительства СПОЗУ содержит:

1. Номер плана застройки земельного участка.

2. Площадь застраиваемого участка.

3. Приложенные расчеты процента застройки участка.

4. Общую площадь жилого здания.

5. Высота сооружения и количества этажей.

6. Тип планируемого ограждения.

7. Условные обозначения.

8. Состав запланированного объекта индивидуального строительства.

Для выполнения схемы исходными данными будут служить характеристику существующих и возводимого сооружения (этажность, площадь застройки, жилая и др.), не забыв про все данные о границах, топографическая съемка. От того насколько качественно выполнена планирование земельного участка, напрямую зависит скорость сбора документов, необходимых для получения разрешения и непосредственно время на их выдачу. При разработке схемы решающим фактором станет уровень осведомленности специалиста, его профессиональные навыки, опыт работы и знание этой сферы.

планировочная схема организации участка

Осуществление заказа схемы СПОЗУ

Заказ схемы планировочной организации земельного участка нужно делать у лицензированных проектных организаций. Они обязаны иметь свидетельство о регистрации в СРО (саморегулируемых организациях) и предоставить их застройщику. Нелишним будет обговорить план дачного участка.

Документы необходимые для разработки СПОЗУ физическому лицу:

1. Заявление по установленной форме на подготовку схемы для земельного участка.

2. Зарегистрированный и утвержденный ГПЗУ (градостроительный план застраиваемого участка), предоставленный для размещения объекта строительства.

3. Копии документов устанавливающих ваши права на владение земельным участком.

4. Копии кадастровых паспортов не только участка, но и всех уже существующих объектов на земле.

5. Топосъемка или геоподоснова, показывающая границы выделенного участка.

6. При наличии предоставить эскизный проект дома и межевого дела.

Схема планировочной организации земельного обязательно утверждается в местном отделе по градостроительству и архитектуре. Готовая документация передается заказчику с учетом всех требований и пожеланий.

Схема планировочной организации земельного участка – СПОЗУ

Разделы статьи:

 

СПОЗУ

 

СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. Это проектный документ.

СПОЗУ требуется для получения:

1. разрешения на строительство объекта
2. при реконструкции строений
3. при дополнительной застройке участка
4. при изменении расположения объекта до начала его возведения
5. при внесении изменений в проект строительства

СПОЗУ не требуется при подготовке к строительству жилых и садовых домов. Они строятся в уведомительном порядке.

СПОЗУ состоит из текстовой и графической частей.

В графических материалах отображается расположение на участке:

• объектов строительства
• инженерных сетей
• границ ЗУ
• элементов благоустройства

СПОЗУ –  результат топографической съёмки масштаба М1:500. На топоплан наносятся:

• границы ЗУ, соответствующие правоустанавливающим документам
• существующие постройки
• будущий ОКС
• проходы и проезды
• функциональные зоны
• план подключения коммуникаций
• сервитуты
• объекты, планируемые к демонтажу:
  • с отметкой о сносе

 

СПОЗУ должна соответствовать его градостроительному плану.

Может ли собственник участка подготовить СПОЗУ в самостоятельном порядке? По этому вопросу есть уточнение в ГК РФ (статья 48):

подготовка проектной документации, связанная с работами, оказывающимие влияние на безопасность объектов, выполняется только:

• индивидуальными предпринимателями
• юридическими лицами

имеющими свидетельства о допуске к таким работам. Свидетельства выдаются саморегулируемыми организациями.

В других случаях подготовку проектной документации могут выполнять любые физические и юридические лица.

Владельцам наделов разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.

 

Общие сведения о составе СПОЗУ

 

В текстовую часть СПОЗУ включаются сведения:

• номер ГПЗУ
• характеристика ЗУ:
  • кадастровый номер
  • площадь
  • описание рельефа (особое внимание уделяется уклонам)
  • сведения о грунте и климатических особенностях
• технико-экономические показатели объекта:
  • процент застройки (с приложенным расчётом)
• соседние строения, с которыми граничит участок
• обоснование в пределах ЗУ:
  • границ охранных зон
  • границ санитарных разрывов
• обоснование планировочной организации земельного участка на основе:
  • генерального плана
  • проекта планировки территории (ППТ)
  • градостроительного регламента
  • технического регламента
  • документов об использовании ЗУ:
    1. когда на участок не распространяется действие градостроительного регламента
    2. когда в отношении участка градрегламент не устанавливается
• описание решений по благоустройству территории:
  • подъездные пути
  • пожарный проезд
• состав объекта
• общая площадь жилого дома
• количество надземных этажей
• высота здания
• тип ограждения

Графическая часть состоит из трёх частей:

1. чертёж
2. схема инженерно-технических сетей объекта
3. ситуационный план

В графической части СПОЗУ должны быть отображены:

• места:
  • существующих ОКС
  • проектируемых ОКС
• существующие и проектируемые подъезды и подходы к ОКС
• границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
• границы:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов
  • исторических мест
• решения по планировке, благоустройству
• схема инженерных сетей

 

Виды капитальных объектов

 

Виды ОКС:

• производственного назначения:
  • здания
  • строения
  • сооружения производственного назначения
  • сооружения обороны и безопасности
• непроизводственного назначения
  • здания
  • многоквартирные жилые дома
  • строения
  • сооружения:
    1. жилищного фонда
    2. социально-культурного назначения
    3. коммунально-бытового назначения
  • другие ОКС непроизводственного назначения
• линейные объекты:
  • трубопроводы
  • газопроводы
  • нефтепроводы
  • автомобильные и железные дороги
  • линии электропередачи
  • т. д. 

 

Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства

 

В СПОЗУ должны быть отражены:

в текстовой части:

• характеристика земельного участка
• обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС в пределах ЗУ:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов ОКС (при определения зон в соответствии с законодательством)
• обоснование планировочной организации ЗУ с использованием:
  • градостроительного и технического регламентов
  • документов об использовании земельного участка
• описание решений по благоустройству территории
• технико-экономические показатели ЗУ
• обоснование решений по инженерной подготовке территории:
  • по инженерной защите территории, а также ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных, грунтовых вод
• описание организации рельефа вертикальной планировкой
• зонирование территории ЗУ
• обоснование:
  • функционального назначения
  • принципиальной схемы зон
  • размещения зданий и сооружений
  • схем транспортных коммуникаций
• характеристика транспортных коммуникаций
• технические показатели транспортных коммуникаций

в графической части:

схема планировочной организации ЗУ с отображением:

• мест существующих объектов:
  • с указанием существующих подъездов, подходов к ним
• мест проектируемых ОКС
• границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
• мест:
  • зданий, подлежащих сносу
  • сооружений, подлежащих сносу
• решения по планировке, благоустройству, озеленению, освещению территории
• этапы строительства
• схемы движения транспорта на строительной площадке
• план земляных масс
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
  • с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям
• ситуационный план с указанием границ:
  • населенных пунктов, примыкающих к земельному участку
  • зон с особыми условиями использования
  • территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
  • проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
    • мест их присоединения

Состав СПОЗУ зависит от назначения проектируемого объекта:

1. каждый объект имеет свои особенности
2. в СПОЗУ для производственных и линейных объектов  указывается больший объём сведений и информации

Требования к составу схемы планировочной организации земельного участка описаны Постановлении Правительства РФ № 87 от 16. 02.2008.

 

Документы для подготовки СПОЗУ

 

• заявление на подготовку СПОЗУ
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• копии правоустанавливающих документов на земельный участок
• копии кадастровых паспортов ЗУ
• копии кадастровых паспортов:
  • зданий
  • строений
  • сооружений
  • объектов незавершенного строительства
• геоподоснова или топосъёмка с границами участка
• эскизный проект дома (при наличии)
• копия межевого дела (при наличии)

Согласование СПОЗУ

Подготовленную схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать в органе по градостроительству и архитектуре местной администрации.

 

Полезные сведения

 

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону можно ознакомиться здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь
• В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия
• Как провести раздел участка – здесь
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь
• С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
• Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Схема планировочной организации земельного участка — образец 2020 и 2021

Схема планировочной организации земельного участка — это многостраничный документ, входящий в состав проектной документации. СПОЗУ содержит карту, на которой обозначены все объекты, имеющиеся на нем на данный момент. Расскажем, как ее сделать.

Законодательная база

Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.

К последним относится СПОЗУ — обязательный компонент проектной документации, который можно начертить от руки или при помощи чертежного программного обеспечения.

Понять, что такое схема планировочной организации земельного участка, можно из части 12 Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Там указано, что состоит она из текстовой и графической частей.

Требования к содержанию текстовой части

Начать следует с описания характеристик ЗУ. Здесь можно указать строительный адрес, кадастровый номер, соседние объекты (с чем граничит). Добавляют сюда сведения о грунте и климатических особенностях — дается подробная характеристика участка. Требования к схеме планировочной организации земельного участка для текстового раздела в качестве обязательных устанавливают следующие пункты:

1. О санитарно-защитных зонах (если ЗУ в них попадает).
2. Обоснование планировочной организации. Здесь нужно привести ссылки на городской генплан, проекты планировки территории, ГПЗУ и другие официальные документы. Не лишним будет упомянуть ГОСТы и СНиПы.
3. Технико-экономические показатели. Их состав зависит от того, что именно будет возведено на рассматриваемой земле.
4. Инженерная подготовка. Нужно обосновать необходимые меры (например, перенос коммуникаций).
5. Описание рельефа. Особое внимание уделяется уклонам.
6. Благоустройство. Сюда входят сведения о будущих подъездных путях, детских площадках, озеленении и т. п.
7. Зонирование территории (если нужно).
8. Транспортные коммуникации (если объект связан с производством).
9. Подъезд к объекту. Здесь указывают, по каким улицам можно подъехать к будущему объекту строительства. Особое внимание уделяют пожарному проезду.

Требования к содержанию графической части

В этой части приводится схема планировки участка, и в ней должны быть отражены:

• объекты капстроительства — существующие, проектируемые или подлежащие сносу;
• планируемые схемы освещения, озеленения, благоустройства, подключения к инженерным сетям;
• будущее устройство стройплощадки (с указанием транспортных подъездов).

Обычно графическая часть состоит из трех частей. Первая — это непосредственно СПОЗУ. На второй отмечают будущие инженерно-технические сети объекта. Последняя часть посвящена ситуационному плану.

Часто возникает вопрос, где взять схему планировочной организации земельного участка. Форму для заполнения вы найдете в Приказе Минэкономразвития № 762 от 27.11.2014.

Что касается самого чертежа, его можно выполнить самостоятельно — от руки или в AutoCAD при наличии материалов топосъемки или публичной кадастровой карты. Для этого нужно:

• привести план к масштабу 1:500;
• обозначить сплошными линиями то, что уже есть, а пунктирными — то, что планируете построить;
• пронумеровать объекты и дать пояснения ниже.

Если не получается, стоит обратиться к инженерам. Изготавливают такой документ довольно быстро.

---

Скачать форму схемы расположения

Скачать образец схемы планировочной организации земельного участка

Правовые документы

Подготовка схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Подготовка схемы планировочной организации земельного участка(далее — СПОЗУ)— подготовка описания расположения (текстовое и графическое) объектов строительства на участке земли с присоединенными коммуникациями.

Наличие данной схемы обязательно при получении разрешения на строительство или переустройство объекта капит. строительства.

ПЗУ — материалы в виде топосъемки масштаба M1:500 с нанесенными границами земельного участка(далее — ЗУ) на основании выданных ранее документов. На схеме так же нанесены все подземные коммуникации, существующие объекты капитальной недвижимости или планируемые объекты строительства. Схема планировочной организации ЗУ должна находиться в соответствии с градостроительным планом застройки предоставленного ЗУ под строительство.

Состав СПОЗУ (или ПЗУ) для индивидуального жилищного строительства и объектов капит. стротиельства

В СПОЗУ (или ПЗУ) для индивидуального ЖС входят:

• Уникальный номер градостроительного плана застраивания участка земли.
• Площадь ЗУ и общая площадь жилого здания/сооружения.
• % застройки ЗУ с приложенным расчётом.
• Количество возводимых этажей, тип ограждения и высота будущего объекта строения.
• Состав объекта индивидуального ЖС.
• Необходимые условные обозначения.

Подробнее о составе раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» (о содержании графической и текстовой части) проектной документации на объекты капит. строительства непроизводственного и производственного назначения можно познакомиться в Постановлении Правительства РФ N87 от 16 февр. 2008 г. (с дополнительными изменениями на 18 мая 2009г.). 

Как заказать схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ или ПЗУ)

Заказать схему планировочной организации земельного участка можно в нашей компании ООО «Экспертстрой». В нашем арсенале имеются все необходимые разрешительные документы на выполнение нижеперечисленных видов работ по разработке СПОЗУ (или ПЗУ):

1. Работы по разработке генплана ЗУ.
2. Работы по созданию и формированию схемы планировочной организации полосы отвода линейного объекта (сооружения).
3. Работы по формированию и созданию схемы планировочной организации трассы линейного объекта (сооружения).

Чтобы заказать СПОЗУ (или ПЗУ) Вы можете: 

Изготовление схемы планировочной организации территории

Роль СПОЗУ при получении разрешения на строительство или реконструкции ИЖС

Разрешение на строительство — это основной документ, который служит основанием для регистрации и постановки на кадастровый учёт индивидуального жилого дома. В разрешение на строительство содержатся все параметры будущего проектируемого объекта с подходящими к нему коммуникациями. Для определения данных параметров, при подготовке документов для разрешения на строительства, составляется схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).

Схема планировочной организации территории (СПОЗУ), представляет собой документ, выполненный на основание топографической съёмки, который содержит в себе схематичное расположение будущего объекта строительства на земельном участке с соблюдением градостроительных, землеустроительных и кадастровых норм. СПОЗУ состоит из графической и текстовой части, состав и оформление которых регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87.В текстовой части СПОЗУ отображаются параметры строящегося объекта, начиная от габаритов здания и заканчивая материалами из которых будет изготовлено строение.

СПОЗУ является основным документом для формирования будущего строящегося объекта все отображённые в ней характеристики закрепляются в будущем разрешении на строительство.

Методы изготовления СПОЗУ

В соответствии с градостроительным кодексом, для получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома СПОЗУ может подготовить и сам собственник земельного участка, обладая определёнными инженерными знаниями и знаниями строительных норм и правил.

При обращении за подготовкой схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) к специалисту вы оберегаете себя от ошибок, которые могут быть допущены при самостоятельном изготовлении СПОЗУ. Напоминаем, что если параметры построенного объекта не соответствуют тем цифрам, которые отображены в разрешения на строительство, то данные объект считается самостроем и не подлежит государственной регистрации и постановке на государственный кадастровый учёт.

Компания ООО «ГЕОПУНКТ» предлагает вам услуги по подготовке схемы планировочной организации земельного участка в Саратове и Саратовской области, а также других регионах России. Наша организация в своём составе имеет грамотных специалистов, которые подготовят данный документ, Заказать СПОЗУ у нас Вы сможете, отправив необходимые документы на электронную почту [email protected]

Необходимые документы для подготовки СПОЗУ:

• Топографическая съёмка. Для правильного расположения объекта строительства специалист должен знать уклоны местности, а также параметры существующих объектов, в том числе подземных и надземных коммуникации. По существующий практике и в соответствие с градостроительным законодательством СПОЗУ выполняется на основе топографической съёмки. Однако ряд организаций пренебрегают этими требованиям, оставляя за собой право уменьшить денежные затраты при подготовке документов.
• Градостроительный план. В соответствии с законодательством данный документ изготавливается органами местного самоуправления бесплатно. При изготовлении схемы планировочной организации территории градостроительный план предоставляет специалисту информацию о зонах застройки в соответствии с ПЗЗ, наличиями красных линий, ограничениях и обременениях в части сервитутов и охранных зон коммуникаций, а также определяет пятно застройки на котором может быть расположен объект строительства. При отсутствии возможности изготовления градостроительного плана органами местного самоуправления (в виду неимением квалифицированных специалистов) наша организация изготовит градостроительный план в соответствии с градостроительными нормами;
• Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРН) на земельный участок или иные правоустанавливающие документы содержащие актуальную информацию о собственнике, арендодатели земельного участка, адресе и т. д.;
• Кадастровый план территорий (КПТ) несёт в себе информацию о смежных земельных участках;
• Проект строящегося объекта. В соответствии с градостроительным законодательством для получения разрешения на строительство проект не требуется. Однако при формировании СПОЗУв ее состав вносятся параметры строящегося объекта, которые в последующем отображаются в разрешении на строительство. Если Вы представляете каким будет Ваш объект строительства, то мы предлагаем заполнить Анкету, по средству которой наши специалисты определят все необходимые параметры вашего проектируемого объекта.

При заказе СПОЗУ для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома (ИЖС) мы учтём все ваши требования и подготовим данный документ таким образом, чтобы он отвечал градостроительным нормам и Вашим пожеланиям.

Для Вашего удобства все необходимые документы Вы можете отправить нам на почту, после изготовления СПОЗУ мы отправляем вам ее на электронный адрес, где вы самостоятельно можете ее распечатать и предоставить в органы администрации и архитектуры для получения разрешения на строительство.

Для изготовления СПОЗУ вам необходимо заполнить Анкету.

Что такое схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ)

План земельного участка в законодательстве именуется СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. ПЗУ (СПОЗУ) – документ, который вместе с заявлением о получении разрешения на строительство необходимо предоставить собственнику или арендатору этого участка для того, чтобы начать проектирование и проводить дальнейшие строительные работы. ПЗУ предоставляется в настоящее время вместо генерального плана застройки земельного участка, который требовался ранее (http://ppt.ru/kodeks.phtml?kodeks=5&paper=51).

Требования к составлению ПЗУ

Выполняется ПЗУ по данным топографической съемки, где указываются расположение границ земельного участка и основные данные по проектируемым и существующим на момент составления плана объекты. Кроме того, на схеме в обязательном порядке обозначаются следующее:

• Проектируемые объекты
• Существующие капитальные постройки
• Подъезды и подходы к объектам
• Подземные коммуникации

Проектируемые объекты привязываются к уже существующим на участке с соблюдением расстояний, предусмотренных требованиями санитарных и противопожарных норм. Схема не должна входить в противоречие с общим градостроительным планом участка и прочими регулирующими документами.

На основании положений, определенных в Постановлении правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW раздел 2 в ред. от 13.04.2010 г.) СПОЗУ должна включать набор обязательных элементов:

• номер ГПЗУ,
• площадь участка,
• расчет процента застройки,
• показатели строения – состав, общая площадь, этажность и высота,
• характеристика ограждения участка,
• и условные обозначения, использованные при составлении схемы (легенда).

Содержание ПЗУ для ИЖС

План земельного участка для индивидуального жилищного строительства состоит из графической и текстовой частей. В текстовой части отражается следующая информация:

• Описание участка, предназначенного для строительства и показатели капитальных объектов;
• обоснование санитарных разрывов в привязке к границам земельного участка и существующим и планируемым объектам;
• соответствие плана организации участка существующим регламентам или заменяющим их документам об его использовании;
• примерный порядок благоустройства.

Графическая часть ПЗУ выполняется в произвольной форме, без учета особых чертежных требований, но в обязательном порядке отображает:

• размещение существующих объектов и предполагаемых к строительству объектов с проходами и подъездами;
• зоны действия публичных сервитутов, если таковые имеются;
• расположение санитарных разрывов и охранных зон;
• зоны участка и прилегающей территории, подлежащие благоустройству.

При составлении плана земельного участка в графической части не требуется указывать следующие элементы – ливневые стоки, разрезы строения, схемы фасадов и въезды на участок. Следует учитывать, что при предоставлении ПЗУ могут возникнуть дополнительные требования к нему, зависящие от местных ситуационных обстоятельств. Однако никакие дополнительные требования не могут выходить за рамки, определенные в ч. 5-11, ст. 51 Градостроительного

Схема планировочной организации земельного участка

Справка для ГИПа, проектировщика, заказчика.

 

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) представляет собой план расположения объектов (существующих или проектируемых), обозначение границ территории и данные о благоустройстве.Данный раздел ПД обязателен при прохождении Государственной экспертизы.
СПОЗУ необходима для получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капстроительства и предоставляется вместе с заявлением на получение разрешения на строительство (п.3. ч.9, ст. 51 ГрК РФ).
Схема планировочной организации земельного участка выполняется в соответствии с градостроительным планом земельного участка (п.2 ч.9 ст.51 ГрК).

Этот раздел вправе разрабатывать организация с допуском по п.1.1 раздела II Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (приказ Минрегиона РФ от 30. 12.2009 N 624).
Частью 12 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (утв. ПП 87 от 16.02.2008) сформированы требования к содержанию Раздела 2 ПД «Схема планировочной организации земельного участка».

Исходные данные для разработки раздела:
— Технический отчет по инженерно-геодезическим и инженерно-геологическим изысканиям с топографическим планом М
1:500 (с отображением подземных коммуникаций, красных градостроительных линий) в бумажном и электронном виде.
— Градостроительный план М 1:5000 (с отображением красных линий планировочных ограничений).
— Ситуационный план М 1:2000.
— Схема движения транспорта и пешеходов, предполагаемая частота движения грузов по будущим путям, фактические
конструкции дорожных одежд.
— Справка об удаленности пожарного депо от объекта, времени прибытия, сведения о технической оснащенности
пожарных подразделений.
— Архитектурно-планировочное решение здания;
— ТУ на подключение к инженерным сетям.
— Характеристики размещения участка и его функциональное назначение;
— Данные о собственности: свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды.

Вся исходно-разрешительная документация должна быть заверена заказчиком.

Основная нормативная документация :

 

— Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ,
— Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ,
— «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденное постановлением Правительства РФ N 87 от 16.02.2008,
— ГОСТ 21.1101-2013 «СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации»,
— ГОСТ 2.105-95 «Общие требования к текстовым документам»;
— ГОСТ 21.508-93 «СПДС. Правила выполнения рабочей документации генеральных планов предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов»;
— ГОСТ 21.204-93 «СПДС. Условные графические обозначения и изображения элементов генеральных планов и сооружений транспорта».

Спасибо за внимание!

 

Схема планировочной организации Земельный участок, архитектор. Пространственные, планировочные работы. Фотография, картинки, изображения и сток-фотография без роялти. Фото 138932634.

Схема планировочной организации Земельный участок, архитектор. Пространственные, планировочные работы. Фотография, картинки, изображения и сток-фотография без роялти. Изображение 138932634.

Схема планировочной организации земельного участка, архитектор.Пространственно-планировочная и функциональная организация. Разработка детальной программы строительства с привлечением опытного архитектора. Архитектор планирует строительную программу, схему территориального планирования, застройку земли, программу инженерной помощи, детальный план организации. на участке в офисе работает опытный инженер и архитектор. Программа архитектора и схема функционального планирования. Программа по планировке домов, застройке участков и дорог. Пространственная помощь и помощь в развитии. Программа с опытной профессиональной организацией.Вид сверху на землю.

M L XL

Таблица размеров

Размер изображения	Идеально подходит для
Ю	Интернет и блоги, социальные сети и мобильные приложения.
м	Брошюры и каталоги, журналы и открытки.
л	Плакаты и баннеры для дома и улицы.
XL	Фоны, рекламные щиты и цифровые экраны.

Используете это изображение на предмете перепродажи или шаблоне?

Распечатать Электронный Всесторонний

6720 x 4480 пикселей | 56.9 см x 37,9 см | 300 точек на дюйм | JPG

Масштабирование до любого размера • EPS

6720 x 4480 пикселей | 56,9 см x 37,9 см | 300 точек на дюйм | JPG

Скачать

Купить одно изображение

6 кредитов

Самая низкая цена
с планом подписки

• Попробуйте 1 месяц на 2209 pyб
• Загрузите 10 фотографий или векторов.
• Нет дневного лимита загрузок, неиспользованные загрузки переносятся на следующий месяц

221 ру

за изображение любой размер

Цена денег

Ключевые слова

Похожие изображения

Нужна помощь? Свяжитесь со своим персональным менеджером по работе с клиентами

@ +7 499 938-68-54

Мы используем файлы cookie, чтобы вам было удобнее работать. Используя наш веб-сайт, вы соглашаетесь на использование файлов cookie, как описано в нашей Политике использования файлов cookie

. Принимать

✅ Схема планировочной организации Земельный участок, архитектор. Пространственно-планировочная и функциональная организация. De image & stock photo. 347789932

✅ Схема планировочной организации земельного участка, архитектор. Пространственно-планировочная и функциональная организация. De image & stock photo. 347789932

Схема планировочной организации земельного участка архитектор Пространственная планировка и функциональная организация Разработка детальной программы строительства с привлечением опытного архитектора

СКАЧАТЬ ЭТО ИЗОБРАЖЕНИЕ

Связанные изображения премиум-класса

Город Курессааре остров Сааремаа Эстония старый средневековый замок фотографии Просмотр улиц Старого города — Познань — Польша Водохранилище Мсено со старой каменной плотиной в солнечный день. Яблонец-над-Нисоу- Чехия. Черно-белое изображение. Водохранилище Мсено со старой каменной плотиной в солнечный день. Яблонец-над-Нисоу- Чехия. Черно-белое изображение. Водохранилище Мсено со старой каменной плотиной в солнечный день. Яблонец-над-Нисоу- Чехия. Хусавик — Исландия — 25 августа 2015 г .: Катера пришвартованы в порту — в настоящее время используются для наблюдений за китами. Хусавик — Исландия — 25 августа 2015 г .: Катера пришвартованы в порту — в настоящее время используются для наблюдений за китами. Хусавик — Исландия — 25 августа 2015 г .: Катера пришвартованы в порту — в настоящее время используются для наблюдений за китами.Kopic Farmhouse- Чехия: Kopicuv statek. Традиционный сельский дом в Чешском раю — Чехия. Инструмент на белом фоне. Banner Concept ремонт — ремонт автомобилей — день отца Инструмент на белом фоне. Banner Concept ремонт — ремонт автомобилей — день отца Инструменты на белом фоне. Banner Concept ремонт — ремонт автомобилей — день отца Kopic Farmhouse- Чехия: Kopicuv statek. Традиционный сельский дом в Чешском раю — Чехия. Инструмент на бетонном фоне. Баннер. Концепция.ремонт автомобилей- обслуживание- день отца Руины замка Хамрштейн недалеко от Либереца — Чехия. Руины замка Хамрштейн недалеко от Либереца — Чехия. Тарнов, Польша — 13 июня 2020 г .: Мемориальная доска в честь Норберта Липпоци на здании, где он жил. Тарнов — Польша — 13 июня 2020 г .: Театр Людвика Сольского. Ештед — горный отель и передатчик в солнечный зимний день — Либерец — Чехия. Тарнов — Польша — 13 июня 2020 г .: Здание Почты Польши. Аэрофотоснимок Страговского монастыря и Петршинских садов — Прага — Чешская Республика.Инструменты на белом фоне. Концепция. ремонт- ремонт автомобилей- сервис- день отца Инструменты на белом фоне. Концепция. ремонт- ремонт автомобилей- сервис- день отца Церковь Святого Николая в Малой части Праги — Чешская Республика. Инструменты на белом фоне. Концепция. ремонт- ремонт автомобилей- сервис- день отца Аэрофотоснимок Страговского монастыря — Прага — Чешская Республика. Спутниковая антенна на крыше старого многоквартирного дома

Наш фотограф # 347789932 отметил это изображение как проектирование строительство строительство работа профессиональная промышленность оборудование архитектура профессия бизнес городской дизайн безопасность проект строить инструмент структура концепция ремонт разработка деятельность техническое обслуживание чертеж руководство подрядчик защита рабочего места промышленный план строительный процесс кирпич древесина линейка карандаш внеплановый план план разработчик схема планирование организация земельный участок архитектор пространственный функциональный подробная программа помощь опытных

Дата обновления фотографии: 2021-05-24 19:03:17 — Размеры / размеры этого изображения: 941 x 558 пикселей, среднее: 1671 x 1042 пикселей, большое: 2836 x 1816 пикселей, x-большое: 4968 x 3272 Пиксели,
Вы можете использовать это изображение, купив нашу дешевую лицензию на использование стоковых фотографий без оплаты роялти.

Связанные стоковые фотографии премиум-класса

Наша творческая команда хотела бы порекомендовать вам несколько фото из этой же категории:

Нужны еще фото? проверьте лучшие сайты дешевых стоковых фотографий

10 правил успешного проектирования земельного участка

Счастливые обладатели. Счастливые разработчики. Довольные пользователи. Повышенная рентабельность инвестиций.

На протяжении всей моей карьеры я обнаруживал, что эти вещи являются корнем успеха, когда дело доходит до проектирования земельных участков. Несмотря на то, что существует множество различных типов земельной застройки — односемейная, многосемейная, розничная, коммерческая и промышленная, и это лишь некоторые из них — все проекты имеют фундаментальные общие черты.Независимо от типа разработки, мы в SEH руководствуемся следующими принципами.

Стоит ли проектировать снаружи внутрь? Почему начать с уличного дизайна — легко сделать ошибку? Могут ли перекрестки быть вашим врагом? В этой статье мы отвечаем на эти и другие вопросы, исследуя 10 принципов проектирования земельных участков, которые следует учитывать при выполнении следующего проекта.

Видео ниже предлагает двухминутную версию статьи, если у вас мало времени. В статье мы копаем глубже и делимся практическими шагами, которые вы можете предпринять.

1. Утвердите планы с помощью главного инженера.

Даже самые лучшие планы развития нуждаются в инженерной корректировке. Без квалифицированного проектирования концепции, которые кажутся готовыми к обшивке, могут оказаться неприменимыми в строительстве. Главный инженер подтверждает осуществимость плана и включает инфраструктуру (канализацию, водоснабжение, транспорт, ливневую канализацию, газ, электричество, телефон и оптоволокно), земляные работы (профилирование), конфигурации участков (ширина участков), тропы и удобства.

Слишком часто генеральные планы великолепно выглядят на бумаге, но имеют врожденные технические недостатки и не учитывают инженерные проблемы.Цель хорошего инженера по землеустройству — работать с генеральным планом, настраивая и пересматривая его вместе с планировщиком / разработчиком по мере необходимости, чтобы лучше включить инфраструктуру и повысить эффективность затрат. Внесение небольших изменений в план может означать значительные положительные изменения в вашей рентабельности инвестиций (ROI)

Когда заявка на выравнивание и работы по ремонту ливневой канализации в проекте дома на одну семью в городе Омаха, штат Небраска, оказалась выше, чем ожидалось, застройщик столкнулся со значительным снижением рентабельности инвестиций.В партнерстве с SEH разработчик смог рассмотреть альтернативу — мастер-инжиниринг. Благодаря мастерскому проектированию SEH отточила планировку участка, профилирование и дизайн ливневой канализации, что привело к значительной экономии для разработчика. Фактически, изменения классификации снизили стоимость проекта на 225 000 долларов. Замена ливневой канализации снизила стоимость проекта на 275 000 долларов. Наряду с сокращением затрат команда проекта смогла добавить в разработку больше премиальных лотов, которые затем можно было продать по цене более 10 000 долларов за лот.

2. Активно прислушиваюсь к земле.

Слушайте, что может предложить эта земля, внимательно осмотрите окрестности и визуализируйте, что предложат ваши дополнения. Прогуляйтесь по всей собственности — некоторым это может показаться старомодным, но окупится позже.

В каждом развитии мы ходим по участку с владельцем. Удивительно, сколько раз мы обращаем внимание на мелкие детали, которые становятся удобством, или выявляем элементы, которые окажутся сложными и дорогостоящими и, возможно, потребуют переосмысления. Рэнди Дженнигес, директор по развитию земельных ресурсов SEH

Устранение и / или прогнозирование сложных условий на ранних этапах процесса имеет прямую рентабельность, которая, по нашему опыту, может быть значительной и в конечном итоге влияет на рентабельность инвестиций в проект. Спроектируйте застройку, которая соответствует естественной форме и форме земли. Есть ли уникальные особенности? Могут ли они быть улучшены для создания удобного или коридорного вида, который помогает повысить конкурентоспособность и, в конечном итоге, рентабельность инвестиций?

Например, при застройке Бриджпорта в Небраске команда разработчиков создала сеть соединяющих троп и дощатый настил через канал заболоченных земель. Дощатый настил позволил команде избежать дорогостоящих земляных работ, добавив при этом элемент в застройку. Послушав землю в начале, разработчик смог лучше соединить различные общественные зоны застройки и создать приятную пешеходную зону для жителей.

3. Используйте свое пространство с умом.

Найдите способы быть эффективными в дизайне. Часто проекты кажутся эффективными, но они заполнены пустым пространством. Вот три распространенных примера:

• Перекрестки — ваш враг. Перекрестки занимают место, которое можно было бы использовать для застройки, стоят дорого и, как правило, не добавляют безопасности и не сокращают время в пути, особенно в случае застройки одной семьи.
  
• Отсутствие разумного управления ураганом. Интенсивность дождя увеличивается, а управление ливневыми водами становится еще более критичным и дорогостоящим, чем когда-либо прежде. Включение управления ливневыми стоками в генеральное планирование на ранней стадии может снизить общие затраты и повысить рентабельность инвестиций.
  
• Переменные домашние неудачи. Метод изменения стандартного расстояния дома от бордюров, границ собственности или других зданий не часто рассматривается или даже не признается, что он существует. Однако это может быть ценным инструментом для создания большего количества участков на акр с меньшим количеством улиц.

4. Расставьте приоритеты в команде и четко обозначьте все роли и обязанности.

человек. Люди. Люди. Они могут сделать или разрушить успешную застройку земли. Назначьте правильных людей на правильные роли в правильных проектах, и вы практически гарантированно добьетесь успеха.Однако будьте осторожны, поскольку даже лучших команд недостаточно без четко определенных ролей и интегрированного взаимодействия.

Обращайте внимание на рынок — даже самые лучшие таланты не могут изменить рыночные условия. Убедитесь, что разработчик, подрядчик и городские власти синхронизированы, поскольку у них у всех разные приоритеты. Понимание того, откуда приходят другие стороны, делает проект более цельным. Развитие отношений, постановка правильных вопросов, профессионализм — все это играет важную роль в реализации ваших проектов.

5. Дизайн снаружи внутрь.

Это низко висящий фрукт! Двумя наибольшими областями, которые могут повлиять на затраты на разработку, являются земляные работы (выравнивание) и управление ливневыми стоками. Для односемейных и многоквартирных домов сначала начните с домов. Отсюда спроектируйте задние дворы до границ собственности и дворы до улицы. Это снижает потребность в перемещении грязи и эффективно отводит ливневые воды. Земляные работы / аттестация — это повторяющийся процесс. Обычно в дизайн включается несколько итераций.Это также уравновешивает и сокращает сортировку, каждый раз снижая затраты на 20%.

6. Оставьте улицы напоследок.

Легко ошибиться, начав с уличного дизайна. Коммунальные инженеры часто проектируют планировку улиц, а затем обустраивают дома вокруг нее. Но «счастливые пользователи» зависят в первую очередь от проектирования домов и участков, а в конце — от улиц — вот как работают успешные инженеры по землеустройству. Таким образом, вы сосредотачиваетесь на людях, на которых ваш дизайн больше всего повлияет.

В результате мы часто можем увеличить количество участков на акр, одновременно увеличивая количество зеленых насаждений, создавая более удобные и привлекательные окрестности. Поначалу это может показаться нелогичным, но процесс звучит правдоподобно. Испытайте себя, чтобы уменьшить длину улицы, увеличивая при этом плотность и / или зеленые насаждения.

7. Не игнорируйте топографию.

Среди инженеров есть старая поговорка: «В гору дело не идет». То, что кажется эффективным дизайном для первого этапа многоэтапного проекта, может не подходить для будущих этапов.Топографические карты необходимы для изучения геологических и гидрологических характеристик объекта. Объедините их с оценочными фотографиями, и это поможет вам определить, как недвижимость изменилась с течением времени.

Не бойтесь внедрять новые технологии, чтобы максимально использовать свое пространство. Дроны могут помочь вам увидеть и понять каждый дюйм вашей собственности. Технология трехмерного картографирования показывает вам недвижимость с совершенно другой точки зрения — и помогает вам гарантировать, что вы разместите свои здания в правильном месте.Кроме того, ничто не сравнится с фотографией с дронов в плане маркетинга удобств, которые может предложить район.

Материалы по теме: как дроны, веб-камеры и строительная ГИС могут помочь ускорить ваш проект

8. Используйте целостный подход.

Например, интегрируйте ливневые стоки, превратив их отвод в удобства при минимизации количества трубопроводов. Подключите жителей к объектам и достопримечательностям, спланировав пешеходный поток. Разместите участки так, чтобы из коридоров обзора было больше.Размещение дома также имеет решающее значение — не загораживайте взгляды других, иначе это уменьшит удовольствие от этого места.

Все должно составлять идеальное целое. Старайтесь видеть лес сквозь деревья намеренно, что иногда требует корректировки. Подумайте о добавлении систем троп, парков или других общих элементов. Людям нравится чувствовать себя частью коллектива; укрепить чувство общности. Используйте визуализации, чтобы дать людям возможность испытать ваше развитие еще до того, как они станут резидентами.Изучение пространства перед покупкой создает заинтересованность и доверие, а также может помочь привлечь покупателей. Визуализации могут даже превратить недоброжелателей в сторонников.

9. Изучите творческие идеи.

Процедуры отлично подходят для повышения эффективности и часто играют важную роль в быстром выполнении проекта. Но мы не можем забывать мыслить нестандартно. Каждая земельная застройка уникальна, каждая имеет свои проблемы. Если мы не сможем учесть эти нюансы в дизайне, мы можем упустить возможность изменить статус-кво и повысить рентабельность инвестиций.При выборе продуктов и проектов учитывайте следующее: общественные объекты, такие как бассейны, комнаты для вечеринок и игровые площадки, могут быть всего лишь тем, что можно привлечь в группу потенциальных покупателей.

Не забывайте о Фидо. По данным Американской ветеринарной медицинской ассоциации, почти 40% домовладельцев являются владельцами собак. Создавайте удобные места для прогулок и игр. Обдумайте общественные места вокруг собачьих заведений, чтобы создать ощущение близости. Стареющее население может искать такие удобства, как уборка снега, уход за газонами и другие услуги.Как это может повлиять на дизайн? Как это влияет на долгосрочную устойчивость и функционирование проекта?

Материалы по теме: рост числа «недостающих промежуточных жилых домов» и 3 способа, которыми разработчики могут извлечь выгоду

10. Будьте гибкими; знать свой продукт и рынок.

Даже при самых хорошо продуманных планах возникнут проблемы. Проблемы создают возможность обратиться за помощью к профессионалам — например, инженеры по своей природе умеют решать проблемы. Также послушайте, что говорят на рынке.Имеется ли в настоящее время тенденция к созданию домов без лестниц и, как минимум, трехместных гаражей? Каков текущий разрыв между спросом и предложением, и как вы планируете преодолеть этот разрыв? Вошли ли мы в «новый образ мышления» арендаторов и покупателей?

Каждый из них влияет на ваш дизайн. Делитесь рыночными данными с проектными командами и будьте в курсе тенденций, касающихся вашего продукта и людей. Когда все синхронизированы, проекты продвигаются более эффективно и результативно.

Заключение

Рынок, тенденции в области жилья, процентные ставки и предпочтения потребителей — среди прочего, часто находятся вне нашего контроля в мире землеустройства.Но если мы запомним основные принципы и будем придерживаться приведенных выше правил, мы сможем положительно повлиять на то, что мы контролируем, дать себе наилучшие шансы на успех, повысить рентабельность инвестиций и добиться счастья для всех заинтересованных сторон.

Получите доступ к распечатанному инфографическому резюме этой истории.

Скачать PDF

Об авторе

Рэнди Дженнигес, ЧП, , инженер-строитель, руководитель SEH и директор компании по развитию территорий. Он специализируется на увеличении рентабельности инвестиций в застройки от 40 до более 1000 акров.Связаться с Рэнди

* Зарегистрированный профессиональный инженер в MN, ND, NE, OK и TX.
Видео с дрона предоставлено Фриденом.

Сайтов и Сервисов

Городские скваттеры и трущобы Сайты и сервисы Хари Шринивас В рамках самых разнообразных типов и вариаций схемы «Сайты и Услуги» включают предоставление земельных участков в собственность или в аренду, а также минимум необходимой инфраструктуры, необходимой для проживания. ВВЕДЕНИЕ Быстрый рост городских территорий в большинстве развивающихся стран за последние несколько десятилетий привел к дефициту во многих секторах, в первую очередь в жилищном строительстве. Проблема была двоякой: с одной стороны, большинство людей, переезжающих в городские районы, не имели необходимых активов и финансовых средств для приобретения «приличного» дома. С другой стороны, назначенные правительственные учреждения и органы не предоставили достаточного количества жилищ, доступных по цене для бедного большинства в городских районах.Распространение трущоб и поселений скваттеров стало результатом этого сценария. Но растущее понимание динамики развития и расширения поселений скваттеров привело к появлению ряда новаторских жилищных схем в различных развивающихся странах для решения жилищной «дилеммы». В частности, с целью улучшения качества окружающей среды в поселениях скваттеров и обеспечения их базовой необходимой инфраструктурой, одна из таких инновационных схем, получившая широкое признание и последующая за ними, — это схемы «сайтов и услуг». Осознание того, что предоставление «полного» обслуживаемого дома государственными учреждениями невозможно или просто не может быть предоставлено большинством семей с низкими доходами, вызвало смещение акцента с предоставления полностью обслуживаемого дома на предоставление только обслуживаемой земли. Ключевой характеристикой подхода является использование «пота капитала» бенефициаров и других внутренних ресурсов (общественных, финансовых и т. Д.) В фактическом строительстве и развитии домов. Сайты и сервисы стали синонимом решения проблемы самозахватных поселений.Поселки скваттеров были и всегда считались незаконными, и для переселения и реабилитации скваттеров (как функция «расчистки трущоб») были предоставлены земельные участки (или участки) с инфраструктурой (или услугами), и бенефициары В большинстве проектов приходилось строить на такой земле собственные дома. Существуют самые разные схемы участков и услуг, от отдельных участков до обслуживаемых участков с построенным на нем «основным» домом. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ КОНЦЕПЦИИ Происхождение схем «Сайты и услуги» не ново: люди с низкими доходами всегда жили сами, хотя и «нелегально», в большинстве городских районов развивающегося мира.Ключевым отходом от прежних жилищных схем, таких как дешевое жилье или субсидируемое многоэтажное жилье, является признание способности домохозяйств с низкими доходами строить собственное жилье при условии, что будет предоставлена ​​такая возможность. В частности, перед лицом провала традиционных жилищных подходов, в сочетании с рядом исследований, которые указывали на изобретательность и настойчивость скваттеров в том, чтобы обеспечить себе жилье, предоставление участков и услуг только рекламировалось как ответ на проблемы обеспечения жильем бедных в развивающихся странах. города.Многие страны Южной Америки, Азии и Африки подхватили эту концепцию, и, поскольку Всемирный банк решительно поддерживает этот подход и предоставляет ключевое финансирование для ряда проектов, эта идея получила широкое одобрение. Схемы сайтов и услуг также столкнулись со значительным противодействием и провалом в ряде проектов, в первую очередь из-за ряда предположений и заблуждений о том, как живут семьи с низкими доходами. САЙТЫ И УСЛУГИ: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ Ключевыми компонентами жилищной схемы являются земельный участок, инфраструктура (например, дороги, водоснабжение, канализация, электричество или санитарная сеть) и сам дом.В них входят различные ресурсы, включая финансы, строительные материалы / технологии и рабочую силу. Таким образом, подход «участки и услуги» отстаивал роль государственных органов только в подготовке земельных участков или участков с определенной базовой инфраструктурой, которые должны были быть проданы или сданы в аренду предполагаемым бенефициарам. Следующий этап фактического строительства дома был предоставлен самим бенефициарам, чтобы они использовали свои собственные ресурсы, такие как неформальные финансы или семейный труд, а также различные другие формы участия сообщества для строительства своего дома.Бенефициары также могут построить дом на собственном этапе, в зависимости от наличия финансовых и других ресурсов. Это приняло основной принцип развития поселения на скваттерах, но без аспекта «сквоттинга». ТИПОЛОГИИ В СХЕМАХ САЙТОВ И УСЛУГ В зависимости от сделанных инвестиций, имеющихся ресурсов, агентства-исполнителя или степени организованности бенефициаров схемы сайтов и услуг были задействованы множеством различных способов.Это изменение было результатом попытки найти баланс между минимально «приемлемыми» жилищными условиями и доступностью бенефициаров. При соблюдении основного правила земельного участка (участков) и основной инфраструктуры (услуг) степень участия и вклады исполнительного агентства, с одной стороны, и бенефициаров, с другой, сильно различались. Они варьировались от пустого земельного участка и некоторых услуг (таких как водоснабжение, электричество и канализация) до предоставления «основного» дома (состоящего только из туалета и кухни) на участке земли с прилегающими услугами. Вот некоторые из вариантов, которые предпринимались в проектах сайтов и услуг: Подсобная стена: «Подсобная» стена построена на участке, который содержит подключения для воды, канализации, канализации и электричества. Бенефициары должны были построить дом вокруг этой стены и использовать соединения от нее. Некоторые проекты предусматривали эту хозяйственную стену в виде сантехнического стержня, состоящего из ванной / туалета и / или кухни. Туалет: Из-за серьезной проблемы с удалением отходов многие проекты предусматривают основные уборные (ванная и / или туалет) на каждом участке. Дом с каркасом / оболочкой, основной дом: Крыша — самый дорогостоящий компонент дома, и для его строительства требуется квалифицированная рабочая сила. Поэтому в некоторых проектах конструкция крыши предусматривается на столбах, и бенефициары должны строить стены в соответствии со своими требованиями. И наоборот, агентство-исполнитель иногда сооружает цоколь, который образует основу, на которой бенефициары могут построить свой дом. Другие варианты этого — дом-оболочка (который представляет собой неполный дом, состоящий из крыши и двух боковых стен, но без передних или задних стен) и основной дом (состоящий из одной полной комнаты). АКТЕРЫ И ДЕЙСТВИЯ В СХЕМАХ САЙТОВ И УСЛУГ Двумя ключевыми участниками проекта «Сайты и услуги» являются предполагаемые бенефициары и агентство-исполнитель. В большинстве случаев предполагаемые бенефициары проекта принадлежат к группе городских жителей с низким доходом — например, скваттерам, которые были переселены из своего первоначального незаконного поселения. Для них характерны низкие доходы, работа в неформальном секторе или нерегулярная занятость, а также отсутствие необходимых активов, позволяющих им позволить себе жилье в «формальном» секторе.Обладая базовыми навыками в строительстве, многие из них могут построить свой собственный дом (однако есть исключения из этих функций, которые привели к сбою многих схем сайтов и услуг). Другим основным действующим лицом в схемах сайтов и услуг является агентство-исполнитель. В большинстве случаев это правительственный департамент или аналогичный орган, например, Жилищный совет. Действуя исходя из целей и задач в масштабе города и для всех групп доходов, такие агентства инициируют схемы размещения и обслуживания как для обеспечения жильем малообеспеченных семей, так и для устранения «бельма на глазу», которое изображают скваттерные поселения. Основное разделение этапов реализации между этими двумя основными участниками определяет тип предлагаемой схемы. Несколько других участников играют в основном вспомогательные роли, включая различные правительственные учреждения, отвечающие за обеспечение инфраструктуры, неправительственные или добровольные организации и так далее. НЕДОСТАТКИ САЙТОВ И УСЛУГ С учетом ряда предположений и заблуждений относительно малообеспеченных семей, проекты сайтов и услуг были подвержены множеству недостатков в своей концепции, идентификации бенефициаров, реализации и возмещении затрат.Таким образом, схемы сайтов и услуг часто оказывались недоступными или недоступными для групп с самым низким доходом из-за бюрократических процедур, институциональных требований и политических проблем. Вот некоторые из ограничений: Местоположение: В связи с высокими затратами на землю в городских районах, большинство схем размещения и обслуживания расположены на окраине, где такие затраты не очень высоки. Однако это вызывает две проблемы: во-первых, большое расстояние между площадкой и существующими сетями доставки, обеспечение инфраструктуры за пределами площадки и на месте велико, и строительство может быть отложено.Во-вторых, дополнительные расстояния, которые бенефициары вынуждены преодолевать (и, как следствие, дополнительные расходы) до центров занятости, не позволят многим бенефициарам воспользоваться преимуществами таких схем. Бюрократические процедуры: Процедуры отбора, предназначенные для подтверждения того, что кандидаты соответствуют критериям приемлемости, как правило, громоздки, отнимают много времени, полны бюрократических ловушек и создают возможности для коррупции. Кроме того, для многих семей с низким доходом невозможно выполнить критерии отбора из-за работы в неформальном секторе или низкого / нерегулярного дохода. Задержка в предоставлении услуг: из-за отсутствия координации между различными агентствами по реализации и «распределения» ответственности за предоставление инфраструктуры и услуг, есть значительные задержки в окончательном предоставлении услуг, даже после того, как земля была выделено бенефициарам. Стандарты: Высокие стандарты строительства и качества строительства устанавливаются исполнительными агентствами, что делает такие схемы недоступными для целевых бенефициаров.Некоторые схемы сайтов и услуг, например, запрещают приносящую доход деятельность на жилых участках, включая аренду комнат: они, таким образом, ограничивают возможности жителей получать (дополнительный) доход для оплаты своего участка и дома. Возмещение затрат: Большинство схем, связанных с сайтами и услугами, страдают от плохого возмещения затрат. Одна из причин — высокие затраты, которые бенефициары должны нести вскоре после включения в схему. Они должны заплатить за участок, а также за строительство дома, при этом они могут столкнуться с потерей дохода из-за перехода на новую схему.Затраты на транспорт, воду и электричество увеличивают нагрузку, которой у них, возможно, не было раньше. Но одними из основных причин плохого возмещения были задержки с предоставлением услуг, неадекватные методы сбора, отсутствие санкций за неуплату и отсутствие политической воли для принудительного выполнения платежа. ПЕРСПЕКТИВЫ НА БУДУЩЕЕ ДЛЯ СХЕМ САЙТОВ И УСЛУГ Положительный аспект схем сайтов и услуг, который заслуживает поддержки, — это признание в них способности людей жить самостоятельно при небольшой поддержке со стороны государственных органов.Таким образом, роль правительства меняется с роли «поставщика» на «помощника». Это также позволяет им экономить скудные ресурсы, «разделяя» ответственность за жилье с предполагаемыми бенефициарами. Со стороны бенефициаров он наилучшим образом использует существующие / потенциальные ресурсы как на уровне домохозяйства, так и на уровне сообщества. В больших масштабах он позволяет семьям с низкими доходами получать достойное жилье и услуги на уровне, который они могут себе позволить. Хотя схемы размещения и обслуживания не являются универсальным решением для всех проблем, связанных с жильем с низким доходом, они действительно обеспечивают потенциал для будущего жилья с оптимальным использованием существующих ресурсов, как государственных, так и домашних.Ряд местных условий и обстоятельств определяют тип и масштаб используемой схемы. Каталожные номера: Laquian, Aprodicio A (1983) «Участки, услуги и убежище — оценка» Habitat International, том 7, номер 5/6, стр. 211-255. ван дер Линден, январь (1986) Обзор подхода к сайтам и услугам. Хантс, Англия: Gower Publishing Co. Питти, Лиза Р. (1982) «Некоторые размышления о сайтах и ​​услугах» Habitat International Volume 6, Number 1/2, pp.131-139. Свон, Питер Дж. И др. (1983). Управление объектами и услугами жилищных схем: азиатский опыт. Роттердам: Институт жилищных исследований. UNCHS [HABITAT] (1991) Схема поэтапного развития — тематическое исследование Худаки-Басти в Хайдарабаде, Пакистан. Найроби: Центр Организации Объединенных Наций по населенным пунктам. Всемирный банк (1974) Сайты и проекты услуг Документ Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Классификация землепользования — обзор

9.06.3.2.2 Автоматическая классификация землепользования на основе дистанционного зондирования

Мы разработали полевой подход для классификации землепользования. Мы использовали границы налоговых участков округа Трэвис 2005 года (TCAD) в качестве границ полей для нашей классификации по полям. Преимущество использования границ налоговых участков заключается в том, что отдельные налоговые участки относительно невелики и всегда содержат один и тот же тип землепользования. С другой стороны, методы сегментации изображений не позволяют идентифицировать области однородного городского землепользования, а оцифровка вручную занимает слишком много времени, чтобы быть практическим подходом к разграничению однородных полей в городской среде.Тем не менее, основным ограничением границ налоговых участков является то, что они не охватывают улицы города. Таким образом, наша классификация землепользования сосредоточена только на классификации типов землепользования по налоговым участкам.

Мы протестировали 15 атрибутов участков, включая 12 атрибутов внутри участков и три контекстных атрибута участков, в качестве дискриминантных факторов для классификации землепользования. Атрибуты внутри участка включают размер участка, компактность формы участка, количество зданий, максимальное / стандартное отклонение / общий процент площади застройки, максимальное / стандартное отклонение высоты здания, максимальное / стандартное отклонение компактности формы здания, непроницаемое покрытие процентное соотношение в участках и статистика полувариантности текстуры внутри участков.Контекстные атрибуты участков включают в себя наивысшую категорию улиц в пределах 50 м, относительную меру текстуры зданий в определенном районе и индекс сходства с прилегающими участками. Большинство атрибутов участков были получены путем наложения границ участков с дополнительными данными в ГИС. Наша гипотеза состоит в том, что эти атрибуты земельных участков связаны с типами землепользования, и наша цель состоит в том, чтобы проверить, насколько хорошо эти атрибуты земельных участков, в совокупности или по отдельности, характеризуют различные типы землепользования, используя подходы классификации изображений в дистанционном зондировании.По аэрофотоснимкам мы смогли наблюдать, что некоторые типы землепользования четко связаны с определенными атрибутами земельного участка. Например, земельные участки на одну семью обычно бывают небольшими, прямоугольными и с одним зданием внутри; на участках многоквартирного землепользования обычно есть много построек внутри участков; земельные участки под коммерческое использование, как правило, расположены недалеко от основных дорог.

Чтобы вычислить параметр высоты здания, мы сначала оценили среднюю высоту этажа здания на основе данных о высоте, наложенных на контуры здания, на основе контуров зданий и центроидов.Затем мы вычли высоту этажа здания из высоты крыши здания (которая уже была доступна в данных о контуре здания), чтобы получить расчетную высоту здания. Мы рассчитали меры компактности формы зданий или участков, поделив площадь на квадрат периметра. Более изогнутая форма будет иметь меньшую компактность. Основываясь на CFCC данных улиц (которые начинаются с числа от одного до четырех в зависимости от категории улицы), мы вычислили параметр категории улицы для участков с числом от одного до четырех на основе самого высокого уровня улицы в пределах 50-метрового буфера. посылок.Расстояние определялось субъективно с учетом общих размеров участков. Мы включили процентный параметр непроницаемого покрытия в наши критерии классификации землепользования, потому что в городе есть правила застройки участков, касающиеся максимального непроницаемого покрытия, разрешенного для конкретных районов зонирования, и мы ожидали, что процентный показатель непроницаемого покрытия поможет охарактеризовать различные типы землепользования. Поскольку у нас нет дополнительных данных, которые определяют поверхность непроницаемого покрытия, мы вычислили процент непроницаемого покрытия участков на основе цифровых ортофотопланов CIR.В частности, мы сначала использовали неконтролируемый алгоритм классификации ISODATA, чтобы сгруппировать пиксели изображения в 10 классов на основе их трехполосных спектральных свойств. Затем мы выбрали, основываясь на визуальной интерпретации, три класса, наиболее близкие к поверхности проницаемого покрытия, и семь классов, наиболее близкие к поверхности непроницаемого покрытия. Наконец, процент непроницаемого покрытия отдельных участков был получен путем наложения карт классификации с границами участков в ГИС.

Статистические данные полувариантности текстуры в пределах земельных участков использовались для обозначения спектральной неоднородности в определенном масштабе (запаздывании) в предположении, что разные типы землепользования имеют разную спектральную неоднородность.Поскольку полувариантность рассчитывалась на основе только одной полосы значений пикселей изображения, у нас был выбор, какую из трех полос ортофотопланов CIR использовать. Поскольку мы понимаем, что инфракрасный диапазон более чувствителен к спектральной отражательной способности растительности, чем другие диапазоны, мы предположили, что инфракрасный диапазон более способен обнаруживать спектральные различия между растениями и искусственными структурами, которые имеют отношение к неоднородности ландшафта и, возможно, также виды землепользования. Поэтому мы использовали инфракрасный диапазон для расчета полувариантности.Кроме того, с учетом относительно небольшого размера участков на одну семью, меры полувариантности с небольшими задержками были предпочтительны для статистической надежности. Мы рассчитали полувариантность при лаге четыре (длина 4 пикселя, приблизительно 2,4 м) в качестве статистики текстуры.

Реляционная мера текстуры зданий была рассчитана как полувариантность от двоичного изображения здания, в котором пикселям зданий было присвоено значение, равное единице, а пикселям, не являющимся строительными, — значение нуля (Wu et al., 2008). Цель состоит в том, чтобы иметь меру текстуры для обозначения пространственного отношения между зданиями, на которое не влияет флуктуация спектральных значений пикселей, поскольку мы ожидали, что пространственные отношения между зданиями связаны с типами землепользования.Полувариантность рассчитывалась с запаздыванием, меньшим минимальной ширины здания, чтобы учесть разницу в размере здания между различными типами землепользования. Мы рассчитали полувариантность при лаге 12 (длина 12 пикселей, примерно 7,3 м) в качестве статистики текстуры. Чтобы рассчитать полувариантность для отдельных участков, необходимо определить расчетную окрестность. Принимая во внимание общие размеры участков и размеры зданий, 30-метровый буфер для каждого участка, за исключением участков без зданий внутри, использовался в качестве расчетной окрестности для участка.

Индекс сходства с прилегающими земельными участками был включен в критерии классификации землепользования, поскольку мы заметили, что некоторые виды землепользования, особенно односемейное землепользование, имеют тенденцию группироваться. Индекс был рассчитан путем сравнения атрибутов участков с атрибутами смежных участков. Несмотря на то, что существует множество атрибутов участков, мы рассчитали индекс только на основе стандартного отклонения площади застройки, поскольку предварительное исследование показало, что этот атрибут обеспечивает наибольшую разделимость между типами землепользования среди 12 атрибутов участков.Средняя процентная разница этого атрибута с прилегающими участками была рассчитана как индекс для участков.

После того, как мы вывели 15 необходимых атрибутов участков для классификации землепользования, мы преобразовали векторные данные участков в многополосное изображение со значениями пикселей из значений атрибутов участков, чтобы мы могли использовать различные алгоритмы дистанционного зондирования для классификации участков на разные типы землепользования. Полученное изображение участка имеет 12 каналов, поскольку имеется 12 атрибутов участка.Мы выбрали точки обучающей выборки из отдельных типов землепользования пропорционально их соответствующему общему количеству участков вместо общей площади участков, поскольку площади участков не были полной поверхностью земли (поверхности дороги были исключены), и вместо этого нас интересует только количество записей об участках. сколько площадей участков правильно классифицируются на основе атрибутов участков. В нашей области исследования в общей сложности 33 025 участков. Чтобы выбрать учебные участки пропорционально из разных видов землепользования, мы сначала связали участки с наземным землепользованием, чтобы каждый участок имел информацию о своем наземном землепользовании.После этого мы случайным образом выбрали примерно половину участков в качестве учебных участков из каждого типа землепользования, а другую половину (тестовые участки) использовали для оценки точности. Всего у нас 16 506 обучающих посылок и 16 525 тестовых посылок. Затем мы использовали обучающие центроиды участков в качестве обучающих точек для классификации всего изображения участков. Поскольку многие атрибуты участков не имеют нормального распределения, некоторые часто используемые параметрические классификаторы не подходят для использования, например, широко используемый классификатор максимального правдоподобия (MLC).Тем не менее, мы экспериментировали с множеством алгоритмов классификации, включая минимальное расстояние, параллелепипед, спектральный угловой преобразователь, расстояние Махаланобиса, двоичное кодирование, нейронную сеть и дерево решений, в дополнение к MLC. Классификатор дерева решений показал наилучшую точность классификации, поскольку классификатор не требует допущений относительно статистических свойств входных данных, а также способен обрабатывать как числовые, так и категориальные входные данные.

Открытое общественное пространство в подразделениях

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году.Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
Информационный отчет № 46	Январь 1953 г.

Общественное открытое пространство в подразделениях

Скачать исходный отчет (pdf)

Одним из самых сложных и одновременно важнейших аспектов деления земель является предоставление открытых общественных пространств.Уже давно согласовано, что доступные парки, детские площадки и школы так же необходимы для хорошей среды обитания, как и надлежащая плотность населения и совместимые виды землепользования. Тем не менее, сотни квадратных миль жилых единиц, содержащих не больше открытого пространства, чем минимальное количество, требуемое для частных дворов, строятся каждый год в Соединенных Штатах.

С одной стороны, города разрушают свои старые трущобы и заменяют их хорошими зданиями и хорошо спланированными, интегрированными районами.С другой стороны, они разрешают строительство новых жилых районов, которые, хотя и имеют хорошую или отличную жилую структуру, не обладают экологическими характеристиками, что приводит к появлению здоровых и устойчивых районов.

Ряд факторов способствует образованию трущоб и разрушенных территорий. Трудно определить, является ли наиболее важным при строительстве трущоб состояние жилой конструкции или состояние ее физического окружения. Конечно, условия окружающей среды находятся на первом месте в списке.Одной из характерных черт трущоб во многих городах является неадекватность парков и площадок для детских площадок, и один урок, который нам преподали трущобы, заключается в том, что после того, как произошли подразделения и застройка, для города практически невозможно предоставить это открытое пространство без сноса постройки или полная перепланировка территории.

Чтобы исправить дефицит парковых и школьных территорий в густонаселенных городах, комиссия по планированию может разработать генеральный план парков, используя стандартную площадь земли на человека, расположенную на разумном расстоянии от всех жилых районов.В течение нескольких лет город пытается приобрести землю там, где это необходимо, и использовать ее для парков, отдыха или школ. Аналогичным образом на карте обозначены общественные открытые пространства в районах, которые планируется развивать в будущем. Предполагается, что определение будущих открытых пространств производится только после тщательного изучения необходимости и рассмотрения других частей генерального плана.

Многие города и округа, чтобы не повторять ошибок прошлого и полагая, что новые жилые комплексы должны содержать достаточное количество общественных открытых пространств, включили в свои правила разделения предложения или требования относительно земли для общественных целей.Информация о практике сообществ в отношении публичного открытого пространства в новых застройках была впервые собрана более десяти лет назад в Положении о подразделениях Гарольда У. Лотнера, (Служба государственного управления, Чикаго, 1941). Многочисленные запросы, сделанные в КОНСУЛЬТАТИВНУЮ СЛУЖБУ ПЛАНИРОВАНИЯ за последние два года, указали на необходимость публикации информации о текущем статусе таких требований. В этом информационном отчете будет проанализирован ряд постановлений, принятых с 1940 года, которые требуют или рекомендуют выделение или резервирование общественных открытых пространств, а также будут рассмотрены некоторые правовые и административные аспекты таких требований.

Передача земель в общественное пользование

Земля общественного назначения может быть передана муниципалитету путем дарения или продажи. Если оно передается муниципалитету, посвящение может быть добровольным или может требоваться по закону. Если земля предназначена для продажи муниципалитету для определенной цели, ее сначала можно зарезервировать для этой цели, чтобы дать время для совершения сделки. Согласно McQuillin’s Municipal Corporation , «установленное законом посвящение — это одно в соответствии с положениями закона, и почти всегда создается путем регистрации и записи пластины…. Законное обязательство обычно дает юридическое право собственности на основания, выделенные для общественных целей в муниципальной корпорации, в то время как метод общего права оставляет юридическое право собственности на первоначального владельца «.

По общему праву, посвящение было ограничено целями шоссе, но в этой стране доктрина посвящения получила более широкое применение, и теперь земля может быть посвящена городу почти для любых целей для использования и удовольствия публики. Поскольку передача земли в подразделениях является обязательной по закону, необходимо соблюдать закон или положения, регулирующие конкретную юрисдикцию, чтобы акт передачи имел юридическую силу.В Общем кодексе штата Огайо, например, говорится, что город «может , а не , требовать для широкой публики открытых площадок и пространств, кроме улиц и дорог». (Выделено)

Как правило, земля, предназначенная для школы, парка или отдыха, не может быть передана муниципалитетом. В некоторых случаях, если земля не используется по назначению, она возвращается к ответственному лицу. И, если собственность предназначена для определенной цели, она не может быть использована для других целей государством или муниципалитетом, кроме как в соответствии с полномочиями выдающегося домена.

Когда земля зарезервирована для определенной цели, ее титул не передается, а остается за частным застройщиком. Зарезервированная земля — ​​это земля, которая удерживается, но еще не передана муниципалитету. Перед доставкой его нельзя продавать для жилых или иных целей, кроме тех, для которых он указан на торговой площадке. Часто для города устанавливается срок, до которого должны быть приняты официальные меры в отношении зарезервированной земли.

Сколько земли?

В микрорайоне с сеткой улиц можно ожидать выхода на улицы от 20 до 25 процентов земельной площади.Обычно земля под улицы выделяется, и хотя стоимость улиц может быть покрыта отдельными участками, чем больше процент земли на улицах, тем меньше процент земли, которая может быть продана с прибылью. Если к этим 20–25 процентам (которые могут быть уменьшены за счет более качественного планирования участка) добавить еще 10–12 процентов общей площади открытых общественных пространств, количество земли, предназначенной для общественного использования, станет значительным процентом.

Как будет видно из изучения отрывков из постановлений, приведенных в этом и последующих разделах, возникли различные виды оснований для определения надлежащего количества земли, предоставляемой под общественное открытое пространство.Во многих из них была предпринята попытка смягчить требования таким образом, чтобы общественные потребности и частные финансовые возможности были достаточно сбалансированы. Иногда это делается, говоря, что для выделения или резервирования земли для парков, детских площадок и школ требуются только подразделения определенного большого размера. Иногда предусматривается объединение общественных открытых пространств на прилегающих территориях. Иногда на сумму влияют комплексные требования к планированию. И часто эти и другие средства сочетаются с процедурами, призванными обеспечить разумность требований, предъявляемых городом к частному застройщику.

Некоторые постановления определяют, что общественное открытое пространство должно быть в дополнение к общественному пространству, предназначенному для улиц. Другие описывают открытое пространство как пространство для парков, школ или зон отдыха. В некоторых случаях не делается ни одной из этих квалификаций, но из контекста предполагается, что целью является открытое общественное пространство для парков, школ и игровых площадок.

Требования к общественному отдыху и школьным площадкам обычно указываются в общем плане развития общины.В свою очередь, генеральный план, который воплощает план общественных открытых пространств, частично основан на стандартах для различных типов рекреационных объектов и их желаемых расстояниях обслуживания. Сообщество, которое еще не подготовило такой генеральный план, тем не менее, может оценить степень общественных требований, ссылаясь на эти стандарты.

Наиболее широко используются стандарты, разработанные под руководством Национальной ассоциации отдыха, 315 Fourth Avenue, New York 10, New York.Две брошюры, в которых излагаются эти стандарты, могут быть предоставлены за номинальную сумму при письме в Ассоциацию. Стандарты для зон отдыха в окрестностях (15) касается детских площадок, игровых площадок и зданий для отдыха, а также небольших жилых помещений. Игровая площадка в новых районах (25) выделяет небольшие пространства для детей младшего возраста.

Существует несколько подходов к решению, сколько земли в отдельном подразделении следует внести в общественное открытое пространство.В более ранних правилах подразделения было принято оговаривать, что определенный процент от общей площади должен быть выделен, зарезервирован или иным образом выделен под открытое общественное пространство. Лотнер в своем исследовании правил подразделения, опубликованном в 1941 году, проанализировал 284 правила подразделения. Из этих 284 правил 103 содержали некоторую форму общего регулирования открытых общественных пространств. И из последней группы только в 25 случаях генеральный план упоминается в соответствии с требованиями открытого пространства. В балансе, или в семидесяти восьми случаях, указаны «подходящие» сайты, «подходящие» сайты или процент от 2.От 4% до 12,4% от общей подразделяемой площади.

В правилах территориального деления, принятых с 1940 года, наблюдается тенденция к тому, чтобы связать открытое пространство в новых подразделениях с генеральным планом сообщества или, по крайней мере, с генеральным планом отдыха или парка. Формулировки этих требований, как и следовало ожидать, значительно различаются. Однако в основе всех них лежит общий принцип, согласно которому, если существует генеральный план и если земля в пределах нового подразделения попадает в рамки этого генерального плана, как показано на карте, то генеральный план должен, как минимум, «приниматься во внимание» в проектирование и фактическая планировка подразделения.

Следующие города и округа относятся к числу тех, которые требуют или предлагают, чтобы новые подразделения учитывали рекомендации по открытому пространству, изложенные в генеральном плане.

Эймс, Айова Балтимор, Мэриленд, Баррингтон, Род-Айленд, Бисмарк, Северная Дакота, Чаттануга, Теннесси, Клинтон, Теннесси, Колорадо-Спрингс, Колорадо Довер, Нью-Гэмпшир Дубьюк, штат Айова, Флинт, Мичиган, Гранд-Джанкшен, Колорадо, Гринвилл, Южная Каролина, Гамильтон Каунти, Огайо, Индиан-Хилл, Огайо, Округ Джефферсон, Кентукки, Джонсон-Сити, Теннесси

Льюисбург, Теннесси Линкольн, Небраска, Ливония, Мичиган Мидленд, Мичиган, Округ Монтгомери, Огайо, Оклахома-Сити, Оклахома Оуэнсборо, Кентукки, Расин, Висконсин, Санкт-ПетербургОкруг Луи, штат Миссури, Солт-Лейк-Сити, Юта Салливан Каунти, Теннесси, Такома, Вашингтон, Округ Талса, Оклахома, Таскалуса, Алабама, Ватерлоо, Айова

Положения о подразделениях, относящиеся к генеральному плану, можно разделить на две основные категории: (1) те, которые содержат общую ссылку на генеральный план; и (2) те, которые дают более определенные инструкции в случаях, когда земля в плоском участке и земля в принятом могут перекрываться.

1. Соответствие или соответствие. Многие нормативные акты, связывая требования к открытому пространству с генеральным планом сообщества, заявляют, что подразделения должны соответствовать генеральному плану или находиться в соответствии с ним. Этот тип утверждения обычно носит общий характер и может интерпретироваться как принцип, которому необходимо следовать, а не как явное указание. Генеральный план обычно указывает приблизительный размер и расположение будущих зон отдыха и школы. «Соответствовать» в этом смысле означает приведение в гармонию с узором.

Типичным из правил, предполагающих соответствие генеральному плану, является постановление Ливонии, штат Мичиган, в котором говорится, что расположение участков для будущих школ, парков и игровых площадок должно «максимально соответствовать генеральному плану города». Подобные утверждения можно найти в правилах Линкольна, Небраска, и Оуэнсборо, Кентукки. Правила для Эймса, штат Айова, немного более конкретны в том, что такие районы в этом городе должны соответствовать требованиям официального плана города.*

* В отношении этой проблемы Агентство жилищного строительства и жилищного финансирования в своей публикации Предлагаемые правила о разделе земли (Заведующий документами, Типография правительства США, Вашингтон, 25, округ Колумбия, февраль 1952 г. 45) сообщает, что «справедливые и разумные» Метод может заключаться в том, что Комиссия по планированию составляет планы района или сообщества, в общих чертах определяя характер и протяженность открытых пространств, а затем, когда любая часть территории поступает на утверждение подразделения, предпринимает такие шаги, как вызовет выделение рекреационных пространств в местах, обозначенных в плане района, или около них, с денежной корректировкой, чтобы компенсировать владельцу любого подразделяемого участка излишки, внесенные им сверх его справедливой доли.»

Часто рекомендации этого типа в правилах о подразделениях включают ссылку на рекомендации плановой комиссии. Таким образом, в правилах округа Сент-Луис, штат Миссури, мы находим, что должное внимание должно быть уделено различным общим областям общественного пользования, «чтобы соответствовать рекомендациям комиссии в ее принятом генеральном плане или его части. округ.» Подобные формулировки можно найти в постановлениях Оклахома-Сити, штат Оклахома; и Дубьюк, штат Айова.

2. Когда земельный участок, показанный на генплане, полностью или частично находится на территории предполагаемого участка.
Все большее значение приобретают правила, которые предполагают или требуют посвящения или резервирования мест, где предлагаемый парк или другая зона отдыха, школа или другое общественное место, показанное на официальной карте или в плане, принятом комиссией по планированию, «полностью или частично расположены в пределах предлагаемого подразделения «. Постановления для городов или округов в следующем списке содержат положения, которые требуют определенных действий в случаях, когда земля в районе и земля в официальном открытом пространстве, зоне отдыха или школьном плане совпадают.

Бисмарк, Северная Дакота
Округ Чарлстон, Южная Каролина *
Чаттануга, Теннесси,
Клинтон, Теннесси *
Колорадо-Спрингс, Колорадо
Довер, Нью-Гэмпшир
Гамильтон Каунти, Огайо,
Гамильтон Каунти, Теннесси *
Индиан-Хилл, Огайо,
Джонсон-Сити, Теннесси *
Луисбург, Теннесси *
Мидленд, Мичиган,
Округ Монтгомери, Огайо,
Расин, Висконсин,
Салливан Каунти, Теннесси *
Таскалуса, Алабама,
Ватерлоо, Айова,

* Плановая комиссия может потребовать выделения или резервирования земли до 10 процентов общей площади участка.

Эффективность таких требований, конечно, зависит от типа указанных действий. Однако очевидно, что новые жилые районы имеют больше шансов получить адекватное открытое пространство, когда в инструкциях указывается земля, обозначенная на карте, чем когда в общих чертах упоминается генеральный план.

Требования в процентах

Некоторые общины сохраняют процентное требование для общественных открытых пространств, делая различные оговорки в отношении размера подразделения и административного усмотрения.

Двенадцать процентов

Округ Лаудон, Вирджиния. Любое подразделение, включающее более 60 акров, или любое подразделение, проложенное или расширенное в пределах одной мили от любой границы существующего подразделения, количество строительных площадок в котором должно превысить 60, должно выделять не менее 12 процентов своей общей площади для общественное использование.

Десять процентов

Парсиппани-Трой-Хиллз, Нью-Джерси. Произвольного процента не требуется, но в целом застройщики должны выделять не менее 10 процентов всей площади.По мнению Совета по планированию, может потребоваться посвящение, когда в парке необходимы сооружения.

Кингстон, Нью-Йорк. Произвольного процента не требуется, но, как правило, подразделения должны выделять не менее 10 процентов площади.

От пяти до десяти процентов

Округ Чарлстон, Южная Каролина. Если это будет сочтено разумным, совет по планированию может потребовать выделить или зарезервировать для парков, детских площадок или других целей отдыха площадь, не превышающую 10 процентов от площади подразделения.

Лейн Каунти, Орегон. От пяти до 10 процентов земельной площади, за исключением улиц, должно быть отведено для отдыха и общественного пользования или зарезервировано на два года.

Округ Гамильтон, Огайо. «Обычно Комиссия по планированию требует, чтобы от пяти до 10 процентов площади участка, не считая улиц, было отведено под зоны отдыха. Однако при определении таких территорий для выделения или резервирования Комиссия принимает во внимание перспективный характер развития — будь то плотная жилая, открытая жилая, деловая или промышленная.

«Комиссия может уменьшить или отменить требования в отношении открытых пространств и площадок в особых ситуациях, когда они могут вызвать неоправданные трудности или когда существует достаточное открытое пространство для обслуживания населения в районе, подлежащем покрытию. Если разделенная территория слишком мала для того, чтобы Чтобы обеспечить открытое пространство подходящего размера и характера, Комиссия может потребовать предоставления такого участка, который может быть объединен с предоставленными открытыми пространствами или должен быть предоставлен в прилегающих районах, чтобы обеспечить общую площадь адекватного размера.«

Пять процентов или меньше

Оуэнсборо, Кентукки. На участках менее 40 акров и более 20 акров не менее 5 процентов общей площади подразделения должно быть зарезервировано для открытых пространств.

Хай-Пойнт, Северная Каролина. В каждом районе, за исключением улиц, в интересах общественного благосостояния должно быть отведено не менее пяти процентов подходящей зоны отдыха. Участок площадью менее 40 акров может объединять свои резервирования, когда это возможно, с аналогичными резервациями на прилегающих участках.

Тиффин, Огайо. Плановая комиссия определяет сумму, необходимую для парков и других общественных открытых пространств. Однако для этого требуется минимум три процента подразделения.

Колорадо-Спрингс, Колорадо. Не менее пяти процентов площади участка, за исключением улиц, должно быть передано под парки, детские площадки, школы и т. Д., Или вместо такого перехода собственник должен уплатить городу наличными в сумме, равной пять процентов от стоимости земли.

Иные основы определения земельного участка под общественное открытое пространство

По крайней мере, в трех юрисдикциях количество земли, предоставляемой под парки и другие общественные места, определяется на основе плотности. В правилах округа Кинг, штат Вашингтон, просто говорится, что общественные места должны быть предоставлены «в той мере, в какой это необходимо, исходя из плотности населения». В Рэднор-Тауншип, штат Пенсильвания, ожидается, что подразделение выделит около двух акров рекреационной зоны на каждую 1000 будущего населения.А в Роли, штат Северная Каролина, правила предписывают, что в интересах общественного благосостояния один акр на сотню семей, не считая улиц, должен быть отведен под зоны отдыха или парковые зоны.

Очень распространенное положение в старых правилах о территориальном делении состоит в том, что подразделение должно предоставлять «подходящие» или «подходящие» участки для парков, детских площадок, школ и других общественных мест. Хотя этот тип положения часто используется в действующих правилах, чаще всего он появляется в сочетании с фразой, относящейся к генеральному плану или минимальному проценту от общей площади подразделения.

Создание открытого публичного пространства: приказ или убеждение?

Немногие, если какие-либо правила, требуют, чтобы оговоренное количество открытого общественного пространства было отведено под город, не предлагая подразделению альтернативного курса действий. Положение, наиболее напоминающее безусловный мандат, — это положение для округа Лаудон, штат Вирджиния:

«Любое подразделение, как изложено или расширено ниже, чтобы включать более шестидесяти (60) акров; или любое подразделение, расположенное или расширенное в пределах одной мили от любой границы существующего подразделения, количество строительных площадок в котором должно превышать 60, должен выделить не менее двенадцати процентов (12%) своей общей площади для общественного пользования; при условии, однако, что если в течение трех лет после того, как шестьдесят процентов площадок были проданы и построены после того, как выделенные участки не использовались, общественная зона, она переходит в подразделение.»*

* В этой и последующих цитатах сделан акцент, если не указано иное.

Еще одно постановление, также необычно явное в инструкциях относительно ответственности подразделения по предоставлению открытого пространства, касается Солт-Лейк-Сити, штат Юта, в котором сочетаются методы посвящения и резервирования. Части, относящиеся к этому аспекту процесса обшивки, цитируются полностью, потому что, хотя и имеют высокую шкалу силы, они также содержат несколько проверок против произвольных действий при выполнении инструкций постановления.

« Выделение всего остального открытого пространства в пределах участка потребуется в соответствии с генеральным планом Солт-Лейк-Сити. Если этот план требует большего количества открытого общественного пространства, чем можно разумно ожидать от подразделения, занимающегося , земля, необходимая сверх справедливого взноса подразделения, должна быть зарезервирована для приобретения городом при условии, что такое приобретение будет произведено в течение 5 лет с даты утверждения.

«… Когда участки, подлежащие подразделению, составляют менее 40 акров, выделенные общественные места могут быть объединены с выделениями из прилегающих участков, чтобы получить пригодные для использования зоны отдыха, не создавая затруднений для подразделения небольшого участка.

«… Действия Комиссии по планированию по осуществлению этого права по принуждению к выделению публичных открытых пространств должны иметь место только после проведения публичных слушаний по этому вопросу. Любое лицо, пострадавшее от решения Комиссии по планированию, может пересмотреть решение в суде соответствующей юрисдикции «.

За этим разделом посвящений следует раздел, аналогичный тому, который содержится во многих постановлениях о зонировании, дающий комиссии по планированию полномочия делать исключения, когда участок имеет такую ​​необычную форму или размер или окружен такими застройками или необычными условиями, что строгие применение требований привело бы к реальным трудностям и существенным затруднениям.Однако при предоставлении исключений необходимо защищать общественное благосостояние и интересы города и его окрестностей, а также сохранять намерение и дух постановления.

Самая распространенная альтернатива посвящению — резервирование. По крайней мере, два регламента требуют либо посвящения, либо резервирования, если земля, показанная на официальном открытом пространстве, попадает в зону деления. В Индиан-Хилл, Огайо,

«, если предлагаемая или другая зона отдыха, школа или другая общественная территория, показанная на любом официальном плане общественных территорий, действующем на момент подачи площадки, находится полностью или частично в пределах предлагаемого участка, такая предлагаемая общественная территория или парк должен быть выделен Деревне или зарезервирован для приобретения Деревней в течение трех (3) лет путем покупки или других компенсационных средств в соответствии с законом.»

Для Расина, штат Висконсин, период резервации вместо посвящения составляет пять лет.

Постановление о подразделении для Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, признает две возможные ситуации, в которых новые подразделения могут быть затронуты требованиями открытого пространства: (1) все застройки, которые, как правило, требуют определенного количества открытого общественного пространства; и (2) застройки, которые совпадают с зоной отдыха, обозначенной на генеральном плане города. Эта классификация встречается в других правилах и поэтому полностью представлена ​​здесь в иллюстративных целях.В этом примере оплата наличными может быть произведена вместо перевозки или бронирования.

«ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

(л) Отвод земли под общественные места. Владелец земли в каждом подразделении должен выделить и передать пять процентов площади земли в своем подразделении, за исключением улиц и переулков, для парков, детских площадок, школы, отдыха или аналогичных общественных целей в указанном месте. Городом или по выбору Города. Указанный собственник должен вместо такой передачи земли в натуре уплатить городу наличными сумму, равную пяти процентам стоимости земли.Если городские власти и владелец не могут договориться о стоимости указанной земли, такая стоимость должна быть зафиксирована и установлена ​​Комитетом по оценке недвижимости Совета риэлторов Колорадо-Спрингс. Поступления от указанных платежей должны быть депонированы на отдельный счет города и должны использоваться только для приобретения земли для парков, детских площадок, школ, рекреационных или аналогичных общественных целей.

(2) Резервирование государственных земель. В случае, если парк, зона отдыха, детская площадка, школа или другое общественное место, включенное в План развития Колорадо-Спрингс и принятое в соответствии с ним, находится полностью или частично в пределах подразделения, и если владелец земли в подразделении не передает землю для такого общественного пользования, городские власти могут по своему усмотрению приобрести землю для указанных целей или любой из них.Если владелец и город не придут к соглашению о стоимости указанной земли, ее стоимость должна быть установлена ​​Комитетом по оценке недвижимости Совета риэлторов Колорадо-Спрингс ».

В случае Монтерей-Парка, Калифорния, самоотдача приемлема в качестве альтернативы наличным платежам. До окончательного утверждения площадки подразделение должно перечислить городу сумму в размере 25 долларов США за каждый лот в подразделении. Этот сбор вносится в фонд городского казначея, который будет называться «Фонд парков и мест отдыха».«Постановление гласит, что« средства, полученные от упомянутых сборов и депонированные в упомянутый фонд, в дальнейшем будут использоваться и израсходоваться исключительно на цели приобретения и улучшения парковых и рекреационных земель и объектов ».« Городской совет не взимает плату »во всех случаи, когда подразделение имеет, во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и город принял достаточно земли для парка или мест отдыха, чтобы обеспечить адекватные условия отдыха для людей, чтобы жить в предлагаемом подразделении.«

Положения в округе Талса, штат Оклахома, схожи по назначению, то есть требуется либо преданность делу, либо резервирование, за исключением того, что оплата наличными не предлагается в качестве альтернативы. Здесь для бронирования установлен срок в сорок пять дней с даты подачи предварительной платы. В течение этого времени комиссия по планированию должна быть уведомлена о приобретении таких территорий округом или другим вовлеченным государственным учреждением. Если уведомление положительное, комиссия по планированию устанавливает период времени для такого приобретения.Также в эту группу входят правила для Мидленда, штат Мичиган, и Расина, штат Висконсин, которые, однако, определяют пятилетний период бронирования.

Целый ряд постановлений наделяют плановую комиссию или другой правительственный орган дискреционными полномочиями требовать выделения или резервирования открытых общественных мест. Существуют две различные ситуации, в которых могут быть реализованы эти дискреционные полномочия: (а) когда предлагаемое подразделение расположено на земле, обозначенной официальным планом как парк или место для отдыха, и (б) когда, по мнению комиссии по планированию, такие преданность делу требуется в интересах общественного благосостояния.

К категории (а) относятся правила для Флинта, штат Мичиган, и Дувра, штат Нью-Гэмпшир, в которых просто говорится, что там, где небольшой парк или другое открытое пространство для отдыха в окрестностях показано на официальной карте или плане, принятом комиссией, комиссия «… может потребовать выделения или резервирования парков, детских площадок или других рекреационных целей в тех областях, в которых комиссия считает такие требования разумными». В округе Чарлстон, штат Южная Каролина, правила являются более императивными в том смысле, что совет уполномоченных графства требует при таких обстоятельствах преданности делу или резервирования.К паркам и игровым площадкам добавлены школы или другие места для общественного пользования в соответствии с правилами Бисмарка, Северная Дакота. В случаях, когда эти участки, указанные в генеральном плане, полностью или частично расположены в подразделении заявителя, комиссия по планированию может запросить их выделение или резервирование.

В категории (b) — где общественный интерес указывает на необходимость открытого общественного пространства — мы находим множество положений. Поскольку ни один из них не является типичным, были выбраны некоторые из них, чтобы проиллюстрировать несколько степеней силы, обнаруженных в этой группе.Формулировка в правилах для поселка Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, пожалуй, самая положительная:

«Независимо от того, что из этих объектов, по мнению Совета по планированию или Комиссии по отдыху городка, должно быть выделено для общественного пользования, должно быть выделено таким образом, , за исключением случаев, когда это касается членства в ассоциации владельцев собственности, работающей со всеми земли, которая находится в полном подразделении «.

Также решительно сформулированы правила округа Кинг, штат Вашингтон, в которых говорится, что «если этого требует Комиссия по планированию округа, все площадки должны быть предоставлены по назначению, площадки для парков, игровые площадки или открытые общественные места… «

В Куинси, штат Массачусетс, правление «может потребовать освящения парков, игровых площадок или других общественных открытых пространств, когда оказывается, что потребности населения требуют такого посвящения». А в Сагино, штат Мичиган, комиссия может согласиться с такой самоотдачей, когда окажется, что город выиграет от такой самоотдачи.

Также под (b) находится необычное положение, содержащееся в Бисмарке, Северная Дакота, правила для общественных открытых пространств в планируемых жилых застройках:

«Если Комиссия по планированию сочтет это необходимым после рассмотрения типа застройки, предложенной в подразделении, и особенно в крупномасштабных застройках микрорайонов, не предусмотренных Генеральным планом, Комиссия по планированию может запросить выделение или резервирование таких других территорий. или участки характера, протяженности или местоположения, подходящие для нужд, созданных таким развитием для школ, парков и других целей соседства.»

Тем не менее, в других нормативных актах не указывается посвящение или оговорка, но используется другое слово, имеющее меньшую юридическую точность, но которое может быть истолковано как означающее по существу то же самое. Тиффин, Огайо; Брукхейвен, Нью-Йорк; и округа Толедо-Лукас, штат Огайо, все содержат положение, почти идентичное следующему, взятому из правил Южного Чарльстона, Западная Вирджиния: «Комиссия по планированию должна определить в требуемой степени распределение игровых площадок, парков и других мест. открытые общественные пространства, которые могут иметь важное значение для правильного развития районов района.«

Теперь мы подошли к большой группе нормативных актов, в которых используется известное предписание о том, что «должное внимание» должно быть уделено предоставлению подходящих открытых пространств для парков, игровых площадок и зон отдыха для общественного пользования. Несмотря на то, что несколько правил основываются на единственной команде, требующей должного внимания, большинство правил, в которых используется эта фраза, сопровождают ее более подробными инструкциями.

1. … в соответствии с генеральным планом. Положения в этой группе обычно начинаются с утверждения, аналогичного следующему, которое было взято из постановления для Линкольна, Небраска:

«При разделении собственности следует уделить внимание подходящим участкам для школ, парков, детских площадок и других мест общего пользования для общественного пользования, чтобы они соответствовали любым рекомендациям городского плана.»

В свою очередь, за этой вводной частью следуют конкретные рекомендации о том, что необходимо сделать, чтобы обеспечить соответствие генеральному плану. В случае Линкольна, Небраски и округа Сент-Луис, штат Миссури,

«любое положение для школ, парков и игровых площадок должно [для Линкольна;« должно »для округа Сент-Луис] быть указано в предварительном плане, чтобы можно было определить, когда и каким образом будут предоставлены такие территории. или приобретены, [‘или посвящены’ в Св.Округ Луис] соответствующим налоговым агентством «.

И в Эймсе, Айова,

«Подразделение должно проконсультироваться с Комиссией по городскому планированию и обеспечить их рекомендации относительно расположения таких участков перед подготовкой предварительной площадки. Предварительная площадка должна показывать расположение и размеры всех территорий, которые будут зарезервированы для будущего использования в качестве школьных площадок. парки, детские площадки или аналогичные объекты и которые должны быть предназначены для такого использования ».

2. Должное внимание должно быть уделено посвящению … Правила подразделения для Рэднор-Тауншип, Пенсильвания; Округ Монтгомери, штат Огайо; Хай-Пойнт, Северная Каролина; и Питтсфилд, штат Массачусетс, в каждом из них содержится положение, подобное приведенному ниже, взятому из округа Балтимор, штат Мэриленд.

«Должное внимание должно быть уделено выделению участков подходящим образом расположенных и подходящего размера для игровых площадок, игровых площадок и парков для местного или соседнего использования, которые будут предложены для передачи Совету уполномоченных графства или зарезервированы для общего использования всего имущества собственники в пределах предлагаемого подразделения по договору соглашения или зарезервированы для приобретения по усмотрению уполномоченных округа в течение пяти лет путем покупки или другими способами.»

3. Надлежащее рассмотрение и указание на предварительной таблице … Эта группа выборок содержит первые намеки на убеждение: Колумбус, Огайо; Манхэттен, Канзас; и Хьюстон, штат Техас, все правила следуют за положением о должном внимании с заявлением о том, что парки, школы и т. д. должны быть указаны на предварительной таблице, чтобы можно было определить, когда и каким образом такие районы будут приобретены городом. или его соответствующее агентство. В случаях с Манхэттеном и Хьюстоном, «внимание обращается на преимущества большой площади от выделения разумного процента собственности для такого использования.«

Наконец, мы подошли к примерам правил подразделения, содержащим положения о публичных открытых пространствах, которые в первую очередь носят убедительный характер. Несмотря на отсутствие силы большинства правил, упомянутых выше, этот тип положения не лишен ценности, усиленной вероятным фактом, что в прошлом многие обязательства были обеспечены путем обсуждения этого с разработчиком и указанием ему финансовые преимущества предоставления разумного количества парковой земли при строгом и буквальном толковании закона.

«Таскалуса, Алабама. Общественное использование и зоны обслуживания.
Если парк, открытое пространство для отдыха, школа или другое место для общественного пользования, показанное на официальной карте или на плане, утвержденном комиссией по планированию, полностью или частично находится в предлагаемом районе, Комиссия по планированию должна обратиться за для обеспечения резервации необходимой земли для такого использования ».

«Лейн Каунти, Орегон.
Комиссия по планированию должна предложить подразделению крупного подразделения целесообразность выделения подходящих территорий для парков, детских площадок, школ и других общественных строительных площадок, которые потребуются для использования населением, которое, как ожидается, будет занимать подразделение.Обычно от пяти до десяти процентов земельной площади, не считая улиц, должно быть предназначено для отдыха и общественного пользования или, по крайней мере, зарезервировано подразделением на два года для приобретения государственным агентством … «

Типы использования в открытых общественных местах

Рекреационные цели представляют собой наиболее распространенный тип использования, для которого открытое пространство выделяется, зарезервировано или определено в подразделениях. Обычно они пронумерованы и могут включать в себя парки, детские площадки, игровые площадки и игровые площадки.Часто перечень завершается такой общей фразой, как «другие зоны отдыха». Однако в ряде случаев школы могут быть предоставлены для использования на открытых общественных площадях. Из-за текущей нехватки школ и из-за широко распространенной проблемы выбора школьных площадок в наших быстро растущих городах, ниже приведены правила, в которых школы конкретно называются одним из типов общественных открытых пространств, которые должны быть предоставлены. Следует отметить, что многие нормативные акты, хотя и не определяют школы, добавляют к обычному списку такие фразы, как «и другие общественные места для общественного пользования» или «и другие общественные открытые пространства», которые вполне можно интерпретировать как включающие школы .

Эймс, Айова Балтимор, Мэриленд, Баррингтон, Род-Айленд, Боулдер, Колорадо, Колумбус, Огайо, Дубьюк, штат Айова, Гринсборо, Северная Каролина, Гринвилл, Южная Каролина, Гамильтон Каунти, Огайо, Хай-Пойнт, Северная Каролина, Хьюстон, Техас, Индиан-Хилл, Огайо, Округ Джефферсон, Кентукки, Джонсон-Сити, Теннесси, Ноксвилл, Теннесси

Лейн Каунти, Орегон Линкольн, Небраска, Ливония, Мичиган Манхэттен, Канзас, Мидленд, Мичиган, Округ Монтгомери, Огайо, Новый Орлеан, Луизиана Оклахома-Сити, Оклахома Оуэнсборо, Кентукки, Расин, Висконсин, Роли, Северная Каролина Санкт-ПетербургОкруг Луи, штат Миссури, Такома, Вашингтон, Округ Талса, Оклахома

Сохранение живописных ресурсов и исторических мест — еще одна цель публичных открытых пространств в дополнение к обычным рекреационным ресурсам. Такие положения содержатся во многих нормативных актах, и между ними существует значительное согласие. Примеры Куинси, Массачусетс (и Медфорд, Массачусетс), возможно, являются наиболее полными в этом отношении.

Защита природных объектов.
«Правление оставляет за собой право отклонить утверждение подразделения, если должное внимание не уделяется сохранению всех природных объектов, таких как большие деревья, водоемы, живописные места, исторические места и аналогичные общественные ценности, которые, если их сохранить, добавят привлекательности. , стабильность и ценность собственности «.

Конструктивные особенности

и расположение площадки

Большинство вопросов, которые обычно включаются в разделы правил о разделении на общественные открытые пространства, были рассмотрены в предыдущих разделах.Однако некоторые правила содержат, кроме того, определенные инструкции, касающиеся конструкции и расположения этих общественных открытых пространств. Если часть официального плана открытого пространства попадает в пределы подразделения, такой план будет влиять на расположение открытого пространства квартала. В приведенных ниже случаях была предпринята особая попытка застраховать парки и школы таким образом, чтобы они наиболее эффективно обслуживали соответствующие жилые районы.

В Такоме, штат Вашингтон, например, требуется, чтобы зоны отдыха в подразделениях располагались таким образом, чтобы они находились в пределах пешей досягаемости от всех жилых единиц.А в Баррингтоне, штат Род-Айленд, существует озабоченность по поводу взаимосвязи новых жилых районов с существующими объектами: «На основной карте жилого строительства должны быть указаны расстояния от любой его точки до ближайших существующих школ, парков и игровых площадок, а также показать, каким образом дети могут безопасно достичь того же «.

Во избежание пятнистых разбросанных парков, недостаточных по размеру для размещения детских площадок, в правилах иногда говорится, что резервирование открытого пространства в одном участке должно, по возможности, сочетаться с аналогичными резервациями на прилегающих участках.Такое положение содержится в правилах для Хай-Пойнт, Северная Каролина, для подразделений размером менее 40 акров; в Талсе. Оклахома, в небольших подразделениях; в Оуэнсборо, Кентукки, когда разделенный участок составляет менее 40 акров; в округе Балтимор, штат Мэриленд, небольшими подразделениями; в Порт-Гурон, штат Мичиган, небольшими подразделениями; в округе Гамильтон, штат Огайо, и округе Монтгомери, штат Огайо. Правила для Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, рекомендуют, чтобы там, где участки слишком глубокие, заднюю землю часто можно выгодно объединить для детской игровой площадки.

По крайней мере, два нормативных акта, хотя и не содержат обычных требований к открытому общественному пространству, все же предусматривают строительство микрорайонного подразделения, содержащего общественную парковую зону. В Азуза, Калифорния, «план Рэдберна» может быть разработан, если он имеет следующие особенности:

«(a) Полная система пешеходных прогулок перед участками, отделенными от улицы, полностью обслуживающая все участки в районе таким образом, особенно в отношении школ, обслуживающих это подразделение, что не будет стимулировать или необходимость пешеходов ходить по улицам.

(b) Система непрерывного парка такого размера, формы и расположения, чтобы быть полезной отчасти для отдыха, и по крайней мере равной 0,033 акра на участок в каждом суперблоке, рядом со всеми участками или дорожками непосредственно перед такие участки и не отделены от участков какой-либо улицей для проезда автотранспорта ».

Если в Уичито, штат Канзас, район будет развиваться как современный район, в котором имеется соответствующий парк или игровая площадка, обеспечивается надлежащий транспортный контроль и большинство второстепенных улиц относятся к тупиковому типу. , комиссия может варьировать требования »…для того, чтобы дать разделителю больше свободы в обустройстве улицы и участков, но, в то же время, защитить удобство, здоровье, благополучие и безопасность вероятных будущих жителей подразделения, а также характер окружающая собственность и общее благосостояние городского района …. «

Администрирование и обеспечение соблюдения требований к открытым пространствам

Хотя закон об обязательном посвящении улиц хорошо известен, правовой статус принудительного посвящения других территорий для общественного пользования остается неопределенным.Судебные дела о выделении открытых пространств подразделениями немногочисленны и редки, как и в случае Фелипе Сегарра Серра и Эдуардо Г. Гонсалес против Сантьяго Иглесиаса и др., Верховный суд Пуэрто-Рико, 70 Puerto Rico Reports (2 Дайджест зонирования 157; 16 Информационный бюллетень ASPO 74), по большей части имели лишь косвенное отношение к проблеме.

Однако два недавних решения в Пенсильвании были явно неблагоприятными. Последний вопрос, поднятый в Апелляция на принятие постановления, принятого 12 июня 1950 года комиссарами города Лоуэр-Морленд, округ Монтгомери, штат Пенсильвания, в Сессии квартального суда округа Монтгомери, штат Пенсильвания, июньский срок 1950 года ( 17 NL 103), касалась резервирования земель под открытые пространства.Правила подразделения предусматривают, что «там, где это практически возможно, должны быть предусмотрены подходящие открытые пространства для парков, игровых площадок и зон отдыха». Суд заявил: «Рассуждая по аналогии, когда субъекту деления требуется обозначить на своем плане определенную часть своей земли для парковых целей, это, по сути, является изъятием земли без компенсации».

В деле Джеймс Н. и Роуз М. Миллер против города Бивер-Фоллс, 27 июня 1951 г., 368 Па. 189 * Верховный суд отменил решение суда низшей инстанции.Этот случай связан с разделением некоторой собственности в городе Бивер-Фолс и принятием городского постановления об утверждении генерального плана парков и детских площадок, которые занимали примерно четыре с половиной акра предлагаемого нового участка Миллера площадью шестнадцать акров. Постановление введено в действие Законом от 23 июня 1931 г. 932, который разрешил городам третьего класса официально наносить на карту будущие улицы и парки на участках, не полностью застроенных, и приобретать такие земли в течение трехлетнего периода без оплаты каких-либо улучшений, помещенных на них после официального картирования.

* Рассмотрено в Пенсильвании Планы, Vol. 1, No. 8, декабрь 1951 г., стр. 42.

Суд низшей инстанции постановил, что парки и детские площадки не только желательны, но и стали современной необходимостью, и что создание парка и детской площадки на территории, задействованной здесь, было желательно и необходимо для развития, роста и расширения города.

Верховный суд, отменив решение суда низшей инстанции, признал, что это был хорошо устоявшийся принцип, согласно которому «простое нанесение улицы на городской план без чего-либо другого не является изъятием земли в конституционном смысле.Но он спросил: «Следует ли распространить этот принцип, касающийся улиц, которые являются узкими, четко очерченными и абсолютно необходимыми, на парки и детские площадки, которые могут быть очень большими и очень желательными, но не обязательными? … Действия города Бивер-Фолс при планировании этой территории для парка или детской площадки и замораживания ее на три года на самом деле является захватом собственности по возможности, непредвиденным обстоятельствам, блокаде и уловкам, в нарушение четкого предписания нашей Конституции о том, что собственность не может быть отобрана или травмированы, или применены для общественного пользования без предварительной выплаты и обеспечения справедливой компенсации.Закон об улицах слишком твердо установлен в Пенсильвании, чтобы его можно было менять, но это не причина или оправдание для его расширения ».

Одним из важных решений по принципиальному вопросу, поднятому в последнем деле, является решение по делу Ridgefield Land Company v. City of Detroit, 241 Mich. 468 (1928) 217 ​​N.W. 58 , который затрагивал право города Детройт в соответствии с законами штата Мичиган отказать в утверждении площадки, улицы которой не соответствовали ширине, указанной в генеральном плане.Поддерживая решение комиссии по планированию, суд отметил, что город не может обязать истца разделить его имущество. «Однако он может наложить любое разумное условие, которое должно быть соблюдено до того, как подразделение будет принято для записи. По крайней мере теоретически владелец подразделения добровольно выделяет достаточно земли для улиц в обмен на преимущество и привилегию иметь свои Если он этого не сделает, закон не дает ему права на запись.«

Суд также прокомментировал, является ли такое муниципальное требование изъятием собственности. «В данном случае ответчики выдвинули два условия, которые истец должен соблюдать для получения права на регистрацию своего счета. Они разумны и необходимы для общественного благосостояния. При осуществлении своих полномочий в соответствии с законом и устав, город имел право налагать их. Они не представляют собой изъятие частной собственности для общественного пользования и не являются нарушением конституционных прав истца.«

После дела Ridgefield Land Company Верховный суд Нью-Йорка (суд низшей инстанции в штате Нью-Йорк) принял решение по делу Matter of Lake Sucor Development Co., Inc. против Ruce, 252 N.Y.S. 809 (1931) , что положение, разрешающее совету по планированию по своему усмотрению требовать, чтобы площадка показывала разумное положение для парков в качестве предварительного условия для его утверждения для записи в соответствии с законом о градостроительстве, была действительна.

Одним из наиболее прочно установленных юридических моментов в законе о зонировании является признание необходимости всеобъемлющего плана в качестве основы для постановления о зонировании, и во многих случаях решение основывалось на том факте, что постановление о зонировании было принято. в соответствии с комплексным планом.Регулирование подразделений с помощью указа о подразделении, как и регулирование землепользования, плотности и т. Д. С помощью указа о зонировании, является осуществлением полицейских полномочий. В важном деле Mansfield & Swett, Inc., et al. против города Вест-Ориндж, Верховный суд Нью-Джерси (март 1938 г.) 120 N.J.L. 145, 198 A. 225 (4 NL 39, 53) , суд обсудил вопрос о конституционности законодательного акта, в соответствии с которым комиссия по планированию осуществляла регулирование структурных подразделений.Устав предусматривал генеральный план и официальную карту, а также регулирование подразделения в соответствии с ними. Подтверждая законность полномочий комиссии по планированию передавать участки для подразделений, судья Хехер, в частности, сказал:

«… для адекватного планирования важно, чтобы было предусмотрено обеспечение будущих потребностей сообщества, которые можно разумно предвидеть. Мы окружены проблемами беспланового роста. Пагубные последствия случайного развития очевидны повсюду.Есть зло, влияющее на здоровье, безопасность и процветание наших граждан, которое почти непреодолимо из-за непомерно высоких затрат на исправление. Бросить вызов силе дать правильное направление росту и развитию сообщества в упомянутых деталях — значит отрицать жизнеспособность принципа, который объединил людей в организованное общество для их взаимной выгоды. Устойчивая экономика для продвижения коллективных интересов в местных делах является основной целью муниципальных властей «.

В настоящее время нельзя сказать, что существует какая-либо четкая судебная основа для определения того, могут ли быть соблюдены положения о требованиях к открытому общественному пространству.В будущем многое, несомненно, будет зависеть от разумности требования, независимо от того, сделано ли оно в соответствии со всеобъемлющим планом или нет, и от позиции судов в государстве, в котором возникает дело. Дальнейшее рассмотрение вполне может быть центральным моментом, по которому было принято решение в апелляции Миллер против города Бивер-Фоллс , а именно, считаются ли парки, школьные площадки и детские площадки необходимостью в той же мере. или в той же степени, что и улицы.

В заключение следует отметить, что проблема предоставления общественных открытых пространств в подразделениях не является полностью проблемой исполнения закона. Многие застройщики добровольно пожертвовали свои ресурсы школам, паркам и игровым площадкам, и в результате не возникло вопроса о судебных разбирательствах. Опытные разработчики обнаружили, что парки (и школы в более крупных застройках) увеличили продажную стоимость лотов. Нередко стоимость земли под общественные открытые пространства с лихвой компенсировалась повышенной стоимостью, присущей застройке в целом.Прекрасное обсуждение экономической ценности рекреационных объектов в подразделениях дается в Руководстве Home Builders Manual for Land Development , опубликованном в 1950 году Национальной ассоциацией домостроителей США, 1028 Connecticut Avenue, NW, Washington 6, DC (2,50 доллара США). )

Повышенная оценка строительных площадок из-за близости к паркам и зонам отдыха признана Федеральной жилищной администрацией в оценке для целей ссуды. Некоторые из наиболее важных характеристик, которые FHA учитывает в своей системе оценки местоположения, включают: защиту от неблагоприятных воздействий, таких как промышленность, аэропорты, транспортные магистрали и т. Д.; свобода от особых опасностей, таких как высокоскоростное движение, низколетящие самолеты и опасность пожара; адекватность общественных, социальных и коммерческих центров; адекватность транспорта, как частного, так и общественного; и общее обращение. Недвижимость с низким рейтингом, вероятно, будет так же сложно продать, как и ее трудно финансировать. Что касается общественных открытых пространств, процедура FHA заключается в том, чтобы установить решение о том, какая часть земли, в зависимости от размера участка, должна быть отведена под парки и зоны отдыха.Количество земли, которая должна быть выделена, определяется, и требуется сертификация. Оставшаяся земля затем оценивается на основе установленной системы PHA.

Заключение

Проблема обеспечения общественных открытых пространств в вновь застраиваемых жилых частях городской территории решается непросто. То, что такое пространство необходимо, нельзя подвергать сомнению в свете прошлого опыта. Трудности в этой проблеме возникают скорее в области метода, чем цели.Простой ответ — хотя и непростой — заключается в том, что муниципалитеты должны покупать землю до начала строительства жилья. Препятствие на пути к этому решению носит фискальный характер: стоимость недвижимости и налоговые декларации не увеличиваются до тех пор, пока строительство не будет завершено. Фактором, который может дополнительно обязывать подразделение, является принцип, изложенный в деле Mansfield & Swett v. Town of West Orange , согласно которому запись плат является скорее привилегией, чем правом.

С другой стороны, требования к разработчику не могут быть произвольными или несправедливыми.Хотя часть стоимости общественных открытых пространств может быть покрыта стоимостью лотов, существует определенный максимум, сверх которого не следует ожидать, что подразделение будет вносить свой вклад. Многие из положений о подразделениях, обсуждаемых в этом отчете, указывают на озабоченность именно по этому поводу. Положения, которые, вероятно, являются наиболее актуальными в этом отношении, — это те, которые предусматривают, что открытое пространство, которое должно быть приобретено за счет вклада подразделения, занимающегося подразделением, должно располагаться посредством комплексного плана и которые предусматривают приобретение сообществом превышения его справедливой доли.

Дополнение к Информационному отчету № 46 Февраль 1953 г.

Открытое общественное пространство в подразделениях

С момента публикации информационного отчета № 46 КОНСУЛЬТАТИВНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ПЛАНИРОВАНИЯ и в ответ на меморандум, объявляющий о будущих названиях, несколько подписчиков прислали нам дополнительную информацию о положениях публичных открытых пространств в правилах своих подразделений. Следовательно, мы публикуем это приложение для того, чтобы сделать доступным то, что мы считаем некоторыми значительными и современными разработками в области общественных открытых пространств. Как указано в бюллетене, при написании положений об открытых пространствах возникает ряд проблем. Вкратце они следующие: 1. Эти положения должны адекватно учитывать потребность. 2. Они не должны переоценивать финансовые возможности застройщика. 3. Они должны быть достаточно универсальными, чтобы охватывать различные ситуации и предлагать разработчику альтернативные варианты действий. 4. Они должны указать, является ли предоставление открытого общественного пространства условием для записи на платформу. Денежный платеж Все большее число сообществ пытается решить эти проблемы, предоставляя денежную плату вместо земли. Использование этой альтернативы упрощает включение парковых и школьных земель в новых жилых районах в общую схему общественных зон отдыха. В то же время он помогает в выделении капитальных средств на парковые и школьные земли. Еще одним преимуществом этого метода является то, что застройщик постоянно получает прибыль. Бюллетень, подробно цитируемый из постановления о территориальном делении штата Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, принятого в 1951 году, которое разрешало подразделениям выплачивать городу денежную сумму, равную 5 процентам стоимости земли, вместо передачи 5 процентов от стоимости земли. урочище, без улиц. Также упоминалось постановление для Монтерей Парк Калифорния, где взимается плата за утверждение окончательной платформы, а собранные таким образом сборы помещаются в специальный фонд отдыха. Сходны с правилами Монтерейского парка, но немного отличаются в отношении основ для сбора платы и в отношении генерального плана парка, — это положения Модесто, штат Калифорния, принятые постановлением в 1952 году: «Парки и детские площадки: Во время утверждения окончательной карты любого подразделения, состоящего из более чем четырех участков, в качестве платы за такое утверждение в город Модесто должна быть выплачена сумма в размере 100 долларов США за акр разделенной земли, за исключением общественных улиц и переулков. , или другие полосы проезда, указанные на такой карте деления.Указанная плата должна быть помещена в специальный фонд, известный как «Фонд парков и мест отдыха». Средства, полученные от указанных сборов и внесенные в указанный фонд, в дальнейшем будут использоваться и расходоваться исключительно на приобретение и развитие парков и мест отдыха в городе Модесто. Этот сбор или его справедливая часть должны быть отменены городским советом во всех случаях, когда подразделение имеет во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и городской совет принял такую выделение, достаточный земельный участок для обеспечения адекватных условий отдыха для лиц, для которых спроектировано предлагаемое подразделение, и при условии, что расположение и место такой территории соответствуют генеральному плану парков и рекреации города или предварительным планам, сделанным в ожидании этого.» Директор по планированию в Модесто отмечает, что эти правила распространяются только на новые подразделения в черте города. Однако была выработана договоренность с разделителями земель за пределами города и в очереди на аннексию. В отношении программы аннексии городской совет установил в качестве политики (еще не подтвержденной постановлением), что город выкупит и зарезервирует для развития парка подходящую часть земли на любом участке, который успешно завершит процедуру аннексии, при условии, что тракт имеется.Расположение такой зарезервированной земли должно быть одобрено Директором парков и Директором по планированию. Постановление о подразделении для Клермонта, Калифорния, принятое в 1952 году, содержит положение, аналогичное положению для Модесто, за исключением того, что сумма, подлежащая уплате в специальный фонд во время окончательного утверждения платформы, должна составлять 30 долларов США за каждый лот. Это положение распространяется на все подразделения, независимо от количества участков в разделе. А в Уиттиере, Калифорния, комиссия по планированию, городской совет и подразделения достигли взаимной договоренности о том, что во время аннексии или подразделения земли будет разделено примерно 5 процентов общей площади, или ориентировочно сумма в 50 долларов.00 долларов за акр должны быть зарезервированы для паркового или рекреационного использования. Этот план действует с ноября 1949 года. Еще одно свидетельство того, что распределенная денежная оплата подразделением может быть практичным и справедливым методом приобретения открытого пространства в новых подразделениях, поступило из Корпус-Кристи, штат Техас. С 1939 года город Корпус-Кристи требует, чтобы застройщики выделяли 5% общей площади под парк. Сообщается, что вначале эта система привела к выделению большого количества небольших территорий, неудовлетворительных с рекреационной точки зрения.Однако недавно городские власти разработали схему, согласно которой застройщик может вносить денежный вклад в специальный фонд приобретения земли в парке вместо того, чтобы выделять саму парковую зону. Этот взнос не является обязательным, но он предлагается в качестве альтернативы 5-процентному выделению земли. Сообщается, что таким образом город получил более удовлетворительные парки как по расположению, так и по размеру. Виды открытых общественных пространств, необходимых для хорошей окружающей среды Правила подразделения, принятые 1 января 1953 года Комиссией по планированию округа Делавэр, СМИ, штат Пенсильвания, примечательны в нескольких отношениях.Хотя государственный статут не уполномочивает местные органы требовать выделения или резервирования земель для парков, детских площадок и зон отдыха, важность их включения в новые застроенные жилые массивы четко подчеркивается. Перечислен ряд видов общественного использования, все из которых способствуют созданию хорошей среды обитания. Наконец, указывается порядок переговоров с плановой комиссией. Ниже приведены положения округа Делавэр для общественных открытых пространств: Сообщество: (a) При рассмотрении земель в подразделениях Комиссия рассмотрит адекватность существующих или предлагаемых общественных объектов для обслуживания дополнительных жилищ, предлагаемых подразделением. (b) Подразделения должны серьезно рассмотреть желательность предоставления или резервирования площадей для помещений, обычно требуемых в жилых секциях, включая церкви, библиотеки, школы и другие общественные здания; парки, детские площадки и игровые площадки; торговые и местные бизнес-центры. (c) Территории, предоставленные или зарезервированные для таких общественных объектов, должны быть достаточными для обеспечения строительных площадок, озеленения и парковки вне улицы в соответствии с предлагаемым использованием.Перед подготовкой окончательных планов подразделениям крупных участков следует совместно с персоналом комиссии рассмотреть минимальные стандарты для различных общественных объектов, применимых к разделяемым участкам. Акцент, сделанный в нормативных актах округа Делавэр на расширенный список общественных целей, обычно необходимых в жилом районе, также имеет место в штате Теннесси. Хотя в некоторых из рассмотренных в бюллетене правил штата Теннесси школы указаны как одна из целей, для которых должна быть зарезервирована или выделена земля, в большинстве из них предусмотрены только места для парков или отдыха.Только что было получено сообщение о том, что недавно завершенные типовые стандарты подразделения, подготовленные Комиссией по планированию штата Теннесси, теперь включают школы и общественный доступ к воде в качестве открытых пространств, которые могут потребоваться при отображении на официальных планах. Комплексный план и открытое общественное пространство Наблюдаемая в информационном отчете № 46 тенденция к увязке требований открытого пространства со всеобъемлющим планом для сообщества в целом дополнительно подтверждается отчетами двух наших членов.Один из них говорит, что «когда впервые была проведена политика посвящения парка, плана парка не было. Теперь у нас есть план парка, и мы пытаемся скоординировать план парка и политику посвящения парка». Второй пример отрицательный, но, пожалуй, еще более убедительный. «На практике нам нечего показать за более чем дюжину лет разделения, потому что официальные планы парков и отдыха не поспевают за принятием правил разделения. Тем не менее, некоторые открытые земли были защищены, даже без соблюдения каких-либо официальных строить планы.Конечно, некоторые подразделения по собственной инициативе зарезервировали землю для общественных целей (часто с выходами на поверхность скальных пород, провалами или другими нежелательными элементами домашнего участка). В других случаях комиссия по планированию с разрешения могла получить небольшие игровые площадки в процессе проверки подразделения, даже если у них не было официального плана ». Интересный пример финансового преимущества выделения государственных земель в крупных подразделениях можно увидеть в Мерфрисборо, штат Теннесси.В Мерфрисборо был подготовлен школьный план, предусматривающий наличие школьного участка площадью не менее 12 акров при разделении нового раздела. На новом участке площадью 550 акров, который в настоящее время разрабатывается, подразделение готово выделить эту сумму из-за ее ценности в качестве точки продажи. Комиссия сейчас пытается обезопасить участок площадью 20 акров, который более точно соответствовал бы потребности в такой большой площади. Мы завершаем это приложение двумя рассказами о горе. Первый касается города и округа с общим населением около 500 000 человек.Ни город, ни округ не приняли требований к открытому общественному пространству в новых подразделениях, и персоналу, занимающемуся планированием, не известно ни одного примера, когда бы даже общественное игровое пространство было выделено. В прошлом году они одобрили 2 400 акров необработанной земли, разделенные на 4 000 участков и 45 миль дорог, равных новому городу с населением 14 000 человек без единого парка или школы. Наш репортер говорит: «Эти вещи вы НЕ захотите публиковать!» Вторая печальная история содержит крупицы надежды, потому что в этой конкретной юрисдикции существуют правила подразделения, которые требуют небольшой процентной отдачи, генерального плана парка и хороших рабочих отношений между комиссией по планированию и местными застройщиками.Этот пример иллюстрирует парадокс быстрой урбанизации, когда потребность и беспрецедентная возможность предоставить открытое общественное пространство сводится на нет самим фактом быстрого роста и связанной с этим нехваткой средств для финансирования открытого пространства. Мы цитируем оценку ситуации нашим корреспондентом и его рекомендации: Откровенно говоря, политика, требующая выделения парковой земли от подразделений, не является удовлетворительной. Правильный способ приобретения земли — это наличие достаточного количества залоговых средств, чтобы земля в парке могла быть приобретена в соответствии с комплексным планом парка, когда это необходимо, и надлежащего размера.В нашем городе это было невозможно из-за чрезвычайно быстрого роста. Все доступные фонды облигаций необходимы для удовлетворения более фундаментальных потребностей в канализации, водоотведении, дренаже и т. Д. Поэтому мы придерживаемся политики самоотдачи, чтобы получить парковую зону на время разделения земли. После того, как большие территории будут разделены и застроены, стоимость приобретения парковой земли будет непомерно высокой, а то и невозможной. Эта политика, несмотря на ее недостатки, сейчас работает удовлетворительно, и в результате мы получаем хорошие парки.Мы надеемся, что со временем мы сможем получить адекватные средства из других источников для приобретения земли парка путем покупки. Парадокс неспособности городов приобретать парки в то время и в том месте, где и когда они должны быть приобретены, обсуждался много лет назад дальновидным Альфредом Беттманом в его статье «Как приобретать парки и другие открытые пространства». * В этом эссе г-н Беттман указал, что разница в политике или конституционности между нанесенными на карту улицами и нанесенными на карту небольшими частями или игровыми площадками является степенью, а не видом.Он сказал: «Улицы в основном предназначены для общественного удобства и, в меньшей степени, для безопасности и здоровья. Это открытые пространства. Небольшой парк в первую очередь предназначен для здоровья населения, но также является фактором удобства и безопасности. Это открытые пространства. » (стр.81) Когда более крупные парки или участки для школ или других общественных заведений входят в территорию нового подразделения, Беттман указывает, что застройщик не должен вносить или оплачивать больше, чем его справедливую долю. Для работы с обоими этими типами публичных открытых пространств — малыми и большими — он предлагает предварительную схему процедуры, которая может быть включена в законодательство штата. 1. Должен быть подготовлен генеральный план, который включает план с расположением приблизительно открытых общественных пространств, которые потребуются при застройке этой части города. 2. Обнародование соответствующей ветвью городской управы нормативных актов, определяющих максимальный объем земли, который каждое подразделение должно вносить в процентах от общей площади участка. 3. Эти правила подразделения должны предусматривать систему оценки суммы, которая должна быть выплачена владельцу подразделения за любое превышение его земли, превышающее его максимальный взнос. 4. Разработка средств финансирования приобретения этого избытка посредством облигаций или посредством специального фонда, созданного сообществом для этой цели. 5. Специальная оценка всех планов в округе, получившем льготы. * В документах по городскому и региональному планированию, Harvard City Planning Studies XIII, Cambridge: Harvard University Press, 1946. Г-н Беттман отмечает, что еще одна важная цель генерального плана состоит в том, что он предоставит основу для определения границ района оценки. В своем эссе г-н Беттман подчеркивает ценность экспериментов в области муниципального регулирования, которая все еще претерпевает изменения. КОНСУЛЬТАТИВНАЯ СЛУЖБА ПЛАНИРОВАНИЯ считает, что многие из положений о подразделениях, описанных как в бюллетене, так и в этом приложении, демонстрируют попытки решения сложных проблем по-новому. Настаивание на ссылке на генеральный план — фундаментальный подход. Он также имеет то преимущество, что он является или должен быть разумным и научным.Плата, которая вносится в специальный фонд и выплачивается во время утверждения финальной платформы, является еще одним примером гибкого и экспериментального метода. Он также отвечает ряду требований, сформулированных в качестве критериев справедливого и адекватного предоставления открытого пространства, перечисленных в начале этого приложения. Считается, что когда и города, и частные застройщики осознают, что строить новые подразделения без достаточного открытого пространства — значит строить новые трущобы. Будут найдены дальнейшие решения для создания количества и распределения открытого пространства, необходимого для здоровья и благополучия людей, которые будут жить в новых жилых районах.

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1952 г.

Шаг 3. Проанализируйте проблемы

Шаг 3. Проанализируйте проблемы

Содержание — Назад — Вперед

---

Шаг 3. Проанализируйте проблемы

После предыдущий фокус на обсуждении, техническом задании и подготовке, Шаг 3 — это первый этап, в котором подробно рассматриваются технические аспекты планирование землепользования.Это большой шаг. Во-первых, существующее землепользование ситуацию необходимо проанализировать и сравнить с развитием цели; для этого требуется идентификация земельных единиц и системы землепользования. Далее, проблемы с нынешним землепользованием должны быть идентифицированными, включая их характер и серьезность. Наконец, причины этих проблем должны быть проанализированы.

существующая ситуация

На шаге 1, Были собраны некоторые основные факты об этом районе.Теперь есть необходимо собрать информацию о существующей ситуации во многих более подробно, чтобы предоставить фактическую основу для всех последующих шаги, вплоть до реализации. Большая часть этой информации должна быть показано на картах.

Предполагая что данные об административной структуре, правовой базе и заинтересованные организации собраны на Шаге 1, теперь необходимая информация включает:

• Население . Проанализируйте численность, возрастную и половую структуру, тенденции и распределение населения.Нанесите эти данные — города, села и рассредоточенные сельские поселения — на базовую карту.

• Земельные ресурсы . Получите, скомпилируйте или, при необходимости, исследуйте данные о земельных ресурсах, относящиеся к задаче планирования. Сюда могут входить формы рельефа, климат, агроклиматические регионы, почвы, растительность, пастбищные ресурсы, леса и животный мир. (См. Обзоры природных ресурсов, стр. 78.)

• Занятость и доход . Обобщите данные по районам, возрасту, социальным и этническим группам.

• Текущее землепользование .Существующая информация часто бывает устаревшей или ненадежной. Составьте актуальную карту землепользования. Это важная основа для планирования изменений.

• Производство и тенденции . Свести производственные данные в таблицу; график производственных тенденций и экономических прогнозов на плановый период. Эта информация должна быть как можно более количественной.

• Инфраструктура . На базовой карте обозначить дороги, рынок и сервисные центры.

Большая часть эта информация будет получена из существующих источников, дополнен полевой разведкой, чтобы проверить, насколько актуален и они надежны.Пробелы в важности могут нуждаться в заполнении методы оперативной оценки села, дистанционного зондирования и полевых исследований. опросы, а также общение с людьми, знакомыми с местностью, например персонал по обучению сельскому или лесному хозяйству.

Земля единиц и систем землепользования. Анализировать настоящее ситуация будет необходимо разбить площадь на земли ед. , участки, относительно однородные по отношению к климат, формы рельефа, почвы и растительность.Каждая земельная единица представляет аналогичные проблемы и возможности и ответим аналогичным образом способы управления.

Соответствующий земельные участки на национальном уровне могут составлять агроклиматических района ; на районном уровне — земельных системы ; и на местном уровень, грани земли , почвы серии или другие почвы Картографические блоки .

Следующий Шаг заключается в выявлении наиболее распространенных систем землепользования , районы с аналогичным землепользованием и экономикой.Это может быть фарма системы или системы, основанные на лесном хозяйстве и т. д. Системы землепользования часто определяются в терминах доминирующих культур, например а система кукуруза / табак. Другие общие критерии дифференциации системы землепользования в пределах земельной единицы — это большие и маленькие фермы или с домашним скотом и без него.

Один практическая трудность заключается в том, что ни единицы земли, ни землепользование системы будут соответствовать административным единицам, для которых обычно доступны экономические данные и данные о населении, с помощью которых принимается много планировочных решений.Нет простого решения: проектировщики должны работать одновременно с земельными участками, землепользование системы и административные единицы.

Пластина 3: деревенское собрание. Встречи на местах с представителями участников помогают планировщику увидеть проблемы в людях. точка зрения. Они также предупреждают людей о том, что изменения рассматриваются. Фермеры и другие землепользователи должны проконсультироваться и узнать их мнение на самых ранних этапах подготовка плана вплоть до его реализации — без их добровольное принятие и помощь, ни один план не может быть успешным.

ТАБЛИЦА 2
Проблемы землепользования: симптомы и причины

СИМПТОМЫ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКИХ ПРОБЛЕМ
Миграция в города
Низкие доходы в сельской местности
Отсутствие работы возможности
Плохое здоровье и плохое питание
Недостаточное существование производство
Нехватка топлива и древесины
Нехватка пастбищ
Низкая, ненадежная урожайность
Бездействие сельскохозяйственных угодий
Посягательство на леса и заповедники
Конфликты среди фермеров, животноводство и несельскохозяйственные виды использования
Видимая деградация земель, е.грамм. эродированные пахотные земли, заиленные поймы, деградация лесной массив, засоление в оросительных системах, наводнение

НИЖЕ ПРИЧИНЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ
Социальные проблемы
Давление населения на землю ресурсов
Неравномерное распределение земля, капитал и возможности
Ограничения землепользования и землевладение
Стихийные бедствия и ограничения
Недостаточное водоснабжение и Распространение
Нерегулярный рельеф
Засушливые почвы
Плохой дренаж
Болезни
Несоответствие земель использование и пригодность земли
Недостаточный водный контроль
Вырубка леса на степи
Несоответствующая почва природоохранные методы
Несоответствующие периоды зарождения куста под паром
Связанное сельское планирование проблемы
Недостаточная мощность
Отсутствие удобрений и пестициды
Отсутствие рынков сбыта, неудовлетворительная структура цен
Отсутствие финансирования
Недостаточный транспорт
Отсутствие технической поддержки

Проблемы землепользования

Для определения проблема необходимо установить настоящую ситуацию, судить способы, которыми это неудовлетворительно, и выявить способы, которыми он можно было бы сделать лучше.

Помимо при планировке новых поселений на незанятых землях этот этап диагностика проблем имеет первостепенное значение. Без выявляя проблемы и анализируя их причины, никто не положение, чтобы спланировать улучшение ситуации. Три близко связанные методы, любой из которых можно использовать на данном этапе, — это фарма системный анализ, диагностика и проектирование и быстрый сельский оценка (см. Анализ землепользования в сельской местности, стр.79).

фундаментальный метод полевых исследований можно резюмировать как:

• разговаривать с людьми;
• посмотрите на землю.

«Люди» включать фермеров и других землепользователей, местных лидеров, сотрудники и агентства, работающие в этом районе. Где время позволяет, следует провести серию интервью с фермерами взяты из каждой системы землепользования. В таблице 2 приведены некоторые примеры проблемы систем землепользования.Определите, какие из них считаются самые важные — фермерами, местными агентствами и группа планирования.

При этом вовремя диагностировать причины выявленных проблем. Для Например, нехватка кормов может быть вызвана выращиванием посягательства на бывшие пастбищные угодья в сочетании с отсутствием ротационный выпас и / или контроль поголовья скота на последний. Последствия могут быть косвенными: нехватка рабочей силы на фермах. в критический период может усугубиться из-за того, что женщины приходится преодолевать большие расстояния, чтобы собрать дрова или воду.

Поле наблюдение дополняет интервью. Попросите показать вокруг ферм и путешествовать по окрестностям. Это покажет физическое такие проблемы, как эрозия почвы, чрезмерный выпас и лес деградация.

Принимая представить землепользование за основу, спросите:

• Как сейчас управляют землей?

• Что произойдет, если нынешнее руководство останется без изменений?

• Почему так оно и есть? Является ли это наилучшей доступной системой землепользования или она соблюдается из-за традиций, нехватки рабочей силы, недостатка капитала, потребности в основных продуктах питания, потребности в деньгах, потребности во времени для совместной деятельности и досуга, желания сохранить собственность на землю , отсутствие навыков или технических знаний или плохое планирование?

Группа вместе вопросы, которые кажутся связанными.Попробуй различить между симптомами и первопричинами. Например, прямой причиной нехватки продуктов питания может быть снижение урожайности; эти результаты от выращивания без пара, что, в свою очередь, вызвано нехватка земли в сочетании с ростом населения.

Пластина 4. Нехватка дров: упрощенный пример проблемы выписка

Проблема. Острая нехватка топливной древесины затрагивает небольшие фермы на этой земельной единице.Женщины проводят много часов каждый день, собирая и неся дрова. Исследования показывают, что за последние пять лет лесной покров сократился на треть.
Причины. Дефицит возник в результате увеличения спроса, вызванного увеличением населения и приведшего к длительной вырубке естественных лесных массивов. Не существует дополнительных программ, которые рассказывали бы людям о выращивании деревьев.
Возможности для изменений. Есть две возможности улучшить эту ситуацию: i) создание плантаций топливной древесины под управлением местного сообщества на нижних склонах прилегающих холмов; ii) выращивание деревьев на фермах с использованием технологий агролесоводства, таких как посадка на границе.

Рисунок 7. Простая причинно-следственная модель ситуации с землепользованием. определение точек, где возможно вмешательство

Проблемы иногда можно смоделировать. Модели могут варьироваться от причинно-следственных связи (рис. 7) с количественным моделированием или экономическими моделями. Модели помогают показать взаимосвязи в системе землепользования и могут помочь чтобы определить возможные возможности для изменений (см. Моделирование, стр. 79 и Системный анализ, стр.77).

Отдельный проблемы, которые могут быть решены с помощью местного планирования землепользования те, которые выходят за рамки его возможностей. Например, бесполезно стимулирование производства крупногабаритного экспортного урожая, если нет дороги к побережью.

Проблема Выписки

Этот этап можно резюмировать набором из постановок задачи , которые, для каждой задачи укажите:

• его характер и серьезность по отношению к земельным участкам и системам землепользования;
• его краткосрочные и долгосрочные эффекты;
• краткое изложение причин: физических, экономических и социальных.

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК Шаг 3 АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ Ответственность: группа планирования • Сбор данных о существующей ситуации; по возможности составить карты: — население; — земельные ресурсы; — занятость и доход; — нынешнее землепользование; — продукция и тенденции; — инфраструктура. • Источники : карты, спутниковые снимки, аэрофотоснимки, переписи населения, ведомственные записи. Проверьте в поле, являются ли источники надежными и актуальными. • Определить и нанести на карту: — наземные единицы; — системы землепользования. • Определить проблемы землепользования: — характер и серьезность, затронутые земельные единицы и системы землепользования; — анализ причин. • Методы : интервью с землепользователями, местными лидерами, консультантами, агентствами; полевая разведка. • Подготовьте формулировку проблемы.

Шаг 4. Определите возможности для сдачи

Теперь, когда известны проблемы, требующие внимания, следующий шаг — подумайте, что можно сделать, чтобы решить или улучшить их. Этот требует взаимодействия между командой планирования, которая разрабатывает и представляет свои альтернативные возможности для изменений, земля пользователи, которые комментируют эти возможности и могут предлагать свои решения и лица, принимающие решения, которые выбирают, какие альтернативы подлежат дальнейшему анализу.

Искать сначала множество решений, затем выберите те которые кажутся наиболее многообещающими. Все разумные решения должны быть рассмотрено на шаге 4, потому что становится все труднее следовать новым направлениям в процессе планирования. Это важно для землепользователи, планировщики и лица, принимающие решения, для достижения консенсуса о том, каковы приоритеты, и это влечет за собой как общественные участие и широкое обсуждение руководителей.

Вставка 7 Определение вариантов решения проблемы Существующая ситуация: хроническая нехватка продовольствия, ускоряющаяся деградация пастбищ. Спецификация улучшенного землепользования: увеличить доход в сельской местности, остановить деградацию земель. Опции • Варианты планирования без использования земли — эмиграция или, в долгосрочной перспективе, контроль рождаемости. • Политика бездействия, которая означает ускорение деградации земель и рост зависимости от продовольственной помощи; поэтому отклонено. • Устойчивое увеличение производства может быть достигнуто за счет: — контроля количества поголовья в сочетании с ротационным выпасом, позволяющим травам восстановиться; — сочетание контролируемого выпаса и улучшенного кормопроизводства путем подкормки, повторного посева и мер физического сохранения почвы для увеличения инфильтрации дождевых осадков; — дополнительное кормление поголовья в критические периоды с использованием либо импортных кормов, либо консервированных кормов, выращиваемых на месте с использованием орошения. • Эти опции просто решают проблему домашнего скота. Необходимы некоторые альтернативы, которые позволят уменьшить нехватку продуктов питания и топлива. Поэтому рассмотрим: — диверсификацию землепользования, например, путем комбинирования животноводства, сельскохозяйственных культур и, возможно, производства топливной древесины с помощью агролесоводства. Для реализации любого из этих вариантов необходима реформа землевладения и прав на выпас скота, приемлемая для сообщества в целом. * Ситуация (проблема) с землепользованием проиллюстрирована на Рисунке 7.

Возможности

Планирование включает поиск и оценку возможностей для устранения разрыва между текущей ситуацией и целями. Возможности представлены неиспользованные человеческие и земельные ресурсы, новые технологии и экономические или политические обстоятельства.

В человек представляют возможности в виде труда, навыков культура и, что немаловажно, способность приспосабливаться к изменениям и пережить невзгоды.Сотрудничество на местном уровне может быть продвигается путем поощрения участия групп землепользователей в процесс планирования и через покупателя и производителя организации.

Земля могут иметь слаборазвитые регионы или неиспользованные ресурсы, такие как гидроэнергия, полезные ископаемые или пейзажи и дикая природа. В расположение зоны планирования может дать ей стратегическое преимущество для торговли или защиты. Земля почти всегда имеет потенциал для большего или более разнообразного производства с учетом инвестиций в управление.

Новое сельскохозяйственных культур и землепользования могут быть доступны. Обстоятельства могут иметь так сильно изменилось, например через рост населения, что нет дольше можно решить проблемы за счет улучшения имеющейся земли использовать. Может потребоваться совершенно новое использование, например орошение.

Улучшено технология может преобразовать производственный потенциал земли — например, удобрения, пестициды, улучшенный дренаж или методы орошения, новые способы хранения или обработки продуктов, улучшенные сорта сельскохозяйственных культур и домашнего скота.Исследования и распространение сервисы играют ключевую роль в разработке, адаптации и внедрении новая технология.

Экономичный возможности включают новые источники капитала, новые или улучшенные рынки, изменения в структуре цен, улучшение транспорт и связь. Часто применение улучшенных технология приземления затруднена или невозможна из-за относительные цены на ресурсы и продукцию.

Правительство действия могут создать возможности, например, путем реформирования землевладения и административной структуры, а также посредством политики налогообложение, ценообразование, субсидии и инвестиции.

При этом стадии, рассматриваемые возможности не нужно указывать в большая детализация, но должна быть обширной, чтобы включать все возможности, которые кажутся реалистичными (процесс, который иногда называют «мозговой штурм»).

Опции для сдачи

Есть обычно есть несколько способов решения проблемы. Альтернативы могут необходимо уделять должное внимание интересам конкурирующих группы и служат отправной точкой для переговоров.План окончательно принятое может включать аспекты более чем одного вариант.

Опции разработанная на этом этапе будет зависеть от целей, стратегии стремится к достижению этих целей, возможностей и проблем представлен людьми, землей, финансами и прочими доступные ресурсы. Например, проблемы производства продуктов питания. потребует сельскохозяйственных или экономических действий; возможности для туризм будет зависеть от способов привлечения и размещения туристы.

Опции могут быть описанным в терминах способов и средств:

• Неиспользование земли варианты планировки. В примере, показанном на Рисунке 7, политика в области народонаселения и продовольственная помощь выходят за рамки землепользования планирование.

• Отчисления землепользования. Виды землепользования отнесены к конкретным участки земли; например, орошаемое земледелие в поймах, лесоводство до крутых склонов и заповедников ручьев.Этот вариант широко применяется в новых схемах поселения, но труднее применять там, где земля уже занята.

• Новое землепользование. Полное изменение осуществляется введением новых виды землепользования, ранее не практиковавшиеся на территории, для пример орошения.

• Улучшения по типам землепользования. Доработаны существующие системы земледелия или другие типы землепользования, чтобы сделать их более производительный или устойчивый.Улучшения должны быть внесены через службы распространения знаний, часто в сочетании с улучшенными инфраструктура и услуги (например, поставки ресурсов). Этот Вариант следует непосредственно из анализа проблем. Это один основных средств достижения изменений в областях, которые уже урегулированы.

• Стандарты. Стандарты могут состоять из руководящих принципов или ограничений по планированию. Для Например, стандарты сохранения могут указывать «нет» выращивание в пределах 40 м от ручьев или на склонах более 12 дюймов; ограничения на защиту жизни и имущества могут указывать «в обозначенном наводнении нет жилищного или промышленного строительства. опасные или оползневые зоны ».Однако стандарты такого рода трудно обеспечить соблюдение, если только проблемы, которые привели к их сломаны адресованы.

Другое стандарты относятся к землеустройству, например, стандарты для строительство террас, удобрение или дренаж земель. Интерес ставки по кредитам на улучшение хозяйств могут быть ограничены до 5 процентов. например. Для последующей оценки земли это руководство стандарты встроены в определенные типы землепользования.

Процедуры

Нет фиксированная процедура выбора альтернатив для изменения.Некоторый варианты действий будут предложены фермерами, другие — дополнительный персонал или люди, интересующиеся этим районом, в то время как Планировщики могут разработать другие на основе полученной информации в Шаге 3. Важно, чтобы все заинтересованные люди информированы и узнают их мнение. Вот некоторые рекомендации:

• Фокус по вопросам о том, какие действия можно предпринять в рамках плана. Некоторые решения могли быть приняты уже на более высоком уровне планирование.Например, решение могло быть принято на национальном уровень, чтобы проложить дорогу через зону планирования. Выбор быть сделанный на месте — это маршрут, основанный на том, как он будет лучше всего обслуживать существующие или планируемые поселения.

• Рассмотреть альтернативные стратегии землепользования. Ни одно из следующего стратегии, скорее всего, будут соблюдаться в одиночку. Они представляют крайности, которые будут использоваться в качестве основы для анализа и сравнения разные варианты действий.

— Нет изменение . Продолжить нынешние системы землепользования. С тех пор проблемы, вряд ли это будет принято, но изучение его последствия полезны, чтобы увидеть, являются ли предлагаемые улучшения лучше.

— Максимум Производство . Это может быть для всех продуктов, для выбранных продукты (например, продовольственные культуры) для получения максимальной финансовой выгоды или поддерживать наибольшее количество людей на земле.

– Минимум государственные инвестиции . Чтобы добиться улучшений, которые приносят пользу люди, предъявляя минимальные требования к скудным инвестициям средства.

— Максимум Краснодарский край . Максимальное производство в краткосрочной перспективе может привести к к ускорению эрозии или загрязнения. Альтернатива максимальной сохранение может быть дорогостоящим или может означать более низкий уровень производство.

— Максимум капитал .Преднамеренная попытка дать дополнительные преимущества более бедным секциям сообщества или группам меньшинств.

• Идентифицировать ряд возможных решений. Возможна постройка опций вокруг различных тем. Планировщик должен найти тему, которая наиболее актуален для целей и области планирования. Опять же будет необходим компромисс между крайностями.

— Типы производства . Какой вид продукции следует поощрять: коммерческий, натуральный или их комбинация? Как должен земля и ресурсы распределяются между различными видами производство?

— Производство или сохранение? Компромисс между этими альтернативами часто необходимо в краткосрочной перспективе.Стандарты, а значит выделение земли для разных целей может различаться между этими альтернативы. Например, максимальный угол наклона культивируемых земля может быть 20 в «производственном» варианте и 8 в «консервативном» варианте.

— Самостоятельность или сторонние инвестиции? Альтернатива самостоятельности будут основаны на традиционных культурах, промежуточных технологиях и местный кредит. Альтернатива, требующая посторонней помощи, может внедрять более сложные технологии, возможно, новые культуры и внешние финансы.

Определить широкий спектр возможных решений, отвечающих каждому из требований в площадь планировки. Например, если нехватка дров является проблема, тогда всю землю, которая еще не возделана, можно было бы положить в плантации топливной древесины, хотя большая часть территории находится под пастбищами а также нехватка пастбищ. В качестве альтернативы топливо могут быть импортированы, если это возможно, без планирования каких-либо изменение производства топливной древесины.

• Разработка варианты в пределах крайностей. Разработайте варианты, которые имеют реальные шансы на реализацию. Умерьте максимальный диапазон вариантов по социальным императивам, бюджетным и административным ограничений, требований конкурирующих видов землепользования и начального оценка пригодности земли. Таким образом, планировщик, обращающийся к дрова и проблемы выпаса скота могут иметь три варианта: выделить 20 процентов площади под плантации топливной древесины, сохранить 30 процентов пастбищ и импорт топлива для удовлетворения продолжающаяся, но уменьшенная потребность; для удовлетворения спроса на топливную древесину за счет имея 30 процентов площади под насаждениями, с сокращением на пастбище; или то же, что и второй вариант, но с параллельным усилия по расширению интенсивного животноводства для компенсации для уменьшения площади выпаса.

совместимый землепользование можно комбинировать для удовлетворения ряда требований. Для Например, можно разработать несколько методов управления лесами, которые совмещать элементы производства древесины, защиты водоразделов, дикая природа и отдых. Существуют технологии агролесоводства, которые разрешить производство топливной древесины или кормов с пищевыми культурами на одна и та же земля, или которые сочетают сохранение почвы с производством.

В конце Шага 4 определены перспективные типы землепользования и указаны с точки зрения того, чего они должны достичь, например «интегрированное земледелие и животноводство для увеличения животноводство и стабилизировать потерю почвы ».На это стадии, однако, информация о требованиях и потенциале этих типов землепользования очень неполно. Результаты шагов 5 и 6 могут показать, что многообещающие варианты нежизнеспособны, тем самым заставляя пересмотреть альтернативы в Шаге 4.

Общественный и исполнительное обсуждение проблем и альтернатив

А дальше этап ответственности теперь лежит на лицах, принимающих решения. В группа планирования готовит формулировку проблемы (из шага 3) и альтернативы изменения условий, подходящие для общественности и исполнительное обсуждение: ясные, краткие резюме, но с подробные доказательства доступны для изучения.Альтернативы представлен представителям местного населения, правительства должностные лица и другие заинтересованные ведомства.

базовый решение заключается в том, будет ли в свете проделанной на сегодняшний день цели по-прежнему кажутся достижимыми. Если это так, два Теперь необходимо сделать выбор: каким проблемам следует отдать приоритет и какие альтернативы являются наиболее многообещающими для дальнейшего изучения. Наконец, лицо, принимающее решение, может привлечь внимание к необходимым действиям. на других уровнях планирования землепользования (например,грамм. на национальном уровне, вытекающие из районного плана) и действия, желательные вне объем планирования землепользования.

подписок эти решения, цели для этой последующей работы должны быть указано. Теперь может потребоваться частичное повторение шага 2, планирование последующих шагов более конкретно, чем раньше. Если необходимо, дополнительный или пересмотренный бюджет и график должны будь готов.

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК Шаг 4 ИДЕНТИФИКАЦИЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ДЛЯ ИЗМЕНЕНИЯ Ответственность: группа планирования • Исходя из целей шага 3, выделите проблемы из для которых необходимо искать решения, отличные от планирования землепользования. Создайте ряд вариантов для решения каждой проблемы, с точки зрения: — возможности: люди, земельные ресурсы, улучшенные технологии, экономические меры, действия правительства; — стратегии землепользования: без изменений, максимальное производство, минимальные инвестиции, максимальное сохранение, максимальный капитал; — виды производства, роль сохранения, самообеспеченность по сравнению с внешними инвестициями. • Разработайте реалистичные варианты, которые наилучшим образом отвечают потребностям производства, сохранения и устойчивости и сводят к минимуму конфликты в землепользовании. • Подготовьте наброски бюджетов и временные рамки для каждого варианта. • Представьте формулировки проблемы (из шага 3) и альтернативные варианты изменений в терминах, подходящих для публичного и исполнительного обсуждения. Ответственность: лица, принимающие решения • Решите, достижимы ли цели. • Выберите приоритетные проблемы. • Выбрать наиболее перспективные альтернативы для технико-экономического обоснования; указать цели. • Укажите действия, необходимые на других уровнях планирования.

---

Содержание — Назад — Вперед

.